某某与荣成市江威岩土工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省荣成市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁1082民初3698号

原告：***，男，汉族，1975年9月25日出生，住荣成市。

委托诉讼代理人：于波，荣成同心法律服务所法律服务工作者。

被告：荣成市江威岩土工程有限公司，住所地：荣成市。

法定代表人：张林江，该公司经理。

委托诉讼代理人：张薇（系张林江之妻），女，汉族，1960年10月11日出生，住荣成市，系被告公司财务主管。

原告***与被告荣成市江威岩土工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人于波、被告荣成市江威岩土工程有限公司法定代表人张林江及其委托诉讼代理人张薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.判令被告不得妨碍原告对租赁房屋的使用；2.判令被告向原告支付违约金100000元，赔偿原告损失66822.2元，共计166822.2元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月22日，原、被告签订租赁合同，约定原告租赁被告位于荣成市楚祥南街186号房屋六间作为库房使用，租赁期限自2019年6月22日至2029年6月22日止，租金支付为第一年至第三年租金总额为5.6万元，第四年至第六年每年租金6万元，第七年至第十年10%涨幅，随市场行情涨落。合同签订后，原告按照约定支付前三年的租金5.6万元及水电费押金1000元。2020年5月，被告将院落大门上锁不允许原告使用，致使原告货物积压在库房中无法出售，造成巨大经营损失。原、被告多次协商、报警处理未果，故诉至法院。

被告荣成市江威岩土工程有限公司辩称，第一、根据合同约定租赁期限为十年，但租期未到、租金未交原告就已另行租赁其他库房，并准备多人多车拉空库房货物，已构成事实违约。第二、因原告租赁期为十年属于长期合作，故前三年租金约定为每年5.6万元，一年一交，远低于相邻库房租金，并非原告主张前三年租金总额共计5.6万元。原告只缴纳第一年租金5.6万元，之后租金拒不缴纳。第三、原告曾声称“不租了，卖不了货，入不抵出”，这说明原告生意自身就不好，而不是因为我方阻拦导致的，不存在耽误销售一说。原告多次报警想要在不交租金的情况下拉走货物，并对警察进行虚假陈述。原告违约在先，应向我方赔付10万元违约金。第四、原告应当向我方赔偿逾期未交付租金的滞纳金，即4666.67元（月租金）*10%*82天（自2020年5月20日至2020年8月9日）=38269.4元。第五、原告拒不缴纳租金，并多次报警进行虚假陈述，导致张薇生气上火拔牙两颗，名誉受到损失。原告应当向被告赔偿医药费12667.2元、名誉损失费37000元、误工费48300元（460元/天*105天）。第六、原告进行虚假陈述，应当处以10万元罚款。综上，请求法院驳回原告诉请。

本院经审理认定事实如下：

原告系主营建筑材料的个体业主。张薇系被告荣成市江威岩土工程有限公司（以下简称江威公司）的财务主管、法定代表人张林江之妻，江威公司授权张薇对外出租公司房屋。

2019年6月，原告***（乙方）在其配偶及大姨姐的陪同下，到被告江威公司（甲方）处签订租房合同，约定***租赁江威公司的六大间库房使用。租房合同由公司财务主管、法定代表人张林江配偶张薇在填空式格式合同版本上执笔形成，合同最后签章处由张薇代表江威公司、原告***本人分别签字捺印确认。庭审中原、被告分别提交了各自持有的租房合同原件，但双方所持合同部分存在不一致。其中合同一致部分如下：

一、甲方房屋位于楚祥南街186号院内，建筑面积六大间。

二、租赁期限自2019年6月20起至2029年6月20日止。乙方承诺租赁房屋作为其库房使用。如乙方要求续租，须提前1个月向甲方提出，得甲方同意则重新签订租赁合同，并预付租金及水电费押金。

三、租金及支付方式：租金按（年）结算，由乙方于每年的第11个月的第1日交付给甲方。同时还应向甲方预付水电费押金1000元以备结算，多退少补。第四年-第六年6万/年，第七年-第十年10%/年涨浮，随市场行情涨落。

四、双方责任：甲方须保证房屋能够正常使用，不得随意赶走，保证水电畅通。甲方未交付合同要求房屋的，赔偿违约金100000元。乙方若逾期未交付租金，除应及时补交，每逾期一日甲方有权按月租金10%向其加收滞纳金。乙方擅自将房屋转租给他人的，或违反合同期限的（系手写），应支付违约金100000元，若因此造成的损失由乙方负责赔偿。……

合同内容不一致的部分为：第一年至第三年租金数额、租期起止时间。其中***所持合同版本上手填记载“第一年-第三年租金总额为5.6万元”、“租期自2019年6月22日至2029年6月22日”。烟威公司所持合同版本上手填记载“第1年-第3年租金总额为5.6万元/年”、“租期自2019年6月20日至2029年6月20日”。对此，***曾以找不到合同为由，于2020年5月19日到江威公司找张薇协商提供公司保存的租房合同原件进行拍照留存。当时张薇提供了一份合同原件用于拍照。本案庭审中，***向法庭提交了其当时拍照留存的合同照片，该照片中除“第1年至第3年租金总额为5.6万元”后无“/元”外，其余内容的手写字迹、位置等情况，均与江威公司提交合同原件高度一致。但张薇称照片中的租房合同实际为作废协议，系其为误导承租方***而制作的。

合同签订后，原告***于2019年6月22日向被告方人员张薇支付六大间库房租金5.6万元、水电费押金1000元，共计5.7万元。张薇为其出具了收款收据，其上未载明该5.6万元是一年租金还是三年租金。

2020年5月19日，原告***向张薇发送短信，内容为“张姨你的库房今年到期，我就不租了。告诉你一声。”

2020年5月21日，张薇向***发送微信，告知***如违约不租，要支付10万元违约金，且还要交纳滞纳金。其他库房承租户比如红木家具，其也一直在帮助多走业务量，而且其为了让承租户放心使用，还默默地把库房防水重做一遍。故其希望***不要因小失大。

2020年5月22日，原、被告在被告公司办公室内因租金问题发生争执，随后原告报警，但警察处理未果。

2020年6月1日，原告与案外人陈忠荣签订房屋租赁合同，租赁房屋三间，租期为一年，租金为28560元，押金为1000元。

2020年6月2日，原告带人带车到其租赁的被告库房处拉货，但被告以怀疑原告大量拉货逃租为由拒不让其拉走货物，双方因此发生争执，原告再次报警但处理未果。此后原告再未到被告处协商处理租金争议以及沟通销售需要拉货的事宜，被告则为原告继续保管租赁库房的物资。

2020年7月13日，原告诉请至法院，庭审中原告曾以其位于被告库房内涂料等物资保质期较短为由向法院申请拉回。经法庭协调，被告于2020年9月3日配合原告拉走保质期较短的货物，被告库房内仅剩一些铁类管材。

在本案审理过程中，对于双方当事人就第一至三年租金的真实合意数额问题，原告***主张：第一至三年租金的真实合意数额为合计56000元，之所以这样约定，是因为租金价格优惠的前三年租期经过后，其如果出现终止合同等违约情形，则其需承担10万元的违约金，加上违约金折算来看，也就意味着前三年租金实际为52000元（156000元÷3年），在这种情况下，该租金数额与江威公司主张的每年56000元基本相当，故约定前三年租金合计56000元，并不损害江威公司的利益。

被告江威公司辩称：5.6万元仅为头三年的每年租金，并非第一至三年全部租金，合同上如未写“5.6万元/年”，实为遗漏。因为公司每间库房大小基本一致，之前曾经出租给别人使用过多年，都是按照每间1.5万元的租金标准计算收取租金9万元。之所以按5.6万元/年出租给***使用，是因为***多次来协商租赁价格，而且6间大库一并承租的人少，故公司考虑了***的请求，将年租金降低为5.6万元/年。经查，被告江威公司有多个库房出租使用，每间库房面积基本一致，涉案6间库房连在一起，共用开门部位。案外人蔡祥于2018年在江威公司租用一间库房，租期三年，租金为1.5万元/年，合同约定的蔡祥违约金为20000元。

对于原告***主张的损失赔偿66822.2元问题，***提交其与陈忠荣签订的房屋租赁合同及租金收据、因不能正常销售货物导致客户取消买卖而退回客户定金的收据三张。对此，江威公司主张公司大门仅是挂锁虚掩，一推就开，没有人阻拦***使用库房。而且***提出违约不租的想法后，就开始出现频繁大量从承租库房中拉走物资，严重不符合销售常理，其阻止***拉走物资意在避免***出现逃租的违约行为。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原告***与被告江威公司签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定诚信履行合同义务。

从查明的事实看，双方当事人对合同约定的租金支付时间存在争议。如按原告解释，约定每年第11个月支付租金即为自然年的11月份支付租金，显然出现下一年租期过半却未收取租金这一严重不符合房屋租赁行业交易习惯的现象。故从时间截点上看，租赁合同中约定的“每年”应为租赁年度，即为上一年6月20日左右至下一年6月20日左右，合同约定每年第11个月的第1日支付租金，应当系在租赁年度的第11个月的第1日支付下一租赁年度的租金，故2020年5月19日正值第二个租赁年度的第11个月的第1日左右。而***于2020年5月19日以短信方式向张薇单方明确提出终止合同意思表示，显然在第一个租赁年度即将结束之时作出了明示违约的表示，后张薇因不同意终止租赁合同，开始阻拦***从库房大量拉走物资。由此可见，江威公司亦以自己的行为明确提出了继续履行合同的要求。现***以要求江威公司不得妨碍其使用库房为由提起本案诉讼，亦明确体现出继续履行合同的意思表示。换言之，双方当事人均要求继续履行租赁合同，符合合同目的，本院予以照准。

至于江威公司的阻拦行为是否妨碍***对租赁库房的使用以及造成损失的问题，无论双方约定已交租金5.6万元是第一年的租金，还是头三年的合计租金，在十年租期仅经过一年，亦无证据证实出租人存在违约行为的情形下，***以短信通知2020年到期不租的方式单方提出解除合同的行为，已构成预期违约，故其此后从租赁库房拉走物资的行为确实存在单方终止合同清空库房的高度盖然性。在这种情况下，江威公司阻拦***拉走存货，虽方式欠妥，但尚在情理之中。现江威公司明确表示公司大门仅为挂锁并未对***正常使用库房设置障碍，而***在2020年6月张薇阻拦其大量拉货后，再未与江威公司沟通租金以及提出正常拉货，亦未提交证据证实江威公司一直阻止其正常拉货，故本案证据无法证实***所谓损失是否真实存在，以及该损失与江威公司阻拦其大量拉货之间是否存在足以排除市场经营风险等其他因素的因果关系。况且，即使存在损失，致损源头也主要在于***未能与江威公司就解除合同及违约金达成一致的情况下即先行明示违约。故从诚实信用原则出发，本院对***主张的违约金以及损失问题均不予支持。当然，***租赁库房的目的在于存放和中转物资，租赁双方在履行租赁合同过程中，应当秉持诚信原则，友好协商。即使出现不可调和的矛盾导致合同目的不能实现，亦不宜任性采取过激的自力救济行为，应当尽快诉诸法律，以便早日化解矛盾或排除危机。据上，被告江威公司不宜采取阻拦原告***使用租赁库房中转物资的方式解决问题，如一方合同当事人确实存在违约行为，另一方应当及时通过诉讼等合法途径进行解决。

至于被告江威公司辩称中提出的己方损失，因被告方未提起反诉，且该损失问题以另案处理为宜，故本院对此不予审查。

综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、被告荣成市江威岩土工程有限公司对原告***正常使用租赁库房的行为不得加以妨碍；

二、驳回原告***索要违约金及损失赔偿款的诉讼请求。

案件受理费3636元，减半收取计1818元，由原告***负担1768元，被告江威公司负担50元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。

审判员　　慈方铭

二〇二一年一月十二日

书记员　　连丽娟