大连振兴建筑工程有限公司、大连华瑞格房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行异议执行裁定书

辽宁省大连市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）辽02执异575号

案外人：王东华，男，1955年11月25日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。

委托诉讼代理人：刘爽，辽宁政德律师事务所律师。

申请执行人：大连振兴建筑工程有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区营城子镇对门沟村。

法定代表人：田茂昌，董事长。

被执行人：大连华瑞格房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区大连湾街道李家村。

法定代表人：高敏，董事长。

在本院执行申请执行人大连振兴建筑工程有限公司（以下简称振兴公司）与被执行人大连华瑞格房地产开发有限公司（以下简称华瑞格公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王东华对本院执行位于大连湾柳树屯旧区改造项目一期第G-3幢1单元1跃3层8号房、9号（行政街号甘井子区大连湾街381号-6号、381号-05号，丘地号100-55-232）房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人王东华称，请求中止对案涉房屋的执行并解除查封。事实与理由为：2014年3月14日，被执行人向山东省临沂市东亚实业总公司借款人民币600万元，并签订《借款协议》，约定年利15%，并约定相应的违约责任；2014年3月17日，山东省临沂市东亚实业总公司将款项汇至被执行人指定账户，被执行人出具《借据》。2015年3月14日前，被执行人与山东省临沂市东亚实业总公司签订《还款协议》，约定被执行人应在2015年9月13日前一次性偿还借款本金600万元及利息。到期后，被执行人并未按约定偿还本金及利息。2015年9月14日，被执行人与山东省临沂市东亚实业总公司、案外人签订《以房抵债协议书》约定：将被执行人开发的位于大连湾街道李家村公建G3-8/G3-9房屋抵顶全部借款本金及利息，并由被执行人与案外人签订《商品房买卖合同书》，山东省临沂市东亚实业总公司与案外人之间权利义务双方另行签订协议；同日，被执行人与案外人签订《商品房买卖合同书》；2015年9月14日，被执行人将房屋交付给案外人。因被执行人开发的房屋暂无法办理过户登记手续的原因，案涉房屋一直无法办理过户手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求解除对案涉房屋的查封。

本院查明，振兴公司与华瑞格公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年8月7日作出（2015）大民二初字第58号民事调解书，一、原告振兴公司与被告华瑞格公司确认：原告施工完成的工程价款合计60485272.35元（其中合同内工程款为59914234.35元，增项工程款为571038元），案涉工程质保金为3024263.62元（60485272.35元*5%=3024063.62元）。被告尚欠原告案涉工程款及质保金合计28687043.35元，其中工程款25662779.73元，质保金3024263.62元。二、被告华瑞格公司同意向原告支付尚欠工程款25662779.73元，其中2015年10月1日之前支付工程款10000000元，2015年12月31日之前支付工程款15662779.73元。三、原告振兴公司与被告华瑞格公司双方确认案涉工程质保期自2014年12月16日起计算至2016年12月15日止。被告同意于2016年12月15日质保期满后45天内向原告支付质保金30240263.62元，如在工程质保期内工程存在质量问题而原告振兴公司拒绝维修，则按时间维修款扣除。四、原告振兴公司对案涉位于大连市甘井子区大连湾街道大连湾柳树屯旧区改造项目颐泊湾小区三标段的6#至10#楼（10号楼即地下室）工程的拍卖价款在被告华瑞格欠付工程款范围内享有优先受偿权。五、如果被告华瑞格公司逾期给付第二条中约定的第一笔款项10000000元，则原告振兴公司有权就被告华瑞格公司拖欠的工程款25662779.73元（不含质保金）向法院申请执行，无需等待其他付款期限的届满。六、原告振兴公司放弃其他的诉讼请求。七、案件受理费194976元，减半收取97488元，保全费5000元，合计102488元，由被告华瑞格公司负担（于2015年10月1日给付原告）。

案件进入执行程序后，本院于2021年2月22日作出（2021）辽02辽02执恢57号执行裁定，查封被执行人华瑞格公司名下位于大连市××区××街××—××、××—××号房屋。同时查封上述房屋的土地使用权，土地证号：大国用（2012）第04075号，查封期限三年。

在本案审查过程中，王东华为证明自己主张向本院提供如下证据：1、山东省临沂市东亚实业总公司（出借人）与华瑞格公司（借款人）、段友义、段友贞、王东华签订的《还款协议》及《电汇凭证》、《借据》各一份，拟证明华瑞格公司与案外人王东华之间存在借款法律关系。2、华瑞格公司与山东省临沂市东亚实业总公司、王东华签订的《以房抵债协议书》一份，拟证明华瑞格公司将案涉房屋抵债给王东华，用来抵顶双方之间欠款。3、华瑞格公司与王东华签订的《商品房买卖合同》两份，拟证明双方之间以房屋抵债的事实。4、王东华缴纳案涉房屋电费的《专用收款收据》一份，拟证明王东华已实际占有案涉房屋。

本院认为，从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定可以看出，执行实施过程中，人民法院对于同时满足下列条件的不动产买受人赋予了排除执行的权利，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产、买受人支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记。对同时满足下列条件的消费者，同样予以保护，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人王东华系依以房抵债协议为据主张阻却法院的执行行为。而该抵债行为仅能产生债法上的效力，其目的是为了消灭金钱债，不应优先于另一金钱债权的实现。抵债标的物的受让人亦不应适用于物权期待权的保护范围。故案外人王东华所提异议，不足以排除本案执行，对其请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：

驳回王东华的异议请求。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　吕风波

审判员　　景梦婵

审判员　　卢宏翔

二〇二一年九月二日

书记员　　杨　宁