成都军区房地产管理局大理房地产管理处、丽江七星建设工程集团有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

云南省丽江市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)云07民终471号

上诉人(原审原告)成都军区房地产管理局大理房地产管理处。

住所:云南省大理州大理市下关镇关平路**号。

负责人:刘貌,该管理处处长。

委托诉讼代理人(特别授权)王君、黄玲娟，云南瀛铢律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）丽江七星建设工程集团有限公司。

住所：云南省丽江市古城区七星街。

法定代表人：木崇仁，董事长。

委托诉讼代理人（特别授权）和丽星，云南云勇律师事务所律师。

成都军区房地产管理局大理房地产管理处因与丽江七星建设工程集团有限公司间土地租赁合同纠纷一案，不服云南省玉龙纳西族自治县人民法院（2018）云0721民初292号民事判决而向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行审理。该案现在已审理终结。

成都军区房地产管理局大理房地产管理处上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第二条，改判被上诉人向上诉人支付场地占用费463333元；二、由被上诉人承担一审、二审的诉讼费。事实与理由：一审对事实认定有误，被告虽然在一审中提交了2014年9月1日至2016年8月31日的收费票据，收据显示两年收了290000元，但这只是仅一次的减免，不能由此就推出以后的租金都减免的事实。一审推定“原告同意了被告的减免申请、被告是按原告的答复缴纳了该费用”的认定是错误的；上诉人根本没有对被上诉人进行过什么答复，两年只收取290000元也只是对当次的减免，不溯及以后，上诉人仍保留对2014年—2016年减免部分的追缴权利。故请求二审查清事实，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人丽江七星建设工程集团有限公司在二审中未提交书面答辩。

上诉人成都军区房地产管理局大理房地产管理处向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告间的不定期租赁合同并返还场地；2、被令被告向原告支付租金483333元（按每年290000元的标准从2016年9月1日计算至2018年4月30日，共计20个月）；3、本案诉讼费由被告承担。

一审认定事实：2011年9月8日，原告成都军区房地产管理局大理房地产管理处与被告丽江七星建设工程集团有限公司签订了《军队房地产租赁合同》。该合同约定，原告将其拥有使用权的位于玉龙县的“成滇字第6071号”场地租赁给被告，该场地房屋建筑面积为100平方米，场地面积为165934平方米；租赁的用途为驾驶训练场地；租赁期限自2011年9月1日起至2014年8月31日止，共计三年，租金为第一年270000元，第二年280000元，第三年290000元，每半年交一次，于每年9月和次年3月前10日付清；合同期满后，若被告未能续租，在合同终止后被告应无条件撤离承租场地，所投资的固定设备等无条件移交给原告；该合同约定了原、被告间其他的权利义务。

2014年8月31日，原、被告双方签订的《军队房地产租赁合同》到期后，双方未再续签书面合同，涉案的场地继续由被告占用，原告对此未提出异议。2016年5月30日，被告向原告提交《关于要求减免房地产租赁费的申请》，以市场疲软、承租场地一直未能正常经营、投资成本将在数年后才能回收为由，向原告申请给予减免租赁费；此后，2016年10月10日，被告向原告交纳了290000元租金，原告于同日出具的票据中注明“收2014年9月1日至2016年8月31日的场地占用费290000元”。2017年2月8日，原告向被告下发《停租腾退通知书》，主要内容为：1、合同到期后，双方无任何租赁关系，不再与被告方续签或新签任何形式的租赁合同；2、要求被告方于2017年2月20日前一次性付清2016年度以前所欠场地占用费96700元，并于2017年3月20日前搬离承租场地，将所租房地产归还原告。2017年12月10日，被告向原告作出《腾退承诺书》，主要内容为：1、2018年5月30日前，交清应交纳的租金及场地占用费等费用；2、承诺书签订后，停止一切生产、加工、经营活动；3、承诺于2018年3月20日前将所承租房地产内所有物品及设施搬离腾空。2018年6月1日，原告以被告未履行承诺为由，起诉至我院，要求支持其各项诉讼请求，在庭审中原告将诉讼请求2“判令被告向原告支付租金483333元”变更为“判令被告向原告支付场地占用费483333元”。

另查明，被告于2011年11月9日向原告交纳了保证金20000元。涉案的由被告拥有使用权的“成滇字第6071号”场地，国有用地编号为玉国用（2010）第28号。

一审认为，本案争议的焦点为：一、原、被告之间不定期租赁合同是否需要解除；二、被告应向原告支付的场地占用费为多少？

关于第一个争议焦点，原告诉请解除双方之间的不定期租赁合同；被告则提出双方之间的不定期租赁合同事实上已解除，时间为原告发出《停租腾退通知书》的2017年2月9日，已无需再由法院解除该不定期租赁合同。本案原、被告双方在原租赁合同到期后未续签书面合同，庭审中，双方一致认可，从2014年9月1日起双方之间的关系转变为不定期租赁合同，《合同法》第二百三十六条规定“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故双方认为从2014年9月1日起双方之间为不定期租赁合同的观点，本院予以认可；不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，本案原告于2017年2月9日发出的《停租腾退通知书》，即为通知承租人解除合同，被告收到原告通知后并未马上搬离涉案的场地并向原告返还该场地，故被告提出不定期租赁合同已于2017年2月9日解除的观点，无事实与法律依据，本院不予采纳。从被告所作《腾退承诺书》的内容看，被告愿意于2018年3月20日以前解除双方之间的不定期租赁合同，但无证据证实被告已于2018年3月20日以前搬离并向原告返还了涉案场地，双方之间的不定期租赁合同在2018年3月20日以前并未解除，现原告诉请计算场地占用费的截止时间为2018年4月30日，该日应视为原告决定解除不定期租赁合同的时间，因之前原告已给予被告解除不定期租赁合同的合理期限,故本院确认双方之间的不定期租赁合同于2018年4月30日解除，双方之间不定期租赁合同解除后，被告应及时向原告返还涉案场地。

关于第二个争议焦点，双方因未续签书面合同而转入不定期租赁合同后，双方之间的权利义务仍应按照原租赁合同的约定履行。但双方之间关于场地占用费支付的金额及时间并未完全按原租赁合同的约定履行，按原租赁合同约定，被告应每年支付290000元的场地占用费，且每半年支付一次，2014年9月1日至2016年8月31日共计两年的场地占用费，被告提出《关于要求减免房地产租赁费的申请》后，原告只收取了290000元，该费用为原约定费用的一半，且是两年一次收取，并未按约定半年一付，故场地占用费的计算并不能直接引用原租赁合同的约定。现原告主张场地占用费按每年290000元计算，理由为双方口头约定场地占用费按租赁合同第三年的290000元计算，但未提交证据予以证实；被告则主张口头约定为每年支付290000元的一半，理由为2014年9月1日至2016年8月31日共两年只交纳了290000元，也未提交证据证实存在口头约定，但提交了原告出具的票据佐证其观点；双方之间对场地占用费的约定不明确，《合同法》第六十一条之规定“…….当事人就价款或报酬等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，现双方对此未能达成一致意见，对不定期租赁合同期间的场地占用费也无合同有关条款，故只能按照交易习惯确定。被告向原告提出的《关于要求减免房地产租赁费的申请》，要求酌情减免租赁费，在该申请中被告明确“将按原告的答复和要求如数交纳租赁费”，在提出该申请四个多月后，被告以290000元一半的价格向原告交纳了共两年的场地占用费，应推定为原告同意了被告的减免申请、被告是按原告的答复交纳了该费用，被告提出的减免申请并未确定具体时间段，被告交纳该笔费用，应视为当时双方之间对继续履行不定期租赁合同、以及不定期租赁合同期间场地占用费如何计算达成了合意，故被告提出的场地占用费按290000元一半计算的观点符合双方之间的交易习惯，该观点本院予以采纳。场地占用费应从2016年9月1日计算至2018年4月30日，为20个月，290000元÷2÷12个月×20个月＝241666.67元，被告向原告交纳的20000元保证金，原告同意抵扣，故被告应向原告支付的场地占用费为221666.67元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告成都军区房地产管理局大理房地产管理处与被告丽江七星建设工程集团有限公司之间的不定期租赁合同于2018年4月30日解除；被告丽江七星建设工程集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都军区房地产管理局大理房地产管理处返还涉案的“成滇字第6071号”场地（玉国用（2010年）第28号地块）；二、被告丽江七星建设工程集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都军区房地产管理局大理房地产管理处支付场地占用费221666.67元（贰拾贰万壹仟陆佰陆拾陆圆陆角柒分）；三、驳回原告成都军区房地产管理局大理房地产管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8550元，由原告成都军区房地产管理局大理房地产管理处负担550元，由被告丽江七星建设工程集团有限公司负担8000元。

在本院审理中，双方皆未提交新证据。

经审理，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为:该案双方当事人于2011年9月8日所签《军队房地产租赁合同》合法有效，2014年8月31日合同约定的租赁期限届满后，丽江七星建设工程集团有限公司继续使用租赁场地进行经营，并按2011年9月8日所签租赁合同的约定支付租金，成都军区房地产管理局大理房地产管理处未提出异议，双方已形成不定期租赁关系。对不定期租赁关系，当事人可随时解除合同。现双方对解除合同并无异议，该案争议的是自2016年9月1日始的场地占用费如何计算的问题。就该争议，成都军区房地产管理局大理房管处认为应按2011年9月8日双方签订《军队房地产租赁合同》的约定计算场地占用费。丽江七星建设工程集团有限公司则认为应按2014年9月1日至2016年8月31日期间实际交付的租金，计算场地占用费。对此，本院认为双方当事人于2011年9月8日所签租赁合同对租赁期间的租金虽作了明确约定，但2016年5月丽江七星建设工程集团有限公司向成都军区房管局大理房地产管理处提交《关于要求减免房地产租赁费的申请》，成都军区大理房管处虽对此没有书面答复，但于2016年10月10日实际收取了丽江七星建设工程集团有限公司场地占用费290000元，并在票据中注明该款为2014年9月1日至2016年8月31日的场地占用费，应视为上诉人成都军区房管局大理房地产管理处已以其行为认可对场地占用费的减免。根据合同连续性的特征及交易习惯，2016年9月1日始的场地占用费应按2014年9月1日至2016年8月31日期间的标准执行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第项之规定判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币8550元由成都军区房管局大理房地产管理处承担。

本判决为终审判决。

审判长　　姚中梁

审判员　　马　昕

审判员　　张培贵

二〇一八年八月二十二日

书记员　　郭彦岚