曲靖市佳源建筑建材公司、曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

云南省高级人民法院

民事判决书

（2015）云高民一终字第235号

上诉人（原审原告、反诉被告）曲靖市佳源建筑建材公司。住所地：云南省曲靖市前北路***号。

法定代表人**才，总经理。

委托代理人高学礼，***和律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

被上诉人（原审被告、反诉原告）曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司。住所地：云南省曲靖市南宁西路滇东商业城*楼。

法定代表人***，董事长。

委托代理人***，精茂律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

上诉人曲靖市佳源建筑建材公司（以下简称“佳源公司”）因与被上诉人曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司（以下简称“新天地公司”）租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市中级人民法院（2014）曲中法民初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人佳源公司的委托代理人高学礼，被上诉人新天地公司的委托代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理确认：2004年10月25日，佳源公司与新天地公司协商一致签订了《房地产租赁契约》，2004年12月23日，协议经曲靖市公证处公证，确认该协议合法有效。协议约定：佳源公司将自己所有的14亩土地出租给新天地公司作为机械、机电、五金交易市场，租期为15年，自2004年10月25日至2019年10月24日止(实际以开业时间为准)。第一年至第三年（即2004年10月25日至2007年10月24日）的租金为每年90万元；第四年至第五年（即2007年10月25日至2009年10月24日）的租金为每年100万元；第六年至第十年（即2009年10月25日至2014年10月24日）的租金为每年110万元；第十一年至第十五年（即2014年10月25日至2019年10月24日）的租金为每年200万元。前三年的租金分别在契约签订时（租赁物上附着物进行拆迁）2天内支付60万元，余下210万元在开业后三十天内支付。第四年至第十五年租金按上述约定数额以年支付，即在前一年届满前三个月内一次付清。若新天地公司超期支付租金，每超期一天按当年租金的千分之五承担违约金，并双倍支付当年的租金，且佳源公司有权解除合同、收回出租土地及地上附着物。

2006年2月26日，机电市场商铺由新天地公司出资建成并开业。新天地公司依约向佳源公司一次性支付了前三年(即2006年2月26日至2009年2月25日)的租金共计270万元。并于2009年1月19日支付了第四年的租金100万元；于2010年2月10日支付了第五年的租金100万元；于2011年1月4日及2011年1月24日分两次支付了第六年的租金110万元；于2012年1月19日支付了第七年的租金110万元；于2013年1月28日支付了第八年的租金110万元；于2014年1月6日支付了第九年的租金110万元。

2008年10月7日佳源公司向麒麟区人民法院提起诉讼，以新天地公司未按约履行向其支付第四年至第七年租金为由，要求新天地公司向其承担违约责任并解除合同。经过一审及二审发回重审后，2013年5月24日麒麟区人民法院作出（2012）麒民初字第407号民事判决，判决：1、双方继续履行所签订的《房地产租赁契约》；2、由新天地公司赔偿佳源公司违约金120.65万元（现已执行）；3、驳回佳源公司的其他诉讼请求。新天地公司不服提出上诉，曲靖中院于2013年8月7日作出(2013)曲中民终字第686号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。由于该案对“前一年届满前三个月内一次性付清”的租金支付时间作出了应为“前一年届满前提前三个月支付”的解释，佳源公司又以新天地公司未在租金支付起算时间三个月前向其交付第八年及第九年的租金为由提起诉讼。

另确认，佳源公司出租给新天地公司的两块地的总面积仅有9075.9平方米，折合13.61亩。其中,约有73.305平方米的土地佳源公司至今未交付给新天地公司投资建设使用。

2014年5月28日，佳源公司向原审法院提起诉讼，请求：一、判令解除佳源公司与新天地公司于2004年10月25日签订的《房地产租赁契约》；二、判令新天地公司返还佳源公司的土地及地上附着物(含地上房产、用电、用水设施设备)；三、判令新天地公司支付佳源公司277.75万元违约金；四、判令新天地公司承担本案诉讼费用。原审中，新天地公司提起反诉，请求：1、佳源公司腾让其占用的租赁标的（77平方米商铺及同面积二楼房屋），并赔偿新天地公司因此多交的租金203310.93元；2、佳源公司向新天地公司开具租金发票；3、佳源公司承担本案的全部诉讼费用。

原审法院经审理后认为：佳源公司与新天地公司之间签订的《房地产租赁契约》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的有关规定，应属合法有效，双方均应恪守履行各自的合同义务。

一、本诉部分。关于新天地公司是否迟延支付租金构成违约，应否承担违约责任及应否解除《房地产租赁契约》的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双方当事人在《房地产租赁契约》中对租赁期限作了特别约定：租赁期限起算日以新天地公司开业(实际经营)之日为准。同时对租金支付时间亦作了约定：第四年至第十五年租金以年支付，即在前一年届满前三个月内一次付清。2006年2月26日，机电市场商铺由新天地公司出资建成并开业，依照上述约定，本案租赁期限起算日应为2006年2月26日，前三年的租赁期限则为2006年2月26日起至2009年2月25日。据此，之后的租金新天地公司在上年11月26日起至下年2月25日止一次付清均符合合同的约定。因新天地公司支付佳源公司第八年、第九年租金的时间分别为2013年1月28日及2014年1月6日，均在当年的2月25日前，故佳源公司以新天地公司违反合同约定迟延支付租金要求解除《房地产租赁契约》的诉讼请求无事实依据，不予支持。由于新天地公司不存在违约行为，故佳源公司要求新天地公司承担违约责任的主张也不予支持。而在双方的契约未解除的情况下，佳源公司要求新天地公司返还其土地及地上附着物(含地上房产、用电、用水设施设备)于法无据，故对其该项诉讼请求不予支持。

二、反诉部分。1、关于佳源公司〖HT3,4〗是否应交付新天地公司73.305平方米〖HT〗的土地及应否退还因此多交的租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依此规定，本案中新天地公司承租佳源公司的土地并按约支付了租金，但佳源公司在履行合同的过程中未将其中约73.305平方米的土地交由新天地公司使用，已构成违约，故新天地公司要求佳源公司交付其占用的租赁标的的主张符合法律规定，应予支持。佳源公司称其没有交付给新天地公司的土地及房屋，是双方协商变更合同后形成的法律后果，佳源公司没有交付的义务。因其未能提供证据证实，且新天地公司不予认可，佳源公司应承担因举证不能而导致的不利后果，故对其答辩主张应不予采纳。由于73.305平方米的土地未交付新天地公司使用，因此，佳源公司应当向新天地公司退还因此多交的租金，该租金可参照双方约定的年租金，按每平方米的价格予以确认。即应退还的租金〖HT3,4〗为73.305㎡×（900000元÷9075.9㎡×3年＋1000000元÷9075.9㎡×2年＋110000元÷9075.9㎡×4年）=73500元。〖HT〗因本案合同仍在履行之中，故新天地公司的起诉没有超过诉讼时效，佳源公司对此提出的抗辩应不予支持。2、关于新天地公司要求佳源公司开具租金发票的请求应否支持的问题。根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关负责发票管理工作，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。因此，发票及税收管理是相关行政机关的行政权范畴，不属于法院职权调整范围，故新天地公司的该项诉讼请求不符合法律规定，应不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十七条、第二百一十六条、第一百零七条之规定，判决：“一、驳回原告（反诉被告）曲靖市佳源建筑建材公司的诉讼请求；二、由原告（反诉被告）曲靖市佳源建筑建材公司于本判决生效后三十日内向被告（反诉原告）曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司交付73.305平方米的土地及退还多交的租金73500元；三、驳回被告（反诉原告）曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费29020元，诉讼保全费5000元，均由曲靖市佳源建筑建材公司负担；反诉案件受理费2175元，由曲靖市佳源建筑建材公司负担786元，由曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司负担1389元。”

原审判决宣判后，佳源公司不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决;2、判令解除其与被上诉人于2004年10月25日签订的《房地产租赁契约》；3、判令被上诉人返还其土地及地上附着物（含地上房产、用电、用水设施设备）；4、判令被上诉人支付其277.75万元违约金；5、判决驳回被上诉人的一审反诉请求；6、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

在本案二审过程中，经本院主持调解，上诉人曲靖市佳源建筑建材公司与被上诉人曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司自愿达成如下调解协议：

一、曲靖市佳源建筑建材公司与曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司于2004年10月25日签订的《房地产租赁契约》继续履行，曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司有义务于每年的2月25日前向曲靖市佳源建筑建材公司付清双方协议约定的下一年度租赁费；

二、曲靖市佳源建筑建材公司在收取曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司2016年2月26日至2017年2月25日的租赁费时，按《房地产租赁契约》的约定减少收取50000元（大写：伍万元整）；

三、曲靖市佳源建筑建材公司自愿放弃其在本案中的全部本诉请求，一审本诉案件受理费29020元及二审案件受理费29020元，减半收取14510元，两项合计43530元，由曲靖市佳源建筑建材公司承担；

四、曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司自愿放弃其在本案中的全部反诉请求，一审反诉案件受理费2175元，由曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司承担；

五、对已经生效且已实际执行的麒麟区人民法院（2012）麒民初字第407号民事判决和曲靖市中级人民法院（2013）曲中民终字第686号民事判决，曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司自愿放弃对上述生效判决申请再审的权利，曲靖市佳源建筑建材公司和曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司对上述判决均需严格执行；

六、本协议自双方签字后即产生法律效力。

上述协议符合有关法律规定，本院予以确认。

审判长赵锐

审判员****

代理审判员张勇

二〇一五年八月三十一日

书记员许萍萍