武汉市青山区南干渠游园管理处与青山区钢花雪鹰床上用品厂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市青山区人民法院 民事判决书 （2020）鄂0107民初71号 原告：武汉市青山区南干渠游园管理处，住所地武汉市青山区工业一路。 法定代表人：***，该单位主任。 委托诉讼代理人：***，湖北法辉律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：青山区钢花雪鹰床上用品厂，住所地武汉市青山区钢花119街园林局门面。 经营者：***，男，1967年9月21日出生，汉族，浙江省温州市人，住武汉市青山区。 原告武汉市青山区南干渠游园管理处（以下简称南干渠管理处）与被告青山区钢花雪鹰床上用品厂（以下简称雪鹰厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告南干渠管理处的委托诉讼代理人***，被告雪鹰厂的经营者***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南干渠管理处向本院提出诉讼请求：1、被告腾退出涉诉房屋，并将房屋交还给原告；2、被告拆除涉诉房屋二楼自行搭建的部分，恢复租赁房屋原样；3、被告向原告支付房屋占有使用费（自2019年1月11日起至实际腾退之日止，按照年租金35,568元的标准计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年1月9日签订房屋租赁合同一份，约定：原告将青山区建设二路南干渠游园内的房屋租赁给被告；租赁期为2018年1月1日至2018年12月31日；租金为一年35,568元等。在租赁期间，由于消防检查无法达到合格标准，2018年8月3日，被告向原告出具承诺书一份，载明：“考虑到二楼搭盖房屋一并拆除并还原原貌，请求将腾退时间延长至2019年元月10日止，如到期不腾退，所造成的一切后果由本人负责”。但时至今日，被告仍占有房屋，也并未按照承诺书承诺的时间将租赁房屋二楼搭盖部分拆除并恢复原貌，原告多次与被告沟通，被告一直以各种理由拒绝腾退出房屋并交还给原告，故原告诉至法院。 被告雪鹰厂辩称：原、被告很早就建立了房屋租赁关系，被告早在2005年就开始租赁此处房屋用于生产经营加工床上用品。因生产经营有所扩大，被告于承租房屋的当年就开始在原租赁房屋上进行了加层搭建，原告当时并没有不同意被告进行搭建，说明被告的搭建行为得到了原告的同意，该租赁房屋原建筑面积为103.2㎡，后来被告加层搭建的面积为170㎡，这一事实在2016年12月29日双方签订的合同中，原告进行了认可。2018年1月9日双方签订的房屋租赁合同中原告又对一楼临时搭建部分面积90平方米收取租金(原建筑面积租金为20元/㎡，搭建部分面积为10元/㎡)，搭建部分的年租金为10,800元。原告拿被告搭建的房屋为自己收取租金获利，这是确定的事实。原告现在诉求中要求被告拆除搭建的部分，并不予以任何补偿或赔偿，这于理于法是说不过去的，原告不能对自己已经同意确认并进行了实际获利的事实进行反悔和不认可。现在原告要求终止租赁合同，并要求被告腾退出租赁房屋，那么被告搭建的部分如何处理，双方应该合理协商解决，而不是一句要求被告拆除就能解决问题的，因为考虑长期租赁关系，被告搭建一层170㎡面积的房屋耗资也是巨大的(材料费、人工费、水电接入费等等)，而且该170㎡面积已经纳入到原告拆迁房屋建筑面积之内(拆迁部门已对该房屋面积进行测量)。原告如此这般做法明显不公平，就是在刻意剥夺被告的公平获利机会来为自己谋取利益。 本案中双方争议焦点就是被告实际搭建的170㎡面积如何处理的问题，实际上，双方已经私下协商多次，但是原告对于该搭建面积不给予被告任何补偿，致使多次协商无果，被告为该搭建面积有巨额经济付出，这是不容置疑的事实，其付出并没有得到预期回报，而且原告还对该面积收取租金。期间原告三番五次下通知要求被告对房屋搭建部分进行各种整改……。现在是原告在拆迁部门丈量完房屋的有效面积(包括搭建部分)后，立马要求终止房屋租赁合同，被告预期投资无法得到收回，原告还要求被告拆除该搭建部分（现在拆除搭建部分对已被纳入被拆迁面积不会造成影响），对被告明显不公平。 被告要求原告必须对该搭建部分进行有效补偿，这样双方终止租赁合同才是公平合理的。至于原告主张的房屋实际使用费用也是不存在的，被告自租赁该房屋以来从来没有拖欠房租，原告无任何依据和理由将被告自己搭建面积纳入收取租赁费用的范畴，双方事先并没有进行协商，原告单方拿出格式合同要求被告必须同意。即便如此，被告还是按照合同约定如期如数缴纳租金，原告诉请的占有使用费数额计算中，原告要求参照租金的数额计算，依然包括搭建部分的费用，而原告又在第二项诉请中要求被告拆除搭建部分，这样的诉请本来就是自相矛盾，没有任何合理性而言。原告对于本案的诉请和事实处处自相矛盾，故请求驳回原告不合理诉请，以维护被告民营企业的合法权益。 本院经审理认定事实如下：被告自2005年起开始租赁原告所有的位于武汉市青山区建设二路南干渠游园内的房屋，双方于2018年1月9日签订最后一份《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋地址为青山区建设二路南干渠游园内，原四间房面积103.2平方米，一楼临时搭建部分面积90平方米；上述房屋属原告所有（或原告依法使用，有权出租），原告将其出租给被告使用，用途为床上用品加工及经营；租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日；租金分两部分：第一部分，原四间房面积103.2㎡，月租金为20元/㎡，年租金为24,768元；第二部分，一楼临时搭建面积90㎡，月租金为10元/㎡，年租金为10,800元，两项共计年租金为35,568元；被告不得擅自改动房屋结构、毁损房屋设施。如装修房屋需改造、改变房屋结构，需提交申请报告及改造方案，在征得原告书面同意后，方可施工。合同期满，被告应保持房屋完好。原告不承担被告改造、装修部分的任何补偿。合同签订后，被告向原告交纳了2018年度的房屋租金，原告向被告免除了2018年度半年的租金17,784元，用以补偿被告因腾退房屋所发生的损失。 2018年7月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同终止协议书》，载明：“一、甲、乙双方达成一致协议，同意2018年6月30日提前终止双方于2018年1月9日签订的《房屋租赁合同》。二、乙方在签订该协议后，于2018年7月31日前，按照原状返还房屋。乙方不得损坏甲方原有基础装修，如有破损，修复费用由乙方承担……”。 2018年8月3日，被告向原告出具《承诺书》一份，载明：“本人经营的青山区雪鹰床上用品厂与青山区南干渠游园管理处签订的房屋租赁合同将于2018年12月31日到期。2018年3月27日，青山分局消防大队对我处经营地点进行消防监督检查并下达整改通知，随后青山区园林局、南干渠游园管理处也多次对我方下达限期整改通知书。现我做为青山区雪鹰床上用品厂法人就合同续存期内的相关整改事项、经营事项及合同到期房屋腾退等问题向南干渠游园管理处做出以下承诺：1、同意在2018年12月31日前腾退出位于青山区建设二路南干渠游园内所租赁的房屋，并清理出生产所有设备。考虑到二楼搭盖房屋一并拆除并还原原貌，请求将腾退时间延长至2019年元月10日止。如到期不腾退，所造成的一切后果由本人负责……”，被告经营者***在承诺人处签名、捺印。 因被告未按《承诺书》承诺的期限腾退出房屋并恢复房屋原状，原告为此于2019年9月10日向被告送达了《房屋腾退通知》，载明：“根据你户与我园签订的《租赁房屋合同终止协议》，同意2018年6月30日终止双方于2018年1月9日签订的《房屋租赁合同》。现按照此协议第二条之规定“乙方在签订该协议后，于2018年7月31日前，按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。乙方不得损坏甲方原有基础装修，如有破损，修复费用由乙方承担”，现你户仍未按期腾退。请你户在2019年9月30日前进行腾退，如不按期腾退，将其造成的相关损失及责任你户承担”。但被告至今仍未腾退出房屋并将房屋恢复原状，也未支付2019年1月11日至今的房屋占有使用费，故原告诉至本院，请求判如所请。 庭审中，被告称其于2005年在原告交付的房屋上面搭建了约170㎡的房屋，该170㎡的房屋用来防雨防水和当做仓库使用，被告搭建时原告并未提出异议。当年被告另在房屋前面搭建了约120㎡厂房，是专门用来生产加工床上用品的，120㎡的厂房已被征收且拆除了，征收补偿款已被原告领取。除此之外，被告在原告房屋一楼的左边和右边还搭建了约70㎡的房屋。因原告对被告搭建的房屋部分未进行补偿，故被告没有交付钥匙，并使用房屋至今。对此，原告则称案涉租赁房屋的上面、前面及左右确有被告搭建的房屋，但具体面积原告无法核实，且原告从未同意被告搭建房屋。就被告自称搭建面积约为120㎡房屋的拆迁款，原告已于2006年8月1日向被告的经营者***支付20,000元，被告已经拿到相应补偿。 本案在审理过程中，原告表示对被告应自行拆除的其在二楼搭建的房屋部分，由原告拆除，并由原告自行承担拆除费用。原告亦表示对被告在一楼自行搭建的房屋，待被告将涉案房屋交付给原告后，也由原告自行拆除，并承担拆除费用。 认定上述事实，有原、被告的陈述、房屋租赁合同、承诺书、《租赁合同终止协议书》等证据证实。 本院认为，原、被告于2018年1月9日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日到期后，双方未续签租赁合同，故该《房屋租赁合同》已履行完毕，原告作为案涉房屋的出租人，有权要求被告腾退出案涉房屋。被告于2018年8月3日出具的《承诺书》，系其真实意思表示，合法有效，被告应按《承诺书》中的承诺履行自己的义务，该承诺书载明：“同意在2018年12月31日前腾退出位于青山区建设二路南干渠游园内所租赁的房屋，并清理出生产所有设备。考虑到二楼搭盖房屋一并拆除并还原原貌，请求将腾退时间延长至2019年元月10日止。如到期不腾退，所造成的一切后果由本人负责”，但被告至今仍然占用案涉房屋，属违约行为，其应当腾退出案涉房屋，将该房屋交付给原告，并应从2019年1月11日起向原告支付无权占有期间的房屋占有使用费，房屋占有使用费的计算标准应参照原《房屋租赁合同》中约定的租金标准。原、被告于2018年1月9日签订的《房屋租赁合同》中约定“第二部分，一楼临时搭建面积90㎡，月租金为10元/㎡，年租金为10,800元”，鉴于该一楼临时搭建房屋，系被告临时搭建，并非原告交付给被告使用的房屋，本院酌定从2019年1月11日起的房屋占有使用费参照原《房屋租赁合同》中约定的“第一部分，原四间房面积103.2㎡，月租金为20元/㎡，年租金为24,768元”计算，对原告主张的未超过该标准的房屋占有使用费，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。对原告要求被告腾退出案涉房屋，并将房屋交还给原告的诉讼请求，本院予以支持。从被告出具的《承诺书》内容来看，被告承诺在其交还案涉房屋时负有拆除二楼搭建房屋部分，并恢复原状的义务，故原告要求被告将其自行在案涉房屋二楼搭建的房屋部分拆除，恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。但原告表示对被告应自行拆除的其在二楼搭建的房屋部分，由原告拆除，并由原告自行承担拆除费用，不违反法律规定，本院予以照准。原、被告于2018年1月9日签订的最后一份《房屋租赁合同》约定：租赁地址为青山区建设二路南干渠游园内，原四间房面积103.2平方米，一楼临时搭建部分面积90平方米，故被告交还原告的房屋中应包括被告在一楼搭建的房屋，对被告在一楼自行搭建的房屋，原告亦表示由其自行拆除，并由其承担拆除费用，不违反法律规定，本院予以照准。被告辩称其在案涉房屋上搭建建筑物及整改时投入较大，原告必须对该搭建部分进行有效补偿，被告在案涉房屋上搭建建筑物系其自主选择，且原、被告于2018年1月9日签订的《房屋租赁合同》约定：出租人不承担承租人改造、装修部分的任何补偿，故被告的该抗辩意见，无合同和法律依据，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告青山区钢花雪鹰床上用品厂于本判决生效之日起二十日内腾退出位于武汉市青山区建设二路南干渠游园内的原四间房屋（103.2平方米）及被告青山区钢花雪鹰床上用品厂在四间房屋的一楼、二楼搭建的房屋，并将以上房屋交付给原告武汉市青山区南干渠游园管理处，其中被告青山区钢花雪鹰床上用品厂在一楼、二楼搭建的房屋交付给原告武汉市青山区南干渠游园管理处后，由原告武汉市青山区南干渠游园管理处自行拆除并负担拆除费用； 二、被告青山区钢花雪鹰床上用品厂向原告武汉市青山区南干渠游园管理处支付房屋占有使用费（自2019年1月11日起至实际腾退之日止，按每年24,768元的标准计算）； 三、驳回原告武汉市青山区南干渠游园管理处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取的案件受理费6,055元，由原告武汉市青山区南干渠游园管理处负担120元，由被告青山区钢花雪鹰床上用品厂负担5,935元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员刘友芬 二〇二〇年六月二十一日 书记员***