平安不动产资本有限公司、五洲国际（乐清）电工电气城有限公司保证合同纠纷执行审查类执行裁定书

中华人民共和国浙江省温州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）浙03执异170号

案外人：浙江泰源科技有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区天目山路248号华鸿大厦2号楼304室，统一社会信用代码91330108665207831P。

法定代表人：徐冰，该公司总经理。

申请人：平安不动产资本有限公司（英文名称：PINGANREALESTATECAPITALLIMITED），住所地：香港特别行政区湾仔轩尼诗道302-308号集成中心21楼2107室（Room2107.21/F,CCWUBuilding,302-308HennessyRoad,Wanchai,HongKong）。

法定代表人：邹益民，该公司董事。

被申请人：五洲国际（**）电工电气城有限公司，住所地：浙江省**市柳市镇沿江大道500号，统一社会信用代码：9133038232985786XM。

法定代表人：侯微微。

被申请人：瑞安市五洲国际商贸城有限公司，住所地：浙江省瑞安市飞云街道五洲商贸城12幢414室，统一社会信用代码：91330381065623727D。

法定代表人：舒策城。

被申请人：无锡五洲国际装饰城有限公司，住所地：江苏省无锡市惠山经济开发区钱桥配套区（锡宜高速入口处），统一社会信用代码：91320200770542754U。

法定代表人：舒策城。

申请人平安不动产资本有限公司（以下简称“平安公司”）与被申请人五洲国际（**）电工电气城有限公司（以下简称“**五洲公司”）、瑞安市五洲国际商贸城有限公司、无锡五洲国际装饰城有限公司等人保证合同纠纷一案，中国国际经济贸易仲裁委员会在审理过程中，于2019年1月11日以（2018）中国贸仲京字第113847号函向本院提交了申请人平安公司提出的财产保全申请，要求对三名被申请人名下房地产及股权予以保全，保全价值以人民币343887677.15元为限，本院于同日作出（2019）浙03财保1号民事裁定，轮候查封了被申请人五洲国际（**）电工电气城有限公司名下坐落于**市柳市镇柳江路3999号五洲电工电器城41处房地产。案外人浙江泰源科技有限公司（以下简称“泰源公司”）对其中C区13幢117室不动产[权证号:浙(2017)**市不动产权第0033816号]提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人泰源公司称,2015年10月12日，徐州五洲公路港物流服务有限公司与案外人泰源公司就五洲公路港智能化工程签订《五洲公路港智能化工程施工合同》（合同编号：WZGJ(HT)-XZ-2015024),约定：由泰源公司承包五洲公路港视频监控系统、背景音乐系统等智能系统，合同价款为4715000元。2016年1月4日，被申请人**五洲公司（甲方）、案外人泰源公司（乙方）与徐州五洲公路港物流服务有限公司（丙方）共同签订《以房抵款协议（跨项目）》，约定：将甲方所有的位于中国电工电器城C13号楼117号商铺用于抵销《五洲公路港智能化工程施工合同》中丙方应付而未付乙方工程款，抵消金额为855517.2元。2016年11月3日，**五洲公司与泰源公司签订《商品房买卖合同》，约定：**五洲公司将位于中国电工电器城C13号楼117号商铺出售给泰源公司，合同价款为855517.20元。2018年6月20日，**五洲公司向泰源公司开具购房款发票。2018年8月7日，**五洲公司（甲方）、泰源公司（乙方）与**市五洲国际商业管理有限公司（丙方）签订《房屋交接书（商铺）》，完成五洲电工电器城项目C13号楼117号商铺交接，并约定：经甲方确认，该商铺经乙方转交丙方经营管理。案外人泰源公司认为C3号楼117号商铺系其通过合法方式取得，属于其所有；且泰源公司自取得该不动产后一直享有该商铺占有、使用、收益的权利；法院查封该不动产致使其利益受到损害。为维护自身合法权益，请求解除对该不动产的查封。

本院查明，2016年1月4日，五洲公司（甲方）、案外人泰源公司（乙方）与徐州五洲公路港物流服务有限公司（丙方）共同签订《以房抵款协议（跨项目）》，鉴于：丙方与乙方签订了《五洲公路港智能化工程施工合同》，乙方承包了丙方“五洲公路港智能化工程”的施工，工程款尚未结清，根据丙方于乙方在签订的施工合同中的约定，丙方应向乙方支付工程款。丙方与乙方就甲方将中国电工电器城商铺用于抵销丙方应付而未付乙方工程款中的相应数额的款项之事宜，友好协商，达成如下协议内容：一、在满足丙方与乙方施工合同约定的工程款结算及付款条件之后，丙方用于抵销乙方工程款的地方项目**、房号C-13-117、性质店铺，建筑面积66.90平方米，优惠单价12788元/平方米，优惠总价855517.2元、无抵押；二、抵销方式1、自本协议签订之日起，乙方可以指定该房屋的实际买受人（下称“指定买受人”），乙方确定指定买受人后应向甲方发出书面通知（见附件《申请暨承诺函》），甲方在收到乙方的书面通知之日起七日内，指定买受人应与甲方签署商品房买卖合同（下称“购房合同”）和商铺委托经营管理协议（如有，由甲方指定公司与指定买受人签订），购房合同的房屋价款为第一条中约定的房屋价款。……2、抵销金额为855517.2元房屋价款。指定买受人应向甲方支付的房屋价款由丙方代替指定买受人向甲方支付。支付方式为该房屋价款在丙方根据乙方工程进度和施工合同要求在应付而未付乙方的工程款中等金额抵销，如丙方应付而未付乙方工程款不足以抵销购房款的，剩余购房款由乙方与实际买受人承担连带付款责任。3、至/年/月/日（下称“该日”），如乙方未向甲方发出书面通知（见附件《申请暨承诺函》）以指定买受人的，乙方应与甲方及其指定公司就该房屋签订购房合同和商铺委托经营管理协议（如有）。自改日期，该房屋视为已交付给乙方，其所有权利由乙方享有、其毁损和灭失的风险以及房屋相关费用由乙方承担。……同日，泰源公司向五洲公司出具了《申请暨承诺函》：我公司现指定买受人泰源公司作为实际买受人购买贵公司中国电工电器城商铺C-13栋13-117号房屋，并签订商品房买卖合同；经与贵公司确认该房屋总价款855517.2元；我公司郑重承诺：1、在贵公司与指定买受人签订商品房买卖合同后，该房屋的购房款从我公司与徐州五洲公路港物流服务有限公司的“五洲公路港智能化”施工合同中约定的应付未付工程款中等金额扣除；……2016年4月26日，案外人作为收款方向付款方徐州五洲公路港物流服务有限公司开具了包括该笔抵债房款在内的工程款统一发票。2016年11月3日，五洲公司与泰源公司就上述标的不动产签订了《商品房买卖合同》，约定C13号楼117号商铺出售给泰源公司，合同价款为855517.2元。2016年12月1日，上述合同有**市住房和城乡规划建设局予以登记备案。2017年9月30日，标的不动产权属初始登记在**五洲公司名下。2018年6月20日，泰源公司支付了购房款差价1790.32元及物业维修资金；同日，五洲公司向泰源公司开具了不动产购房款增值税专用发票。2018年8月7日，泰源公司与五洲公司、第三人**市五洲国际商业管理有限公司签订了《房屋交接书（商铺）》，泰源公司接收了五洲公司交付的标的不动产。2019年1月11日，根据平安不动产资本有限公司提出的财产保全申请，本院以(2019)浙03财保1号民事裁定查封了本案标的不动产。现案外人泰源公司对此提出执行异议。

另查明，浙江成泰建筑工程有限公司与五洲国际（**）电工电气城有限公司建设工程合同纠纷一案,浙江**市人民法院于2018年11月28日作出(2018)浙0382民初10573号民事裁定,查封了被申请人五洲公司坐落于**市××市镇柳江路××电工电器城××区、××路××五洲电工电器城D区的部分不动产。后案外人泰源公司对其中C区13幢117室房产提出执行异议，要求解除对该房产的查封。经审查，浙江省**市人民法院作出（2019）浙0382执异103号执行裁定书，中止对涉案房产的执行。

以上事实有营业执照、法人身份证明、五洲公路港智能化工程施工合同、以房抵债协议（跨项目）、商品房买卖合同、不动产权分割登记凭证、增值税普通发票、房屋交接书（商铺）、**市不动产登记信息查询记录、（2019）浙0382执异103号执行裁定书予以认定。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案不动产虽现登记在被申请人**五洲公司名下，但案外人泰源公司基于以房抵债而与被申请人之间的以房抵债协议、商品房买卖合同签订于本院查封涉案不动产之前，经审查合法有效；本案所涉相应的工程款已经抵销购房款并补齐购房款差额；泰源公司于标的不动产被查封之前已与被申请人完成房屋交接手续，已合法占有该不动产；目前无证据证明因买受人自身原因未办理过户登记手续。故案外人对涉案不动产享有的权利符合上述规定，能够排除执行，其执行异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,裁定如下：

中止对坐落于**市柳市镇柳青南路2555号五洲电工电器城C区13幢117室不动产[权证号:浙(2017)**市不动产权第0033816号]的执行。

案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起民事诉讼。

审 判 长　陈成荣审判员林彩霞审判员官昌海

二〇一九年十二月四日

代书记员　杨　　　　　　晴　　　　　　晴