杭州诗寓商业管理有限公司、杭州城北电气承装公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省杭州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)浙01民终10817号

上诉人（原审被告）杭州诗寓商业管理有限公司，住所地杭州市江干区机场路里街99号运瑞大厦四层401室。

法定代表人李璐，执行董事。

委托代理人郑梁，浙江金道律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）杭州城北电气承装公司，住所地杭州市江干区机场路248号1幢。

法定代表人胡新伟，董事长。

委托代理人项苑，浙江遐观律师事务所律师。

原审被告杭州朗寓投资管理有限公司，住所地杭州市下城区岳帅桥10号1幢528室。

法定代表人李璐。

上诉人杭州诗寓商业管理有限公司（以下简称诗寓公司）因与被上诉人杭州城北电气承装公司（城北公司）、原审被告杭州朗寓投资管理有限公司（以下简称朗寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初3690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2018年9月4日，城北公司（甲方、出租人）与案外人杭州朗荣投资有限公司（乙方、承租人）签订《物业租赁合同》一份，约定出租人同意将租赁物业（杭州市江干区××路××巷交叉口）转租给承租人使用；计租面积合计20041.59平方米；房屋用途工业；土地用途工业；承租人租赁物业用于公寓、宾馆、商业、办公及配套等用途，本合同签订前，承租人对租赁房屋及其土地使用权的性质已经作了充分必要的了解；租赁期限16年，自租赁物业交付之日起算；自交付日起5个月为装修免租期；首年（2018年9月4日至2019年9月3日）租金为（含税）1.75元／平方米／天，税率为10%，即首年租金不含税金额为6788709.04元，增值税金额为678870.90元；第二年、第三年租金为（含税）1.75元／平方米／天，税率为10%，即第二年、第三年每年租金不含税金额为11637786.92元，增值税金额为1163778.69元；第四年至第十六年租金每三年在上一年租金标准的基础上递增6%；租赁物业租金支付方式为预付，首期支付十七个月租金（包含免租期在内，付款周期为2018年9月4日至2020年2月3日），即首期租金为12801565.61元；第二期起每6个月为一个支付期；首期租金，承租人应在本合同签订起90日且收到出租人开具的合法有效的增值税专用发票后，在10个工作日内支付；其他支付期租金，承租人应在上一支付期期满前10个自然日内支付；出租人应在付款10工作日前向承租人开具合法有效的增值税专用发票；承租人逾期支付租金，每逾期一日，则承租人须按应付未付租金金额每天万分之五的标准向出租人支付违约金；等等。根据上述合同附件显示，第二期租金6400782.81元应于2020年2月4日支付。城北公司将案涉房屋转租给杭州朗荣投资有限公司，已取得所有权人杭州科岛微电子有限公司同意。2018年9月4日，城北公司将案涉房屋交付于杭州朗荣投资有限公司，双方签订《房屋交接书》。承租人此后对案涉物业进行装修改造。城北公司（甲方）、案外人杭州朗荣投资有限公司（乙方）、诗寓公司（丙方）曾签订《九和路项目物业租赁合同主体变更协议》一份，约定：鉴于甲乙双方于2018年9月4日就位于杭州市江干区××路××巷交叉口的物业及附属设施、附属场地签署了《物业租赁合同》，甲乙丙三方一致同意，从本协议签署之日起，乙方在原合同项下的全部权利义务均由丙方概括承受，丙方将取代乙方继续履行原合同项下乙方拥有的所有权利和利益，并承担原合同项下乙方承担的所有义务和责任；对于原合同已履行的部分，丙方予以认可，对于原合同未履行的部分，由甲方和丙方按照原合同约定继续履行；等等。杭州朗荣投资有限公司、诗寓公司按约支付了第一期租金，第二期租金至今未付。另查明，杭州钱塘智慧城管委会于2019年3月21日以涉嫌未经审批装修改建和违规改变土地用途为由，要求案涉场地改造施工项目停止现场所有施工并尽快落实现场整改。诗寓公司陈述，此后案涉物业现场处于停工状态至今。另查明，诗寓公司系一人有限公司，朗寓公司系其唯一股东。城北公司于2020年6月诉至原审法院，请求判令：1、诗寓公司支付2020年2月4日至2020年8月3日期间房屋租金6400782.81元；2、诗寓公司支付延迟租金的违约金396848.53元（以应付未付租金6400782.81元为基数按每天万分之五的违约金标准，自2020年1月26日起暂算至2020年5月29日，后应计算至实际履行之日）；3、朗寓公司承担连带支付责任；4、判令诉讼费由诗寓公司、朗寓公司承担。

原审法院认为，城北公司与案外人杭州朗荣投资有限公司签订的《物业租赁合同》系各方真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。合同双方与诗寓公司又共同签订了《九和路项目物业租赁合同主体变更协议》，由诗寓公司概括性承受了杭州朗荣投资有限公司在《物业租赁合同》上的权利义务，该协议亦属有效。由此，诗寓公司取得了《物业租赁合同》上承租人的权利，也应按约履行相应义务。城北公司已将案涉租赁标的房屋交付于承租人，诗寓公司作为承租人理应按时支付租金。现双方约定的第二期租金付款时间已至，诗寓公司理应按时支付，诗寓公司逾期支付房租的，还应承担逾期付款的违约金。城北公司计算诗寓公司欠付租金准确，原审法院予以支持。城北公司主张按照每日万分之五的标准计算逾期付款违约金，符合双方合同约定，原审法院亦予以支持。对于诗寓公司辩称案涉房屋、土地性质与租赁用途不符一项，原审法院认为，诗寓公司对案涉房屋、土地为工业性质一事明知，其对此没有错误认识，其再以此为由抗辩缺乏依据，原审法院不予支持。对于诗寓公司辩称疫情影响一项，原审法院认为，诗寓公司自认案涉项目自2019年3月起即停工至今，且停工原因并非疫情影响，而是为处理整改所需，故疫情防控对其履行案涉合同并未造成影响，对其该项意见不予采纳。对于朗寓公司是否应当承担责任问题，原审法院认为，诗寓公司系一人有限公司，朗寓公司虽系诗寓公司的全资股东，但其已提供财务资料证明诗寓公司和朗寓公司财务独立，未显现存在财产混同情况，故城北公司要求朗寓公司对诗寓公司的债务承担连带责任，缺乏依据，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州诗寓商业管理有限公司支付杭州城北电气承装公司2020年2月4日至2020年8月3日期间的租金6400782.81元，于判决生效之日起十日内付清；二、杭州诗寓商业管理有限公司支付杭州城北电气承装公司逾期支付租金的违约金396848.53元（暂计算至2020年5月29日，此后以未付上述第一项租金为基数按照每日万分之五的标准计算至租金付清之日止），于判决生效之日起十日内付清；三、驳回杭州城北电气承装公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64383元，由杭州诗寓商业管理有限公司承担。杭州诗寓商业管理有限公司承担的诉讼费用应于判决生效之日起七日内付至原审法院。

宣判后，诗寓公司不服，向本院提起上诉称：一、原审对于事实认定以偏概全，否定新冠疫情对于上诉人的影响不当。上诉人在杭州从事公寓经营行业，2020年初的新冠疫情对于公寓行业影响巨大，在当时严格的政府管控下，寓行业影响巨大。在当时严格的政府管控之下，老租客无法回到公寓，无法继续履行租赁合同，新租客无法招揽，无法获得新收入来源。同时上诉人需要支付维持项目运营下去的必要开支，从而导致新冠疫情期间上诉人出现了非常严重的亏损，上诉人暂时无力支付高额租金。原审法院认为涉案项目早在2019年3月停工，疫情对上诉人履行合同无影响，此属于认定事实不清、以偏概全。诚然涉案项目早在2019年即停工，但新冠疫情对整个公寓行业造成的严重影响是不争的事实。假如没有疫情的影响，上诉人还能通过其他项目的收入来支付被上诉人的租金，但新冠疫情影响导致上诉人所有项目严重亏损，无力调集资金支付被上诉人租金，故上诉人在原审中提出愿意按原合同约定支付租金，但希望延期支付租金。原审仅以项目停工时间过早为由忽视新冠疫情对上诉人的影响，实在理由不充分。二、对于涉及疫情期间的案件，应该适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》相关规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。上诉人完全符合上述意见中所说的情况，应给予上诉人一定的延期支付租金时间以减缓资金压力，更好履行合同。综上，上诉人诗寓公司请求二审法院撤销原判，发回重审。二审法庭调查中，诗寓公司补充上诉理由及明确上诉请求如下：上诉期间，上诉人从杭州钱塘智慧城管委会获悉案涉租赁物业所有权人杭州科岛微电子有限公司在受让案涉物业所涉宗地时签订的国有土地使用权出让合同中承诺不在宗地范围内建设成套住宅、宾馆、招待所和培训中心等，仅用于微电子产业的开发与生产，将于此，杭州钱塘智慧城管委会不同意案涉物业用于宾馆、公寓等，导致上诉人无法履行租赁合同，而杭州科岛微电子有限公司、城北公司系胡辛伟、项文琴控制的关联公司，在出租案涉物业时故意隐瞒未能及时准确完整披露租赁物情况，故一审认定上诉人对案涉房屋、土地为工业性质一事明知、没有错误认识不当。租赁物2019年停工至今，表面上为杭州钱塘智慧城管委会责令停工，根本原因为杭州科岛微电子有限公司、城北公司故意隐瞒在国有土地出让合同中的承诺、违反土地管理法强制性规定，擅自改变土地用途进行出租。鉴于此，城北公司应对租赁合同无法履行及解除存在过错并承担相应责任，其无权主张租金和违约金。上诉人根据租赁合同11.2.2条约定，于2020年12月1日发函通知解除租赁合同，并于2021年1月15日向原审法院起诉要求确认物业租赁合同、项目物业租赁合同主体变更协议于2020年12月2日解除，判令杭州科岛微电子有限公司、城北公司共同返还上诉人已支付的租金、履行保证金，并支付租金违约金、装修违约金、经营违约金等。本案需以（2021）浙0104民初514号案件的审理结果为依据，该案尚未审结，故上诉人申请本案中止审理。综上，上诉人诗寓公司请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人城北公司的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人城北公司负担。

被上诉人城北公司答辩称：从双方签订合同开始，被上诉人就明确告知上诉人所涉土地的性质为工业用地，并且上诉人还专门组织了以项目经理、律师、法务以及相关人员的所谓的尽调团队入住被上诉人处查阅了所有的资料。在双方谈判的过程中，被上诉人告知上诉人所涉土地性质为工业用地，可能无法做一些商业目的。但是上诉人告知被上诉人其要找的就是这样的工业性质的土地，其有相应案例，因为工业用地的租金比较便宜，符合他们的商业价值。在这种情况下，在租赁合同中，被上诉人在多处一再强调该土地性质为工业用地，上诉人对此表示认可，包括在本案一审中上诉人依然认可这样的说法。在被上诉人尽调期间，被上诉人已经将土地出让合同包含在相关材料中让其审阅，土地出让合同中所谓的已承诺不再宗地范围内建设成套住宅、宾馆、招待所和培训中心等、仅限于微电子产业的开发和生产，完全就是对于土地性质为工业用地的一个解释，这个解释并没有超过工业用地它的属性范围。被上诉人不存在隐瞒的情况。2018年12月前，钱塘新区管委会第一次在工地现场贴通知，告知上诉人建造酒店公寓的行为违反了土地使用性质，而不是违反了所谓的土地出让合同中相关的承诺。而这个违反土地性质的行为上诉人一早就清晰。在被上诉人向原审法院提起本案诉讼及此前的联系过程中，被上诉人从未提及因为被上诉人存在违约的情形而导致拒付租金，其一直强调是由于疫情原因才拒付租金，希望被上诉人能够减免，在被上诉人拒绝减免的情况下，其通过恶意诉讼的手段想拒付租金是不能接受的。

原审被告朗寓公司未作答辩。

上诉人诗寓公司在二审期间向本院提交以下证据材料：1、（2021）浙0104民初514号受理案件通知书复印件一份；2、起诉状复印件一份；3、证据清单复印件一份；以上证据均拟证明《物业租赁合同》因杭州科岛微电子有限公司、城北公司共同实施故意隐瞒行为，未能真实、准确、完整向承租人披露导致合同无法继续履行，上诉人依约通知解除，向原审法院提起诉讼，请求判令确认《物业租赁合同》、《项目物业租赁合同主体变更协议》于2020年12月2日解除，并请求判令杭州科岛微电子有限公司、城北公司共同返还上诉人已支付的租金，履约保证金并支付租金违约金、装修违约金、经营违约金，原审法院已于2021年1月15日受理，案号为（2021）年浙0104民初514号。

被上诉人天地公司在二审期间向本院提交以下证据材料：1、受理案件通知书、（2020）浙0104民初9518号民事起诉状、证据清单复印件各一份，拟证明被上诉人于2020年12月3日向原审法院起诉，要求上诉人支付2020年8月4日起至11月3日的租金，并要求判令解除物业租赁合同、项目物业租赁合同主体变更协议，并判令上诉人支付租金、违约金等；2、江干科技园的函告及被上诉人和上诉人往来联系函复印件一组，拟证明上诉人对于租赁标的物的产权性质，使用性质一直明知，就租金支付问题上诉人一直以疫情为由拒绝支付。

原审被告朗寓公司在二审期间未向本院提交新证据。

对上诉人诗寓公司二审提交的证据材料，被上诉人城北公司认为，对三性均不予认可，对其证明对象也不予认可，不属于二审新证据，该案虽起诉于2021年1月，但有证据都已在本案一审中出现。对被上诉人城北公司二审提交的证据材料，上诉人诗寓公司认为，对证据1中证据清单的真实性和证明对象予以认可；对证据2诗寓公司2020年6月19日的函需要与当事人核对后于移动微法院中发表意见，对其他函件的真实性认可，但证明对象不认可，从杭州钱塘智慧城管委会的函告中可以清楚地看到，责令停工的原因是未经审批装修改建和违规改变土地用途，对于违规改变土地用途杭州科岛微电子有限公司有相应的法律责任，这是其违背违反土地管理法强制性规定的一种行为，钱塘智慧城的承诺中也可以看出杭州科岛微电子有限公司在所涉宗地及土地、房屋的使用中，对地方部门承诺要符合智慧城的产业导向及税收要求的优质项目，所以现在无法建造，除了工业性质土地以外，杭州科岛微电子有限公司对政府部门的具体业态承诺也是导致租赁物无法使用至今的直接原因，其应当承担相关的责任，工作函件无法证明待证目的，上诉人仅认可疫情或者是相关的审批手续的问题，因为杭州科岛微电子有限公司及城北公司对相关部门的承诺导致上诉人永远无法办理审批手续，故根本原因在被上诉人一方。原审被告朗寓公司均未发表质证意见。本院对上述证据的真实性予以确认。

本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另查明，杭州钱塘智慧城管委会于2019年3月21日向杭州科岛微电子有限公司发函，就案涉项目存在疑似将工业厂房改建公寓改造施工的情况，要求立即停止装修施工、落实现场整顿，不得违规改建公寓，并提前报备管委会引进符合产业导向及税收要求的优质项目。城北公司、杭州科岛微电子有限公司于2019年3月28日向诗寓公司发函，以案涉项目未办理政府审批仍违法施工为由，要求诗寓公司立即停止现场装修施工并落实现场整改，就业态装修改造、经营需求及方案向管委会及主管部门办理审批，并承担因未取得审批手续而造成的经济损失和行政处罚后果。2019年4月4日，诗寓公司向杭州市科岛微电子有限公司和城北公司回函，告知已停止案涉项目现场装修施工并积极办理相关装修审批手续，请求出租人提供协助，并为确保租赁内物业符合物业租赁合同约定用途，其将全力协助产权人申请相关手续，同时函中还提及“对目前突遇的各方在签署物业租赁合同时未能预见到的政策变化情况……”。2019年4月15日，城北公司回函诗寓公司，称其将根据物业租赁合同第3.1条为诗寓公司办理装修改造审批提供协助，并明确表示不存在诗寓公司所述的突遇各方签署合同时未能预见到的政策变化情况，物业租赁合同签署中已经对产权性质进行了明确，合同第1.7条和7.6条对诗寓公司自行承担物业产权性质原因导致的经营风险和诗寓公司自行办证义务予以明确，城北公司没有义务为诗寓公司申请相关手续，诗寓公司在使用租赁物业过程中应严格按照管委会及相关部门规定办理各项审批手续。2020年6月19日，诗寓公司向城北公司发函，称因自2019年底疫情影响对其公寓行业经营造成较大影响，其作为管理规范、有情怀和社会责任的企业面对疫情投入了更多成本，希望城北公司根据其经营情况考虑疫情扶持减免三个月租金以推进案涉项目进行，其原意继续履行租赁合同，当期租金迟延支付，一旦疫情影响完全解除其将按租赁合同约定交纳租金。诗寓公司以城北公司、杭州科岛微电子有限公司为被告向原审法院提起房屋租赁合同纠纷（案号为（2921）浙0104民初514号），请求判令：1、确认物业租赁合同和项目物业租赁合同主体变更协议于2020年12月2日已解除；2、城北公司、杭州科岛微电子有限公司共同返还其已支付的租金12801565.61元和利息；3、城北公司、杭州科岛微电子有限公司共同返还履约保证金1166797.13元和利息；4、城北公司、杭州科岛微电子有限公司共同支付租金违约金6400782.81元、装修违约金14127773.32元、经营违约金6400782.81元；5、本案诉讼费由城北公司、杭州科岛微电子有限公司共同负担。城北公司以诗寓公司为被告向原审法院提起房屋租赁合同纠纷（案号为（2021浙0104民初9518号），请求判令：1、解除双方于2018年9月4日签订的物业租赁合同及后续签订的项目物业租赁合同主体变更协议；2、诗寓公司支付2020年8月4日起按合同约定的租金3200391.41元（暂计算至2020年11月3日，后续计算至合同解除日）；3、诗寓公司支付租金违约金及经营违约金8534377.08元；4、诉讼费由诗寓公司负担。

本院认为，案涉《物业租赁合同》、《九和路项目物业和租赁主体变更协议》系合同各方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，即便在诗寓公司和城北公司另行提起的诉讼中也仅系对合同解除问题提出主张，未对合同效力持有异议，故本院对上述合同的效力予以确认。因诗寓公司在本案一审答辩和二审上诉状中均明确表示愿意继续履行合同，仅希望予以一定租金宽限期，而双方另案中对合同解除问题的诉讼主张又均未涉及本案所涉的2020年2月4日至2020年8月3日期间，故另案审理对本案并无影响，本案无需中止审理。对于疫情影响问题，因诗寓公司停工及逾期支付租金的事实发生于疫情发生前，故对其以疫情影响为由要求延期支付租金一审不予支持并无不当，上述期间的租金诗寓公司应予支付并承担逾期支付租金的违约责任。诗寓公司补充上诉意见中所持不予支付租金的理由与其一审答辩和上诉状内容不一，系诉讼反言，诗寓公司解释系其在上诉期间才从杭州钱塘智慧城管委会获悉相关内容，但未能有效举证，故对诗寓公司该诉讼反言本院不予支持。综上，诗寓公司的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费59383元，由杭州诗寓商业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　亮

审判员　张一文

审判员　秦海龙

二〇二一年二月二十四日

书记员　万丹丹