浙江海纳建设有限公司、青海某某房地产开发有限公司合同纠纷执行审查执行裁定书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} .MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 青海省西宁市中级人民法院 执行裁定书 （2022）青01执异137号之一 案外人：***，女，汉族，1956年8月6日出生，住青海省西宁市城西区海晏路27号一栋232室。 申请执行人：浙江海纳建设有限公司，住所地：浙江省东阳市歌山路2号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，海南靖麒律师事务所律师。 被执行人：青海**房地产开发有限公司，住所地：青海省西宁市城东区八一东路6号1号楼4**4102室。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司办公室主任。 在本院执行浙江海纳建设有限公司（以下简称浙江海纳公司）与青海**房地产开发有限公司（以下简称青海**公司）、第三人***建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对本院查封执行人青海**公司名下位于西宁市城东区八一东路6号**苑小区1号楼3181室的不动产提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***称，案外人在你院查封之前与被执行人于2019年9月17日签订了《售房协议》，约定房屋总价285000元，案外人已支付了全部房屋价款，领取了钥匙，并已装修入住，过户手续未办理是因为涉案房屋尚未竣工验收，不具备办理不动产登记的条件。故案外人执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，请求排除对西宁市城东区八一东路6号**小区1号楼3**3181室的房屋的执行，维护案外人的合法权益。 申请执行人浙江海纳公司提交书面答辩状称：一、案外人并不是案涉房屋的所有权人；二、案外人并非案涉房屋的买受人，其异议事项不能成立；三、《售房合同》仅为预约合同，并非法律意义上的商品房买卖合同；四、案外人未提交在查封之前支付了全部房款的支付凭证，即使装修入住也应提供与《售房协议》相一致的证据材料；五、在长达7年的时间里未办理过户登记，甚至未进行备案网签，案外人明显有过错，应由案外人承担一切不利后果。故案外人执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应予驳回其的异议。 被执行人青海**公司未提交书面答辩状。 本院查明，浙江海纳公司与青海**公司、第三人***建设工程施工合同纠纷一案，青海省高级人民法院作出（2021）青民终240号民事判决，该判决生效后，因青海**公司未按期履行生效判决确定的义务，浙江海纳公司向本院申请强制执行。本院于2022年1月4日作出（2021）青01执594号执行裁定，裁定一、冻结、划拨被执行人青海**公司银行存款31156986元；二、冻结、划拨被执行人青海**公司自2015年5月1日起至2019年8月19日止，以尚欠工程款及保证金为基数按中国人民银行同期同类贷款利息计算的利息；三、冻结、划拨被执行人青海**公司自2019年8月20日起至工程款及保证金实际清偿之日止，以尚欠工程款及保证金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息；四、冻结、划拨被执行人青海**公司房地产开发有限公司自2021年12月18日起至工程款及保证金实际清偿之日止，以尚欠工程款及保证金为基数加倍支付迟延履行期间的债务利息。 另查明，2020年4月29日，浙江海纳公司向本院申请诉讼保全，并提供担保，本院于2020年5月6日作出（2020）青01民初79号民事裁定，裁定冻结被申请人青海**公司房地产开发有限公司名下位于西宁市城东区八一东路6号**苑小区1号楼未销售的编号为2281、2261、2274、2051、3181、3051、3251、3261、3271、1162、1172、1212的不动产。冻结期限为叁年。2020年5月9日本院向西宁经济技术开发区东川工业园区不动产登记中心发出（2020）青01民初79号民事裁定、协助执行通知书。查封上述案涉房产，期限自2020年5月9日至2023年5月8日。本案现已进入执行程序，诉讼期间保全已转入执行。遂案外人***向本院提出执行异议。 在执行异议审查期间，***提交证据：1.2019年9月17日青海**公司与***签订《售房协议》，约定青海**公司将位于西宁市城东区八一东路6号**苑小区1号楼3**3181室的房屋，建筑面积61.31平方米，案涉房屋以单价每平方米4648.5元的价格出售给***，房款总价为285000元；2．青海**公司分别于2019年9月21日、2020年5月28日向***出具交款50000元、235000元的收据，并附有通联支付的转账凭证；3．《入住相关费用清单》一份、2020年5月28日缴纳了入住相关费用17385元的收据一份；4．西宁市不动产登记服务中心出具的不动产登记信息查询书，证明权利人***名下无产权登记。 本院认为，首先，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本院依法查封登记在青海**公司的房产，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，执行行为并无不当。 其次，根据***的执行异议事由，本案属案外人对执行标的提出的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人***虽其与青海**公司签订了《售房协议》，但从该协议内容看，该协议具备房屋买卖合同成立的形式要件；案外人***己支付全部的房款。异议审查期间，***提交其名下无其他居住房屋的不动产登记信息查询书。因此，案外人***提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。案外人***对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，故案外人***的异议理由成立，应予。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下： 中止对被执行人青海**房地产开发有限公司位于西宁市城东区八一东路6号**苑小区1号楼3181室的不动产的执行。 如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长    ** 审判员    *** 审判员    *** 二〇二二年十二月九日 法官助理    屈梦珂 书记员    ** 附：本案适用的法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十三条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行； 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 -6- -7-