云南昱通疏浚有限公司、云南通海申泰房地产开发有限公司等与某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

云南省通海县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）云0423民初339号

原告：云南昱通疏浚有限公司，住所通海县秀山街道福康街11号。统一社会信用代码：915304232177568962。

法定代表人：刘亚兴。

委托诉讼代理人：鲁媛媛（公司员工），女，1978年2月6日生，汉族，住通海县秀山街道福康街11号。代理权限：特别授权代理。

原告：云南通海申泰房地产开发有限公司，住所通海县秀山街道长虹路。统一社会信用代码：91530423781668192K。

法定代表人：郝强。

被告：童德良，男，1977年4月13日生，汉族，住通海县。

被告：吉翠琼，女，1978年9月23日生，汉族，住通海县。

委托诉讼代理人：杨文兴（系被告吉翠琼所在单位推荐的公民），男，1969年4月1日生，汉族，住安宁市。代理权限：特别授权代理。

原告云南昱通疏浚有限公司（以下简称疏浚公司）与被告童德良、吉翠琼房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年3月9日立案受理。诉讼中，本院依职权追加云南通海申泰房地产开发有限公司（以下简称申泰公司）为本案共同原告参加诉讼。依法适用简易程序于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告疏浚公司委托诉讼代理人鲁媛媛，被告吉翠琼及委托诉讼代理人杨文兴到庭参加诉讼。原告申泰公司、被告童德良经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告疏浚公司向本院提出诉讼请求如下：一、判令被告立即支付原告购房款259673元，并支付从2019年11月29日起至实际偿还之日止，按银行同期流动资金贷款利率计算的违约金（暂计至2020年3月5日为3615元）；二、本案诉讼费、保全费、公告费、保全担保费（保险费）及其他实现债权的费用由被告承担。事实及理由：2015年2月10日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定被告向原告购买位于通海县的房产，总价款为545462元。被告应于2015年2月10日支付首付款165462元，余款38万元通过银行办理抵押贷款支付。后由于被告无法办理银行贷款，经双方协商，重新约定剩余购房款支付的相关事宜，即被告应于2015年8月31日前支付首付款165462元；余款38万元，由被告比照银行按揭贷款方式，自2015年3月1日至2030年2月28日，按月向原告支付；付款期限内被告除支付购房款外，每月还应按工商银行住房贷款利率向原告支付资金占用成本（利息）；若被告逾期还款，则原告有权要求被告立即支付全部欠款及利息，并支付违约金。2015年2月10日、9月2日，被告分别支付首付款10万元、65462元。2015年3月至2019年11月，被告依约分期支付120327元购房款，并支付了相应资金占用成本（利息）。现原告已经交付房屋，并协助被告取得房产证及土地证，但被告自2019年11月29日起，未再向原告支付剩余购房款。原告多次催要，被告一直拖延。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。

庭审中，原告明确违约金系双方口头约定按原告向信用社的贷款月利率8.45‰计算；第二项请求实际产生诉讼费、保全费和1000元保险费。

原告申泰公司于2020年3月23日向本院提交情况说明一份，表明申泰公司与疏浚公司合作开发通海县地块，双方的合作开发协议已履行完毕，权利义务已归于消灭。通海县房屋3单元401号房产落户于疏浚公司名下，由疏浚公司自行销售给第三方，与申泰公司无关联。申泰公司对该房屋及可能有关的任何合同，既不享受任何权利，也不承担任何义务。

被告童德良、吉翠琼辩称：原告诉称由于被告无法办理银行贷款，双方协商重新约定剩余房款的支付事宜等说法与事实不符。真实情况是由于原告的原因，致使被告无法办理房贷，而被告已将所购房屋装修竣工，不得已才与原告签订《商品房购销合同》及其补充协议。协议签订后，由于原告的原因，导致《补充协议》根本无法履行。2019年12月28日系规定的还款日期，由于年终收款未到，与原告沟通后同意延期支付。到了2020年1月28日，又因疫情爆发，导致被告不能及时支付。疫情爆发，属不可抗力因素，国家及各银行相继出台措施，延迟社保、养老保险、信用卡、房贷等的还款时间。根据《协议书》约定的争议解决方式，双方应协商，协商不成，向法院起诉。可原告并未与被告协商，将原告诉到法院。被告之所以向原告借贷购房款，是由于原告的原因致使被告无法办理房贷，原告充当了房贷银行的角色，在各银行相继延迟还款期限的情况下，原告当然必须给予被告延迟还款。综上，法庭应驳回原告的诉讼请求，判令原告继续履行双方签订的《商品房购销合同》、《协议书》、《补充协议》，同时被告愿意支付2019年12月28日、2020年1月28日、2月28日、3月28日到期的款项，由于疫情不可抗力原因，原告不应收取滞纳金。

综合双方诉辩主张本案争议焦点为：被告是否违约，应否支付原告房款。

原告疏浚公司针对争议焦点，举证如下：

一、营业执照、证明、法定代表人居民身份证复印件各1份，证明原告主体资格；

二、商品房购销合同1份、通房权证秀字第××号房屋产权证2份、通国用（2015）第1010477号国有土地使用权证1份，证明原、被告于2015年2月10日签订合同，约定被告以545462元价款购买涉案房屋，被告应于2015年2月10日支付首付款165462元，剩余房款38万元通过银行办理抵押贷款支付，涉案房屋的所有权已经变更为被告；

三、《补充协议》1份，证明原告与第一被告于2015年3月2日签订补充协议，约定房屋尾款支付时间、方式，并约定原告借款445642元给被告，被告获得房屋产权后向银行贷款38万元偿还原告，因银行未能贷款，故原告未借款给被告，协议未实际履行；

四、《协议书》1份，证明原、被告于2015年8月22日签订协议，约定被告分期支付剩余房款38万元，从2015年3月1日至2030年2月28日期间，按月支付（共180个月，每月支付房款2111元），同时按月按银行同期贷款利率标准支付资金占用成本给原告；被告应向银行办理抵押贷款，贷款金额为38万元（以后每年根据已付房款相应递减），并将贷款本金支付原告；被告违约（出现任何一期逾期），则原告可以要求被告立即偿还全部借款本金；

五、财务凭证1组，证明2015年2月10日，被告支付购房首付款10万元；2015年9月2日，被告支付购房首付款654262元；2015年3月1日至2019年11月28日，被告依约分期支付，共计支付购房款120327元和相应资金占用成本；原告因本案支付保全保险费1000元。

被告吉翠琼质证认为，对原告所举证据的三性均无异议，补充说明原告在房屋销售过程中存在手续方面的问题，导致被告不能办理银行按揭贷款，被告付款至2019年11月28日，下一期应于2019年12月28日支付，原告计算违约金的时间点不对，且被告不应支付违约金。

为查明本案事实，本院调取证据材料如下：

一、自“天眼查”APP查询云南通海申泰房地产开发有限公司登记信息1份；

二、自云南省政法信息资源共享交换服务平台查询被告身份信息2份。

原告疏浚公司、被告吉翠琼质证无异议。

原告申泰公司、被告童德良未到庭质证，亦未向本院提交证据。

上述证据，本院分析认证如下：

一、关于原、被告主体资格的证据。原告的证据一、本院调取的证据材料，与原、被告的身份查明相关联，来源合法、内容真实，本院予以采信。

二、原告的其余证据。原告的证据二至五均为书证，由原、被告双方共同形成，被告认可证据的真实性，书证记载的内容与原告主张的事实相关联，本院确认证据的真实性、合法性与关联性，证据具有证明力。被告认为由于原告的原因导致其未办理按揭贷款，协议并非其真实意思表示。被告作为完全民事行为能力人，于2015年8月22日在《协议书》上签字、按手印，应为认可协议内容，协议记载由于未能办理15年房贷，而商业经营贷款还款金额及利息差异较大，双方协议变更剩余房款的支付时间、支付方式等内容，被告的异议与书面约定不符，也与被告近5年来的履行行为不符，其异议不成立，本院不予采纳。

综上所述，本院认定本案法律事实如下：2015年2月10日，申泰公司、疏浚公司（甲方）与童德良、吉翠琼（乙方）签订《商品房购销合同》一份，合同主要约定：“商品房出卖人：疏浚公司，商品房买受人：童德良、吉翠琼。甲方以出让方式取得位于通海县地块的土地使用权，土地规划用途为住宅用地。土地使用权证号：通国用（2004）字第06-160号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称：昱通疏浚公司商住楼，建设工程规划许可证号：建字第530423201000065号。乙方购买的商品房为现房，第三单元第四层401号房，属框架结构。该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。产权登记面积以产权登记机关确定为准。商品房价款按套计价，总价款为545462元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）。房屋的参考套内建筑面积为145.59平方米。乙方于2015年2月10日交付应付款165462元，银行办理房屋抵押贷款380000元。甲方应于2015年2月10日前，将合同约定的商品房交付乙方。自约定应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止15天内，乙方按每天50元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期15天后，乙方按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方未按约定时间交房的，自约定的交房时间届满后的次日起于实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。同时对产权登记等作了约定。”

2015年3月2日，疏浚公司（甲方）与童德良（乙方）签订《补充协议》一份，协议约定：“甲乙双方2015年2月10日签订《商品房购销合同》，为顺利办理银行贷款及房屋登记手续，双方补充协议如下：“一、乙方向甲方支付首付款10万元，剩余房款445462元。38万元需通过银行贷款的方式支付，65462元于当年8月31日前归还，到期不归还按信用合作联社贷款年利率11%支付利息。鉴于银行贷款需办理房屋抵押手续后才能放款。为此，乙方向甲方借款445462元用于缴纳剩余房款。甲方向乙方出具不动产销售发票之日起即视为乙方已收到甲方上述借款。二、双方共同至房管局办理房屋过户登记手续，并在取得房产证当日办理银行抵押贷款，银行贷款发放当日须直接支付到甲方指定账户，用于归还甲方代垫房款380000元。三、乙方取得房产证后不配合办理银行抵押贷款手续或未按时偿还甲方垫付款项的，每逾期一日，按应付款金额的千分之一向甲方支付逾期付款违约金。”

2015年8月22日，疏浚公司（甲方）与童德良、吉翠琼（乙方）签订《协议书》一份，主要约定：“甲、乙双方2015年2月10日签订《商品房购销合同》，2015年3月2日签订《补充协议》，约定甲方向乙方提供38万元借款，用于支付购房款。由于抵押贷款与商业贷款的还款金额及利息差异较大，为妥善解决上述借款，双方协商如下：一、甲方向乙方提供38万元借款，借款期限15年，自2015年3月1日起至2030年2月28日止。借款利息为浮动利率，在借款期限内按工商银行住房贷款利率计息每年1月与银行利率同步调整，每月还款金额及利息详见附件一。二、还款方式。按月还款，还款日为每月28日，乙方应于每月28日前根据附件一确认的计算方式足额汇入甲方指定账户偿还借款本息，户名：疏浚公司，开户行名称：通海县农村信用合作联社营业部，账号：63×××12。三、特别约定。主要内容为乙方向银行贷款用于偿还购房款，若乙方未按协议第一条、第二条约定的还款方式向甲方偿还借款，出现任何一期的逾期或任一期未足额偿还借款本息的，甲方有权要求乙方立即偿还全部借款本息，并停止为乙方偿还银行贷款，由此产生的一切损失由乙方承担（庭审中双方确认未办理银行贷款）。四、甲方的权利和义务。五、乙方的权利和义务。六、违约责任。如乙方违反约定，出现任一期的逾期或任一期未足额归还借款本息，甲方有权宣布本合同项下的借款提前到期，要求乙方立即偿还全部借款及相应利息；自逾期之日起按乙方未归还借款金额的全部，支付逾期还款违约金，直至乙方实际全额清偿之日。”

协议签订之后，疏浚公司将所购房屋交付童德良、吉翠琼，房屋所有权人和土地使用权人均变更登记为童德良、吉翠琼，房屋所有权证号为：通房权证秀字第××号，国有土地使用权证号为：通国用（2015）第1010477号。童德良、吉翠琼未办理银行贷款。童德良、吉翠琼先后支付房款如下：2015年2月10日10万元，2015年9月2日654262元，计首付款165462元于2015年3月25日开具发票。自2015年9月30日至2019年11月28日，于每月的28日按月累计支付房款120327元及2019年11月28日前的利息79610.04元（利息以未付房款为基数，按工商银行同期贷款利率计算）。2019年12月28日，童德良、吉翠琼未再按时支付房款及利息，尚欠房款259673元。诉讼中，疏浚公司申请诉讼保全，并由中国太平洋财产保险股份有限公司通海县支公司为其保全申请提供担保，疏浚公司为此支付保险费1000元。

本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告因买卖房屋先后签订《商品房购销合同》、《补充协议》、《协议书》，其中后两份协议系被告因所购房屋未能办理银行贷款，双方协商对尚未支付的房款以被告向原告借款的方式，分期支付原告，上述合同系合同双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合同合法、有效，应当履行。原告疏浚公司已履行交付房屋的合同义务，被告童德良、吉翠琼应当履行支付房款的合同义务。被告童德良、吉翠琼自2019年12月28日就未依约付款，已属违约。双方约定如出现任一期的逾期，原告疏浚公司有权宣布本合同项下的借款提前到期，故原告疏浚公司要求被告童德良、吉翠琼支付剩余房款259673元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。原告申泰公司作为买卖合同一方，于诉讼中明确放弃实体权利，属原告申泰公司自由处分自己的权利，本院予以准许。

关于违约金问题。由于原、被告协议变更了部分合同内容，其中包括违约金条款，而最后一份协议仅约定如被告违约应支付逾期还款违约金，未约定违约金的具体计算方法，原告亦未举证证明双方口头约定按信用社同期贷款利率计算违约金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第三款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本院以2019年人民银行五年以上中长期贷款利率4.9%上浮50%即年利率7.35%计算，自被告童德良、吉翠琼违约的次日即2019年12月29日起算，超出部分，本院不予支持。

关于原告疏浚公司的第二项请求，诉讼费属人民法院根据案件具体情况决定当事人负担的问题，在此不予赘述；保全费和保险费属原告疏浚公司提出本案请求产生的合理费用，双方亦约定如被告童德良、吉翠琼违约，由此产生的一切损失由被告童德良、吉翠琼承担，故对原告疏浚公司要求被告童德良、吉翠琼承担保全费和保险费的主张，本院予以支持；其余费用未实际产生，本院不予支持。

关于被告吉翠琼援引不可抗力的抗辩是否成立。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”新冠疫情的发生是众所周知的事实，确属不可抗力事件。新冠疫情对于金钱之债给付义务人的影响有两种，一种是阻碍债务人不能为给付行为，一种是削弱债务人的金钱给付能力。本辖区虽然也受疫情影响，但政府并未采取限制公民在本行政区域自由行动的措施，被告吉翠琼并不存在上述第一种影响而不能完成金钱给付行为的情形。其次，本案合同成立、生效并已履行近5年，被告吉翠琼在订立合同时应当预见到其未来的财务能力具有不确定性而发生增减。本案中，被告吉翠琼并未提供其因疫情发生而直接消弱其财务能力，从而导致其无能力履行给付的证据。再者，被告吉翠琼未按期付款的行为发生于新冠疫情爆发之前，已构成迟延履行，依法不享受免责。综上，被告吉翠琼援引不可抗力的抗辩不成立，本院不予采纳。被告童德良未到庭，应承担相应法律责任。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十六第一款第（二）项、第一百零五条之规定，判决如下：

一、被告童德良、吉翠琼于判决生效后三十日内支付原告云南昱通疏浚有限公司购房款259673元，并按年利率7.35%计算自2019年12月29日起至实际还款之日止的利息；

二、被告童德良、吉翠琼于判决生效后三十日内支付原告云南昱通疏浚有限公司已支出的保险费1000元；

三、驳回原告云南昱通疏浚有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5240元，减半收取2620元，保全费1840元，由被告童德良、吉翠琼共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。

本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为两年。

审判员　李　燕

二〇二〇年四月十六日

书记员　王靖雯