昱通公司商住楼小区业主委员会、某某通疏浚有限公司业主共有权纠纷民事一审民事判决书

云南省通海县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）云0423民初1124号

原告：昱通公司商住楼小区业主委员会，住所地：通海县秀山街道办事处庆丰社区福康街11号。

负责人：付国彪，任主任。

委托诉讼代理人：李艳存，云南阳源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

被告：***通疏浚有限公司，住所地：云南省玉溪市通海县秀山街道福康街11号。统一社会信用代码：915304232177568962。

法定代表人：刘亚兴。

委托诉讼代理人：杨成周，云南锦雄律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

委托诉讼代理人：鲁媛媛,***通疏浚有限公司员工，女，1978年2月6日生，汉族，住通海县秀山街道福康街11号。代理权限：特别授权代理。

原告昱通公司商住楼小区业主委员会（以下简称业主委员会）与被告***通疏浚有限公司（以下简称昱通公司）业主共有权纠纷一案，本院于2021年6月28日立案受理后，依法适用简易程序于2021年7月30日公开开庭进行了审理。原告业主委员会委托诉讼代理人李艳存和被告昱通公司委托诉讼代理人杨成周、鲁媛媛均到庭参加诉讼。经当事人同意,本案继续适用简易程序并依法延长审限三个月。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求如下：依法判决被告及时将属于原告小区业主共有的场地、停车位、物业管理用房予以返还，并判决被告将非法占用以上共有部分取得的收益予以返还原告。事实与理由：原告系昱通公司商住楼小区业主委员会。被告***通疏浚有限公司于2004年5月以出让的方式取得该土地使用权，用途系住宅，2010年依法进行房地产开发，并建成昱通公司商住楼小区。2018年年底，被告昱通疏浚公司在未经昱通公司商住楼小区业主委员会同意的情况下擅自将小区共有场地、停车位、物业管理用房占为己有，并向外出租。原告多次与被告交涉，要求返还业主共有部分，均遭拒绝。综上所述，被告***通疏浚有限公司非法占用小区业主共有部分并进行出租的行为，损害了小区业主的合法权益，为确保小区全体业主的合法权益，特具状于贵院，请依法判如所请。

被告昱通公司辩称，原告诉请不实且无法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。事实及理由：原告诉请的标的物场地、停车位、物业管理用房等均登记在被告的名下，是属于被告专有部分，不存在与原告共同共有的事实；原告诉请的是要求被告将非法占用共有部分的收益返还，既然原告认为是非法占用获取的收益，原告方不是收取该项收益的适格主体，它是另外一个法律关系。该部分的土地使用权是属于被告专有部分，就不存在返还原告的依据，被告享有相应的收益权。

根据诉辩双方主张，本院归纳本案的争议焦点为：本案争议的标的物场地、停车位、原告所述的物业用房一间、门卫室一间是否属于业主共有。

原告业主委员会为证明其主张，举证如下：

一、业主委员会备案申请表、身份证复印件各1份，证明：原告身份情况及诉讼主体适格；

二、工程规划申请表、规划许可证、国有土地使用证各1份，证明本案争议部分系小区业主共有，不是被告专有。

经质证，被告昱通公司认为：对证据一的合法性、真实性、关联性无异议；对证据二的工程规划申请表合法性、真实性、关联性无异议，但是该规划申请表中项目简介部分已经写明，总的用地面积为1,630.7平方米，一楼为商铺，二楼为停车场、车库，三至七层为住宅。一楼商铺的土地使用权面积是446.29平方米，二层停车场面积为475.65平方米，二层车库加上原告认为是物业用房的（登记为储藏一室、储藏二室）面积101.41平方米，还有30户住户的土地使用面积及楼梯巷道为607.4平方米，这些数字加起来刚好为1,630.75平方米。对规划许可证、备案证的合法性、真实性、关联性无异议，说明被告申请建盖商住楼的时候，程序是合法的。对国有土地使用权证的合法性、真实性、关联性无异议，在该块土地改制后，被告为建盖商住办理了土地出让手续，原土地使用权期限到2074年4月，在被告交了部分土地出让金后延长至2083年1月17日。被告一直在为各业主考虑权益。

被告昱通公司为证明其主张，举证如下：

一、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明各1份，证明被告身份及诉讼主体资格；

二、住宅楼合作开发建房协议书复印件1份，证明：昱通公司员工商住楼系被告昱通公司与通海申泰房地产开发有限公司合作开发取得，昱通公司负责建设投资筹措、财务收支，房屋所有权、房屋销售权、房屋价款所有权等属昱通疏公司，通海申泰房地产开发有限公司负责办理报批相关手续，收取手续费的事实；

三、国有土地使用证出让合同、云南省非税收收款收据各1份，税收通用完税证2份，证明：云南省通海县国土资源局将秀山街道办事处××号宗地面积1630.7㎡土地出让给被告使用，被告交纳土地出让金2363276.00元、交纳契税70898.28元、交纳印花税1181.64元，合计2435355.92的事实；

四、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《通海县发展和改革委员会投资项目备案证》各1份，证明：被告建盖昱通公司员工商住楼手续、程序合法，整块土地使用面积为1,630.7平方米的事实；

五、通海县秀山街道办事处××号宗地用地面积汇总表，证明:1.二层通道、消防楼梯、场地等土地使用面积为475.65㎡，一层商铺土地使用面积为446.29㎡，二层车库、储藏室土地使用面积为101.41㎡，合计1023.35㎡。上述土地使用权人是被告昱通公司；2.30套住房中被告当时还拥有17套住房的土地使用权和房屋使用权，17套住房土地使用权为355.24㎡，30套住房只分摊着楼梯间，按户均分1.16㎡的事实；

六、一层商铺土地使用权证（通国用2014第0××7号）、一层商铺房屋所有权证（通房权证字第2××8号）、二层1号储藏室2号储藏室及车库土地使用权证（通国用2014第1××8号）、二层储藏室1、2及车库房屋所有权分别为（通房权证字第2××1号、通房权证字第2××9号、通房权证字第2××8号）、二层场地、停车位（一层商铺楼顶，土地使用权证为通国用2014第1××0号）各1份，证明：1.一层商铺土地使用权证为通国用（1014）第1××7号，使用面积为446.29㎡、一层商铺房屋所有权证（通房权证字第2××8号）建筑面积为1501.71㎡，上述土地使用权、房屋所有权均登记在被告名下的事实；2.二层储藏室1、2及车位土地使用权证通国用（2014）第1××8号的使用面积为101.41，二层储藏室1房屋所有权证通房权证字第2××1号建筑面积为27.25㎡、二层储藏室2房屋所有权证通房权证字第2××6号建筑面积为13.01㎡，二层车库房屋所有权证通房权证字第2××8号建筑面积为684.16㎡。上述土地使用权、房屋所有权均登记在被告名下的事实；3.二层场地、停车位（一层商铺楼顶）土地使用权证通国用（2014）第1××0号使用面积为475.65㎡，上述土地使用权登记在被告名下的事实。

经质证，原告业主委员会认为：对证据一至证据六的合法性、真实性、关联性无异议。证据二的证明目的不能成立，从住宅楼合作开发建房协议书可以看出土地使用者是被告，开发商是申泰，并非合作开发。对证据五、六的证明目的不予认可，被告纯属于对民法典以及建筑物区分所有权的司法解释的误读。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕202017号）第三条“除法律行政法规规定的，共有部分外建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：是建筑物的基础承重结构，外墙、屋顶等基本的结构，部分通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场地及设施等；建筑区划内的土地依法由业主共同享有，建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划、占地或者城镇公共道路、绿地等占地除外”的规定。能够推翻被告方所要达到的证明目的，并非说办理了产权登记就属于被告所有。在开始开发时，土地使用权确实属于疏浚公司，但是建盖商住楼是用于售卖，所以不认可被告方的证明目的。

2021年7月30日，本院组织原、被告双方对争议场地进行勘验，制作勘验笔录及视频各一份。在勘验过程中，双方一致确认昱通公司员工商住楼二层门卫室一间、二层监控室一间、二层室内车位19个、二层室外露天车位11个存在争议。在勘验过程中，原告主张被告返还露天车位南边的四层楼一栋。

本院对双方的证据分析认证如下：

一、对原告的证据的分析认证。两组证据在法定期限提出并于庭审中出示，本院确认其合法性；证据一与本案原告之诉讼主体相关，本院确认其关联性。证据二系本案争议的房屋形成过程中的申请及回复材料，与本案房屋行政审批事项相关，本院确认该组证据的关联性；关于真实性，被告对于两组证据的真实性未提出异议。本院已核实证据一与被告登记身份信息的客观性，故而确认其本体之真实和信息的客观。证据二与被告的证据四、六部分内容相同，本院确认其真实性。综上，两组证据材料具备书证一般特征，本院采信证据上所记载的涉案信息。关于证据二的证明目的即原告对本案争议部分系小区业主共有，因其属于物权归属的实体判断问题，本院将于判决理由部分再作评判。

二、对被告的证据的分析认证。六组证据在法定期限提出并经原告质证，本院确认其合法性；证据一为被告的法人身份证明材料，与原告主体相关，本院确认其关联性。证据二至证据六与本案房屋的施工、行政申请及审批、土地使用权变更等事项相关，本院确认该四组证据的关联性；关于真实性，证据一经本院审核，其内容与被告主体信息一致，本院确认其真实性。证据二在原告证据《建设工程规划许可证》中被提及，因本院已确认原告所举证据《建设工程规划许可证》的客观性，故本院确认该合同的客观性。证据三、五、六系原告对涉案房屋建盖前及建成后向有关行政机构申请而制作或获得的文件，原告亦认可其真实性，本院确认其真实性。证据四与原告证据二的内容相同，本院确认其真实性。故，被告的六组证据具备本案证据资格，对被告的事实主张具有充分的证明力，本院予以采信。关于其证明目的，因与原告的证明目的构成反对关系，同时属于物权确定的实体判断问题，本院将于判决理由部分再作评判。

根据证据，本院认定本案法律事实如下：原告昱通公司商住楼小区业主委员会于2019年12月26日通过备案。被告昱通公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为水电工程及辅助生产设施的建筑、房屋及基础工程的施工与装饰等。2010年5月7日，被告与通海申泰房地产开发有限公司签订《住宅楼合作开发建房协议书》，协议主要内容为：被告在自用土地上建盖住宅楼，委托通海申泰房地产开发有限公司作为代建开发单位；工程名称员工商住楼；工程建设规模总建筑面积约8000平方米；通海申泰房地产开发有限公司负责代建设开发工程报建、委托造价编制、招标代理、监理、质检、竣工备案、办理房屋产权证等相关手续和编制所需方案资料。在上述工作过程中，被告调派工程、财务等人员配合通海申泰房地产开发有限公司共同工作，并承担造价编制、招投标场地、招标代理、质监、监理、竣工备案、房产登记等所发生的税费；被告负责建设投资筹措、财务收支；房屋所有权、房屋销售权、房屋价款所有权等属昱通公司；通海申泰房地产开发有限公司收取按住宅楼销售总价1%的代建费等。2010年6月1日，通海申泰房地产开发有限公司办理了昱通公司员工商住楼用地面积1630.7㎡的《中华人民共和国建设用地规划许可证》，并于2010年7月26日通过通海县发展和改革委员会投资项目备案。2010年7月28日，通海申泰房地产开发有限公司办理了昱通公司员工商住楼用地面积1630.7㎡的《中华人民共和国建设工程规划许可证》。此后，通海申泰房地产开发有限公司完成昱通公司员工商住楼的建盖和施工。被告昱通公司对员工商住楼三至七层的部分住房进行销售。2013年1月18日，被告与通海县国土资源局签订合同编号3013-009-2《国有土地使用权出让合同》，合同约定通海县国土资源局将宗地位于秀山街道办事处××号宗地面积1630.7㎡土地出让给被告使用，土地用途系城镇混合住宅。被告为此交纳土地出让金2363276.00元、契税70898.28元、税1181.64元，合计2435355.92元。2014年5月6日，通海杞麓房地产测绘事务有限公司完成昱通公司员工商住楼的测绘和制图，并出具《通海县秀山街道办事处××号宗地用地面积汇总表》，该表注明；昱通公司员工商住楼共有３３个宗地登记单位，其中１、２、３、４、８、１４、１５、１６、１７、１８、２０、２１、２３、２４、２５、２７、２８、２９、３０、３１、３３登记所属者均为被告昱通公司，５、６、７、９、１０、１１、１２、１３、１９、２２、２６、３２登记所属者为个人。被告为商住楼办理了产权登记，其产权登记内容为：一层商铺土地使用权证为通国用（2014）第1××7号、使用面积为446.29㎡，一层商铺房屋所有权证号为通房权证字第2××8号、建筑面积为1501.71㎡；二层储藏室1、2及车位土地使用权证为通国用（2014）第1××8号、使用面积为101.41㎡，二层储藏室1房屋所有权证号为通房权证字第2××1号、建筑面积为27.25㎡，二层储藏室2房屋所有权证为通房权证字第2××6号、建筑面积为13.01㎡，二层车库房屋所有权证号为通房权证字第2××8号、建筑面积为684.16㎡；3.二层场地、停车位（一层商铺楼顶）土地使用权证通国用（2014）第1××0号使用面积为475.65㎡。三层至七层为30套住房，分别为被告公司及个人住户所有。

2018年年底，被告昱通公司将昱通公司商住楼二层室内车位（19个）和露天场地车位（11个）分别以每个年租金2500元、2000元向商住楼住户进行招租。其中，场地上车位之间留有住户进出住房的通道。

本院认为，本案争议标的所属昱通公司员工商住楼，其土地出让性质属于城镇混合住宅，其规划性质为商住两用，具有区别于一般住宅楼的特征。该楼房自规划至建成乃至物权初始登记，始终按规划来确定商业部分和住宅部分的归属。虽然商业部分和住宅部分客观上存在结构上相连和空间上叠加关系，但场地、车位及两间房屋具有辅助商铺和住宅使用的性质。由于住户除楼梯外,对其他部分并不存在公摊负担,而且在房屋完成物权初始登记公示的相当时间内，住户均未对案涉场地、车位、房屋提出异议。因此，原告要求被告将原告共有的场地、停车位、物业管理用房予以返还的诉讼请求，无事实根据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十四条、第二百七十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕202017号）第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条、第一百零五条之规定，判决如下：

驳回原告昱通公司商住楼小区业主委员会的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，减半收取50元，由原告昱通公司商住楼小区业主委员会负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。

审判员　　奎传达

二〇二一年十二月二十七日

书记员　　华跃红