宋某某与河南某某公司、淮阳某某公司建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

河南省周口市淮阳区人民法院 民事判决书 （2023）豫1603民初2351号 原告：宋某某，男，1952年12月26日出生，汉族，住河南省周口市淮阳区。 委托诉讼代理人：***，河南鲲之鹏律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：河南某某公司，住所地：林州市。 法定代表人：郝某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，河南晟恺律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：淮阳某某公司，住所地：河南省周口市淮阳区。 法定代表人：代某，该公司执行董事。 第三人：宋某某1，男，1979年8月8日出生，汉族，住河南省周口市淮阳区。 第三人：高某某，女，1952年11月7日出生，汉族，住河南省周口市淮阳区。 第三人宋某某1、高某某的共同委托诉讼代理人：***，河南浩盈律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告宋某某诉被告河南某某公司（简称河南某某公司）、淮阳某某公司（简称淮阳某某公司），第三人宋某某1、高某某建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2023年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋某某及其委托诉讼代理人***，被告河南某某公司的委托诉讼代理人***、被告淮阳某某公司的法定代表人***，第三人宋某某1、高某某的共同委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告河南某某公司、旭润返还原告土地转让定金8万元及利息（利息以8万元为基数自2021年1月7日起按人民银行发布的同期贷款市场利率计算至付清日止）并赔付定金4万元，第三人宋某某1、高某某对上述款项承担连带返还责任；2、判令被告河南某某公司、旭润支付原告可得利益损失：252,342元（利息以252,342元为基数自2021年1月7日起按人民银行发布的同期贷款市场利率计算至付清日止），第三人宋某某1、高某某对上述款项承担连带给付责任；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2007年12月2日原告与被告河南某某公司签订《土地转让合同》，原告以每平方米781.25元受让172.8平方米国有土地使用权，并按约定交付定金8万元，经数次催促被告河南某某公司一直未给地也没有为原告办理土地过户登记手续。《土地转让合同》约定“如有市政规划调整应作出相应调整”，2019年政府因市政规划对河南某某公司出让的土地进行置换，河南某某公司没有按照约定对转让的土地进行调整置换，原告等人多次寻求置换未果，并得知宋某某1是实际负责人，河南某某公司成立了淮阳某某公司对置换的土地及相邻的以每平方米3,301.91元竞拍所得宗地进行开发。河南某某公司于2021年1月7日起诉原告解除合同，高某某自认是实际收款人，双方的《土地转让合同》解除后，被告及第三人应当返还地价定金8万元并按中国人民银行发布的同期贷款利率支付利息至付清日止。并按总款的30%赔付定金。淮阳某某公司以每平方米3,301.91元竞拍与置换土地同一宗地进行开发，每平方米2,433.85元的中间差额属于原告所购土地的增值收益，在合同解除后，该增值收益部分被告及第三人应作为原告的损失予以给付，并按中国人民银行发布的同期贷款利率从2021年1月7日支付利息至付清日止。为维护原告的合法权益，特此诉讼，望判如所请。 被告河南某某公司辩称：一、涉案土地转让合同因不可抗力和原告的严重违约行为已被解除，被告河南某某公司没有任何过错，原告诉请的河南某某公司返还土地转让定金及利息、赔付定金40,000元及支付可得利益损失没有事实和法律依据，其诉请不应支持。二、涉案土地转让合同在解除前，原告宋某某并未按照涉案合同的约定支付剩余的购地款，原告的行为严重违反了合同约定，原告需要赔付河南某某公司27,000元的赔偿费。因此，河南某某公司特提起反诉，要求原告宋某某向河南某某公司支付赔偿费27,000元，并承担本诉和反诉的费用。 被告淮阳某某公司辩称：我公司与原告宋某某没有签订任何合同，此案与我公司没有任何关系，我公司不应承担任何责任，我公司保留追究原告滥用诉讼的权利。 第三人宋某某1、高某某述称：除同被告河南某某公司的意见外，第三人认为，原告要求第三人对其所诉请的第一、二项承担连带返还责任，没有事实和法律依据，不应支持。应驳回原告对两位第三人的诉讼行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人 进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以 确认并在卷佐证。本院认定如下： 一、原告宋某某为支持其诉讼请求，在庭审中向本院提交以下证据：第一组证据土地转让合同，合同主要内容为：被告河南某某公司将位于龙都路南段东侧建筑带，面积为172.8平方米的土地转让给原告宋某某，转让价款为781.25元/平方米，总价款为135,000元，原告宋某某于合同签订后两日内支付第一期定金，总价款的60%，计80,000元，如有一方违约，违约方向守约方赔偿总价款20%的赔偿款。拟证明宋某某与河南某某公司2007年12月2日签订土地使用权转让合同，河南某某公司把国有土地面积172.8平方米转让给宋某某，宋某某支付总价款60%的土地款即80,000元作为定金，合同特别约定：如有市政规划调整应作出相应调整。即政府转换土地进行相应置换。第二组证据淮阳法院（2021）豫1603民初68号民事判决书，拟证明淮阳法院2021年3月24日下必判决，宋某某与河南某某公司2007年12月2日签订的土地使用权转让属有效协议被解除，实际收款人是高某某，宋某某交付定金80,000元，土地被置换。第三组证据周口中院（2021）豫16民终2073号民事判决书，拟证明合同解除后的法律责任及土地置换问题，可另行诉讼。第四组证据国有建设用地使用权出让合同（置换2018020）及补充协议和淮政土（2019）114号文，拟证明河南某某公司在淮阳注册设立新公司名称为淮阳某某公司，2018020宗地受让人由河南某某公司变更为淮阳某某公司，龙都大道东侧地价1,702元每平方，置换富民路南、新民路东的部分土地地价1,779元每平方。第五组证据淮建字（2020）151号文，拟证明淮阳某某公司实际负责人是宋某某1，2020年9月29日宋某某1答复同意将富民路南、新民路东的部分土地置换给原购地户。第六组证据成交确认书，拟证明淮阳某某公司2020年1月8日以每平方米3,301.91元的价格竞得新民路东的部分土地，因淮阳某某公司已经开发土地，与原购地户进行置换已经不可能，对每平方米1,522.91元的土地溢价（3,301.91元每平方-1,779元每平方=1,522.91元），应按60%的缴款比例属于宋某某所有。被告河南某某公司经质证认为：对第一组证据合同复印件真实性有异议，对证明目的有异议，土地转让合同河南某某公司只是涉案土地登记权利人，而第三人高某某是涉案土地的实际使用权人，购地款也是由高某某收取，宋某某陈述其支付的8万元为定金，没有事实依据，在（2021）豫1603民初68号判决书中，80,000元是地价款已经得到认定，不是定金，且合同约定的如有市政规划调整，应作出相应的调整，推断不出政府转换土地作出相应转换。对第二组证据证明目的有异议，该判决书恰恰能够证明土地转让合同的解除是因为不可抗力和原告的严重违约行为，河南某某公司对合同的解除没有任何过错。对第三组证据证明目的有异议，该判决书恰恰证明合同的解除是因不可抗力和原告严重违约行为造成的，不能达到其证明目的。对第四组证据系复印件，对真实性有异议，且该合同及补充协议和淮政土（2019）114号文与本案无关，且淮阳县淮阳某某公司与河南某某公司是两个独立的法人主体，达不到其证明目的。对第五组证据系复印件，对真实性有异议，对证明目的有异议，从该文件中并不能证明淮阳某某公司实际负责人是宋某某1，也不能证明宋某某1答复同意将富民路南、新民路东的部分土地转换给的购地户。对第六组证据与本案无关联性，不能达到证明目的。被告淮阳某某公司经质证认为：对第一组证据我没见过，与我公司无关；对第二、三组证据与我公司无关；对第四组系复印件，不予质证；对第五组证据，对第六组证据无异议，是我公司正常程序拍的土地，与本案无关。第三人宋某某1、高某某经质证认为：对第一组证据系复印件，对真实性有异议，与第三人留存的不一致，同时土地转让合同约定的土地价款第一期定金实为购地款，市政规划调整应作出相应调整并不是原告方认为的政府置换土地进行相应置换，所谓相应调整应当根据在土地转让合同对应的条款进行解释，仅指办理有关手续，并不涉及政府置换土地；对第二、三组证据真实性无异议，原告所交付的土地购买款80,000元确实实际是高某某收取，并不是原告所认为的定金80,000元，同时原告方认为（2021）豫16民终2073号判决书有关于合同解除后的法律责任及土地置换问题可另行诉讼，明显是对该终审判决书的曲解，该判决书并未明确交代原告可就土地置换问题另行主张权利，终审判决在本院认为第二部分，已经明确认定土地使用权具有唯一性的特征，被置换的土地并不能作为原合同的标的物，原告在其第二项诉讼请求中参照置换后的临近地块主张利益损失不符合法律规定，更与原告提交的该二审判决书所认定的内容相违背。对第四组证据合同及补充协议，原告方应提供原件及该两份合同的来源，对其真实性有异议，且该两份合同所载内容与本案宋某某所签订的土地转让合同不存在关联性，(2019)114号文，原告方应提供原件和文件来源，以准确确认文件批复内容是否属实，同时该文件显示文件所涉及仅为林州市建筑工程九公司，与本案原告所起诉的土地转让合同不存在关联性。对第五组证据原告方应提供原件或文件来源出处，对其真实性有异议，且该文仅为案件办理情况的报告，在最后的处理意见中并未见到原告所认为的淮阳某某公司实际负责人宋某某1同意将部分土地置换给原购地户，且宋某某1并不是淮阳淮阳某某公司的实际负责人，涉案土地实际使用权人是高某某，如果有处分土地的行为，应当由高某某直接出面或授权委托他人进行办理，该组证据不能实现原告证明目的。对第六组证据系淮阳某某公司开发土地的竞拍行为，与本案所谓的土地转让不存在关联性，更不能作为原告主张可得利益损失的依据，淮阳某某公司所竞拍土地与本案所涉纠纷的土地并不是同一宗地，原告提交的2073号民事判决书已经对两宗地的各自的唯一性进行了确认，原告拿其他地块的成交价来主张自己购买的另外一块地的可得利益损失，没有事实和法律依据。其他同二被告的质证意见。综上，原告提交证据均不能实现其证明目的。 二、被告河南某某公司为支持其答辩意见，庭审中向本院提交以下证据：（2021）豫1603民初68号判决书一份，（2021）豫16民终2073号判决书一份，拟证明涉案土地转让合同系因不可抗力和原告的严重违约行为而解除，河南某某公司没有任何过错，且涉案土地的实际使用权人为高某某，原告交付的购地款也是由高某某收取，因此，河南某某公司没有任何义务向原告返还购地款并支付利息，更没有赔付定金一说，原告的诉请没有事实和法律依据。原告宋某某经质证认为：对（2021）豫1603民初68号判决书真实性无异议，对证明目的有异议，1、该判决书明确标注认定事实第四页，合同总价为135000元，第一期交付的80,000元为定金，2、该判决书也显示淮政土（2019）114号文是河南某某公司（原林州市建筑工程九公司）向法院提供，3、按照证据显示，河南某某公司是土地的使用权人，河南某某公司陈述实际使用人是高某某，该说法不符合事实，河南某某公司所陈述的实际收款人是高某某，也显示河南某某公司在管理上严重混乱，对原告损失应当承担给付责任。对（2021）豫16民终2073号判决书真实性无异议，该判决书第八页客观陈述对合同解除后的法律后果和土地置换问题，可另行主张，该两份证据达不到河南某某公司的证明目的。被告淮阳某某公司经质证认为：无异议。第三人宋某某1、高某某经质证认为：对两份判决书无异议，一、该两份判决书明确认定涉案土地转让合同的解除是因原告违约，致使合同目的不能实现，是因政府行为即不可抗力导致合同目的不能实现，鉴于原告方坚持认为所交付为定金。根据定金原则，原告方交付定金后又有严重违约行为，导致合同目的不能实现而解除，原告所交付定金不应返还，其第一项诉讼请求不应得到支持。二、因涉案合同已经无法履行而被解除，根据中院判决书河南某某公司要求的赔偿问题，中院没有支持，本案中原告所要求的可得利益损失同样不应得到支持，原告的第二项诉讼请求同样应予以驳回。 三、被告淮阳某某公司，第三人宋某某1、高某某未向本院提交证据。 四、原告宋某某当庭陈述，其提交的证据淮政土（2019）114号文复印件是在周口市淮阳区人民法院（2021）豫1603民初68号案件卷宗中复印的，淮建字（2020）151号文复印件是其向自然资源局申请信息公开时获取的，提供不了原件。其陈述不认识第三人高某某，80,000元是交给宋某某1了，不清楚两位第三人是什么关系。 五、被告河南某某公司的委托诉讼代理人***当庭陈述：不清楚两位第三人与被告河南某某公司是什么关系，也不清楚第三人宋某某1为何收取80,000元。 六、被告淮阳某某公司的法定代表人***当庭陈述：第三人高某某是其公司股东，占49%股份，其对土地转让合同的签订不知情。 七、第三人的委托诉讼代理人***当庭陈述：高某某与被告河南某某公司是施工内部承包责任关系，宋某某1是高某某的女婿，其不清楚钱是如何收取的，但宋某某1确实收到了该80,000元，收到后给高某某了，高某某收到钱后自己用了，高某某签订土地转让合同虽未经被告河南某某公司授权，但被告河南某某公司认可土地转让合同。 八、原告宋某某与被告河南某某公司提交的周口市中级人民法院作出的（2021）豫16民初2073号判决书认定的事实：明：1.林州市建筑工程九公司已于2007年9月28日经林州市建筑企业改制领导小组完成改制。2011年8月23日经林州市人民政府批准，林州市建筑工程九公司注销，公司所有的债权债务由河南某某公司负担。2011年10月30日，林州市建筑工程九公司出具了清算报告，公司注销前的遗留问题由河南某某公司承担。公司承担。2011年11月1日，林州市市场监督管理局注销了林州市建筑工程九公司的工商登记。2.本案涉及土地被置换后的土地证号为：豫（2019）淮阳县不动产权第0×**，权利人：淮阳某某公司。淮阳某某公司于2019年12月18日成立，河南某某公司占100%股份，2019年12月27日，工商登记股东变更为高某某、***。 九、经本院调取的周口市淮阳区人民法院办理的（2021）豫1603民初68号案件中，被告河南某某公司提供的证据淮阳县人民政府文件淮政土【2019】114号文第二页第二项显示：根据《淮阳县人民政府关于印发淮阳县加强建设项目税收管理的规定的通知》（淮政【2019】45号）要求，林州市建筑工程九公司（2011年更名为河南某某公司）需在淮阳县境内注册新公司或设立全资子公司。该内容与周口市中级人民法院作出的（2021）豫16民初2073号判决书查明的事实相一致。 十、被告河南某某公司提出反诉，要求原告向河南某某公司支付赔偿费27,000元，并承担本诉和反诉的费用。经审查认为，被告河南某某公司的提出的反诉，虽与本案存在事实上的利害关系，但与本诉的当事人不同，本院认为不成立，应另案提起诉讼，故对被告河南某某公司提出的反诉，予以驳回。 本院认为，原告宋某某与被告河南某某公司（原林州市建筑工程九公司）签订的土地转让合同，合同的内容不违反法律规定，对双方当事人具有法律拘束力。第三人高某某以该公司的名义与原告宋某某签订土地转让合同，并加盖了该公司的公章，被告河南某某公司于2021年1月7日，对本案原告宋某某提起建设用地使用权转让合同纠纷，视为对等三人高某某签订合同行为的认可，第三人高某某的行为应由被告河南某某公司承担责任。第三人宋某某1代高某某收取原告宋某某购地款80,000元，自己未占有或使用，且高某某认可收到宋某某购地款80,000元的事实，第三人宋某某1在此纠纷中不承担民事责任。原林州市建筑工程九公司变更为本案被告河南某某公司，根据《中华人民共和国公司法》第九条规定，原林州市建筑工程九公司所应承担的民事责任应由变更后的河南某某公司承担。被告淮阳某某公司与案涉土地无直接利害关系，且不属于合同的当事人，在本案中也不应承担民事责任。关于原告宋某某支付的80,000元的性质问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方支付定金，作为债权的担保；当事人约定的定金金额不得超过合同总额的20%，而本案中，原告宋某某支付的80,000元明显超过总价款135,000元的20%，其性质不属于定金，应认定为购地款。原告宋某某与被告河南某某公司签订的土地转让合同，因合同涉及的土地，已经被淮阳区人民政府收回置换，因合同履行的标的物现已不存在，合同目的已经不能实现，经本院（2021）豫1603民初68号民事判决书及周口市中级人民法院（2021）豫16民终民事判决书判决，该土地转让合同已经解除，故已支付的购地款应予以退还。关于原告宋某某要求被告河南某某公司、淮阳某某公司返还购地款80,000元及利息并赔付定金40,000元，并要求被告河南某某公司、淮阳某某公司支付原告可得利益损失252,342元及利息，第三人宋某某1、高某某承担连带给付责任的问题，原告宋某某要求利息，应自合同解除之日起开始计算，周口市中级人民法院于2021年8月6日的作出（2021）豫16民终民事判决书已经生效，故利息应自2021年8月6日开始，以80,000元为基数，按人民银行发布的同期贷款利率计算至付清日止。对可得利益损失252,342元及利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，对原告宋某某的诉讼请求，结合本院查明的事实，本院予以部分支持。被告河南某某公司的答辩及质证意见，结合本院查明的事实，本院予以部分采信。对被告淮阳某某公司的答辩及质证意见，结合本院查明的事实，其合理部分，本院予以采信。对第三人宋某某1、高某某述称的意见，结合本院查明的事实，符合事实和法律依据，本院也予以采信。 依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百八十六条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告河南某某公司于本判决生效之日起五日内返还原告宋某某购地款80,000元并支付相应利息（利息以80,000元为基数，自2021年8月6日开始，按人民银行发布的同期贷款利率计算至付清日止）； 二、驳回原告宋某某的其他诉讼请求。 被执行人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,885.14元，减半收取计3,442.57元，由被告河南某某公司负担900元，原告宋某某负担2,542.57元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年五月二十六日 法官助理*** 书记员*** 1