***、河南亮达皇都房地产开发有限公司等合同、无因管理等民事再审民事判决书

河南省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）豫民再14号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：***，男，1988年5月9日出生，汉族，住河南省太康县。

委托诉讼代理人：何凤玲，河南京港律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周春艳，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：河南亮达皇都房地产开发有限公司。住所地：河南省睢县城关镇世纪大道西侧皇都花园综合楼。

法定代表人：刘展源，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王林，河南辩慧律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吉坤，河南辩慧律师事务所律师。

一审第三人、二审上诉人：陈华然，男，1958年8月21日出生，汉族，住河南省太康县。

一审第三人、二审上诉人：郑州建安建筑工程有限公司。住所地：河南省郑州市惠济区南阳路北段173号。

法定代表人：孙广彦，该公司董事长。

委托诉讼代理人：程鸣鸣，河南宇法律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩淑丽，河南宇法律师事务所实习律师。

一审第三人：郑州合立劳务分包有限公司。住所地：河南省郑州市金水区东风路38号14号楼24号。

法定代表人：黄学义，该公司总经理。

一审第三人：孟闯，男，1985年2月6日出生，汉族，住河南省睢县。

再审申请人***因与被申请人河南亮达皇都房地产开发有限公司（以下简称亮达公司），一审第三人、二审上诉人陈华然、郑州建安建筑工程有限公司（以下简称建安公司）及一审第三人郑州合立劳务分包有限公司（以下简称合立公司）、孟闯以房抵款协议纠纷一案，不服河南省商丘市中级人民法院（以下简称二审法院）（2021）豫14民终1664号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年12月3日作出（2021）豫民申7485号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2022年2月22日公开开庭审理了本案。再审申请人***的委托诉讼代理人何凤玲、周春艳，被申请人亮达公司的法定代表人刘展源及其委托诉讼代理人王林、吉坤，一审第三人、二审上诉人陈华然，一审第三人、二审上诉人建安公司的委托诉讼代理人程鸣鸣到庭参加诉讼。一审第三人合立公司、孟闯未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***申请再审称，再审请求：1.依法撤销二审法院（2021）豫14民终1664号民事判决和河南省睢县人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1422民初4967号民事判决，驳回亮达公司的诉请；2.一、二审诉讼费用和再审诉讼费用由亮达公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。亮达公司是否以工程款抵顶购房款是本案的基本事实，***已经提交《房屋买卖合同》、网签备案手续、亮达公司开具的交房单（交房单上注明购房款已付清）、物业公司办理的入住手续及入住多年的事实足以证明三方已经达成以房抵工程款的合意，但原审判决仅凭亮达公司的法定代表人刘展源的口头否认即采信没有以房抵款，并认定解除合同的条件成就，认定事实错误。二、原判决适用法律错误。亮达公司的解除权至2015年12月3日满一年未行使即消灭，一、二审法院认定没有丧失解除权，显属错误。

亮达公司辩称，1.***没有支付购房款应依约承担违约责任。2.陈华然与吕培培作伪证侵占亮达公司的案涉房屋。3.在建安公司诉亮达公司的诉讼文书中，没有一份裁判文书显示案涉房屋抵顶了工程款。请求依法驳回***的再审请求。

陈华然述称，以房抵工程款是陈华然、第三人孟闯的工地负责人孟新超及亮达公司的法定代表人刘展源共同协商的，三套房屋抵顶工程款1336800元，当时我给孟新超出具了收据，孟新超给刘展源出具了收据，***也通过物业办理了入住手续并已入住多年。

建安公司述称，本案证据能够证实以房抵款的事实，案涉房屋已入住多年。亮达公司已经超出解除权行使期间，应驳回亮达公司的诉请。

合立公司、孟闯均未出庭，亦未提交答辩意见。

亮达公司向一审法院起诉请求：一、依约解除亮达公司、***双方签订的皇都花园3号楼3单元1901号房产的《商品房买卖合同》；二、本案诉讼费用由***承担。后亮达公司在原诉讼请求的基础上增加诉讼请求，要求***赔偿房屋总价款10％的损失。

一审法院认定事实：2014年11月2日，亮达公司与***签订《商品房买卖合同》（合同编号：201402955），合同约定：***购买亮达公司皇都花园3号楼3单元19层3-19-1号房，该商品房建筑面积共141.12平方米，该商品房单价为（人民币）每平方米2800元，总金额（人民币）叁拾玖万伍仟壹佰叁拾陆圆整（395136元），买受人于2014年11月2日一次性付清房款人民币大写叁拾玖万伍仟壹佰叁拾陆圆整（395136元），逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款10％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金。亮达公司、***还签订《补充协议1》，该协议第2款第一项约定：“买受人采取一次性付款的，在与出卖人约定的时间内准时支付完毕，逾期没有支付完毕的，将视为买受人违约，出卖人除有权要求买受人承担总房款10％的违约金外，并有权解除《商品房买卖合同》”。2016年10月8日至2020年4月22日，***向睢县百福利物业管理有限公司交纳过物业费、水电费等费用。亮达公司以***未履行交付购房款义务要求解除合同，引起本案诉讼。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案亮达公司提交的其与***签订的《商品房买卖合同》和《补充协议1》经亮达公司、***签字确认，约定了双方的权利和义务，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。结合本案，当事人争议的主要事实是***是否向亮达公司交纳了购房款或者以工程款抵顶购房款这一事实是否存在，是处理本案纠纷的关键。对此，综合本案证据及当事人陈述、辩论意见，一审法院认为：1.根据各方当事人陈述，本案***没有向亮达公司交纳购房款，这一事实亮达公司、***均认可，一审法院予以确认。2.各方当事人是否达成了以案涉房屋抵顶工程款的合意，对此当事人陈述不一。一审法院认为，第一，作为案涉房屋抵顶工程款，应当由各方达成合意方可成立，本案***及第三人均认为达成了以案涉房产抵顶工程款的合意，但没有直接证据予以证明，且亮达公司不认可。根据交易习惯，作为以案涉房产抵顶上百万的工程款，当事人应当订立书面协议，并由各方就抵顶工程款的事实作出说明，然后由各方当事人签字，本案显然不存在书面协议，仅有***及第三人的陈述，缺少亮达公司的认可，不符合交易习惯。第二，亮达公司、***在签订商品房买卖合同时，根据***的陈述此前就有案涉房产抵顶工程款情况，因此在签订商品房买卖合同时应当在合同中表明***已履行了交纳房款或者已经就案涉房产抵顶工程款，而不应是让***当天交纳房款这样的表述，亦或在签订合同时，亮达公司向***出具已收到购房款的收据或者虽不出具收据，但出具用房产抵顶工程款的证明，但本案***并没有提交这些证据。第三，从建安公司起诉亮达公司要求给付工程款一案及合立公司起诉建安公司要求给付劳务费一案，该两案均没有提到亮达公司用案涉房产抵顶工程款，也就是说没有证据证明亮达公司就案涉房产抵顶了工程款。因此，比较亮达公司、***提交的证据及查明的相关案件事实和当事人阐明的理由，不能得出***已经履行了《商品房买卖合同》中支付购房款的必然判断。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案***未按合同约定履行义务，亮达公司请求解除合同的条件已经成就。关于解除权行使的期限，一审法院认为，解除权人应当就知道或者应当知道解除的事由发生时一年内未行使解除权的，解除权消灭。本案没有证据证明亮达公司知道或者应当知道解除事由的时间，也就是说没有证据可以证明亮达公司知道或者应当知道***没有付购房款的具体时间，因此，不能得出亮达公司知道或者应当知道解除的事由发生时一年内未行使解除权，因此，亮达公司并没有丧失解除权。亮达公司要求***支付购房款10％违约金，一审法院认为，本案非单纯的商品房买卖纠纷，只是本案没有证据证明以案涉房产抵顶工程款在当事人之间达成合意，因此亮达公司此项诉请不予支持。综上，亮达公司的诉讼请求部分成立，应予支持。***的辩称理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除亮达公司和***于2014年11月2日签订的《商品房买卖合同》；二、驳回亮达公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由***负担。

***、陈华然、建安公司均不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审法院（2020）豫1422民初4967号民事判决；2.改判驳回亮达公司的一审诉求；3.判令亮达公司承担一、二审诉讼费用。

二审法院查明的事实与一审法院查明事实基本一致外，另查明，陈华然、亮达公司、建安公司三方口头达成以房抵工程款合意并将涉案房屋交付与***，***已入住使用。

二审法院认为，关于涉案房屋是否达成以房屋抵工程款协议的问题。***主张其父亲陈华然、孟闯的工地负责人孟新超及亮达公司的法定代表人刘展源协商以案涉3号楼3单元3-19-1号、3-20-1、3-21-1三套商品房折抵应付给陈华然的劳务工程款1336800元，建安公司认可为陈华然出具了编号为1011373号的收据。一审中***提供的陈华然、刘展源、田玉松（律师）三人之间于2017年11月份谈话录音证据显示：刘展源称“关于房的事儿，你（陈华然）那房子的事，你那几套房我也知道，抵给你的工程款，但是，现在这几套房暂时先不要说，他（建安公司）也给你要不走。咱说实在话，为啥暂时不要说呢？我该他钱，他现在起诉着我嘞”，再结合全案其他证据能佐证陈华然、亮达公司、建安公司三方口头达成了以房抵工程款合意，并对涉案房屋进行了交付，***已入住使用。一审认定三方未达成以房抵工程款合意属于事实认定错误，予以纠正。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，陈华然、亮达公司、建安公司三方虽口头达成以房抵工程款合意并进行交付，涉案房屋至今未办理不动产权利证书，该商品房买卖合同并未产生物权转移效力，***对涉案房屋并不享有物权，建安公司认可抵扣了陈华然的工程款，但建安公司未提交证据证明与亮达公司工程款结算中扣抵相应工程款，***提交的证据亦不足以证明亮达公司收到了涉案房屋的购房款，亮达公司请求解除合同的条件已经成就，一审判决解除亮达公司和***签订的《商品房买卖合同》并无不当。

关于亮达公司解除权是否超过行使期限的问题。解除权人应当自知道或者应当知道解除的事由发生时一年内未行使解除权的，解除权消灭，***、陈华然、建安公司均没有提交证据证明亮达公司知道或者应当知道***没有付购房款的具体时间，故不能得出亮达公司知道或者应当知道解除的事由发生时一年内未行使解除权，一审认定亮达公司并没有丧失解除权并无不当。

综上所述，***、陈华然、建安公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由***、建安公司、陈华然各负担100元。

本院再审查明：1.2017年9月22日一审法院受理建安公司诉亮达公司建设工程施工合同纠纷一案，最终生效的二审法院（2021）豫14民终5216号民事判决认定以下事实：（1）2012年2月26日，亮达公司与建安公司签订《皇都花园工程施工合同》约定，亮达公司将案涉皇都花园3号楼工程发包给建安公司，付款方式为：由建安公司垫资施工，亮达公司以3号楼2单元3层以上相应价款的房屋折抵建安公司工程款，若2单元相应价款房屋不足以折抵工程款，则以3号楼3单元3层以上相应价款的房屋补足为止，在建安公司施工工程竣工验收合格后30天内，亮达公司留取3%的保修金后将剩余工程款折抵房屋完毕。（2）皇都花园3号楼的实际施工人是孟闯，孟闯借用建安公司的资质承包的案涉工程，建安公司并未实际施工。（3）2014年5月20日，亮达公司与孟闯签订《房产抵顶工程款合同书》约定：抵顶范围与价款：亮达公司在睢县皇都花园3号楼3单元6层3套、7层东户和西户2套、8层-14层的21套房产和3号楼2单元21层3套、24层3套，共计32套，4170.53平方米。每平方米按照2700元作价，合计1126.0431万元。2.亮达公司并未完全按照《房产抵顶工程款合同书》约定履行，仅用《房产抵顶工程款合同书》中约定的部分房屋和皇都花园其他房屋共计9套房屋抵顶了部分工程款，且分别在2013年、2014年、2016年和2018年为上述9套房屋办理了不动产登记。案涉***购买的皇都花园3号楼3单元19层3-19-1号房屋并未包括在《房产抵顶工程款合同书》中约定的房屋和上述9套房屋中。3.在建安公司起诉要求亮达公司给付工程款一案及合立公司起诉建安公司要求给付劳务费一案中，该两案均没有涉及亮达公司用案涉房屋抵顶工程款的事实。4.亮达公司称其公司被盗，财务资料全部丢失。亮达公司在本案及建安公司起诉亮达公司建设工程施工合同纠纷一案中无法举证，一、二审法院对于亮达公司所欠建安公司工程款均是按照建安公司自认收到的工程款基础上作出的判决。

本院再审查明的其他事实与二审法院查明事实一致。

本院再审认为，各方当事人对于***没有按照亮达公司与***签订的《商品房买卖合同》支付购房款395136元均无异议。本案争议的焦点为：1.案涉皇都花园3号楼3单元19层3-19-1号房屋是否已经抵顶亮达公司所欠建安公司（孟闯）工程款；2.亮达公司是否丧失解除案涉合同的权利。

关于案涉皇都花园3号楼3单元19层3-19-1号房屋是否已经抵顶亮达公司所欠建安公司（孟闯）工程款问题。首先，综合***入住案涉房屋多年并办理购房合同网签备案的事实及本案其他证据，可以认定亮达公司与孟闯、陈华然（***之父）之间达成口头以房抵工程款的合意，二审法院对此的认定并无不当。其次，虽然本院认定陈华然、亮达公司与孟闯达成口头以房抵工程款协议，但由于亮达公司与合立公司（陈华然）之间没有合同关系，仅与建安公司存在建设工程施工合同关系，《房产抵顶工程款合同书》也是亮达公司与孟闯所签订，故三方之间如何抵顶工程款、何时抵顶工程款等均无证据证实。最后，在建安公司起诉要求亮达公司给付工程款一案及合立公司起诉建安公司要求给付劳务费一案中，该两案均没有涉及亮达公司用案涉房屋抵顶工程款的事实，且案涉房屋均不在《房产抵顶工程款合同书》约定的房屋及实际履行的9套房屋之内，结合亮达公司与陈华然之间不存在施工合同关系，双方之间也没有书面以房抵工程款协议，本院亦仅是从***入住及网签合同备案的事实推定陈华然与亮达公司之间存在口头以房抵工程款的事实，但本案证据并不能认定亮达公司与建安公司（孟闯）之间、建安公司（孟闯）与合立公司（陈华然）之间已经实际履行以案涉房屋抵顶工程款的事实。综上，在***（陈华然）与亮达公司之间不存在施工合同关系的情况下，***没有证据证明亮达公司已以案涉房屋抵顶建安公司（孟闯）工程款，亦没有证据证明建安公司（孟闯）已以案涉房屋抵顶所欠合立公司（陈华然）劳务费，故亮达公司有权解除合同。

关于亮达公司是否丧失解除案涉合同的权利问题。由于***、建安公司均认可与亮达公司实际履行的是以房抵工程款口头协议，亮达公司虽对此不予认可，但其办理网签合同备案的行为印证了三方之间存在以房抵款的合意，故案涉《商品房买卖合同》应当予以解除且不存在亮达公司超过解除权行使期间问题。

***、建安公司与亮达公司在解除权问题上实际争议的是亮达公司是否超过解除以房抵工程款口头协议期间的问题，对此，本院认为，由于三方何时达成的以房抵款口头协议、如何在三方之间抵款，甚至是否已实际抵款均存在很大争议，不能认定亮达公司知道或者应当知道解除的事由发生时一年内未行使解除权，故一、二审认定亮达公司并没有丧失解除权并无不当。

综上所述，***的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

维持河南省商丘市中级人民法院（2021）豫14民终1664号民事判决。

本判决为终审判决。

审 判 长　姚世宏

审 判 员　肖贺伟

审 判 员　李　杰

二〇二二年三月三十日

法官助理　张　翼

书 记 员　张天艳