平顶山市三运运输有限公司、某某等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

河南省平顶山市卫东区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）豫0403民初2231号 原告：平顶山市三运运输有限公司，住所地：河南省平顶山市姚电大道西段（平顶山煤矿机械有限公司东隔壁）。统一社会信用代码：9141041117180605X4。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，河南靖和律师事务所律师。 被告：李皎杰，男，1960年10月20日出生，汉族，住河南省漯河市源汇区。 第三人：河南***大药房股份有限公司，住所地：河南省郑州市管城区金岱工业园文兴路22号。统一社会信用代码：91410100766216489U。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，1994年2月27日出生，汉族，该公司员工，住河南省禹州市。 第三人：河南省长江建设实业有限公司，住所地：林州市原康镇政府院内南二楼。统一社会信用代码：91410400706776206D。 法定代表人：李皎杰，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1982年8月27日出生，汉族，该公司员工，住河南省漯河市源汇区。 原告平顶山市三运运输有限公司（以下简称“三运公司”）与被告李皎杰，第三人河南***大药房股份有限公司（以下简称“***大药房”）、河南省长江建设实业有限公司（以下简称“长江公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2022年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三运公司的委托诉讼代理人***，第三人***大药房的委托诉讼代理人***，第三人长江公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告李皎杰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三运公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方于2016年1月20日签订的《租房协议》，同时被告向原告返还案涉租赁物；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1999年1月26日原告与河南省中原建设总公司予平工程公司（后更名为长江公司）签订了一份《联合建设合同书》，基于此联合建房合同，原告与长江公司于2009年9月15日又签订一份《东安路商住宅联建分房协议》，原告依该协议取得该楼房一层底商从南头起的四间门面房的所有权。2016年1月20日原告与被告签订一份《租房协议》，将上述四间门面房出租给被告，租期为10年即2016年3月1日至2026年3月1日，每年租金6万元，协议第六条约定“乙方应按时交纳房租，不得以任何理由拖欠，否则甲方有权将房屋收回”。该协议签订后，被告陆续交纳租赁费至2022年2月，自2022年3月1日起开始拖欠租金至今，原告多次催要无果，依据《租赁协议》的约定，原告有权解除租赁协议并收回房屋。同时查明，在房屋出租期间，被告未经原告同意擅自将房屋转租给第三人，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现起诉至人民法院望判如所请。 ***大药房提交书面答辩状，主要意见：一、根据答辩人承租该房屋时李皎杰提供的材料，该房屋所有权人为李皎杰，原告并非房屋所有权人，非适格原告。答辩人自2013年3月开始承租使用该房屋，当时出租人为李皎杰，其提供由国有土地使用证，证实该土地使用权人为长江公司，提供长江公司出具的证明，证实该房屋由李皎杰购买，房屋所有权属于李皎杰。二、因李皎杰与案外人存在债务纠纷，答辩人按照平顶山市新华区人民法院协助执行通知书要求向法院指定账户交付租金，已履行租金交付义务，有权按照租赁合同约定适用案涉房屋。新华区法院于2022年3月4日向答辩人出具协助执行通知书，目前租金已经正常支付至2023年3月5日。综上，该房屋系答辩人从李皎杰处承租，且根据其提供的证明材料，李皎杰为案涉房屋所有权人，答辩人租赁合同尚在有效期内，且正常履行租金交付义务，有权使用案涉房屋。被答辩人的诉讼请求不应予以支持，望法院依法审理查明，驳回被答辩人的诉讼请求。 长江公司述称，涉案房屋是原告的，不是我公司的，和我公司无关系。最开始是长江公司前身和原告公司前身联合建设，后于2010年分给原告公司的。涉案房屋没有办证。李皎杰和原告公司及***大药房签合同的事我公司不知道，是他个人的行为，和公司无关。我公司也没有出过任何证明材料。 李皎杰无正当理由未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告三运公司提供的证据有联合建设合同书、东安路商住宅联建分房协议，租房协议，收据，证明。第三人***大药房提供的证据有房屋租赁合同、国有土地使用证及附图、证明，平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402执296号执行裁定书、协助执行通知书、工作证、银行付款业务回单。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法进行了审查认定。 根据当事人依法提交并经质证的证据，结合法庭调查辩论情况，本院认定以下事实： 1999年1月26日，三运公司前身平顶山市汽车运输公司第三分公司（甲方，以下简称“三分公司”），长江公司前身河南省中原建设总公司豫平工程公司（乙方），签订“联合建设合同书”一份，约定对位于平顶山市××路××段××路××楼，比例分成为甲方30%，乙方为70%，并附有平面图。 2009年9月15日，三分公司（甲方）与长江公司（乙方）签订“东安路商住宅联建分房协议”一份，约定根据双方于1999年1月26日所签订的联合建房协议内容，一层底商按5:5分成：一层底商面积295.72㎡，应分给甲方147.86㎡；二-七层住宅楼部分按3:7分成，二-七层总面积为1756.61㎡，应分给甲方526.98㎡；分给甲方的房屋位置、面积：一层底商从南头起分够甲方建筑面积147.86㎡……乙方负责为甲方所分得的底商办理房产证，由此产生的费用由甲方承担； 2016年1月20日，三分公司（甲方、出租方）与李皎杰（乙方、承租方）签订“租房协议”一份，约定甲方将位于东安路与矿工路交叉口（矿工路以南东安路移动）一楼四间门面房建筑面积共计约136平方米，全部租赁给乙方使用；租赁时间为十年，即2016年3月1日至2026年3月1日，每月的租赁费为5000元整，租赁费应在每月1日前交清，若一次性交清五年租赁费按30万元整，从第六年起房屋租赁费可一年一交，如一次性交清五年房租，则仍按30万元整；乙方应按时缴纳房租，不得以任何理由拖欠，否则甲方有权将房屋收回。2016年1月15日，三分公司向李皎杰出具“收据”一份，记载收到李皎杰现金30万元整。以此证明“被告向原告一次性支付5年租金的收据”。 三运公司提供显示为长江公司于2021年10月20日出具的书面“证明”一份，主要内容：河南省长江建设实业有限公司，李皎杰，男，汉族，身份证号码……住……电话……。特证明位于平顶山市××路××商住楼××楼，自南向北共4间底商房（约136平方米），房屋产权归平顶山市汽车运输公司第三分公司所有。以2009年9月15日东安路商住宅联建分房协议为准。李皎杰同意解除与平顶山市汽车运输公司第三分公司签订于2016年1月20日的租房协议。李皎杰同意解除与河南***大药房股份有限公司签订于2018年2月8日的房屋租赁合同。落款处，显示有长江公司印章，证明人签字处有李皎杰签字并摁印。 另，2013年3月11日，出租方李皎杰（甲方）与承租方***大药房（乙方）签订“房屋租赁合同”一份，约定甲方将产权所有的坐落在平顶山市卫东区××路××商住楼××楼自南向北共4间房产租赁给乙方用于药店及相关项目经营，房产建筑面积约为136平方米；租赁期限五年，自2013年3月6日起至2018年3月5日；前三年租金为每年12万元整，后两年租金为每年13万元整；等。 2018年2月8日，出租方李皎杰（甲方）与承租方***大药房（乙方）签订“房屋租赁合同”一份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在平顶山市卫东区××路××商住楼××楼自南向北共4间，租赁面积136平方米，房屋用途为商业；甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明等文件；甲方保证有权出租该房屋，且该房屋没有产权纠纷和债务纠纷，不存在违规建设行为，合同签订一年内不存在房屋拆迁改造情形；租赁期限为6年，自2018年3月6日起至2024年3月5日；租金计算办法标准为前三年的年租金均为15万元整，后三年的年租金均为16万元整；等。 ***大药房另提供证据国有土地使用证及附图，记载坐落于矿工路与东安路交叉口东南角土地使用权人为长江公司，土地使用证编号：平国用（2005）第Ｓ××6号，***显示四至为三分公司、三分公司、平顶山电厂、平顶山市豫美面粉有限责任公司。另提供书面“证明”，载明：我公司在卫东区××路××东侧建设的拆迁安置楼一层自南向北1-4间房产2009年9月30日出售给李皎杰，房产证正在办理中。落款处加盖长江公司印章。以此证明“***大药房自2013年3月开始使用从李皎洁处承租案涉房屋，目前租赁合同尚在有效期。李皎洁提供材料证实该房屋产权归其所有。” ***大药房另提供平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402执296号执行裁定书、协助执行通知书、工作证、银行付款业务回单等证据，显示该法院分别于2019年4月3日作出（2019）豫0402执296号执行裁定书，于2021年2月19日作出（2019）豫0402执296号协助执行通知书，于2022年3月4日作出（2019）豫0402执296号协助执行通知书，通知***大药房划拨被执行人李皎杰在该公司的房租至法院账户，期限三年自2021年2月19日至2024年2月19日。***大药房分别于2021年2月19日向该法院转款16万元，摘要用途载明为“租金”；于2021年3月10日向该法院转款15万元，摘要用途载明为“租金”；2021年3月30日向该法院转款16万元，摘要用途载明为“租金”。以此证明其主张：“第三人依照法院协助执行要求，向法院指定账户交付租金，目前租金已付至2023年3月5日，有权正常使用承租房屋。” 在本案庭审中，长江公司的委托诉讼代理人称：“三分公司证据：盖着我公司印章的证明真实性无异议，具体情况公司不清楚，李皎杰与三分公司及***大药房之间签订的协议，我司不清楚。涉案房屋是我司和三分公司联建的，也是分给三分公司的。因李皎杰是长江公司老板，房屋怎么处理的我司不清楚。***大药房证据：盖着我公司印章的证明真实性无异议，内容中涉案房屋最终也没卖给李皎杰，是分给三分公司了。新华法院执行局下达的裁定等我司也不知情。其他证据无异议。” 三运公司的委托诉讼代理人称：“李皎杰2021-2022年度断断续续交了一年，从2022年3月至今没交。2016-2021年一次性交了5年。”“从2021年10月才知道被告转租了房屋（因为被告交不上房租），一是催要房租，二是要求解除合同，不允许转租。之前一直以为被告在经营药店。” ***大药房的委托诉讼代理人称：“2022年年初，原告给我们邮寄了一个书面的沟通函（才知道原告对涉案房屋享有或主张相关权利）”，“我们2022年年初收到原告的函后就和被告联系，但一直未见面。新华区法院执行局也联系不上他。”“我司要求继续使用涉案房屋。” 本院认为，当事人之间订立合同，自依法成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同生效后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，三运公司和长江公司（彼时均为前身单位）签订协议联合建房，建成后又签订分房协议，将案涉底商门面房在内分给三分公司，但未办理产权登记。其后三分公司与李皎杰关于案涉底商门面房订立租房协议，将案涉底商门面房租赁给李皎杰。李皎杰同时作为长江公司的法定代表人，无正当理由未到庭参加诉讼，而长江公司的委托诉讼代理人出庭参加诉讼表示对上述事实均予以认可。同时，结合在案其他证据材料如土地使用证等，可以认定三运公司（原三分公司）与长江公司（原河南省中原建设总公司豫平工程公司）之间有关民事法律行为的效力，从而认定三运公司（原三分公司）对案涉底商门面房享有物权期待权，继而认定三运公司（原三分公司）与李皎杰之间的租赁合同依法成立并有效。 根据原、被告之间租房协议的约定：“乙方应按时缴纳房租，不得以任何理由拖欠，否则甲方有权将房屋收回”，而据三运公司提供证据显示协议订立之际，李皎杰一次性支付五年房屋租金共计30万元整，但是“李皎杰2021-2022年度断断续续交了一年，从2022年3月至今没交。”而据租房协议约定：“每月的租赁费为5000元整，租赁费应在每月1日前交清”，故李皎杰至本案庭审阶段已拖欠房屋租金数月未支付，构成违约。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十五条：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”从双方之间协议约定的解除租赁（即收回房屋）条件来看，李皎杰逾期支付租金的违约行为符合约定条件，现三运公司向法院诉请解除与李皎杰之间的租房协议，于法于实有据，可以支持。 但是，本案所涉民事法律关系较为特殊之处在于，李皎杰另与***大药房签订有房屋租赁合同，将案涉门面房出租给***大药房经营使用，至李皎杰逾期未向三运公司支付租金构成违约之际，***大药房与李皎杰的租赁合同仍在合同期间，且***大药房已经按照合同约定租金标准支付房租至2023年3月5日。根据***大药房提供的证据材料，并结合长江公司的委托诉讼代理人在庭审中对有关证据的质证意见，***大药房在签订房屋租赁合同时有理由相信李皎杰对案涉门面房享有权利。依据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第七百一十八条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”***大药房自2013年3月起实际占有使用案涉房屋至今已近十年，三运公司称其“从2021年10月才知道被告转租了房屋（因为被告交不上房租），一是催要房租，二是要求解除合同，不允许转租。之前一直以为被告在经营药店。”不符合常情常理，不予采信支持，可以认定其“知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议”，应当按照“视为出租人同意转租”来处理，即视为三运公司同意李皎杰转租给***大药房，故三运公司在民事起诉状中关于该部分事实与理由，不予采信支持。 ***大药房提供证据显示其租赁期限至2024年3月5日，已经预付房屋租金至2023年3月，其委托诉讼代理人在庭审中明确表示“要求继续使用涉案房屋”。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一、二款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”三运公司与李皎杰的租房协议虽因李皎杰逾期未付租金而解除，但因其“知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”的法定事由，***大药房对案涉房屋仍享有租赁权而有权继续占有使用，故其要求李皎杰返还案涉房屋属于法律上履行不能，不应支持。三运公司可依法向李皎杰请求赔偿损失等违约责任或法律责任，但因其在本案中未提出该部分诉请而不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百一十六条、第七百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十四七规定，判决如下： 一、解除原告平顶山市三运运输有限公司与被告李皎杰于2016年1月20日签订的“租房协议”。 二、驳回原告平顶山市三运运输有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告李皎杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年八月二日 书记员　　*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。