安阳优创实业有限责任公司、安阳市殷都区王献斌晨曦日化店租赁合同纠纷民事二审民事判决书

河南省安阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）豫05民终2648号

上诉人（原审原告、反诉被告）：安阳优创实业有限责任公司，住所地：安阳市殷都区铁西路北段。

法定代表人：袁岩，职务：董事长。

委托诉讼代理人：苗峰，河南国银（安阳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：程巍，河南国银（安阳）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：安阳市殷都区王献斌晨曦日化店，住所地：安阳市铁西路北段。

经营者：王献斌。

委托诉讼代理人：李保群，男，汉族，1965年7月21日出生，住安阳市殷都区。

上诉人安阳优创实业有限责任公司因与被上诉人安阳市殷都区王献斌晨曦日化店租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院作出的（2021）豫0505民初517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人安阳优创实业有限责任公司上诉请求:1、撤销安阳市殷都区人民法院（2021）豫0505民初517号民事判决第三项,依法改判为被上诉人安阳市殷都区王献斌晨曦日化店向上诉人安阳优创实业有限责任公司支付租赁费(从2019年1月1日起按每月1865元计算至腾清交还房屋之日止),或将本案发回重审;2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。1、认定被上诉人存在装修损失错。首先,被上诉人声称装修的原因是2016年7月19日洪水导致,对于不可抗力事件,本身就不应承担责任。案涉合同以我公司名义签订是在2018年,之前的合同我公司并未参与,并未形成合同关系,况且,2018年当年的房屋租金已经支付,并无任何纠纷。其次,所谓装修损失的依据是被上诉人单方提供的装修票据,证据三性本身存在问题,在是否装修都没有落实的情况下,一审认定依据不足。再次,根据《商铺租赁合同》第七条约定“甲方因任何原因收回房屋,无须对乙方进行的装修或修缮支付任何代价”。因此,即使存在二次装修,上诉人也不应承担责任。2、认定房屋瑕疵被政府围挡导致损失错误。首先,案涉租赁物产权明晰,不存在任何瑕疵。被上诉人认为国有房屋不允许租赁,但这仅仅是管理性规定,非效力性规定,实际上也未对其造成影响,租赁房屋被相关部门封挡也非此原因,况且,被上诉人提供的照片显示,在围挡处给该房屋留有经营的进出口,并不影响被上诉人实际经营,且被上诉人也实际占用至今。其次,根据被上诉人陈述,围挡的时间是2019年4月至9月,如果计算损失,也非装修损失,而是营业损失。3、以租赁费折抵装修损失错误。首先,一审判决在应支持的租赁费数额上没有明确。我方诉求第二项主张的年租金标准具有合同依据,主张的期限截止到腾房之日止也很清晰,理应对此诉求进行说明,在我方应得租赁费都无法说明的情况下,折抵的基础不存在。其次,一审既然判决解除合同,那么,从判决解除之日前的租金应该支付给上诉人。4、一审未查清应当向上诉人支付的租赁费数额错误。租赁合同在2018年12月31日到期后,被上诉人至今未向上诉人缴纳过任何租赁费,所欠租赁费已达70000余元,但一审只字未提应支付的租赁费具体金额。二、本案审理程序违法。首先,根据证据规则,提起反诉应当在举证期限届满前提出,但是本案被上诉人是在庭审过程中提出的,明显不合规定。其次,一审超过反诉请求明显违法。被上诉人诉求装修损失78000元,但根据以上理由,其损失至少在114600元,明显超诉求判决。再次,一审酌定不符合法律规定。

被上诉人安阳市殷都区王献斌晨曦日化店辩称，政府为什么要堵门，政府也在胡闹吗？为什么是国网安阳供电公司行政科拆我的招牌？涉案房屋是国网安阳供电公司的，我在此经营已长达十几年了，一直跟行政科签合同，现在为什么是优创公司告我，请求驳回上诉，维持原判。

安阳优创实业有限责任公司向一审法院起诉请求:1、请求判令解除原被告之间的租赁合同；2、请求判令被告腾清房屋内物品，并将房屋交还原告；3、请求判决被告支付租赁费（自2019年1月1日起至2020年12月31日为44760元，之后费用按每月1865元计算至腾清交还房屋之日止）；4、判决被告承担本案诉讼费。安阳市殷都区王献斌晨曦日化店向一审法院提出反诉请求：要求被反诉人赔偿装修损失7.8万元。

一审法院认定事实：2018年1月1日，原、被告签订商铺租赁合同一份，租赁期限一年，租金为每年21261元。2019年，因租赁房屋不符合规定被相关部门封挡。被告对租赁房屋进行过装修。关于被告反诉损失的评估，河南四方睿恒房地产资产评估有限公司及河南华衡资产评估事务所均予以退卷。

一审法院认为，原、被告租赁合同到期后，未签订书面合同，租赁期限转为不定期租赁合同，当事人可以解除合同。关于被告反诉要求的装修损失7.8万元；因原告提供租赁房屋的瑕疵，致使被告正常经营期间被相关部门围挡，解除合同后，确实会给被告造成装修的损失，由于评估鉴定被退回，法院综合考虑被告的装修情况、被告对房屋有一定时间的使用情况及需扣除被告应支付的部分租金等情况，对被告的损失(含招牌)酌定为40000元。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百零八条、第七百三十条、第七百三十四条的规定，判决：一、解除安阳优创实业有限责任公司与安阳市殷都区王献斌晨曦日化店之间的租赁合同；二、限安阳市殷都区王献斌晨曦日化店于本判决生效后三十日内腾清房屋内物品，并将房屋交还安阳优创实业有限责任公司；三、限安阳优创实业有限责任公司于本判决生效后三十日内赔偿安阳市殷都区王献斌晨曦日化店装修损失40000元；四、驳回安阳优创实业有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回安阳市殷都区王献斌晨曦日化店其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费919元，由安阳优创实业有限责任公司负担；反诉费1750元，由安阳优创实业有限责任公司负担900元，安阳市殷都区王献斌晨曦日化店负担850元。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，关于被上诉人损失的认定问题，被上诉人在租赁涉案房屋期间，于2018年对涉案房屋进行了装修，因上诉人出租的房屋存在瑕疵，致使2019年被上诉人在正常经营期间涉案房屋被相关部门围挡，无法正常经营。被上诉人对涉案房屋进行了装修，但仅使用不到一年时间就不能正常经营，且一审法院已结合双方的请求判决解除了双方之间的租赁合同，因此，上诉人应对被上诉人的装修损失承担相应的赔偿责任。对于被上诉人装修损失的具体数额，一审中被上诉人提出的评估被退回，被上诉人损失的准确数额无法确定，一审法院综合涉案房屋的装修情况、被上诉人对涉案房屋的使用情况及需扣除被上诉人应支付的部分租金等情况，对被上诉人的损失(含招牌)酌定为40000元，酌定数额合理，本院予以维持。关于上诉人主张的租赁费问题，被上诉人在正常经营期间因房屋的原因被相关部门围挡，无法正常经营，根据公平原则，在相关部门围挡涉案房屋之后，不应再计算租金，故对上诉人主张的租金，本院不予支持。关于程序问题，经查，一审程序并无不当，故对上诉人提出的一审程序违法的意见，本院不予支持。

综上所述，上诉人安阳优创实业有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1868.2元，由上诉人安阳优创实业有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　秦现华

审判员　　赵锐平

审判员　　刘永刚

二〇二二年六月二十三日

书记员　　张　朋