伊川县福利建筑工程公司、洛阳瑞祥建筑劳务有限公司等物权执行异议执行裁定书

河南省宜阳县人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）豫0327执异63号

案外人：刘红卫，男，汉族，1971年7月1日出生，住河南省宜阳县。

申请执行人：伊川县福利建筑工程公司。住所地，洛阳市伊川县鸦岭乡政府院内。统一社会信用代码，91410329706550477Y。

法定代表人：王献国，经理。

委托代理人：刘海，男，汉族，1951年3月16日生，住河南省伊川县。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解、上诉等。

被执行人：洛阳瑞祥建筑劳务有限公司。住所地，洛阳市宜阳县白杨镇隆源小区9号。统一社会信用代码，91410327052266628Q。

法定代表人：董乐峰，经理。

在本院执行伊川县福利建筑工程公司（以下简称福利公司）与洛阳瑞祥建筑劳务有限公司（以下简称瑞祥公司）占有物返还一案中，案外人刘红卫对执行标的白杨镇顺祥福地社区7号楼2单元201号房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人刘红卫称，请求中止对宜阳县的执行。2016年1月15日，刘红卫与洛阳润安置业有限公司签订合法有效的购房协议，以拾壹万元购买位于宜阳县，且已付清全部购房款项。有购房协议和收据为凭，且申请人已于2016年1月15日实际占用使用该房产，刘红卫是涉案房屋的实际所有人，应受法律保护。宜阳县人民法院2021年6月8日发出执行通知要求刘红卫搬出该房屋是错误的。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同。（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，法院对该房产的执行，损害了异议人的合法权益，应当中止对该房产的执行。

福利公司称，应当驳回异议人的请求。第一、2013年我们承包了白杨顺祥福地七号楼的承建工程，楼房建到四层，因资金短缺，停了一年多。2015年1月24日，被迫转给了当地的瑞祥公司，法人是董乐峰，当时只给了我们十万元定金，并写了协议书。可是他不按协议办事，用打砸抢的方式，霸占了我们的楼房，在我们已盖好的四层上加盖了一层，就开始售房，我们一直向他讨要无果。2015年11月份，我们起诉到宜阳法院，2016年6月30日判决书下来，合同作废。但因只有合同作废，没有判款，没办法执行，我们只好二次起诉。直到2017年11月15日，宜阳法院作出判决。2018年3月16日，洛阳中级人民法院作出终审判决，把40套房和40个车库判给了我们，这个过程整整经历了三年多。七号楼，从开始建筑到判决结束，是我们的楼房，这中间不管是谁买卖房屋都是不合法的，应该严格追查他们的违法行为。第二、按照我们当初定的合同来说我们是承包建筑方，我们把楼房盖好以后交给开发商，开发商经过验收合格，按照合同付给我们应得的建筑款，双方交接完毕，楼房才属于开发商的，开发商才可以进行销售。楼房至今还没有交接，开发商也不允许销售，开发商销售，也是违法的。第三、在我们和董乐峰打官司中间，楼房的所有权没有确定，有的当地人浑水摸鱼，只要把楼房门口贴一个，此房己售，就算自己的了，有的把房占住以后又卖给了旁人，这种情况更为严重。2018年6月，执行法官带人去白杨查封15套楼房的时候，有个叫牛敬治的，就拿着两张空白合同说两套房子都是他的，不但楼房是这样，下面还有40个车库，有的是买的，有的是自己占的，现在都安上了卷闸门，这个问题也很严重，应该严肃查处。第四、我们的楼房每一套都是125平方，按照当时小区的规定，每平方楼房按1200元一平方计算，也就在15万以上，有的拿三万，五万，七万，八万，买一套房，他们自己也清楚这个房子的来历不明，他们明明知道便宜里面有亏，可是他们还偏要去干，他们并没有拿到合理的价格，善意去购买，而是和卖方合伙共同恶意欺诈。第五、关于刘红卫的楼房，开发商车元朝根本就不知道这个事情，这都是当时的黑恶势力，在下面操作造成的恶果，他们更应当负经济责任和法律责任。

瑞祥公司称，因公司开发资金短缺向刘红卫借款实际只有30000元。那张80000元的借条是当时为了拿到政府补贴写的，实际根本没有收到刘红卫的80000元。

经审查查明，本院于2017年11月15日作出的（2017）豫0327民初1956号民事判决书，判决：一、限被告洛阳瑞祥建筑劳务有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于宜阳县主体工程（共五层，含车库一层、住房四层）返还给原告伊川县福利建筑工程公司。二、被告洛阳瑞祥建筑劳务有限公司立即停止对位干宜阳县的销售。三、驳回原告伊川县福利建筑工程公司其他诉讼请求。该判决生效后，瑞祥公司未按上述判决履行。福利公司向本院申请强制执行。现刘红卫向本院提出书面执行异议，请求支持其异议请求。

另查明，一、刘红卫向本院陈述其购买房屋时明知该房屋不能办理过户登记。二、位于宜阳县由案外人洛阳润安建筑安装有限公司开发（以下简称润安公司）。润安公司将顺祥福地7号楼工程发包给福利公司。在没有交付给润安公司之前，福利公司享有占有权，该7号楼目前尚未交付给润安公司。

本院认为，伊川福利公司在对顺祥福地7号楼工程未交付发包方之前，对该工程享有占有权，该权利已经生效判决予以确认。本案刘红卫未经福利公司的允许占有顺祥福地社区7号楼2单元西户201号房，其提供的证据不能证明其合法占有该房产。刘红卫购买房屋时明知该房屋不具备过户登记条件，故其对房屋未能办理过户存在过错，应认定系“买受人自身原因”未能办理过户登记。且润安公司不是本案被执行人。综上，刘红卫的异议理由不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不具有排除执行的权利，故刘红卫的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下：

驳回刘红卫的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　梁书芳

审判员　　张海涛

审判员　　秦保全

二〇二一年八月二十日

书记员　　杨　燕