上海锦阳异型塑料制品有限公司与上海振川饲料有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0115民初7296号

原告：上海锦阳异型塑料制品有限公司，住所地上海市浦东新区。

法定代表人：徐瑞祥，董事长。

委托诉讼代理人：戚诚伟，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。

委托诉讼代理人：康颖颖，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。

被告：上海振川饲料有限公司，住所地上海市浦东新区。

法定代表人：龚德平，董事长。

委托诉讼代理人：庄建伟，上海博和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨汋，上海博和律师事务所律师。

原告上海锦阳异型塑料制品有限公司与被告上海振川饲料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戚诚伟、康颖颖，被告法定代表人龚德平及委托诉讼代理人庄建伟、杨汋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海锦阳异型塑料制品有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋装修补偿款人民币(以下币种相同)310,952.96元、附属设施补偿款131,800元、设备搬迁补贴款145,220元、物资搬迁补贴款73,505元、货物运输费38,400元、停工停业损失补偿款1,680,468.24元、搬迁奖励费504,140.14元以及配合补贴113,033元，合计2,997,519.35元；2、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实及理由：2002年起，原告租赁坐落于上海市浦东新区对面村三队的1-6号房式仓库、办公楼底层(3)间面积共计3600平方米及9-11号彩钢板屋面仓库面积共计1045平方米(以下统称系争房屋)用于塑钢门窗生产经营。租赁期间，原告自行对办公室、样品间等进行了装饰装修并搭建了空压机房和自行车棚。2006年至2013年期间，双方签订了多份《仓库租赁协议》。2013年签订的《仓库租赁协议》中约定，租赁时间到期后，双方一致同意因政府动迁未开始，由原告继续承租系争房屋，双方形成不定期租赁合同关系。2014年9月，被告向原告发送了《告知书》，称接到政府通知系争房屋纳入政府征用动迁范围，望原告予以配合早做打算。2016年初，政府动迁正式开始，原告积极配合。2017年5月、6月，原告根据被告要求付清了2016年底租赁房屋的全部租金，并将租赁房屋及附属设施移交给被告。现原告获悉被告已签署了动迁协议并取得了动迁补偿款，但未支付给原告，故原告诉至法院，诉请如前。庭审中，原告增加了13号房的补偿款17,683.20元，装修补偿款按评估报告原告主张325,587.30元。

被告上海振川饲料有限公司辩称，双方租赁合同履行期限早已届满，期限届满后被告多次要求原告交还系争房屋，原告最终才于2017年6月将系争房屋交还被告；原告不具有参与分配动迁补偿款项的权利，租赁期限届满后，形成附合装修装饰物所有权应归属于房屋所有权人；此外，第三方机构价格评估或者实施动迁征收都发生在双方租赁期限届满后。对原告主张的各项补偿，评估报告中附属设施补偿款表二、设备搬迁补偿款、物资搬迁补贴款表二房屋13无证房建筑补偿同意归原告，货物运输费有部分是原告的，配合补贴原则上不认可归原告，如要认定给原告，也仅是房屋13对应的部分，其余原告主张的各项补偿都是被告所有。

本院经审理认定事实如下：沪房地浦字(1996)第002145号房地产权证权利人为被告，房地座落于东城镇对面村三队，房屋一共九幢，1幢为两层办公楼，其余八幢为仓库。2002年始，被告将系争房屋出租给原告，双方至2013年期间签订多份《仓库租赁协议》。双方最后一份书面《仓库租赁协议》签订于2013年12月25日。协议约定，原告作为乙方，被告作为甲方，租赁时间为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日止，租费为房式仓库每平方米190元/年，计684,000元，彩钢屋面仓库每平方米150元/年，计156,750元，年租金总价840,750元，乙方按季度以先支付后使用的方式，按时交纳甲方；租赁期内，甲方房屋如遇政府动迁等不可抗力因素协议不能履行时，本协议自行终止，乙方无条件搬迁。甲方应尽可能提前告知乙方，乙方的设备搬迁费、房屋装饰费在动迁过程中，经第三方确认为乙方的归乙方享受，乙方不再享受其他任何补偿。租费按实计算。

2014年9月5日，被告向原告发出《告知书》，内容为告知原告系争房屋在此次政府征用动迁范围之内，望原告配合并早作打算。

2015年4月，浦东新区川沙新镇动迁指挥部向被告发函，要求被告做好协议搬迁补偿工作，该项目协议搬迁签约工作于2015年5月启动。

2017年5月，被告向原告发出《律师函》，提出2014年起多次要求原告尽早搬迁但原告置之不理，且原告拖欠2016年1月起的占有使用费，故要求原告于2017年5月15日之前支付2016年1月起的占有使用费并于2017年5月15日前搬离系争房屋。原告称其于2017年5月及6月分两笔支付了2016年的租金，被告称其于2017年5月收到2016年的使用费。

2017年6月21日，原告向被告发送《通知函》，内容为告知被告其将于2017年6月28日搬离系争房屋。同年6月28日，被告签收了该份《通知函》，并在回单上手写：“贵公司上报的附属设备如有不符，同我公司无关。”当日，原告将系争房屋交付给被告。

2018年7月20日，上海万千土地房地产估价有限公司出具《上海振川饲料有限公司国有土地协议搬迁补偿基本价值评估》(以下简称评估报告)，评估报告中相关说明载明：1、本估价报告的价值时点为估价委托人确定的川沙新镇对面村旧改项目(A01-02地块)启动查勘首日，实地查勘期为2016年5月10日，后续复核期为2017年6月2日，复核期估价对象状况与实地查勘期一致。……5、本估价报告的价值时点为2013年7月28日，根据就近原则及估价委托人确认采用2013年07清册。评估报告附件2《房屋查勘表》记载房屋14幢，第1幢为办公楼，第2-9幢为仓库，其中第3幢备注中标注“其中权证记载建筑面积622.12平方米，权证未见建筑面积129.03平方米(2005年底前)”，第10幢为车间，屋面为钢架彩钢板，第11幢为宿舍，层面为平瓦，第12幢为配电房、仓库、厕所，第13幢为车间，并在备注中标注“承租人建”，第14幢为仓库，第10-14幢的权证信息栏内标注“权证未见”。附件3-3《附属设施查看及估价明细表》(一)，项目为电线、自来水管、排水管、化粪池、场地、围墙、大门、门柱、窨井、驳岸、灯杆，评估总价为1,359,122元；附件3-3《附属设施查看及估价明细表》(二)项目名称为电线、自来水管、气管，评估总价为131,800元。附件四《权证未见房屋估价明细表》，项目名称为第3幢房屋的超出产证部分、第10-14幢房屋评估总价为2,670,461元，其中房屋13的评估总价为29,472元。附件五《房屋装修估价明细表》，第1幢办公楼装修评估总价为145,283元，第2幢为12,500元，第3幢为33,889元，第4幢为40,880元，第5幢为12,471元，第6幢为13,972元，第7幢为36,051元，第8幢为12,471元，第9幢为13,972元，第10幢为179,199元，第11幢为76,919元，第12幢为10,081元，第13幢、第14幢均为0元，总计587,688元。附件六《可恢复使用机器设备搬迁补偿估价明细表》载明机器设备搬迁补偿费为145,220元。附件7《物资搬迁补偿估价明细表》(一)，项目名称为电话、空调、吊扇、排气扇、库存杂物、办公用品等，物资搬迁补偿费为53,980元。附件7《物资搬迁补偿估价明细表》(二)，项目名称为电话、空调、库存型材、方管等、成品门窗、配件、办公用品等，物资搬迁补偿费为73,505元。

2018年8月10日，川沙新镇动拆迁指挥部作出《关于川沙新镇对面村一期项目涉及上海振川饲料有限公司(东)协议搬迁补偿的会议纪要》，该纪要中记载：会议讨论了川沙新镇对面村一期项目涉及上海振川饲料有限公司(东)协议搬迁补偿的难点问题，上海振川饲料有限公司(东)租赁给企业锦阳和复弘的租金损失：上海锦阳异型塑料制品有限公司2017年至今的租金损失4645平方米×0.65元×(365+182)天=1,651,530元……。因企业相关笺袋资料办理等原因拖延至今，上海振川饲料有限公司(东)协议搬迁补偿标准仍按《川沙新镇河滨路(华夏东路-川环南路)新建道路工程国有土地企事业单位协议搬迁补偿补贴口径》执行，会议同意该企业含搬迁奖励费、配合补贴、租金损失在内总搬迁补偿款控制在3003万元以内予以签约。

2018年8月20日，上海市浦东新区川沙新镇人民政府(甲方)与被告(乙方)签订《“川沙新镇对面村一期项目”国有土地企业协议搬迁经济补偿协议书》，约定搬迁范围为对面村三队、华夏东路XXX弄XXX号，经评估总建筑面积为6964.88平方米，其中有证建筑面积为4262.50平方米，无证建筑面积为2702.38平方米。补偿金额为：有证建筑物补偿款为22,186,866元，无证建筑物补偿款为1,765,489元，机器设备搬迁补偿款为145,220元，物资搬迁补偿款为127,485元，货物搬运补偿款为38,400元，停工停业损失补偿款为2,038,028元；合计26,301,488元。并约定，乙方应当在签订协议后30日内，即2018年9月20日前搬离原址，乙方在规定期限内签约搬迁的，给予搬迁奖励费611,408元，按2012年前建造的无证建筑，给予乙方配合搬迁交房补贴270,238元，甲方给予乙方的租金损失费2,718,144元。本次补偿总金额为29,901,278元。付款方式为：甲乙双方签约，且乙方交出钥匙交拆房队拆房后，经审计审核并报川沙新镇有关部门审批后，甲方于2018年10月底前支付给乙方第一笔补偿款1200万元，2019年10月底前支付给乙方第二笔补偿款1200万元，2020年10月底前支付尾款。权利人为被告的《川沙新镇对面街一期项目企业协议搬迁补偿结算单》载明：有证建筑物补偿费评估金额22,186,866元，参照评估补偿22,186,866元，其中房屋20,380,276元、装饰装潢315,668元，附属设施1,490,922元；无证建筑物补偿费评估金额2,942,481元，参照评估补偿1,765,489元，其中房屋评估金额为2,670,461元，参照评估补偿1,602,277元，装饰装潢评估金额为272,020元，参照评估金额为163,212元；设备搬迁补贴参照评估补偿为145,220元，物资搬迁补贴参照评估补偿为127,485元；货物运输费48车×800元/车=38,400元；停工停业损失补偿(按有证建筑面积计算)为有证建筑市场评估总价20,380,276×10%=2,038,028元；搬迁奖励费为有证建筑市场评估总价20,380,276×3%=611,408元；配合补贴为2702.38㎡×100元/㎡=270,238元(按2005年至2012年期间无证建筑面积计算)；租金损失补偿为4645×0.65元/天×547天=1,651,530元(锦阳公司2017年至今租金损失费)。

庭审中，原告陈述，系争房屋交付时是毛坯房，其自2002年承租后就对系争房屋进行了装饰装修，并搭建了评估报告中的房屋13；双方租赁合同约定的租赁标的对应评估报告应为有证房屋1、2、3、5、6、8、9及无证房屋10、11中的一部分，无证房屋13是原告搭建，由原告使用，不在租赁标的内；被告陈述，系争房屋交付时不是毛坯房，正常装修过，原告自2002年承租后就进行了装修，但没有改建过，原告就自行搭建了一间无证房即房屋13，动迁评估报告上有显示；双方租赁合同约定的租赁标的对应评估报告应为有证房屋1、2、3、5、6、8、9，租赁标的中的彩钢板房XXX-XXX号即为评估报告中的房屋10中的三间，房屋10一共四间，一间租赁给案外人，由案外人进行装修，三间租赁给原告，原告对其中一间装修了展示厅，评估报告中的房屋11并非租赁标的，因双方当时关系好而给原告免费使用，房屋13由原告建造，原告使用；被告现自认其已收到第一笔补偿款1200万元。

本院认为，因系争房屋列入政府协议搬迁范围，原告要求取得相应补偿款项符合法律规定。被告主张租赁期限届满后多次催促原告搬离，故原告不具有参与分配的权利，但根据本案查明的事实，被告已收取原告租金至2016年底，评估报告记载的估价时点为2013年7月，2015年4月政府发函将启动协议动迁，均发生于双方租赁合同期间及不定期租赁合同期间，故原告有权主张取得相应补偿。现双方对租赁标的中有证建筑对应的房屋为评估报告中房屋1、2、3、5、6、8、9无异议，本院予以确认。至于租赁标的中载明的9-11号彩钢板房，被告主张对应评估报告中的房屋10中的一部分，原告主张为评估报告中房屋10、11，对此争议，本院认为，根据评估报告附件2《房屋查勘表》的记载，房屋10屋面为钢架彩钢板，而房屋11屋面为平瓦，原告的表述与该表记载相符，本院予以采纳。对双方无争议的评估报告中附属设施补偿款表二(131,800元)、设备搬迁补偿款(145,220元)、物资搬迁补贴款表二(73,505元)及房屋13无证建筑物补偿款(17,683.20元)，原告主张归其所有，本院予以支持。对双方有争议的各项：1、房屋装修补偿款：双方合同约定经第三方确认为原告的归原告享受，现评估报告中并未区分及确认哪些部分装饰装修属原告装修，原告亦未对其装修部分进行举证，但被告自认原告承租后曾进行了装修，且房屋10的一间展示厅系原告装修，故本院认为，虽评估报告中对原告装修部分未作区分，但原告装修事实属实，且系争房屋自2002年承租后一直由原告使用至今，从常理上看，应系原告对系争房屋进行了主要装修，该部分补偿款应主要由原告享有。故对原告主张装修补偿款，由本院按照原告的承租部位结合原、被告陈述，酌定应归属原告的房屋装修补偿款为20万元。2、货物运输费：原告称拆迁房屋内只有原告进行货物搬迁运输，但事实上被告亦在拆迁房屋内进行办公，且评估报告附件7中也有被告的物资搬迁项目，但从评估报告附件7记载的内容，原告搬迁的物资明显多于被告，故货物运输费主要应由原告享有，由本院根据该表项目、数量等酌定应归属原告的货物运输费为28,800元。3、停工停业损失：停工停业损失应根据房屋拆迁前的收益、停工停业期限等因素确定。被告作为房屋出租方，其系以出租房屋进行经营获取收益，该部分补偿主要应由被告享有，原告认为其承租的房屋有证面积部分的停工停业损失补偿应全部归其所有的意见，本院难予采信，故由本院根据租赁期限、合同履行情况等因素综合考虑予以酌定为25万元。4、搬迁奖励费、配合搬迁交房补贴：根据补偿协议的约定，搬迁奖励费及配合搬迁交房补贴亦系其于被告在签约后约定期限内搬离原址的基础上给予被告的奖励及补贴，鉴于原告系系争房屋的实际使用人，拆迁补偿协议的顺利履行亦有赖于原告的积极配合，故该部分补偿原告亦有权主张，但基于该两项补偿主要还是对房屋所有权人的补偿，故主要还是应由被告享有，至于原告建造的房屋13对应的配合搬迁交房补贴可主要由原告享有，故本院对该两项补偿亦结合本案情况酌定为12万元。

综上，上述各项无争议项及争议项合计为967,008.20元，应归原告所有。

依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百三十六条的规定，判决如下：

被告上海振川饲料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦阳异型塑料制品有限公司补偿款967,008.20元。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费30,800元，减半收取计15,400元，财产保全费5,000元，共计20,400元，由原告上海锦阳异型塑料制品有限公司负担13,819元，被告上海振川饲料有限公司负担6,581元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　周　箐

二〇一九年六月二十日

书记员　王晓燕

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。