***与宁波万泰建设工程有限公司、宁波市奉化区溪口公路运输有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

宁波市奉化区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙0213民初4650号

原告：***，女，1986年10月8日出生，汉族，住宁波市奉化区。

委托诉讼代理人：袁汝中，浙江共业师事务所律师。

被告：宁波万泰建设工程有限公司，住所地：宁波市奉化区尚田镇尚西村（住宅），统一社会信用代码91330283691398379X。

法定代表人：毛佩，董事长。

委托诉讼代理人：陈意君，宁波市奉化区光大法律服务所法律工作者。

被告：宁波市奉化区溪口公路运输有限公司，住所地：宁波市奉化区溪口镇中兴东路567号，统一社会信用代码913302837204879370。

法定代表人：范炳畅，董事长。

被告：范静，男，1980年10月31日出生，汉族，住宁波市奉化区。

被告：***，男，1980年4月1日出生，汉族，住宁波市奉化区。

原告***为与被告宁波万泰建设工程有限公司（以下简称“万泰公司”）、宁波市奉化区溪口公路运输有限公司（以下简称“溪口公路运输公司”）、范静、***案外人执行异议之诉一案，于2019年9月3日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月16日公开开庭审理了本案。原告***的委托诉讼代理人袁汝中、被告万泰公司的委托代理人陈意君到庭参加诉讼，被告溪口公路运输公司、范静、***经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***起诉称：2017年4月25日，原告与被告溪口公路运输公司签订《存量房屋买卖合同》一份，约定：溪口公路运输公司将坐落于溪口镇中兴东路567号（暂名中兴广场）建筑面积28.16平方米的商铺（原编号为2层91号、现为2070号）作价28万元出让给原告，原告于2017年4月18日支付定金2万元，于2017年4月25日前支付购房款12万元，余款14万元由原告办理按揭手续。合同签订后，异议人按约支付了定金2万元和购房款12万元，并于同日与被告溪口公路运输公司、案外人宁波万宏房地产投资咨询有限公司签订三方《中兴广场商铺使用经营管理让渡协议书》。2017年底，被告溪口公路运输公司交付案涉房屋由原告占有，但由于被告溪口公路运输公司的原因，案涉房屋产权至今未过户给原告。2019年1月8日，法院查封案涉房屋。原告认为原告与被告溪口公路运输公司签订的房屋买卖合同合法有效，原告购买案涉房屋后，已按合同约定支付价款并占有标的物至今，没有办理产权过户登记的过错不在原告。为此，向法院起诉要求：一、停止对房产的执行，并解除对该房产的查封；二、确认原告与被告溪口公路运输公司签订的《存量房屋买卖合同》有效，并确认房产属于原告所有；三、被告溪口公路运输公司立即协助和配合原告办理房产的产权过户登记。

被告万泰公司答辩称：法院查封案涉房产是合法有效的，案涉房产是被告万泰公司所建造，在被告溪口公路运输公司尚欠被告万泰公司建设工程款的前提下，被告万泰公司对案涉房屋拍卖款项有优先受偿权。原告并没有向被告溪口公路运输公司支付房款，向案外人支付款项不能证明支付的系本案房款，故原告与被告溪口公路运输公司之间的合同等于没有实际履行。不动产产权以登记为准，案涉房产登记于被告溪口公路运输公司名下，原告并不拥有案涉房产。综上，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，不能排除法院的强制执行，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告溪口公路运输公司、范静、***未到庭应诉答辩，也未提交书面答辩意见和证据材料，视为其放弃到庭答辩和质证的权利。

原告***为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：

1.（2019）浙0213执异30号执行裁定书一份，用以证明法院驳回了原告异议请求的事实。

对原告提供的上述证据，被告万泰公司无异议，本院对该证据的真实性予以确认。

2.编号2—91《存量房屋买卖合同》、收款收据、让渡协议书若干份，用以证明案涉房屋查封前，原告已签订合法有效的买卖合同、已支付合同约定价款、已实际占有案涉房屋、对案涉房屋未办理过户登记不存在过错的事实。

对原告提供的上述证据，被告万泰公司对三性均有异议，认为合同是原告与被告溪口公路运输公司自己填写的，且合同签订后没有办理过户登记，原告签订了合同后没有将房款支付到被告溪口公路运输公司的帐户上。经核对原件，本院对该组证据的真实性予以确认。

根据以上采信的证据材料并结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：

万泰公司与溪口公路运输公司、范静、傅岳炳建设工程合同纠纷一案，于2017年12月13日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，作出（2017）浙0213民初7614号民事调解书，各方约定溪口公路运输公司应于2018年12月30日之前支付给万泰公司工程款43944593.04元，利息由万泰公司与溪口公路运输公司自行按合同约定结算，该款项由范静、***承担连带保证责任。如溪口公路运输公司未按期履行，万泰公司有权要求对属于溪口公路运输公司所有的坐落在宁波市奉化区溪口镇中兴东路567号房产拍卖优先受偿。2019年1月3日，万泰公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年1月6日作出（2019）浙0213执24号执行裁定书，裁定查封被执行人溪口公路运输公司名下的位于宁波市奉化区溪口镇中兴东路567号的不动产。2019年5月24日，***向本院提交书面异议，要求解除对案涉房产的查封并中止对房产的执行。本院经审查后，于2019年8月8日作出（2019）浙0213执异30号执行裁定书，裁定驳回***的异议。

另查明，2017年4月25日，***与溪口公路运输公司、案外人宁波万宏房地产投资咨询有限公司签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：2-91），合同约定：出让方为溪口公路运输公司，受让方为***，房屋坐落于奉化区（暂名：中兴广场），房屋所在楼层为2—91层，建筑面积为28.16平方米，房屋成交总价为28万元，2017年4月18日前，乙方支付购房定金2万元，2017年4月25日前，乙方支付购房款12万元，余款14万元由乙方办理按揭手续。合同签订后，***于2017年4月18日向溪口公路运输公司支付了定金2万元，于2017年4月25日支付了购房款12万元。2017年4月25日，***（甲方）与溪口公路运输公司（乙方）、案外人宁波万宏房地产投资咨询有限公司（丙方）签订《中兴广场商铺使用经营管理让渡协议书》，约定将案涉房产的使用经营管理权让渡给溪口公路运输公司，由溪口公路运输公司以自己的名义进行统一出租和经营管理。让渡期间为八年整，自2017年10月1日或者开发商实际将商铺交付甲方之日起算。案涉房屋购房余款14万元***至今未办理按揭，亦未支付给溪口公路运输公司，案涉房产至今也未办理过户登记手续。

又查明，2018年4月3日，案涉房屋办理了不动产登记，权证号为浙（2018）宁波市（奉化）不动产权第0009397号，权利人为溪口公路运输公司，坐落于，用途为批发零售用地/商业服务，面积为28.28平方米。2018年9月27日，案涉房产办理了抵押登记，抵押给案外人丁锡意，抵押时间为2018年9月26日至2019年9月25日，抵押登记号为浙（2018）宁波市（奉化）不动产证明第0009458号。

本院认为:根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案外人执行异议之诉系确定案外人是否对执行标的享有足以阻止其转让、交付的实体权利并由此可排除法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告如认为其系案涉房屋买受人，主张享有实体权利并要求对标的物停止执行的，应举证证明在法院对案涉房屋强制执行程序开始前，已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者买受人按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记四个要件，且四个要件须同时具备，缺一不可。本案中，原告***和被告溪口公路运输公司在法院查封案涉房屋前签订了《存量房屋买卖合同》，根据现有证据该合同不存在无效情形，可认定为合法有效，原告根据合同约定支付了部分款项，但该合同未约定过户期限。双方于同日签订了《中兴广场商铺使用经营管理让渡协议书》，原告自述案涉房屋于2017年10月交付后，原告即让渡给被告溪口公路运输公司委托的宁波万宏房地产投资咨询有限公司经营管理，即双方按照约定实际履行了《中兴广场商铺使用经营管理让渡协议书》。该协议书载明：“……6.4若甲方转让的……不得办理所有权转让手续……7在本协议签订之时所让渡经营管理的商铺未办理抵押的，在让渡期间内，甲方如向第三人提供房产抵押的……”上述约定均须以甲方即本案原告拥有所有权证为前提，故《存量房屋买卖合同》未约定过户期限，原告可在合同签订后随时要求被告溪口公路运输公司协助过户登记，且双方同日签订的《中兴广场商铺使用经营管理让渡协议书》可理解为至迟在案涉房产交付之日原告必须成为案涉房产的所有权人，才可履行上述协议。但自原告自述2017年10月交付至本院于2019年1月6日查封案涉房屋的一年半左右时间，即使至被告溪口公路运输公司于2018年9月27日将案涉房屋办理了抵押登记的一年左右时间里，原告没有积极主张办理过户登记手续，原告虽将案涉房屋没有办理过户登记的原因归结为被告溪口公路运输公司不肯配合过户登记，但其并没有提供证据证明被告溪口公路运输公司有拒不配合办理、阻却其办理过户登记的行为，也无证据证明原告有向房地产管理部门申请过登记过户的行为。且出卖人协助过户并不是过户登记的唯一途径，原告向被告溪口公路运输公司购买房屋后，按常理应要求出卖人及时协助办理过户登记，以确保其立约目的实现，当长时间因被告溪口公路运输公司不予协助而未能过户的，原告作为权利人理应通过诉讼等途径维护自身的合法权益，但原告没有证据证明在合同签订后的长时间内有过相关的维权行为。故原告具有怠于行使、主张自己权利的行为，原告对案涉房屋未办理过户登记存在过错。综上，原告***对案涉房屋享有的权利不符合法律优先保护的物权期待权的四个构成要件，原告提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费5500元，由原告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。

审　判　长　　王珂斐

人民陪审员　　刘德远

人民陪审员　　孙恩国

二〇二〇年一月十三日

书　记　员　　葛华娟

附：本判决依据的法律条文

1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。

3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。