原告重庆一三六地质队与被告某某租赁合同纠纷一案一审民事判决书

四川省邻水县人民法院

民事判决书

（2017）川1623民初2119号

原告：重庆一三六地质队，住所地重庆市渝北区龙溪镇花卉园西一路9号。

法定代表人：***，该队队长。

委托诉讼代理人：**，重庆明合律师事务所律师，特别授权。

委托诉讼代理人：***，重庆明合律师事务所律师，特别授权。

被告：***，男，汉族，1973年06月29日出生。

委托诉讼代理人：何昌全，广安市邻水县鼎屏义正法律服务所法律工作者。

原告重庆一三六地质队与被告***租赁合同纠纷一案，本院于2017年08月30日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告重庆一三六地质队的委托诉讼代理人**、被告***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，原告重庆一三六地质队的法定代表人***和委托诉讼代理人***经传票传唤和通知未到庭参加诉讼。现已审理终结。

原告重庆一三六地质队向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方的不定期房屋租赁关系；2、被告立即向原告返还其承租的原告在邻水基地的原托儿所及招待所房屋；3、判决被告支付从2013年07月01日起至2017年09月30日止拖欠的共计4年零3个月的房租42,500元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2011年06月14日签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于四川省邻水县基地的原托儿所和招待所租给被告使用，租赁期限暂定一年，年租金为1万元。协议签订后，原告如约将房屋交给被告使用，协议到期后被告继续承租房屋，原告也同意，但双方未再签订租房合同，被告除支付了2013年06月30日前的租金2万元外，2013年07月01日以后的租金至今未支付。

被告***辩称，1、《房屋租赁协议》签订后，因原租户租用房屋用于养鸽子，鸽子气味和粪便污染较大，且租期到后拒不搬走，导致被告租用房屋用于收售废旧钢材加工和生产垃圾袋等业务的目的落空。因原告没有履行《房屋租赁协议》，没有按照协议将房屋交给被告使用，被告拒交后期租金符合情理，且已交的2万元租金也应退还被告；2、由于原告的房屋破旧，协议签订后，被告对房屋进行了整修、加固、修建了相关设施，还购买了拉丝机、切割机、升降机等机器设备，因原告不履行合同给被告造成160万余元的损失，要求原告继续履行合同，并赔偿被告不低于150万元的损失。

本院经审理认定事实如下：重庆煤炭工业管理局、重庆市煤炭工业管理局《关于对四川煤田地质局一三六队与四川煤田地质机械厂合并更名的批复》，”四川煤田地质局一三六队”与”四川煤田地质机械厂”合并更名为”重庆一三六地质队”。2011年06月14日出租方（甲方）重庆一三六地质队邻水分队与承租方（乙方）***签订《房屋租赁协议》，乙方因为了经营发展，租用甲方的原托儿所（所有权人四川煤田地质公司一三六队，房屋坐落于邻水县人民路北段四号26幢，混合结构，共3层，建筑面积425㎡）和招待所（所有权人四川煤田地质公司一三六队，房屋坐落于邻水县人民路北段四号23幢，混合结构，共5层，建筑面积1,209㎡）作为库房和员工住宿用房。协议约定：第二条租期，2011年07月01日至2012年06月30日，暂定一年。若乙方需续租，需提前交纳租金。第三条租金、房屋保证金、付款办法：1、乙方向甲方缴纳租金10,000元，每年上涨幅度不超过上年的10%；2、房屋水电保证金定为5,000元，乙方搬离时无任何欠款，房屋损坏情况，以及清理好场地，清运完垃圾的情况下，甲方将全额退还乙方；3、付款办法:一年一付，即先付清租金、保证金,再用房；4、若甲方在租期内将邻水基地转卖，可提前结束租期，租金也按实际租期计算。第四条其他1、在乙方租赁期内，如遇甲方整体转让邻水基地，本协议自行终止，甲方不承担乙方因搬迁所受的任何损失；……3、由于甲方的场地已经很破旧，需整修后才可进住，因此双方特别约定：乙方在租赁之前以及租赁期间对甲方房屋内墙面、下水道、门窗和护栏做全面的整修，费用完全由乙方完全承担，安全也由乙方自行完全负责。乙方***和甲方代表**在协议书上签名，协议书上加盖了甲方的公章。协议签订后，***对房屋进行了整修，一年期满后双方未再签订房屋租赁合同，***将购买的拉丝机、切割机、升降机等机器设备放在托儿所、招待所的底层室内，其父住在房里看管。2011年05月16日***向重庆一三六地质队交纳了租金1万元，交款事由为2011年07月01日至2012年06月30日全年房租，当日***还交纳了5,000元房屋水电保证金。2012年07月01日***向重庆一三六地质队交纳了租金1万元，交款事由为2012年07月01日至2013年06月30日房租。招待所与托儿所相邻，***租房之前的原租户叶某在招待所第5楼养鸽子，因一时找不到去处拒绝搬迁，到2014年11月左右才搬走。

重庆一三六地质队系全额拨款的事业单位，重庆一三六地质队邻水分队是重庆一三六地质队的分支机构。

以上事实有重庆一三六地质队提交的《房屋租赁协议》、收据3张、两份房屋所有权证、重庆煤炭工业管理局文件、事业单位法人证书和***提交的居民身份证、《房屋租赁协议》（与重庆一三六地质队提交的相同）、收据2张（与重庆一三六地质队提交的相同）、房屋现场照片及证人***、***的出庭证言等在案佐证。

本院认为，重庆一三六地质队邻水分队与***签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合法有效。重庆一三六地质队邻水分队作为重庆一三六地质队的分支机构，与***签订的合同的权利义务，应由其所属法人重庆一三六地质队享有和承担。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。重庆一三六地质队邻水分队与***签订的协议，约定的房屋租期暂定一年，一年期满后双方未再签订合同，***继续租用房屋，重庆一三六地质队未提出异议，双方建立的是不定期房屋租赁关系。《房屋租赁协议》第四条其他1款关于”在乙方租赁期内，如遇甲方整体转让邻水基地，本协议自行终止，甲方不承担乙方因搬迁所受的任何损失。”的约定，属于合同约定解除的情形，本协议约定的合同解除的条件并未成就。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，合同解除除了约定解除外，根据该条规定，当事人还享有法定的合同解除权，即为法定解除情形。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，即为法定解除的情形。因此重庆一三六地质队行使合同法定解除权，请求解除与***之间的不定期房屋租赁关系符合法律规定，***应将房内的人员、物资撤离和搬走后将房屋交付给重庆一三六地质队。关于租金问题，按合同约定每年租赁为1万元，租期2011年07月01日至2017年09月30日共6年零3个月，租金共计62,500元，但由于原租户叶某在顶楼养鸽子到2014年11月左右约3年半时间才搬走，因鸽子气味、粪便造成环境污染，致使***租房用于员工住宿的目的在该租期内无法实现，养鸽户未按时搬出的责任在重庆一三六地质队，重庆一三六地质队应承担相应的违约责任，***关于养鸽户的行为严重影响了房屋使用价值的抗辩意见，予以采纳，故对该3年半的租金酌定每年扣减8,000元，3年半共计扣减28,000元，2011年07月01日至2017年09月30日***下欠的租金为14,500元（62,500元－已交20,000元－28,000元），应当给付。***关于养鸽户搬走后又遇到房前公路改造，同样影响了房屋的使用价值的辩称意见，因双方签订的《房屋租赁协议》明确约定，***租用房屋用作库房和员工住宿，房屋前的公路改造，对库房和员工住宿没有多大影响，故对该辩称意见不予采纳。关于***主张的赔偿问题，一是***未提起反诉，二是没有相关的损失证据，***可以依法另行主张权利。***已交纳的房屋水电保证金，由双方自行结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：

一、解除原告重庆一三六地质队与被告***之间的不定期房屋租赁关系；

二、被告***于本判决生效之日起1月内将租赁房屋交还给原告重庆一三六地质队；

三、被告***于本判决生效之日起10内向原告重庆一三六地质队支付下欠的租金14,500元。

如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；同时，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可以申请执行，申请执行期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

案件受理费800元，减半收取计400元，由原告重庆一三六地质队负担210元，被告***负担190元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。

审判员**

二〇一七年十一月三日

书记员***

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

因不可抗力致使不能实现合同目的；

在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者

以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

法律规定的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。

第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。