某某与北京中海盛景拆迁有限责任公司、北京上地房地产开发有限责任公司恢复原状纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)京01民终6024号

上诉人（原审原告）:贾玉英，女，1963年10月14日出生。

委托诉讼代理人：段福惠，北京在明律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):北京上地房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区上地信息产业基地西路19号。

法定代表人：吴世建，董事长。

被上诉人（原审被告）：北京中海盛景拆迁有限责任公司，住所地北京市海淀区远大园六区沿街商场7号楼主楼底商二层AB区。

法定代表人：孙新京，经理。

二被上诉人之共同委托诉讼代理人：廖晓阳，北京市重光律师事务所律师。

上诉人贾玉英因与被上诉人北京上地房地产开发有限责任公司（以下简称上地房地产公司）、北京中海盛景拆迁有限责任公司（以下简称中海拆迁公司）恢复原状纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初13344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

贾玉英向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人在一审的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为上诉人作为公房承租人享有租赁权，但租赁权不属于物权，上诉人基于物权请求恢复原状于法无据；涉案房屋被拆除前已被鉴定为危房，涉案土地已被规划为居易园住宅小区建设用地范畴，房屋恢复原状已不具经济性，亦会损害公共利益，因此驳回了贾玉英的全部诉讼请求。一审法院的认定是错误的，主要理由如下：一、上诉人的房屋被被上诉人非法强拆，无任何法律依据，构成了对上诉人物权的侵犯，被上诉人应该恢复原状。二、一审法院认为涉案房屋被拆除前已被鉴定为危房，涉案土地已被规划为居易园小区建设用地范畴，房屋恢复原状已明显不具经济性，亦会损害公共利益，同时，涉案房屋还含有上诉人未经有权机构批准建设的自建房屋，因此不宜恢复原状，一审法院这样认定是错误的。三、一审法院认为关于返还因强拆而灭失的物品一节应由上诉人承担举证责任，一审法院的这种认定是错误的。

上地房地产公司、中海拆迁公司辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。

贾玉英向一审法院起诉请求：上地房地产公司和中海拆迁公司对贾玉英位于北京市海淀区清河北京陶瓷厂5排9号房屋恢复原状，并向贾玉英返还物品；由上地房地产公司、中海拆迁公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2004年11月15日，贾玉英（乙方）与北京市陶瓷厂（甲方）签订《北陶公有住房租赁合同》（以下简称《公房租赁合同》），约定贾玉英承租南平房5排9号1.5间16.9平米的房屋，并约定如下内容：一、北京市陶瓷厂现有的自管公有住房是以解决本单位职工住房为主，并且也本着尊重历史遗留的许多事实住户；二、本住权证为甲乙双方认同的合法住宅租赁凭证，双方均应遵守国家和本市有关房屋管理的法律、法规、规章和政策以及收费标准，甲方按租金标准，房屋条件和有关规定核定乙方承租的住宅应交纳的租金，房屋条件和租金标准变动时甲方应及时予以调整；三、甲方负责乙方租赁房屋的检查维修，保障居住安全和正常使用，甲方检查和维修房屋时乙方应积极协助不得阻碍，乙方如有与第三者换房等，应报知甲方，符合有关规定的甲方应予办理有关手续；四、乙方有下列情况之一时甲方有权终止合同收回房屋，触犯法律的，诉请法院处理：1、没有合法手续擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的；2、擅自改变房屋用途或装修时破坏房屋主体结构的；3、利用住宅进行非法活动的；4、无故拖欠房、水、电、供暖费用3个月以上的；五、乙方应按时交纳房、水、电、供暖、卫生等费用，逾期未交费者，除补交所欠费外，还需另交按欠费金额10%计算违约金，无正当理由拖欠应交费用三个月以上的，按本协议第四款处理；六、乙方要对租住的房屋、室内设备、设施爱护使用并负责保管，因使用不当或有意造成损坏的，乙方应负责修复或赔偿，楼梯间、楼道等公共场所，乙方应当爱护使用，服从管理，要爱护庭院保护环境，严禁在公共场所等处私搭乱建；七、乙方不得擅自拆改房屋、设备，如确属必要，须事先取得甲方同意并另行签订协议，协议签订后方可施工，擅自拆改的，乙方应负责恢复原状或赔偿；八、遇有国家征用，或占地开发等情况时，此住权证可作为住户的最基本合法凭证，按照国家相关的拆、搬、迁、移等政策规定办理，凡是未能取得此证者，甲方一律不予承认；九、遇有第八项情况，合同需终止时双方要办理以下手续：1、清点乙方承租的房屋及设备；2、核对房屋租金、暖气费及应交纳的欠费、违约金等；十、本合同自签订之日起生效，1式2份，双方各执1份，具有同等法律效力，合同中未尽事宜或变动事项应在双方合同的附记栏中写明，并要双方签字盖章注明日期。后贾玉英还在承租的公房处自建了若干房屋（以下连同前述承租公房统一简称涉案房屋）。

2006年8月25日，北京金隅股份有限公司同意北京市陶瓷厂改制为一人有限责任公司（法人独资），公司名称变更为北京市陶瓷厂有限责任公司。2010年5月24日，北京金隅股份有限公司决定将北京市陶瓷厂有限责任公司变更为北京建机资产经营有限公司子公司，负责北京市陶瓷厂有限责任公司保留的房地产出租业务。2011年11月1日，北京建机资产经营有限公司拟实施区域性整合方案，拟成立北京建机资产经营有限公司西三旗分公司，并将北京市陶瓷厂有限责任公司合并到该分公司。2012年3月19日，北京金隅股份有限公司批复成立北京建机资产经营有限公司西三旗分公司（以下简称建机公司西三旗分公司）。

2014年，上地房地产公司（乙方）与建机公司西三旗分公司（甲方）签订《北京市陶瓷厂有限责任公司公租宿舍房屋腾退补偿协议》，约定：“第一条总则：甲方和乙方本着平等自愿、诚实信用、互惠互利的原则，根据国家和北京市有关法律、法规的规定，经友好协商，就北京市陶瓷厂有限责任公司公租宿舍房屋腾退补偿事宜，达成如下协议。……第三条：宗地的基本情况：1.宗地的位置、范围：本次补偿地位于：海淀区清河安宁庄东路1号院，土地面积4349.4平方米。2.宗地的现状及房屋权属情况：该宗地上房屋所有权人为：北京市陶瓷厂有限责任公司（57户北陶厂居民），产权面积1229.7平方米房屋（证载），自建房屋约2500平方米。地上物处理意见：由乙方按照国家相关法律法规，妥善补偿、安置57户居民腾退，甲方积极协助配合。3.宗地开发程度：现状；第四条：双方的权利义务：1.甲方的权利、义务：（1）有权向乙方收取补偿费；（2）按照本协议第三条第2款约定积极协助配合乙方共同完成宗地范围内57户居民的腾退；（3）签署宗地移交文件并与乙方共同到政府相关部门办理土地过户及地上物拆迁相关手续；（4）在乙方办理该宗地后继开发建设手续时提供必要的支持和帮助。2.乙方的权利、义务：（1）按本协议约定按时、足额向甲方支付该宗地上房产及附属物的补偿费；（2）按照本协议第三条第2款约定妥善补偿、安置宗地范围内57户居民；（3）接收按本协议第三条第二款约定条件的宗地、并承诺对该宗地的使用不得违背国家法律、法规、规章和《北京市国有建设用地使用权出让合同》的规定；第五条：补偿费的支付：1.该宗地乙方应支付的补偿费为2812000元；2.该宗地补偿费需按以下时间交付：甲乙双方签订本协议之日起10个工作日内，乙方须全额交纳补偿费至甲方账户。……第六条：土地交接期限及标准：乙方全额交纳补偿费之日起5个工作日内，甲方须与乙方共同签署该宗地《撤管协议》。土地交付标准见本协议第三条约定。……”。

2014年6月28日，上地房地产公司、建机公司西三旗分公司、北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司（以下简称金利安公司）发布《致居民的一封信》，内容为：“居民同志们：根据市委、市政府和区委、区政府关于城乡一体化建设的指示精神和工作方案，经研究，决定自2014年6月28日起对北陶厂南区平房宿舍危房改造范围内的公租房实施腾退。一、腾退范围：北陶厂南区平房宿舍区；二、腾退方式：对被腾退区域内的腾退房屋及附属物依照《关于批转北京房地产估价师和土地估价师协会的通知》[京建拆（2009）450号]、《北京市房屋重置成新价评估技术标准》[经国土房管拆（2003）808号]文件规定给予补偿；三、腾退期限：2014年6月28日至2014年8月31日；四、腾退奖励期限：腾退奖励期限为2014年6月28日至2014年7月31日，其中提前腾退搬家奖到7月31日为止；五、被腾退人：在市政府确定的腾退范围内合法有效公租房的使用权人；六、腾退置换办法：1、货币补偿；2、公租房安置；七、办公地点及时间：……”。

2014年9月12日，上地房地产公司、建机公司西三旗分公司、金利安公司发布《告知书》，内容为：“南平房宿舍区各位住户：为解决南平房宿舍区存在的严重安全隐患问题，由上地房地产公司、北京市陶瓷厂有限责任公司共同承担了具体的腾退搬迁工作。在项目实施过程中，参照北京市相关腾退项目的补偿方式，应以货币补偿方式为主。考虑部分住户对住房的实际需求，经双方共同努力，在区政府大力支持下，争取到位于北清路永丰产业基地的公租房作为本项目的公有产权置换安置房屋指标。由于海淀区保障性项目众多，保障性住房指标缺口较大，且有一定时限要求，北清路永丰产业基地的公租房指标为本项目保留到期日为2014年9月30日。请南平房宿舍区各位住户抓紧时间办理腾退协议签署事宜。”

2017年2月20日，在贾玉英与上地房地产公司未签署腾退协议的情况下，上地房地产公司委托中海拆迁公司将涉案房屋拆除。后双方因未能达成一致协议，诉至本院。

庭审中，关于恢复原状一节，贾玉英主张上地房地产公司和中海拆迁公司未经其同意强拆涉案房屋，侵犯了其物权，应当恢复原状，上地房地产公司和中海拆迁公司则主张拆除涉案房屋虽没有经过贾玉英同意，但因涉案房屋已被鉴定为危房，上地房地产公司与建机公司西三旗分公司签订腾退协议后，其有义务为了保障居住安全、避免安全责任事故发生对已经不具备维修价值的房屋进行拆除，且其已向贾玉英告知过拆除的事由，贾玉英作为承租人，不享有涉案房屋物权，其应予以配合。就其主张，上地房地产公司和中海拆迁公司向法院提交如下证据：1.北京市海淀区房屋安全鉴定站于2013年5月23日出具的《房屋安全鉴定报告》，其中显示：“项目名称：清河安宁庄东路1号院6-14号房；鉴定结论：评定11-14号房为严重损坏房，评定6-10号房为危险房屋（D级）；说明：严重损坏房：部分结构构件严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态；屋面或板缝严重漏雨；内外装修、设备明显损坏、残缺；存在局部危险的房屋；D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。”；2.上地房地产公司、北京建机资产经营有限公司于2016年8月22日、2016年12月11日发布的《通知》和《紧急通知》及内容为张贴通知的照片，其中相关通知内容为要求包括涉案房屋在内的房屋承租人搬离租赁房屋；3.《致谢信》，显示的主要内容是北陶南平房宿舍区部分住户感谢腾退安置工作，并要求对已签约住户进行奖励。贾玉英对上述证据的质证意见为：对证据1，该鉴定站没有鉴定资质，鉴定时没有入户调查，也没有现场勘查，鉴定报告没有事实依据，也没有将鉴定报告向贾玉英送达，故不认可鉴定报告的合法性、关联性；对证据2，相关通知时间是在2016年，而证据1中显示的鉴定报告时间为2013年，这么久才发通知，可以说明涉案房屋并没有达到D级危房的程度；对证据3，真实性不认可。法院对上述证据的认证为：对证据1，贾玉英虽不认可该证据的真实性，但没有就此提供相反证据予以推翻，法院采信该证据的真实性，证据3与本案无关，法院不予采纳，证据2和3的相关证据证明力，法院结合庭审其他内容另行评述。庭审中，贾玉英另主张涉案房屋中的自建房屋系经过北京市陶瓷厂同意而加盖，但未能就自建房向法院提交相应有权机构的审批文件。另经法院释明，贾玉英坚持要求恢复涉案房屋的原状。

庭审中，关于返还物品一节，贾玉英向法院提交了《财产清单》一份，列明有实木组合柜、空调等财产。上地房地产公司和中海拆迁公司对该清单的真实性和关联性均不予认可，并主张拆除时涉案房屋中无人居住，且进行过评估。法院对该证据的认证为：结合庭审其他内容，对该证据的证明力另行评述。

另查，涉案房屋所涉土地于2003年经北京市规划委员会审核，规划至居易园住宅小区建设用地范畴。

一审法院认为，公民的合法财产权益受法律保护。本案的争议焦点在于原告的主体资格是否适格、上地房地产公司和中海拆迁公司是否应将涉案房屋恢复原状及向贾玉英返还物品。

第一，关于原告主体资格一节，法院认为，根据法律规定，原告是与案件有直接利害关系的公民、法人或其他组织。本案中，贾玉英作为涉案房屋的承租人，其虽对涉案房屋不享有所有权，但在未解除租赁合同的情形下，其对涉案房屋享有居住使用的权利，故贾玉英与本案具有直接利害关系，其原告主体资格适格，上地房地产公司有关贾玉英原告主体不适格的答辩意见，缺乏法律依据，法院不予采信。

第二，关于恢复原状一节，法院认为：首先，如前所述，贾玉英作为承租人，依约享有租赁权，对涉案房屋享有居住使用的权利，但根据物权法定原则，租赁权不属于物权，其基于物权要求恢复原状，缺乏法律依据；其次，退一步，贾玉英所享有的租赁权具有物权化特征，其有权要求恢复原状，但根据本案查实的证据，足以证明涉案房屋在被拆除前已被鉴定为危房，且涉案房屋所占土地已被规划为居易园住宅小区建设用地范畴，故恢复原状已明显不具经济性，亦会损害公共利益，同时，涉案房屋中还含有贾玉英未经有权机构批准建设的自建房屋，标的物本身具有违法性。因此，涉案房屋不宜恢复原状。综上，经法院释明后，贾玉英坚持要求恢复原状，法院对其该项请求不予支持。

最后，关于返还物品一节，法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。同时，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，贾玉英主张其物品因上地房地产公司和中海拆迁公司的强拆而灭失，则贾玉英应当就其所主张的物品在拆除前的现状承担初步举证责任，且根据本案查明的事实，涉案房屋在拆除之前的很长时间前已发布相关腾退和拆除通知，贾玉英完全有充分时间对相关物品进行证据准备，而贾玉英在完成上述初步举证之后，相关举证责任才转移至上地房地产公司和中海拆迁公司。现贾玉英就此仅提供了自行书写的财产清单，不足以证明相关物品在拆除前的状态，故贾玉英应承担举证不能的法律责任，相应诉请，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：驳回贾玉英的全部诉讼请求。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。庭审中，双方均陈述涉案房屋及要求返还的物品均已灭失。

本院认为，造成不动产或动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。恢复原状是指行为人导致他人财产损害后，应当采取各种措施，使财产恢复原有状态。本案中，依据现有证据查明的事实并结合双方当事人陈述，涉案房屋及上诉人要求返还的物品原物均已灭失，不具备恢复原状的基础。据此，上诉人的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由贾玉英负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　柳适思

审 判 员　王爱红

审 判 员　赵　蕾

二〇一七年九月八日

法官助理　李　想

书 记 员　舒　妍