天津机械施工有限公司与天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

天津市河西区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）津0103民初12164号

原告（反诉被告）：天津机械施工有限公司，住所地天津市河西区黑牛城道31号，统一社会信用代码91120103103316761W。

法定代表人：梁鸿政，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：张春虎，天津众磊律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王岚，天津众磊律师事务所律师。

被告（反诉原告）：天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司，住所地天津市河西区黑牛城道31号，统一社会信用代码91120103596137007M。

法定代表人：郭见林，该公司董事长。

委托诉讼代理人：韩庆崃，天津渤海律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丁桂香，该公司股东。

原告（反诉被告）天津机械施工有限公司与被告（反诉原告）天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日作出（2014）西民二初字第739号民事判决。后，原、被告均不服，向天津市第二中级人民法院提出上诉，天津市第二中级人民法院于2015年11月13日作出（2015）二中民四终字第1264号民事判决，驳回上诉，维持原判。后，天津机械施工有限公司向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院于2016年9月26日作出（2016）津民申694号民事裁定，指令天津市第二中级人民法院再审本案。天津市第二中级人民法院于2017年6月28日作出（2017）津02民再1号民事裁定，裁定撤销天津市第二中级人民法院作出的（2015）二中民四终字第1264号民事判决及本院作出的（2014）西民二初字第739号民事判决，将本案发回本院重审。重审期间，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理本案。天津机械施工有限公司的委托诉讼代理人张春虎、王岚，天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司的委托诉讼代理人韩庆崃、丁桂香到庭参加诉讼，本案合议庭评议后，经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。

天津机械施工有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告将坐落于天津市河西区黑牛城道31号配件楼一幢三层（建筑面积约2805平米）以及附属楼500平米、场院五分之四全部腾空并交付原告；2.判令被告给付原告截止到2014年3月26日拖欠的房屋租金911815.07元及自2014年3月27日至被告实际腾空房屋之日止的房屋占用费，并向原告支付水费282952.1元；3.判令被告向原告支付违约金130037.5元；4.涉案的全部费用（诉讼费、律师费等）由被告承担。事实和理由：2012年12月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将自有坐落于天津市河西区黑牛城道31号配件楼一幢三层（建筑面积约2805平米）以及附属楼500平米、场院五分之四出租给被告使用。租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止。《房屋租赁合同》约定租赁期间每一年度租金均为1500000元，同时第3条约定“2013年度租金支付时间为2013年1月31日前支付人民币800000元，2013年5月31日前支付人民币700000元；2014年度租金支付时间为2014年1月31日前支付人民币800000元，2014年5月31日前支付人民币700000元。本合同签订后，双方于每月20日前共同对乙方（指被告）用水进行统计并结清水费”。同时，《房屋租赁合同》第5.1条约定“乙方（指被告）未按本合同第3条约定支付各项费用的，每日按当期应缴纳租金的银行同期贷款利率的2倍向甲方（指原告）支付违约金；如逾期30日仍未支付，甲方有权解除本合同，由此引起的乙方的全部损失由乙方自行承担，甲方不负任何责任”。上述《房屋租赁合同》履行过程中，被告多次不按照合同约定履行租金支付义务，严重违约，应按照合同约定向原告支付违约金。同时，原告已于2014年3月27日正式通知被告解除上述《房屋租赁合同》并告知其腾空租赁房屋。然，被告至今尚未腾空租赁房屋，无奈诉至贵院，请贵院判如所请。

天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。关于原告第一项诉讼请求，原告不能证明对于诉争标的物享有所有权且标的物指代不明，故原告主张腾房主体不适格。被告并未故意欠付租金，被告至2014年1月27日共计支付租金2437500元，而原告自租期开始至2013年8月21日447天的时间里，仅为被告开具了一张500000元的租房发票，故原告的第二项诉讼请求没有事实及法律依据。原告的第三项诉讼请求，我方认为本案由于原告的原因导致合同履行困难，被告不存在违约。同时，合同并未约定律师费的支付标准及依据，本案亦不属于实现物权案件，原告自2014年7月至今，更换了4到5批律师，律师费应由其自行负担。

天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司向本院提出如下反诉请求：1.请求判令原告赔偿被告租金损失人民币1836986.3元；2.本案的诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告与原告原系房屋租赁合同关系，被告租赁原告的房屋经营天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司。2012年5月31日，被告取得了河西区工商局颁发的营业执照，早在工商登记之前，被告即多次向原告索要房屋租赁发票以办理领取发票等手续，而始终遭到原告以各种理由推脱拒绝，以致被告始终无法营业。在被告的不断催促下，原告在2013年8月21日向被告开具了一张金额仅为500000元的房屋租赁发票。其间，共计447天被告无法开展营业，共计造成租金损失1836986.3元。另，原告的违法行为给被告造成的经营损失、装修损失、其他投资损失，被告均另行主张，在反诉中仅主张租金损失。为保护被告合法权益不受侵害，特向贵院提起上述诉讼请求，望判如所请。

天津机械施工有限公司对于天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司的反诉请求辩称，被告早已于2012年5月31日取得了河西区工商局颁发的营业执照，2012年6月就办理完了税务登记证，且领取营业发票无需房屋租赁发票。针对发票开具时间事宜，原、被告并未有明确的书面约定，被告从未找原告索要过房屋租赁发票，原告纳税记录良好，原告也从未拒绝也不会拒绝向被告开具房屋租赁发票。被告自履行《房屋租赁合同》之初就未能按照合同约定时间及数额交付租金，且每次缴纳均为延迟交付。本案中，被告在有条件且原告未违约的情况下，故意不领取发票，肆意扩大、夸大、编造自己的损失，被告要求原告赔偿租金损失是无事实依据和法律支持的无理要求，被告在滥用反诉权利。综上，恳请法院驳回被告的反诉请求。

当事人围绕本诉及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据一、二、三、四符合证据的相关规定，且与待证事实之间存在关联性，本院予以采用；证据五、六的真实性本院予以确认，但对证明目的本院不予认可。对被告提供的全部证据的真实性本院予以确认，但对证明目的本院不予认可。

经审理查明，原、被告系房屋租赁合同关系，坐落于天津市河西区黑牛城道31号房屋系原告所有的私产房屋。2012年12月26日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于天津市河西区黑牛城道31号配件楼一幢三层（建筑面积约2805平米）以及附属楼500平米、场院五分之四出租给乙方（指被告）实际使用，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日止。同时双方约定了房屋租金为每年度1500000元，并且约定了给付时间。双方在合同第5条违约责任中，约定乙方未按照本合同第3条约定支付各种费用的，每日按当期应缴纳租金的银行同期贷款利率2倍向甲方支付违约金，如逾期30日未支付，甲方（指原告）有权解除合同，由此引起的乙方全部损失由乙方承担，甲方不承担责任。合同签订时，被告已经在实际使用租赁物，且进行了大规模的装修。庭审中，双方共同确认，被告向原告总计交纳房屋租金为2437500元。2014年1月17日，原告向被告寄送律师函，表示因为被告存在拖欠租金的行为，根据双方在合同中的约定，要求自2014年1月20日开始与被告解除租赁合同，并要求返还租赁房屋等。被告表示收到了这份律师函，认可双方合同解除，解除时间为2014年1月20日。但是被告认为原告单方行使解除权的行为存在违法，应该就非法解除承担法律后果。对于给被告造成的损失，保留另行起诉的权利。同时，被告提出反诉称，由于原告没有开具房屋租金发票，致使被告经营受到影响，要求原告赔偿房屋租金损失1836986.3元。

另查，坐落于天津市河西区黑牛城道31号，地号为××，土地使用权人系原告，现原告主张被告腾空的配件楼一幢三层（建筑面积约2805平米）以及附属楼500平米、场院五分之四均系该土地上的标的物，其中附属楼500平米系原告自行搭建，房地产权证中并无记载，而配件楼一幢三层（建筑面积约2805平米）在房地产权证中有明确记载。经现场勘查，对被告实际占有、使用的房屋与原告主张被告腾空的房屋是否一致以及五分之四场院的四至双方各执一词。

本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同主要内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依约履行。关于原告主张被告将坐落于天津市河西区黑牛城道31号配件楼一幢三层（建筑面积约2805平米）以及附属楼500平米、场院五分之四全部腾空交付原告的诉讼请求，根据庭审查明的事实，由于被告拖欠房屋租金，原告已经根据合同约定向被告送达解除合同的函件，双方之间所签订的《房屋租赁合同》已经于2014年1月20日解除，对合同解除时间双方均无异议，故本院认定该《房屋租赁合同》已经于2014年1月20日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现《房屋租赁合同》已经解除，被告应将其实际占有、使用的房屋、场院返还原告，同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”，根据合同约定，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日，庭审期间，租赁期限已经届满，故被告亦应将租赁物返还原告。尽管被告辩称，其实际占有、使用的房屋与原告主张腾空的房屋并不一致，且场院五分之四部分的四至并不明确，但结合原告提供的房地证津字第××号天津市房地产权证书所记载的内容，坐落于天津市河西区黑牛城道31号，地号为××，土地使用权人系原告，且租赁合同的标的物即原告主张腾空的配件楼一幢三层（建筑面积约2805平米）在房地产证书中亦有明确记载，被告称原告主张腾空的该租赁标的物建筑面积与其实际占有、使用的建筑面积不符，但租赁房产的面积确定问题，并非影响租赁房产返还的法定或者约定的前提条件，故被告应将其实际占有、使用的配件楼一幢三层全部腾空后交付原告。关于原告主张被告腾空附属楼的诉讼请求，该附属楼属于《房屋租赁合同》中明确约定的租赁物，亦属于地号为××土地之上的建筑物，尽管由于附属楼在房地产证书中并无明确记载，且原、被告双方对附属楼坐落的位置各执一词，但原告作为该土地的实际使用权人其有权主张被告将其实际占有、使用的附属楼腾空，经现场勘查，位于配件楼一幢三层东侧的二层楼应为原告主张被告腾空的附属楼，该附属楼亦由被告实际占有、使用，故被告应将该附属楼全部腾空交付原告。关于原告主张被告腾空场院五分之四的诉讼请求，根据双方所签订的《房屋租赁合同》，场院五分之四的四至并未明确约定，且在现场勘查期间，原、被告双方对场院五分之四的四至亦无法达成一致意见，但该场院亦坐落于地号为××土地之上，即便五分之四场院的四至不明，原告作为该地块的实际使用权人亦有权主张被告将其实际占有、使用的场院全部腾空并交付原告。对于原告第二项诉讼请求，因双方合同解除时间为2014年1月20日，截至合同解除之日，被告应该交纳的房屋租金是3078090元，被告一共支付了2437500元，尚欠付租金640590元应该支付，故对于原告要求被告支付欠付租金的诉讼请求，本院部分予以支持。《房屋租赁合同》解除后，被告并未将租赁标的物返还原告，故被告应按《房屋租赁合同》约定的租金标准即1500000/年，向原告支付自合同解除次日即2014年1月21日至实际腾空房屋、场院之日止的占有使用费。关于水费，原告提交的票据无法确定被告的实际使用量，亦无法确定被告实际用水的费用，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告的第三项诉讼请求，因为被告存在拖欠租金的情况，故应该按照合同约定向原告支付违约金，根据合同约定的违约金计算方式及被告实际拖欠的租金数额，经核算，违约金数额应为103767.5元，被告应支付原告。关于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院予以支持。但是原告在原审诉讼过程中，先后委托两家律师事务所提供诉讼代理服务，两家律师事务所先后代表原告出庭，本院只支持庭审结束前出庭的律师费用，根据票据显示为20000元，对于该部分律师费用，被告应支付原告。关于被告的反诉主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起三十日内，被告（反诉原告）天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司将坐落于天津市河西区黑牛城道31号，地号为××土地之上由其实际占有、使用的配件楼一幢三层、配件楼一幢三层东侧的附属楼、场院全部腾空交还原告（反诉被告）天津机械施工有限公司；

二、自本判决生效之日起三十日内，被告（反诉原告）天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司给付原告（反诉被告）天津机械施工有限公司截止2014年1月20日之前的房屋租金640590元；

三、自本判决生效之日起三十日内，被告（反诉原告）天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司按照合同约定的年租金1500000元为标准，给付原告（反诉被告）天津机械施工有限公司自2014年1月21日至实际腾空诉争房屋、场院之日止的占有使用费；

四、自本判决生效之日起三十日内，被告（反诉原告）天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司给付原告（反诉被告）天津机械施工有限公司违约金103767.5元；

五、自本判决生效之日起三十日内，被告（反诉原告）天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司给付原告（反诉被告）天津机械施工有限公司律师费20000元；

六、驳回原告（反诉被告）天津机械施工有限公司的其他诉讼请求；

七、驳回被告（反诉原告）天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司的反诉请求。

如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费253231元，原告天津机械施工有限公司负担5762元，被告天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司负担247469元。反诉费10666元，由被告天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司负担。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。

审 判 长　肖宝清

审 判 员　李　岗

审 判 员　肖　霄

二〇一八年二月六日

法官助理　李　治

书 记 员　宋雅娴

本案引用的法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第四十条人民法院审理第二审民事案件，由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。

发回重审的案件，原审人民法院应当按照第一审程序另行组成合议庭。

审理再审案件，原来是第一审的，按照第一审程序另行组成合议庭；原来是第二审的或者是上级人民法院提审的，按照第二审程序另行组成合议庭。

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。