唐山开滦茂华房地产开发有限公司、***等执行复议执行裁定书

河北省高级人民法院

执 行 裁 定 书

(2021)冀执复375号

复议申请人（异议人、案外人）：唐山开滦茂华房地产开发有限公司，住所地：河北省唐山市路南区南湖东里丽湖馨苑S1a栋1号。

法定代表人：朱晓东，该公司总经理。

委托代理人：扶宏强，北京德恒律师事务所律师。

申请执行人：***，女，1960年4月10日生，汉族，现住唐山市路北区。

被执行人：唐山天昱市政工程有限公司，住所地：唐山市路南区学院南路街道办事处院内。

法定代表人：魏兴元，该公司总经理。

被执行人：唐山天昱房地产开发有限公司，住所地：唐山市路南区天昱金元1号楼1单元1307室。

法定代表人：洪剑辉，该公司总经理。

被执行人：魏兴元，男，1978年9月23日生，汉族，现住唐山市路南区。

被执行人：杨芙娜，女，1978年1月31日生，汉族，现住唐山市路南区。

被执行人：姚金山，男，1970年10月7日生，汉族，现住唐山市路南区。

复议申请人唐山开滦茂华房地产开发有限公司不服唐山市中级人民法院（以下简称唐山中院）（2021）冀02执异526号执行裁定，向本院提出复议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

唐山中院查明，***于2019年1月11日向本院申请诉前财产保全，本院于2019年1月11日作出（2019）冀02财保1号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押唐山天昱市政工程有限公司、唐山天昱房地产开发有限公司、魏兴元、杨芙娜、姚金山、王小丹、唐山天恒嘉业园林绿化工程有限公司、扈伟价值8608万元的财产。本院于2019年1月15日作出（2019）冀02执保74号之二协助执行通知书，要求唐山市不动产登记中心协助查封姚金山、王小丹名下位于唐山市路南区，查封期限自2019年1月22日至2022年1月21日止。本院于2019年1月22日向唐山市不动产登记中心送达了（2019）冀02财保1号民事裁定书、（2019）冀02执保74号之二协助执行通知书，查封了唐山市路南区。***与唐山天昱市政工程有限公司、唐山天昱房地产开发有限公司、魏兴元、杨芙娜、姚金山民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月29日作出（2019）冀02民初104号民事调解书，调解协议如下：一、唐山天昱市政工程有限公司于2019年1月30日前偿还***借款本金7000万元，利息1608万元，并自2019年1月11日起，以7000万元为本金，按照年利率24%计算至实际给付之日；二、唐山天昱房地产开发有限公司、魏兴元、杨芙娜、姚金山对上述本金及利息承担连带偿还责任。进入执行程序后，执行机构于2019年7月29日作出（2019）冀02执2862号之一执行裁定书，裁定：终结本次执行程序。执行机构于2020年8月31日作出（2020）冀02执恢2402号执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人姚金山及其配偶王小丹名下坐落于唐山市路南区，不动产权证号为唐（2017）路南区不动产权第××号的不动产。2020年10月15日，执行机构依法委托“京东网”拍卖被执行人姚金山及其配偶王小丹名下坐落于唐山市路南区，买受人李雪（130202198305230384）竞拍得该房产。执行机构于2021年2月26日作出（2020）冀02执恢2402号之一执行裁定书，裁定：一、将被执行人姚金山及其配偶王小丹名下坐落于唐山市路南区的不动产过户到买受人李雪（130202198305230384）名下，该房产所有权及土地使用权自本裁定送达买受人李雪时起转移；二、买受人李雪可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。执行机构于2021年2月26日作出（2020）冀02执恢2402号之二执行裁定书，裁定：解除被执行人姚金山及其配偶王小丹名下坐落于唐山市路南区不动产的查封（不含地下室及车位）。执行机构于2021年2月26日作出（2020）冀02执恢2402号之一协助执行通知书，协助事项如下：将被执行人姚金山及其配偶王小丹名下坐落于唐山市路南区的不动产过户到买受人李雪（130202198305230384）名下（不含地下室及车位）。执行机构于2021年2月26日作出（2020）冀02执恢2402号之二协助执行通知书，协助事项如下：解除被执行人姚金山及其配偶王小丹名下坐落于唐山市路南区不动产的查封（不含地下室及车位）。执行机构于2021年2月25日向李雪送达了成交确认书，于2021年3月3日向李雪送达了（2020）冀02执恢2402号之一执行裁定书、（2020）冀02执恢2402号之二执行裁定书等。唐山市房产裁决备案书（裁决备第20210303001号）显示，至2021年3月3日，唐山市房地产交易中心已收到（2020）冀02执恢2402号之一执行裁定书、（2020）冀02执恢2402号之一协助执行通知书。唐山市房地产交易中心已收到（2020）冀02执恢2402号之一执行裁定书、（2020）冀02执恢2402号之二执行裁定书、（2020）冀02执恢2402号之一协助执行通知书、（2020）冀02执恢2402号之二协助执行通知书。

另查明，姚金山、王小丹于2012年2月9日与唐山开滦茂华房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了唐山市路南区。《商品房买卖合同》约定，总房款为4510489元，姚金山、王小丹于2012年2月10日前支付首付款2260489元，于2012年2月10日前向银行申请贷款2250000元。姚金山、王小丹交付了首付款，并通过银行按揭贷款的方式支付了剩余房款。唐山市国土资源局于2017年8月16日为唐山市路南区南湖东里丽湖馨苑小区办理了不动产权证书。不动产权证书显示，唐山市路南区南湖东里丽湖馨苑权利人为唐山开滦茂华房地产开发有限公司，不动产权证书包含了唐山市路南区。后，姚金山、王小丹未如期偿还按揭贷款，唐山开滦茂华房地产开发有限公司替姚金山、王小丹偿还了916320.22元银行贷款。不动产权利及其他事项登记信息显示，唐山市路南区已办理预售商品房预告登记，权利人为姚金山、王小丹，登记时间为2012年3月29日。截止至2020年6月5日，该权利未注销。

唐山中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结前提出。”本案中，执行机构已于2021年2月25日向李雪送达了成交确认书、于2021年3月3日向李雪送达了（2020）冀02执恢2402号之一执行裁定书、（2020）冀02执恢2402号之二执行裁定书。截止至2021年3月3日，唐山市房地产交易中心已收到了（2020）冀02执恢2402号之一执行裁定书、（2020）冀02执恢2402号之二执行裁定书、（2020）冀02执恢2402号之一协助执行通知书、（2020）冀02执恢2402号之二协助执行通知书。故案外人唐山开滦茂华房地产开发有限公司对涉案执行标的提出异议时，涉案执行标的已经执行终结。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第六条规定，裁定驳回案外人唐山开滦茂华房地产开发有限公司的异议申请。

唐山开滦茂华房地产开发有限公司申请复议称，一、复议申请人至今仍是涉案房屋在不动产登记中心合法登记的房屋所有权人,而且,在复议申请人向法院提起本案执行异议的过程中,执行法官还要求复议申请人协助执行,提供涉案房屋购房款发票、公共维修基金发票、分户图等相关手续,执行法官尚未向司法拍卖竞买人交付房屋,未对本案做结案处理,本案执行程序并未终结,(2021)冀02执异526号执行裁定书应当予以撤销。即使本案的执行裁定已经送达不动产登记中心,但是,按照国家房屋权属转移登记及税收相关规定,本案不动产权属变更,须先由复议申请人变更登记至被执行人姚金山及共同买受人王小丹名下,之后才能由姚金山及王小丹名下变更登记至新的拍卖买受人名下。目前,由于姚金山、王小丹存在逾期偿还银行按揭贷款的违约行为,已导致按揭银行从复议申请人银行账户划扣保证金等款项总计916320.22元,复议申请人有权向姚金山、王小丹发出解除合同通知书,将房屋另售。二、执行法院明知涉案房屋登记在复议申请人名下,未向复议申请人确认房屋权属情况,未调查了解姚金山、王小丹房款支付情况,也未提前向复议申请人明确,剩余房价款由申请执行人支付,还是从涉案房屋变价款中优先支付,在复议申请人毫不知情的情况下,擅自将复议申请人名下房屋查封、评估、拍卖,违反了最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(2020修正)》第二条第三款、第十七条等相关规定,严重侵害了复议申请人的合法权益,应当同时撤销执行行为。根据最高人民法院相关规定,执行法院查封登记在复议申请人名下的不动产,必须由复议申请人书面确认该财产属于被执行人;或者由申请执行人先向复议申请人支付剩余房屋价款,或者复议申请人同意剩余房屋价款从该财产变价款中优先支付。但是,截至目前,复议申请人未收到执行法院的任何通知。2021年4月23日,按揭银行从复议申请人保证金账户分两笔划扣款项总计916320.22元。复议申请人及时向按揭银行了解相关情况,得知划扣款项用途为代姚金山、王小丹偿还涉案房屋银行按揭贷款,并告知涉案房屋已经进入司法拍卖程序。得知这一情况后,复议申请人又通过各种途径向法院了解执行信息,希望能提起执行异议,但本案执行法官以各种理由拖延提供涉案房屋的执行裁定书等执行文件。2021年5月13日,复议申请人取得执行裁定书等相关文件后,才正式向唐山中院提起了本案执行异议。三、涉案房屋于2017年即已具备办理转移登记条件,由于被执行人的原因,未在《民法典》第二百二十一条的规定的九十日内申请登记,涉案房屋的预告登记已失效,执行法院于2019年1月22日对涉案房屋进行预查封违反法律规定。四、涉案房屋于2012年3月29日办理了预购商品房抵押权预告登记,权利人为中国建设银行股份有限公司唐山分行。在本案执行程序中,执行法院既未通知登记的房屋所有权人,也未通知预购商品房抵押权预告登记权利人,破坏了原本稳定的房屋买卖及按揭贷款交易秩序,违背了物权公示公信的法律原则,执行行为严重违法。五、在本案执行异议程序中,复议申请人向执行法院提交了最高人民法院2019年11月29日作出的(2019)最高法民再299号再审民事判决书作为异议理由,该类案判决明确了裁判规则“对办理了房屋预告登记的房屋的查封,不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等”,本案执行行为明显违法,但执行法院并未作为裁判的参考,也未按照最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》第十条规定以说理、释明等方式予以回应。

因此,在本案中,复议申请人唐山开滦茂华房地产开发有限公司仍是涉案房屋的合法所有权人,只有当诉争房屋完成本登记(产权人变更为姚金山、王小丹),执行法院才能对诉争房屋进行拍卖、变卖折价等以满足申请执行人的债权。综上所述,复议申请人至今仍是涉案房屋在不动产登记中心合法登记的房屋所有权人,而且,执行法官尚未对本案做结案处理,本案执行程序并未终结,请求1、撤销唐山中院作出的(2021)冀02执异526号执行裁定书；2、依法对复议申请人的执行异议进行审查，撤销唐山中院作出的（2020）冀02执恢2402号执行裁定书、（2020）冀02执恢2402号之一执行裁定书，确认唐山中院裁定预查封、评估、拍卖复议申请人名下不动产，以及裁定将复议申请人名下不动产过户给第三方的执行行为违法。

本院查明的事实与唐山中院查明的事实基本一致。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结前提出。”本案中，执行机构已于2021年2月25日向李雪送达了成交确认书、于2021年3月3日向李雪送达了（2020）冀02执恢2402号之一执行裁定书、（2020）冀02执恢2402号之二执行裁定书。截止至2021年3月3日，唐山市房地产交易中心已收到了（2020）冀02执恢2402号之一执行裁定书、（2020）冀02执恢2402号之二执行裁定书、（2020）冀02执恢2402号之一协助执行通知书、（2020）冀02执恢2402号之二协助执行通知书，李雪作为善意竞买人的权利应予保护。故案外人唐山开滦茂华房地产开发有限公司对涉案执行标的提出异议时，涉案执行标的已经执行终结，其权利可通过其他途径主张。综上，复议申请人的复议理由不能成立，原审裁定应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下：

驳回唐山开滦茂华房地产开发有限公司的复议申请，维持唐山市中级人民法院（2021）冀02执异526号异议裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　　秦治国

审判员　　高　亢

审判员　　范　崇

二〇二一年九月十六日

书记员　　刘涵孜