某某、某某、深圳市徳富商业管理有限公司、深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司、深圳澳华酒店投资管理有限公司与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）深中法房终字第42号

上诉人（原审原告）：**。

上诉人（原审原告）：***。

以上两上诉人共同委托代理人：赖日道，广东博商律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司。

法定代表人：叶赓，总经理。

上诉人（原审被告）：深圳澳华酒店投资管理有限公司。

法定代表人：陈壮伟，总经理。

以上两上诉人共同委托代理人：史正文，广东世纪华人律师事务所律师。

以上两上诉人共同委托代理人：缪小斌，广东世纪华人律师事务所律师。

上诉人（原审第三人）：深圳市徳富酒店管理有限公司（原深圳市徳富商业管理有限公司）。

法定代表人：赵阳，总经理。

委托代理人：吴上杰，广东文品律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***。

上诉人**、***、深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司、深圳澳华酒店投资管理有限公司、深圳市徳富酒店管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第755号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。被上诉人***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案审理过程中，因上诉人深圳市徳富酒店管理有限公司未在指定期限内交纳上诉费，本院已另行作出（2015）深中法房终字第42号民事裁定书，裁定按深圳市徳富酒店管理有限公司撤回上诉处理。本案现已审理终结。

原审查明，2011年11月12日，**和***作为甲方与作为乙方的深圳市徳富商业管理有限公司（以下简称徳富公司）、深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司（以下简称明示公司）、***、**签订了一份《澳华综合楼物业租赁框架合同》，约定甲方将位于深圳市龙华新区大浪街道华荣路某综合楼出租给乙方作办公、商业、旅业、餐饮等经营使用。综合楼为一栋14层的主体结构，总建筑面积39007.92平方米，其中地面以上为34421.7平方米（记租金）、地面以下地下室（4586.22平方米，不记租金）。合同第一条、第二条约定，合同签订时，乙方支付给甲方诚意金100万元，该诚意金由乙方所含有的四方股东，按照《合资经营协议书》约定出资比例，在上述租赁框架合同签订后三天内支付给甲方，并由甲方按各方实际支付金额开立收据。法定租赁登记手续完成后三天内，甲方与乙方办理综合楼移交手续（以甲方完成合同约定交接条件为前提），将综合楼租赁使用权正式移交乙方，合同约定的租赁免租期从综合楼正式移交乙方接管之日起计算。合同第五条约定，租赁期为减除免租期后20年，免租期自综合楼正式移交乙方接管使用之日起计算，物业使用移交前提条件是（1）综合楼土建一次消防通过消防主管部门验收，并由主管部门出具消防验收合格证明；（2）8台电梯开通使用并取得验收使用合格证。综合楼免租期为18个月，免租期结束后，从第19个月的第一日起计算租金，20年租赁期也从同一天计算。合同第六条约定，综合楼计算租金部分34421.7平方米每月租金为18元／平方米，共计租金619590.6元／月；租金前三年租价不变，自第四年起递增租金5％，其后每隔两年递增租金5％，如此类推，具体按合同附件一《某综合楼20年租赁期租金计算递增表》执行。物业租赁法定税费甲乙方双方约定各承担50％，免租期内法定租赁税费由乙方承担。合同第八条约定，租赁合同正式签订并办理法定租赁登记后，乙方须在法定租赁登记手续完成后45天内向甲方交付租赁保证金300万元，由甲方向乙方开具保证金收据；该保证金待租赁合同履行完毕，乙方不违约且乙方依约清场并结清各项费用后，甲方不计利息将保证金如数退还乙方；甲方在收取乙方保证金后不按合同约定将综合楼交付乙方使用，乙方有权终止租赁合同，甲方要退还乙方双倍的保证金。合同第九条约定，根据综合楼的初级使用需要，甲方负责完善一下配套工程：1、负责安装配套8台并提供8台电梯的验收使用合格证给乙方；2、负责向供电部门报装2台800KW变压器和低压配电柜（收到乙方诚意金之日起1个月内完成）的验收、正常供电，并配线到各层强电井口，乙方每月使用的电费由乙方直接交给供电部门；3、负责完成大楼土建一次消防安装工程和通过消防主管部门验收，并可以提供由主管部门出具消防验收合格证明；4、负责完善综合楼外地面周边花池绿化种植；5、负责安装好室内给水泵送主系统；6、综合楼室内外土建按现状移交乙方，对室内外的隔墙、改建工程、装修装饰和其他应用配套设备工程由乙方自行设计投资配套完善。合同第十条约定，根据乙方经营使用的需要，水表报装由甲方代乙方向有关部门申请，包装费由甲方负责；每月使用税费按乙方实际产生的金额由乙方交供水部门。合同第十三条约定，乙方如果改变房屋的内部结构。装修或设置对房屋结构影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，并提交有关资料给甲方备存。凡涉及综合楼的主体结构工程乙方不得作任何改动。合同租赁期满终止或因乙方责任导致终止或因其他任何原因终止的，依附于综合楼的一切装修及固有设施、设备无偿归甲方所有，乙方不得拆除或破坏，且甲方有权要求乙方恢复主体原状。合同第十九条约定，乙方有下列之一的，甲方有权解除合同，且全额没收租赁保证金：1、整体转租或转借综合楼给第三方使用；2、拖欠租金超过2个月，或者逾期未按合同约定履行和交纳其他各项费用期限超过两个月的；3、将综合楼物权作任何抵押、质押、担保或出售的。合同第二十条约定，乙方有下列之一的，甲方有权要求乙方立即改正，若乙方在接到甲方整改通知3天后仍未改正的，甲方有权终止租赁协议：1、不按合同约定用途使用综合楼；2、未经甲方书面同意擅自拆改房屋主体结构；3、利用承租房屋存放危险物品；4、未经甲方书面同意，擅自改变主体消防安全设施。合同第二十七条载明特别声明及约定，合同项下综合楼为甲方自建物业，尚未办理相应的规划、报建等手续，未办理相应的产权证，但甲方已按深圳市政府相关规定向有关职能部门按历史遗留建筑申办产权登记，已有回执，乙方对此已清楚且无异议，只要综合楼能够办理法定租赁登记，并按本协议约定履行义务，不影响乙方按本合同约定正常使用及经营综合楼，乙方承诺不因为甲方规划、报建手续不完善而要求甲方承担责任。乙方对该物业现状也已熟知且无异议。合同第二十八条约定，为便于乙方对综合楼进行小区封闭式的管理，甲方同意将综合楼后面的两栋公寓的靠西边的一栋租给乙方，靠东边一栋的一楼也租赁给乙方（合称补充租赁物业）。补充租赁物业租赁终止日与综合楼相同，交付时间为乙方提出要求后三个月内，免租期为补充租赁物业交付给乙方使用后的两个月，起租日为补充租赁物业交付后的第二个月的第一日。补充租赁物业的租赁合同和租赁保证金另签订及收取。合同第三十条约定，为了减少对外招商部门物业在闲置期间的物业租赁登记管理税损失，甲乙双方同意将某综合楼10楼以上的部分按本协议约定签订正式的租赁合同并办理法定登记手续，其余部分以托管方式，托管部分物业的租金由乙方按本合同约定租金价格及支付日期支付给甲方，经营使用权及对外招商签订租赁合同的权力归乙方享有。合同第三十三条约定，有关往来文件、通知的送达方式为面交或邮寄，双方的法定注册地址为文件、通知的送达地址，以注册地址交付邮寄的，邮件视为送达，不能送达的，造成的后果由收件方承担。收件地址及收件人如须变更，应以书面形式通知对方，否则，造成的不利后果由变更方承担。

合同附件一《某大厦租金计价计算递增表》载明记租面积为34421.7平方米，列明了详细的租金递增幅度和租金数额，并备注具体起租生效日按甲乙双方将综合楼移交完毕后当日起计。《某综合楼物业租赁框架合同》的甲方、乙方亦签订了一份《某综合楼租赁补充协议综合楼建筑面积确认书》，载明涉案综合楼建筑总面积为39241.85平方米，地面以上面积为34655.63平方米。

2011年11月，徳富公司、明示公司作为甲方，与作为乙方的***、丙方的**签署了《深圳市澳华联合酒店投资管理有限公司（筹）合资经营协议书》，约定各方同意共同出资设立深圳市澳华联合酒店投资管理有限公司（暂定名称，以工商登记为准），公司住所地为深圳市龙华新区大浪街道华荣路某工业园，公司性质为有限责任公司，公司设立目的为承租经营位于深圳市龙华新区大浪街道华荣南路的某工业园综合楼。协议书约定公司拟定投资总额为5000万元，其中2500万元为公司注册资本金，属于硬性投资，股东必须按认缴出资比例及出资额认缴；另2500万元为备用投资额度，如注册资本金无法满足公司投资经营所承租的澳华酒店物业的需要，则各方按出资比例及出资额及时认缴。出资人均以货币资金投入公司，甲方出资1750万元，占出资额的70％；乙方出资500万元，占出资额的20％；丙方出资250万元，占出资额的10％。甲方含有的徳富公司及明示公司将联组建一家新公司（已核定名称为深圳市华夏星辉创业投资有限公司）作为公司出资股东，替代甲方行使对公司出资及其他相关权利义务。在公司注册设立之前，甲方按澳华酒店物业承租框架协议约定应由本协议各方承担的租赁定金100万元，甲方应承担其中的70万元，由甲方含有的两家公司按其内部约定比例分别承担。协议书约定公司首任董事长由丙方担任，公司法定代表人由甲方委任。

2011年11月14日，深圳市市场监督管理局出具了（2011）第80329XXX号《名称预先核准通知书》，同意徳富公司和明示公司出资1000万元设立的公司名称为深圳市华夏星辉创业投资有限公司。

2011年11月，徳富公司作为甲方与作为乙方的明示公司签订了《华夏星辉创业投资有限公司（筹）合资经营协议书》，载明双方合作出资设立深圳市华夏星辉创业投资有限公司（名称已经核准，最后以工商登记为准），设立初期的主要业务是对深圳市澳华联合酒店投资管理有限公司（筹）进行经营控股。该协议书约定了拟设立公司的名称、住所地、性质、注册资本等。关于出资比例，该协议书约定徳富公司出资550万元，占总出资额的55％，明示公司出资450万元，占总出资额的45％。协议书载明该协议与澳华酒店投资管理公司合资经营协议一起签订，经协议双方签字、盖章之日起生效。

2011年11月15日，深圳市市场监督管理局出具了（2011）第80340XXX号《名称预先核准通知书》，同意徳富公司、明示公司、**、***投资2500万元设立的公司名称为深圳澳华酒店投资管理有限公司（以下简称澳华酒店）。

2011年12月2日，澳华国际酒店筹委会第四次会议在澳华邦业会议室召开，会议由叶赓主持，参会人员有**、田增光、马学棉、***、梁汉星，并形成《澳华国际酒店筹委会会议纪要》，载明酒店大堂部分定于1月5日前开工，酒店大厦免租期已从12月1日开始。

2011年12月6日，深圳市华夏星辉创业投资有限公司注册成立，股东为徳富公司和明示公司，法定代表人为赵阳；2012年7月17日，股东变更为明示公司和陈壮伟，法定代表人变更为陈壮伟；2014年3月4日，股东变更为明示公司和姚顺昭，法定代表人变更为姚顺昭。

2011年12月29日，澳华酒店注册成立；认缴注册资本总额为2500万元，认缴实收资本总额为1500万元；股东为**、***和深圳市华夏星辉创业投资有限公司，出资比例分别占出资总额的10％、20％、70％。2012年7月25日，法定代表人由赵阳变更为陈壮伟。

2013年5月29日，原审法院立案受理了澳华酒店起诉**、***房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2013）深宝法观民初字第1036号，澳华酒店主张涉案的《澳华综合楼物业租赁框架合同》合法有效，要求**、***履行合同义务。

2013年7月23日，原审法院立案受理了**起诉澳华酒店房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2013）深宝法民三初字第756号，**请求解除涉案补充租赁物业租赁合同，并诉请澳华酒店支付拖欠补充租赁物业部分的租金、水电费等。

2014年6月4日，深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息显示澳华酒店经营异常，通过住所或经营场所无法联系。

原审另查明：一、2006年8月11日年深圳市公安局宝安分局出具了深公宝消审（2006）第Y-017号《关于深圳市澳华邦业有限公司建筑工程消防设计的审核意见》，对涉案某综合楼工程消防设计提出审核意见，并载明工程竣工后应向深圳市公安局宝安分局消防大队申报消防验收，经验收合格后方可使用。二、2011年9月21日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队出具了深公宝消验（2011）第04XX号《关于深圳市澳华邦业投资有限公司某综合楼建设工程消防验收合格的意见》，载明涉案综合楼主体工程消防验收综合评定为合格，已验收建筑如有改建或内部重新装修用途等，应重新向公安消防机构申报审批。三、涉案综合楼未取得建设工程规划许可证，未办理房地产证。四、深圳市华夏星辉创业投资有限公司、***和**按照《某综合楼物业租赁框架合同》的约定支付了租赁保证金300万元，澳华酒店成立后，**、***将该笔租赁保证金退回，并由澳华酒店重新向**、***支付了租赁保证金300万元。

为查明涉案租赁物业装修损失，原审法院依据**、***的申请委托第三方专业机构对租赁物业装饰装修物价值进行了评估，某综合楼装饰装修物现值为7587794.33元，涉案补充租赁物业装饰装修物残值为43326.19元；**、***交纳了评估费170000元，其中某综合楼装饰装修物现值评估费为169044元，补充租赁物业装饰装修物残值评估费为956元。

一审庭审中，**、***确认其已于2014年2月28日接收了涉案租赁物业某综合楼，涉案租赁物业的水电费由案外人深圳市澳华邦业投资有限公司向供水供电部门交纳。

**、***向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除**、***与明示公司、***签订的《某综合楼物业租赁框架合同》；2、明示公司、***、澳华酒店立即退出租赁房产，将租赁房产及附属设施归还**、***；3、明示公司、***、澳华酒店将租赁房产恢复为移交时原状；4、**、***无须向明示公司、***、澳华酒店退还租赁保证金300万元；5、明示公司、***、澳华酒店向**、***支付房屋占有使用费，房屋占有使用费包括自2011年12月1日起至2013年5月31日止18个月的免租期内为13366994.5元、以及自2013年6月1日起计租金后暂计2013年6月、7月共计为1247602.68元，实际计至明示公司、***、澳华酒店将租赁房产交还**、***，并将租赁房产恢复原状之日止。至起诉之日，上述两项合计14614597.18元；6、明示公司、***、澳华酒店立即向**、***支付拖欠的水电费54978.18元及滞纳金58963.18元（水电费暂计至2013年6月，实际计至明示公司、***、澳华酒店交还租赁房产，并将租赁房产恢复移交时原状之日止，滞纳金按日千分之五的标准暂计至2013年6月30日，实际计至明示公司、***、澳华酒店交清所有费用之日止）；7、明示公司、***、澳华酒店承担本案全部诉讼费用。

原审法院认为，本案争议的焦点为涉案《某综合楼物业租赁框架合同》的主体、效力、房屋占有使用费的数额、财产返还及损失的处理，原审法院具体分析如下：

一、关于涉案租赁合同的主体。**、***认为明示公司、***为合同相对方，且是澳华酒店的发起人，因此选择要求明示公司和***承担合同责任，明示公司、澳华酒店称涉案租赁合同的承租人为某酒店。原审法院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，明示公司和***作为承租人与**、***签订涉案租赁合同，**、***有权选择并要求明示公司和***承担合同责任。明示公司、***在承担涉案合同责任后，可依据澳华酒店发起人之间的约定向其他发起人主张分担责任，但这不属于本案租赁合同纠纷的审理范围，不宜在本案中处理，明示公司、***可另行诉讼。

二、涉案租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，《某综合楼物业租赁框架合同》虽系徳富公司、明示公司、***、**、***的真实意思表示，但该合同约定租赁的涉案综合楼未办理房地产证，亦未取得建设工程规划许可证，因此，涉案《某综合楼物业租赁框架合同》应属无效。

三、关于房屋占有使用费。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案租赁合同无效，但明示公司、***应当按照《某综合楼物业租赁框架合同》约定每月619590.6元的租金标准支付占有使用期间的房屋占有使用费。根据《某综合楼物业租赁框架合同》的约定，租赁期限为减除免租期后20年，免租期为18个月，免租期结束后，从第19个月的第一日起计算租金；2011年12月2日的《澳华国际酒店会议纪要》的记载免租期从2011年12月1日开始计算；一审庭审中，**、***确认其已于2014年2月28日接收了涉案租赁物业；因此，涉案房屋占有使用的期间为2011年12月1日至2014年2月28日，合计27个月，扣除免租期18个月后为9个月，明示公司和***应按每月619590.6元的标准支付9个月的房屋占有使用费5576315.4元（619，590.6元／月×9个月）。

四、关于财产返还及损失。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。（一）租赁保证金的返还。涉案《某综合楼物业租赁框架合同》无效，**、***收取300万元租赁保证金已无合同依据，应予返还；该租赁保证金由澳华酒店支付给**、***，因此，**、***应将租赁保证金300万元返还给澳华酒店。（二）租赁物业返还，**、***确认已于2014年2月28日接收了涉案某综合楼，**、***关于退还租赁房产及附属设施的诉讼请求，已没有事实依据，原审法院不予支持。（三）已形成附合的装饰装修物损失。**、***在签订涉案《某综合楼物业租赁框架合同》时及合同履行过程中均明确同意对涉案租赁物业进行装饰装修，现涉案房屋租赁合同无效，已形成符合的装饰装修物的现值损失应由**、***、明示公司、***按照导致合同无效的过错分担。涉案租赁物业没有房地产证，亦未取得建设工程规划许可证，**、***在签订涉案租赁合同时对此是明知的，**亦是澳华酒店的发起人之一，因此，**、***对涉案租赁合同的无效负主要责任，原审法院酌定为90％；明示公司、***对涉案租赁物业的合法性尽到审查义务，对涉案租赁合同的无效负次要责任，原审法院酌定为10％。经委托专业机构评估，某综合楼已形成附合的装饰装修物现值为7587794.33元，因此，**、***应承担装饰装修物现值损失6829014.9元（7587794.33元×90％），**、***应赔偿明示公司、***已形成附合的装饰装修物现值损失7587794.33元。涉案装饰装修经过**、***的同意，已与房屋形成附和的装饰装修物具有价值，且**、***已于2014年2月28日接收了涉案物业，其诉请恢复原状没有事实基础，亦有损物的价值，原审法院不予支持。（四）补充租赁物业的租金。原审法院认为，澳华酒店与***签订关于补充租赁物业的相关《租赁合同》，系为了使用补充租赁物业作为临时办公场所、仓库、员工住宿等，该补充租赁物业的租赁合同不存在无效的情形，所产生的租金等费用亦系澳华酒店自身经营过程中所产生的支出，不属于涉案《某综合楼物业租赁框架合同》无效损失的范围。

五、关于水电费。原审法院认为，根据《某综合楼物业租赁框架合同》的约定，水电费由承租人直接向供水供电公司交纳，**、***亦确认水电费由案外人深圳市澳华邦业投资有限公司交纳，没有证据证明水电费由**、***交纳，因此，**、***关于明示公司、***、澳华酒店支付拖欠的水电费及滞纳金的诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、**、***与明示公司、***、徳富公司签订的《某综合楼物业租赁框架合同》无效；二、**、***应于判决生效之日起十日内返还澳华酒店租赁保证金300万元；三、**、***应于判决生效之日起十日内赔偿明示公司、***已形成附和的装饰装修物现值损失6829014.9元；四、明示公司、***应于判决生效之日起十日内支付**、***房屋占有使用费5576315.4元；五、驳回**、***的其他诉讼请求。本案受理费128171元，由明示公司、***负担68000元，**、***负担60171元；评估费169044元，由**、***负担119044元，明示公司、***负担50000元。

上诉人**、***不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、**、***与明示公司、澳华酒店、***及徳富公司签订的《某综合楼物业租赁框架合同》无效，并非**、***的原因导致，**、***已对租赁的物业状况充分履行了告知义务，不应承担合同无效的任何责任。涉案合同不能履行责任在明示公司、澳华酒店、***，应由明示公司、澳华酒店、***承担全部责任。1、本案各方当事人对于涉案租赁物业的规划、设计和报建审批等手续以及产权状况，是非常了解的，**、***在合同签订前也充分履行了告知义务，因此在合同第二十七条中明确约定：“本合同项下综合楼为甲方自建物业，尚未办理相应的规划、报建等手续，未办理相应的产权证，但甲方己按深圳市政府相关规定，向有关职能部门按历史遗留建筑申办产权登记，已有回执，乙方对此己清楚且无异议，只要综合楼能够办理法定租赁登记，并按本协议约定履行义务，不影响乙方按本合同的约定正常使用及经营综合楼，乙方承诺不因为甲方规划、报建手续不完善而要求甲方承担责任。乙方对该物业现状也已熟知且无异议。”以上约定可知，对于租赁物业的基本情况，特别是对于物业的规划、报建手续，**、***没有任何的欺诈、隐瞒，而是充分履行了告知义务，并在合同中明确做了约定。因此，对于合同的无效不应承担责任，一审酌定**、***承担90%的主要责任完全是在任意加重**、***对合同无效的责任，缺乏事实和法律依据。本案中，明示公司、澳华酒店、***在充分知悉租赁物业未办理相应的规划、报建等手续，未办理相应的产权证的情况下，签订了租赁合同，应对租赁合同的无效承担全部责任，自行承担涉案装饰装修物现值的损失。2、本案中，涉案租赁的物业是属于深圳市有关法规所规定的历史遗留违法建筑，经检验质量合格，已取得公安消防部门的消防检验备案，并已按规定申报取得了回执，是允许经营使用和出租收益的，事实上，涉案的物业已经在当地政府有关部门办理了租赁备案登记，缴纳了有关的税费，得到了政府的租赁许可，明示公司、澳华酒店、***也在涉案物业中办理了有关的营业证照，完全不影响明示公司、澳华酒店、***的正常经营使用。租赁合同不能按约全面履行，根本原因在于明示公司、澳华酒店、***及徳富公司投资和管理不到位。具体分述如下：在租赁合同签订后，澳华酒店于2011年12月29日成立，并由工商部门核发营业执照。但澳华酒店在成立之后，明示公司及徳富公司合资设立的深圳市华夏星辉创业投资有限公司未按合资协议书的约定缴纳第三期出资款，澳华酒店各股东就该笔出资不到位及后续出资相关问题出现较大分歧，虽经多次谈判协商，但未能达成一致意见。至本案一审起诉之时，股东对出资问题的分歧仍然无法协调一致，澳华酒店面临解散僵局。此外，某综合楼自2011年11月28日正式移交给承租方，因投资资金迟迟不能到位，拖至2012年7月初承租方才小规模地开始对租赁房产投入装修，而在此之前白白浪费闲置物业的租金损失约400万元，再加上管理人员工资、董事补贴损失约40万元，累计损失达440万元。而某综合楼装修至2012年11月初，仅仅装修了4个月多，又因投资款不到位被迫停工。该次停工后，澳华酒店己累计拖欠各类人工费、小型材料款约130万元，水电费、办公室租金等约20多万元。期间由于拖欠工人工资引起了工人群体到政府静坐抗议、封堵公共道路等事件，惊动了各级领导，并在电视媒体上多次曝光，为此，政府领导和工作人员多次出面协调，致电澳华酒店要求解决问题，但澳华酒店方面一概不出现，不回应，也不履行应有责任，置社会安宁于不顾，也不理会因生活困难而四处上访的工人。最后政府为尽快平息事件，找到**、***协商，要求由**、***作为业主方垫付40多万元先行支付工人工资，确保工人生活，才平息这一群体抗议事件。时至今日，澳华酒店也没有归还**、***垫付的工人工资，同时尚欠他人80多万元小型材料款，欠水电、办公室、宿舍费用等20多万元。澳华酒店没有足够的资金继续实施装修工程项目，更无法正常开展经营。某综合楼已移交给承租方后，完全没有做到有效利用，对于**、***来说，已经产生了非常严重的经济损失和社会压力，在解除租赁合同后，仅仅是将租赁房产恢复原状一项，就需要花费资金约250万元。明示公司、澳华酒店、***在承租期内，从未支付过任何租金，却多次对租赁房产做不必要的拆除、改造，现在澳华酒店已没有实际的经济能力，无法继续经营，而澳华酒店目前的所作所为，己确切表明其没有任何社会责任感。澳华酒店及明示公司、***在租赁期间的所作所为导致了各方均遭受了巨大的经济损失，本案各方当事人的所有损失，均应由明示公司、澳华酒店、***承担。3、租赁合同第十三条的约定：“合同租赁期满终止或因乙方责任导致终止或因其他任何原因终止的，依附于综合楼的一切装修及固有设施、设备无偿归甲方所有，乙方不得拆除或破坏，且甲方有权要求乙方恢复主体原状。”依据双方的约定，依附于综合楼的一切装修及固有设施、设备无偿归甲方即**、***所有，**、***无须向明示公司、澳华酒店、***赔偿装饰装修物的现值损失，且有权要求明示公司、澳华酒店、***将涉案房产恢复至移交时原状。物业租赁一旦移交给承租方，其使用经营权及装修装饰权均由承租方自主自理和承担，明示公司、澳华酒店、***除对建筑物进行一些大的结构性改造需经业主方和结构工程师许可外，一般的装修装饰只要适合明示公司、澳华酒店、***经营使用和符合消防要求，业主是无权过多干涉的，也不存在什么同意不同意的。另外，承租方装饰附着于出租物的内部所有装修装饰，因承租方的违约而要强加于业主接收接管和赔付金钱给承租方是不公平的。任何装修装饰都是适应时代化、个性化和经营所需特定化、品质形象化等等，因此，明示公司、澳华酒店、***装饰于出租屋内的东西不代表下一个承租人可以承接使用。就本案而言，澳华酒店己于2012年12月歇业，人员解散，工程停工，约定租金分文未付，多达500多万元，并己发生诉讼，充分证明无法继续履行租赁合同，在此情况下，**、***为避免损失的进一步扩大，在澳华酒店歇业一年零三个月后，于2014年2月28日收回了涉案物业。在收回该物业之前，明示公司、澳华酒店、***所做的装修用途均为经营酒店，而**、***收回之后对于某综合楼的使用用途为写字楼和商场，完全无法利用原来的装修。因此，一审判决书中的认定与事实存在重大出入，涉案装饰装修并未按照租赁合同的约定，取得**、***的书面同意。而**、***收回物业的目的，是为了防止双方的损失进一步扩大。物业内形成的装饰装修物并无任何使用价值，不仅未给**、***今后的使用带来任何便利，还要花费大量的人力财力进行拆除，才能继续使用。**、***在诉讼中主动申请对物业内形成的装饰装修物的现值评估，是因为最高人民法院有关解释有这方面的规定，同时为方便一审法院查明事实，固定证据，并非对该物业内形成的装饰装修物价值的认可。事实己证明，自2014年2月28日业主方收回自有物业至今，己花费大量的人力和财力拆除装修装饰物，以及对结构性的改造恢复至出租时原状。关于这一事实，**、***要求上诉审法院召集双方到现场核实原装饰装修物是否有使用价值，是否为**、***利用，以查明客观事实。

二、明示公司、澳华酒店、***应向**、***支付涉案房屋占有使用费18981206.56元。l、涉案房产自2011年12月1日起交付明示公司、澳华酒店、***使用，至2014年2月28日由**、***收回，涉案物业占有使用的期间合计27个月。由于双方约定租赁期内的前18个月为免租期，未约定租金标准，**、***主张参考深圳市政府发布的房屋租赁指导租金计算房屋占有使用费，2011年、2012年相应地段高层商业房产一层指导租金为30元／月＊平方米，二层及以上为20元／月＊平方米；2013年相应地段高层商业房产一层指导租金为30元／月＊平方米，二层及以上指导租金为22元／月＊平方米，依据租赁合同各方签字的综合楼建筑面积确认书，某综合楼一层面积为3202.42平方米，二层及以上为31453.21平方米，依据上述深圳市政府发布的数据，在自2011年12月1日起至2013年5月31日止的18个月免租期内，房屋占有使用费共计13366994.5元。自2013年6月1日起至2014年2月28日的9个月内，依据各方签订的租赁合同约定租赁单价为18元每月每平米，租赁房产面积在租赁合同里约定为34421.7平米，后经双方重新丈量，并签订《某综合楼租赁补充协议》确认地面以上面积为34655.63平米，在此期间明示公司、澳华酒店、***应每月向出租方支付房屋占有使用费为623801.34元，9个月共计占有使用费为5614212.06元。上述免租期及之后9个月的租赁期限内，明示公司、澳华酒店、***共应向**、***支付房屋占有使用费18981206.56元。2、一审法院在计算房屋占有使用费时扣除了18个月的免租期，但并未说明理由。**、***认为一审扣除18个月免租期不计算房屋占有使用费并无法律依据。首先，一审法院认定双方签订的租赁合同属无效合同，无效合同自始无效，其中约定免租期的条款也属无效条款，并不具有法律效力，而明示公司、澳华酒店、***在免租期内占有使用租赁物业，获得租赁物业的占有使用权是已确实发生的事实，依据《合同法》第58条的规定，本案中，租赁合同无效后，明示公司、澳华酒店、***支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同的约定履行支付租金的义务。依照无效合同的处理原则，明示公司、澳华酒店、***应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，明示公司、澳华酒店、***只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。而对于占有利益的返还即占有使用费的计算，应当按照明示公司、澳华酒店、***占有涉案物业的实际时间和实际面积来计算。如将免租期的时间在计算占有使用费时扣除，那么就没有将这一期间内的占有利益向出租方予以返还，这就违反了《合同法》中对于无效合同的返还财产和赔偿损失的规定。因此，**、***认为，一审扣除免租期内的占有使用费没有法律依据，也不符合《合同法》的规定。其次，**、***与明示公司、澳华酒店、***在租赁合同时专门约定免租期，是考虑到租赁双方将来会长期合作，而作出的特别约定。该免租期的设立，是以出租方和承租方将来长期合作为基础，现在由于承租方的违约行为，导致这一基础已经缺失，双方的合作已无法继续开展，双方在签订租赁合同时所预期的长达21.5年的合作已不可能实现，那么，免租期内明示公司、澳华酒店、***就应同样支付房屋占有使用费，否则如果在计算房屋占有使用费时将免租期内的部分予以扣除，等于是让明示公司、澳华酒店、***享受了免费午餐，显然有失公平。第三，在长达18个月的免租期内，**、***并无任何租金收益，产生巨大的损失，按照《合同法》的规定，租赁合同无效后，有过错的一方应赔偿对方的损失，那么**、***在免租期内的租金损失同样应予以赔偿。最后，一审法院关于房屋占有使用费的标准计算错误，租金合同中约定的租金标准为每月每平方米18元，约定的面积为34421.7平方米，后经双方重新丈量，已确认实际租赁面积为34655.63平方米，因此，按照约定计算房屋占有使用费的标准为每月623801.34元，而不是一审法院认定的每月619590.60元。

综上，为维护**、***合法的民事权益，请求：1、撤销原审判决第三项，改判**、***无须赔偿明示公司、***己形成附合的装饰装修物现值损失；2、撤销一审判决第四项，改判明示公司、***应立即向**、***支付房屋占有使用费18981206.56元（房屋占有使用费包括自2011年12月1日起至2013年5月31日止18个月的免租期内为人民币13366994.5元；以及自2013年6月1日起计租金后至2014年2月28日，共9个月共计为每月每平米18元×34655.63平方米×9个月=5614212.06元，以上两项共计18981206.56元）：3、判令明示公司、澳华酒店、***承担本案全部诉讼费用。

上诉人明示公司、澳华酒店答辩称：1、乙方不能正常使用及经营综合楼，所以承租人依据合同和法律追究出租人的法律责任是完全合法有据的。2、引起本案诉讼的原因是本案**、***无理阻挠酒店施工及拒绝交出第一次消防申报的图纸所致。3、本案房产本就不可能出租，所以也没有产生租金的损失，如果有损失的话，也是采取骗取承租人签约，致使承租人上当而收取租金。

上诉人徳富公司答辩称：1、租赁协议无效是因为对方提供的是违章建筑，责任在出租方。2、最高法关于租赁合同无效的租金规定是从自从使用租赁物后获得利益，并不是违章建筑应当得到的合法利益。本案承租人没有从租赁物的使用中得到任何利益，不存在向出租人支付租金的法律基础，没有获利则无从分配，无须向出租房补偿，所以承租人不用向出租人支付房屋占有使用费。

上诉人明示公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、明示公司不是本案一审的适格被告，一审法院对此未予以认定，错误。涉案租赁合同虽然最开始是由明示公司作为澳华酒店的发起人和各其他发起人与**、***签署，但他们只是澳华酒店的代理人，在成立“澳华酒店筹委会”后，该筹委会又委托赵阳与出租人于2011年11月22日签订了房屋租赁合同并办理了备案手续，从而确立了筹委会与**、***的租赁关系。在澳华酒店成立后，**、***更是通过退回各发起人保证金、收取澳华酒店保证金的方式确立了其与澳华酒店的租赁合同关系，**、***不可能将涉案租赁物一房二租，因此，在澳华酒店与**、***发生租赁合同纠纷之时，明示公司早已与**、***没有租赁合同关系，明示公司不应成为一审的被告。

二、一审法院认为涉案合同无效，错误。涉案租赁房屋某综合楼于2008年建成，虽因当时未取得建设工程规划许可证而属于违法建筑的范畴，但出租方已就该房屋取得工程质量检验合格证并按《深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定向街道办事处申报，某综合楼也没有《决定》第九条和第十条规定的情形而必须被拆除或没收，所以，深圳市范围内包括澳华酒店在内的不具有《决定》第九条和第十条规定情形并经工程质量检验合格的违法建筑，都已通过立法的形式被确认，在其所有人向街道办事处申报之时就已经取得了必须无条件执行该《决定》的行政主管部门的批准建设了。而且，根据《决定》第十一条的规定，涉案房屋澳华综合楼是可以办理临时从事生产经营活动和房屋租赁的相关手续的，事实上，涉案租赁合同也已在深圳市宝安区房屋租赁管理办公室进行了备案登记手续并依法纳税，且澳华酒店也是登记注册在该租赁地址，因此，涉案租赁合同是合法有效的。

三、一审法院对司法解释关于房屋占有使用费的规定理解有误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定应理解为：合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。涉案合同即便无效，因出租方的违约，承租方早已于还在免租期内的2012年12月10日被迫停止施工而失去对某综合楼的实际占有，而且，承租人对某综合楼在免租期内的实际占有期间的占有，非但没有占有利益，反而产生了巨大的损失。因此，本案不存在向**、***支付房屋占有使用费的问题。

四、一审法院未剔除**、***免除其他各发起人应承担的债务份额而判决明示公司和***对全部债务承担责任，且未明确明示公司和***是承担连带责任还是按份责任，错误。作为涉案合同的签署一方的澳华酒店各发起人，是有确定的份额的，这一点在一审的证据中已很明确，**、***既然放弃了对徳富公司和**的起诉，那么即便要把各签署人作为合同的相对方而承担合同责任，明示公司和***也不需要对徳富公司和**应承担的债务份额承担责任。并且也应按明示公司和***所占的份额去确定各自的责任。

五、一审法院对装修损失认定错误。明示公司在一审诉讼期间对评估报告提出异议，而该评估报告的鉴定人经依法传唤未出庭质证，所以该评估报告依法不能作为证据使用，然一审法院仅凭评估意见就确认装修损失，显然有悖法律。

六、一审法院存在严重遗漏。一审法院已经认定**、***以实际行为同意利用已形成附合的装饰装修物，并认定**、***应赔偿该装饰装修物现值7587794.33元，却未能写入判项中，属重大遗漏，应予补正。

综上，为维护明示公司合法的民事权益，请求：1、撤销原审判决第一、四项，发回重审或改判明示公司无需向**、***支付房屋占有使用费5576315.4元；2、判令**、***承担本案一审、二审的全部诉讼费用。

上诉人**、***答辩称：1、明示公司是签订框架合同的一方当事人是合同的相对方，有适格的诉讼主体资格。2、明示公司认为合同是有效的，如果合同有效的话，明示公司也构成了违约。

上诉人徳富公司答辩称：同意明示公司的上诉意见。

上诉人澳华酒店亦不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、澳华酒店才是涉案租赁合同的承租方，一审法院对此未予以确认，错误。涉案租赁合同虽然最开始是由澳华酒店的各发起人与**、***签署，但他们只是澳华酒店的代理人，在成立澳华酒店筹委会后，该筹委会又委托赵阳与出租人于2011年11月22日签订了房屋租赁合同并办理了备案手续，从而确立了筹委会与**、***的租赁关系。在澳华酒店成立后，**、***更是通过退回各发起人保证金、收取澳华酒店保证金的方式确立了其与澳华酒店的租赁合同关系，**、***不可能将涉案租赁物一房二租，因此，澳华酒店是唯一的承租人，享有合同的权利。

二、一审法院认为涉案合同无效，错误。涉案租赁房屋某综合楼于2008年建成，虽因当时未取得建设工程规划许可证而属于违法建筑的范畴，但出租方已就该房屋取得工程质量检验合格证并按《深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定向街道办事处申报，某综合楼也没有《决定》第九条和第十条规定的情形而必须被拆除或没收，所以，完全可以这样理解，深圳市范围内包括澳华酒店在内的不具有《决定》第九条和第十条规定情形并经工程质量检验合格的违法建筑，都已通过立法的形式被确认：在其所有人向街道办事处申报之时就已经取得了必须无条件执行该《决定》的行政主管部门的批准建设了。而且，根据《决定》第十一条的规定，涉案房屋澳华综合楼是可以办理临时从事生产经营活动和房屋租赁的相关手续的，事实上，涉案租赁合同也已在深圳市宝安区房屋租赁管理办公室进行了备案登记手续并依法纳税，且澳华酒店也是登记注册在该租赁地址，因此，涉案租赁合同是合法有效的。

三、一审法院对司法解释关于房屋占有使用费的规定理解有误。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定应理解为：合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。涉案合同即便无效，因出租方的违约，承租方早已于还在免租期内的2012年12月10日被迫停止施工而失去对某综合楼的实际占有，而且，承租人对某综合楼在免租期内的实际占有期间的占有，非但没有占有利益，反而产生了巨大的损失。因此，本案不存在向**、***支付房屋占有使用费的问题。

四、一审法院认定**、***只对涉案租赁合同的无效负90%的责任，错误。**、***应对合同无效承担全部责任，澳华酒店没有过错，不应承担责任。首先，涉案租赁合同被判无效是因为本案租赁合同标的物某综合楼的违法性所致，作为该违法建筑物的所有人，**、***应当知道其房屋是不可以成为租赁合同的标的物，并应据实告知承租方。可**和***不但没有据实告知某综合楼不可以成为租赁合同的标的物，而且明确表示：某综合楼已按历史遗留建筑申办产权登记、很快就能取得产权证书，并承诺不影响澳华酒店正常使用和经营某综合楼；其次，**、***为了进一步取得澳华酒店其他股东的信任，他们也向澳华酒店出资而成为股东（其中**占10%股份、***由其儿子***代持占20%股份），并以此表明签订涉案租赁合同是没有问题的；再次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，关于违法建筑房屋签订的租赁合同的无效因素是可以通过房屋所有人的行为进行补正的，对该类无效合同进行一定的补正行为，既是房屋所有人的权利也是其义务，如果因为其怠于行使权利或其它原因导致合同最终无效，那么过错方也只能是房屋所有人，在本案中即是**、***；最后，澳华酒店是出于对**、***的信任和对《决定》的信赖与**、***签订的涉案租赁合同，不存在任何过错。就本案而言，如果签订关于某综合楼的租赁合同无效，对**、***是有百利而无一害的，因为某综合楼从2008年建成后一直没被租出去过，而且如果“因其违法性而不能成为租赁标的物”这一命题成立的话，那它更是不能被租出去，所以，某综合楼这一“闲置物”被**和***利用起来出租对其是没有任何坏处的，相反，如果签订关于某综合楼的租赁合同无效，对澳华酒店是有百害而无一利，因为澳华酒店成立的唯一目的就是要把某综合楼装修成一个四星级酒店进行经营，其将因租赁合同无效、不能履行而完全不能实现投资目的，因此，从常理上看，在签订合同之时，澳华酒店一定是不会去签订一份无效的租赁合同的，也即，在签订涉案合同时，澳华酒店不知道合同会是无效的。

五、一审法院未把澳华酒店因无效合同的所有投入和其他损失当成损失而判令**、***承担全部赔偿责任，错误。合同无效的赔偿原则适用缔约过失责任赔偿的原则，也印由过错方赔偿相对方信赖利益的损失，本案中，澳华酒店基于对**、***的信赖而签订涉案合同，并且因信赖涉案合同的效力才投入1500万元资金作为酒店前期投入，同时因为与**、***产生纠纷而对外欠下工程款431287.37元，还有可能要向**、***至少支付254736元的关于宿舍楼的房租，所有这些都是澳华酒店信赖利益的损失，应由**、***金额赔偿。

六、一审法院对装修损失认定错误。澳华酒店在一审诉讼期间对评估报告提出异议，而该评估报告的鉴定人经依法传唤未出庭质证，所以该评估报告依法不能作为证据使用，然一审法院仅凭评估意见就确认装修损失。显然有悖法律。

七、一审法院存在严重遗漏。一审法院已经认定**、***以实际行为同意利用已形成附合的装饰装修物，并认定**、***应赔偿该装饰装修物现值7587794.33元，却未能写入判项中，属重大遗漏，应予补正。

综上，为维护澳华酒店合法的民事权益，请求：1、撤销原审判决第一项、第三项，发回重审或改判**、***赔偿澳华酒店损失15686023.37元；2、判令**、***承担本案一审、二审的全部诉讼费用。

上诉人**、***答辩称：我方不认可澳华酒店是承租方，我方认为原来合同的承租人是合同的承租人，之所以把澳华酒店作为本案的当事人是因为澳华酒店是涉案房产的使用人。澳华酒店是本案适格的主体。

上诉人徳富公司答辩称：同意澳华酒店的上诉意见。

被上诉人***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。

本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。

本院二审另查明，一、徳富公司于2014年8月7日变更企业名称为深圳市徳富酒店管理有限公司。

二、为查明涉案物业的装修损失，原审法院依据**、***的申请委托取得工程造价咨询企业甲级资质证书的深圳市国建工程造价咨询有限公司对租赁物业装饰装修物价值进行评估，该司于2014年3月10日作出GJ（2014SF］价评字第XX号工程造价评估书。因明示公司、澳华酒店、徳富公司对评估结论有异议，原审法院于2014年6月6日通知鉴定人深圳市国建工程造价咨询有限公司出庭作证，该司指派王建平、李新云到庭作证。本院于2015年5月7日通知鉴定人深圳市国建工程造价咨询有限公司出庭作证，该司指派在工程造价评估书上署名的刘红霞、尹凤辉到庭作证。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。当事各方签订涉案《某综合楼物业租赁框架合同》的目的虽为成立澳华酒店经营涉案的某综合楼，但根据我国公司法司法解释的相关规定，**、***作为合同相对人，可选择请求签订涉案合同的承租方，即澳华酒店的发起人明示公司、***承担合同责任，故原审法院确认明示公司为本案的适格被告正确，明示公司、澳华酒店的上诉理由不能成立，本院不予采信。由于涉案的某综合楼未取得建设工程规划许可证，当事各方就涉案物业所签订的涉案《某综合楼物业租赁框架合同》因违反了国家相关效力性禁止性规定而无效，原审法院适用法律正确，本院予以确认，明示公司、澳华酒店关于涉案合同有效的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。涉案合同虽无效，但明示公司、***实际占有使用了涉案物业，**、***可请求其参照涉案合同约定支付占有使用费。涉案物业自2011年12月1日至2014年2月28日期间由明示公司、***一方占有使用，原审法院参照涉案合同约定扣除了18个月免租期后以每月619590.6元的标准计算其应付的占有使用费，处理结果并无不当，本院予以维持，**、***、明示公司、澳华酒店的上诉理由均不成立，本院不予采信。根据我国合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，为减少当事人的诉累，原审法院就涉案合同无效后租赁保证金的返还、涉案物业的返还、装饰装修物的损失赔偿进行全面处理并无不当，本院予以维持。因明示公司、***的装修行为得到**、***的认可，**、***亦于2014年2月28日收回涉案物业，并自认对涉案物业已进行装修改造，应视为其接受了装饰装修物，故其应对明示公司、***的装修损失予以补偿。为查明涉案物业的装修损失，原审法院依法委托具有相应资质的鉴定人深圳市国建工程造价咨询有限公司进行评估，深圳市国建工程造价咨询有限公司出具了工程造价评估书，并就明示公司、澳华酒店、徳富公司的异议作出了回复，且应人民法院通知派员出庭作证，故原审法院根据评估结论确认涉案物业的装修损失为7587794.33元，认定事实清楚，本院亦予确认。由于当事各方在涉案合同第二十七条就涉案物业的规划、报建及产权登记情况有明确的说明，明示公司、***一方亦表示对物业现状已熟知且无异议，故当事双方对涉案合同的无效均有过错，应各自承担50%的装修损失，**、***应承担的赔偿数额为3793897.17元，原审法院适用法律有误，导致该部分处理结果错误，本院依法纠正。在明示公司、***承担前述责任后，可另循法律途径向澳华酒店的其他发起人主张权利。

综上，原审法院认定事实基本清楚，但适用法律有误，导致部分判决结果错误，本院依法纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第755号民事判决第一、二、四项；

二、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第755号民事判决第五项；

三、变更深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第755号民事判决第三项为：**、***应于本判决生效之日起十日内赔偿深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司、***已形成附合的装饰装修物现值损失3793897.17元；

四、驳回**、***的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费128171元、评估费169044元，由**、***负担148607.5元，深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司、***负担148607.5元。二审案件受理费267602元，由**、***负担121524元，深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司负担72279元，深圳澳华酒店投资管理有限公司负担73799元，多收的42117元由本院退还上诉人深圳澳华酒店投资管理有限公司。

本判决为终审判决。

审　判　长　陈　 明　 亮

代理审判员　路　 德　 虎

代理审判员　朱　　　　宽

二〇一五年六月十日

书　记　员　伍圣权（兼）

附录相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》

第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。

公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。