厦门市光美光电科技有限公司与厦门崇耀光电有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省厦门市湖里区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）闽0206民初3526号

原告：厦门市光美光电科技有限公司，住所地福建省厦门市思明区前埔中二路839号第一层G区。

法定代表人：方翼，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：叶佳昌、林志佳，福建联合信实律师事务所律师。

被告：厦门崇耀光电有限公司，住所地厦门市同安区汀溪镇褒美村路岭112号二楼之二。

法定代表人：李锦波，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。

原告厦门市光美光电科技有限公司（以下简称光美公司）与被告厦门崇耀光电有限公司（以下简称崇耀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光美公司的委托诉讼代理人林志佳、被告崇耀公司的法定代表人李锦波及其委托诉讼代理人李顺跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

光美公司向本院提出诉讼请求：1.判令崇耀公司立即支付光美公司2016年8月15日至2017年4月14日的占用费48000元及逾期违约金（占用费按每月6000元的标准，自2016年8月15日起计至2017年4月14日）；2.本案诉讼费由崇耀公司负担。事实和理由：2015年4月，光美公司与出租人张福源签订《租赁合同》，约定由张福源将厦门市湖里区的使用权出租给光美公司，租赁面积为1300平方米，租赁期限为2年，自2015年5月15日至2017年5月14日，租金每月20800元，租金每季度支付一次，合同还对其他权利义务进行了约定。

2015年5月19日，崇耀公司因场地需要向光美公司转租部分厂房，并与光美公司签订《租赁合同》，约定由光美公司将光电三路229号五楼其中300平方米使用权出租给崇耀公司，租赁期限为2年，自2015年5月15日至2017年5月14日，租金每月为6000元，每季度支付一次，崇耀公司应于每季度到期前3日将下一季度的租金支付给光美公司；合同第六条第2款约定，崇耀公司应当按时交付租金及相关费用，租赁期间如未能按时交付租金，崇耀公司每天按照拖欠部分的1%支付滞纳金，如拖欠租金时间达壹个月，光美公司有权自行提前解除合同；合同还对其他相关权利义务进行了约定。

2016年8月26日，因崇耀公司生产操作不当，厦门市湖里区围里社光电三路229号锋展大厦五楼崇耀公司承租的部分厂房内发生火灾，烧毁了五楼包括光美公司办公场所在内的全部装修装饰、所有设备及全部货品、包装物品、物料，并导致光美公司至今无法使用案涉厂房进行办公。

2016年10月25日，厦门市公安消防支队湖里区大队出具湖公消火认字[2016]第0019号《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：起火时间为2016年8月26日2时15分许；起火部位为：厦门市湖里区围里社光电三路229号锋展大厦五楼崇耀公司；起火点为：锋展大厦五楼崇耀公司距东侧隔墙6米处；起火原因为：可以排除人为放火，经现场询问，未有可疑人员进出；可以排除雷击，调取气象、现场无雷击；可以排除自燃，现场不存在可以自燃的物品，可以排除生活用火不慎引起的火灾；不能排除电气线路故障引燃周边可燃物导致火灾。另有厦门市公安消防支队湖里区大队就本次火灾事故所做相关拍照、现场勘验、调查笔录等调查资料为证。

本次火灾事故的原因系由崇耀公司生产操作不当等原因所引起，根据2016年5月19日光美公司与崇耀公司签订的《租赁合同》第六条第3款的约定，崇耀公司应当对光美公司因本次事故所造成的租金损失、厂房装修、设备、货物等损失承担全部赔偿责任，针对该损失光美公司已向厦门市湖里区人民法院提起民事诉讼。同时，崇耀公司还应向光美公司支付其拖欠的到期租金及逾期违约金，但崇耀公司至今也未付。光美公司于2017年4月14日与原房东张福源解除了租赁合同。并且已经将讼争厂房交还张福源，并支付了相应租金。案涉的租赁合同无效，崇耀公司占有案涉房产的事实存在，光美公司与原房东签订了租赁合同，原房东已经授权同意光美公司出租案涉房屋，光美公司也支付了2017年4月14日前的租金给原房东，因此，光美公司有权主张崇耀公司支付占用费及逾期违约金。

崇耀公司辩称，一、本案讼争厂房属于违法建筑物，光美公司分别与房东张福源、崇耀公司签订的两份《租赁合同》均属于无效合同，无效合同至始无效，因此，光美公司先前收取崇耀公司的租金和租赁保证金已失去了法律上的依据，光美公司应当将先前收取的租金89000元和租赁保证金6000元返还给崇耀公司。二、光美公司请求判令崇耀公司立即支付拖欠的2016年8月15日至2017年4月14日的占用费48000元及逾期违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。其一，在光美公司起诉崇耀公司的另一房屋租赁合同纠纷一案[案号为（2016）闽0206民初9932号]中，光美公司于2016年11月21日向湖里区人民法院提交的民事起诉状中已经承认了其向出租人张福源承租厦门市湖里区光电三楼229号五楼后“对涉案厂房已进行装饰装修”，可见光美公司已经承认了其对厂房内的照明设施、三相电等电气线路均进行了布置安装。这也印证了光美公司与崇耀公司在双方签订的《租赁合同》中的约定，该租赁合同第六条双方责任第1款“甲方（即原告）在出租期间承担以下责任：第（2）项保证提供足够的水、三相电；第（4）项保证提供可正常使用之照明设施。”因此，光美公司应当保证崇耀公司所承租的厂房内三相电和照明设施等电气线路能够正常使用，并确保能够安全使用。崇耀公司承租该厂房后没有进行过任何装修装饰，也没有对三相电、照明设施等电气线路进行过改造。承租讼争房屋至发生火灾事故后有15个月的时间，时间相对较短。光美公司向张福源承租的时间是在2012年的5月，时间相对比较久。其二，鉴于上述两份租赁合同无效，光美公司无权向崇耀公司收取占用费，占用费应由房东张福源来收取，而且应当按照16元/平方米计算。光美公司向房东张福源承租租金为16元/平方米，而转租给崇耀公司的租金则为20元/平方米，光美公司从崇耀公司处多收取了4元/平方米，每月多收了崇耀公司租金1200元，合计多收了租金18000元。其三，光美公司出租给崇耀公司使用的厂房属于违章建筑物，没有建设用地使用权证和房屋权属证书，没有通过消防部门检验合格，存在发生火灾等严重安全隐患，这是导致本案火灾事故发生的直接原因，因此，光美公司应当对本次事故承担全部赔偿责任。其四，光美公司在诉状中诉称“2016年8月26日，因崇耀公司生产操作不当，厦门市湖里区围里社光电三路229号锋展大厦五楼中崇耀公司承租的部分厂房内发生火灾。”光美公司这一说法与事实不符，完全是光美公司胡乱编造的。本案发生原因应该是光美公司员工张坤当晚长期使用空调、风扇等电器导致通过崇耀公司承租厂房内属于光美公司的电线过热融化了绝缘体而发生电线短路燃烧所致。

本案火灾事故发生的时间是在凌晨2点15分许，崇耀公司全体员工早已下班了，厂房里并没有任何人，根本不存在生产操作情形，而且崇耀公司离开厂房时已经拉闸关闭电源。厦门市公安消防支队湖里区大队出具的《火灾现场勘验笔录》第四项“专项勘验”第3款明确记录“5层空气开关呈关闭状态”，也证实崇耀公司拉闸关闭电源的事实。可见，崇耀公司不存在生产操作不当问题。事实上，发生火灾当晚，光美公司厂房里有一位名叫张坤的员工在里面睡觉，房门窗户紧闭，可以断定其一定在使用空调和风扇。火灾发生后，消防官兵赶到灭火期间，张坤才被唤醒，光着上身、穿着短裤从五楼仓皇逃下。而光美公司所用的电气线路布线是从崇耀公司厂房经过的。另据湖公消火认字[2016]第0019号《火灾事故认定书》，对起火原因排除了多种人为可能后，最终认定为“不能排除电气线路故障引燃周边可燃物导致火灾”，而这些电气线路是出租人即光美公司提供的，在崇耀公司没有使用的情况下，发生线路故障引燃周边可燃物导致火灾。因此，本案之所以发生火灾事故，是光美公司员工使用电器不当所导致的，也可能是由于光美公司提供给崇耀公司使用的电气线路存在严重质量问题导致线路故障而造成的。无论何种原因，事故责任均完全在光美公司一方，崇耀公司不存在任何过错。发生火灾后，光美公司并没有根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，及时履行出租人维修租赁物的法定义务，致使崇耀公司至今无法使用承租的厂房。实际上，火灾发生后，崇耀公司根本没有占用使用该厂房。因此，光美公司不仅无权要求崇耀公司支付上述占用费和逾期违约金，而且还应当赔偿崇耀公司因此遭受的上述各项经济损失。其四，光美公司在诉状中诉称本案火灾“烧毁了五楼包括光美公司办公场所在内的全部装修装饰、所有设备及全部货品、包装物品、物料，并导致光美公司至今无法使用案涉厂房进行办公。”光美公司的这些说法，同样与事实不符，与上述《火灾现场勘验笔录》第二项“初步勘验”第2款“厦门市光美科技有限公司，楼板有烟熏痕迹，南侧中间处有部分金属条烧损痕迹，办公室未有烟熏过火痕迹。东南侧隔墙处电器线路完整”的记录情况相矛盾。因此，在本案火灾事故中，光美公司不存在任何损失。本次火灾事故的真正受害者是崇耀公司，上述《火灾现场勘验笔录》中已经明确记录本次火灾实际上导致的是崇耀公司厂房内的货品、包装物品、物料、设备工具等大部分被烧毁。另一案件中法院调取的20张现场相片也证实了这一情况，除了第12张相片是公共电表，其余19张相片体现的都是崇耀公司公司财产损失的情况，没有一张相片体现是光美公司的财产损失情况。其五，2017年4月1日，光美公司未经崇耀公司同意已经强行收回了崇耀公司承租的厂房。当天下午1点左右，光美公司竟然私下派其公司员工张坤，伙同其公司雇请的搬运公司人员到案涉厂房五楼将崇耀公司所有存放的货品、包装物品、物料、设备工具、冰箱、热水器、办公设备等全部物品偷偷搬走，以达到破坏现场、销毁证据的目的。搬运当天，崇耀公司得知光美公司偷盗行为后，立即向公安机关报警，厦门市公安局禾山派出所接警后派出警察赶到现场，将张坤和崇耀公司法定代表人李锦波带到派出所进行调查。崇耀公司将保留采取控告、诉讼等方式要求光美公司赔偿上述各项经济损失的权利。其六，光美公司存在与本案无关的案外人张福全勾结伪造证据，虚构租金交付情况，企图谋取不当利益。违约金计算是不合理的，因合同无效，违约金不应支持。关于违约金按月利率2%计算过高，退一步说存在逾期违约金，也应按年利率6%计算。三、鉴于光美公司故意隐瞒讼争厂房存在未取得建设工程规划许可证、房产权属证书、消防验收合格证书等事实，故意将存在危及承租人安全或健康的租赁物出租给崇耀公司，其主观上存在故意或者重大过错，其应当向崇耀公司承担违约责任，违约金为三个月租金即18000元。根据光美公司与崇耀公司双方签订的《租赁合同》第七条之约定“租赁期间，双方均不得借故解除合同。当事人一方有正当理由要求解除合同的，须提前2个月通知对方，征得同意后方可解除合同。同时，由提出解除合同的一方支付三个月的租金作为违约赔偿金”，因此，本案租赁合同被认定为无效后，光美公司应根据其存在过错情况向崇耀公司支付三个月的租金18000元作为违约赔偿金。综上所述，崇耀公司不存在拖欠光美公司占用费的情形，光美公司上述诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。

光美公司围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、火灾事故认定书、现场勘验笔录、询问笔录、火灾事故调查登记表、现场照片、私营公司基本信息，崇耀公司依法提交了中国农业银行业务凭证、借记卡交易明细、民事起诉状、民事裁定书。本院组织当事人进行了证据交换和质证，崇耀公司对光美公司提交的前述证据真实性无异议。光美公司对崇耀公司提交的前述证据真实性无异议。对光美公司、崇耀公司提交的前述证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：

1.张福源与光美公司签订一份《租赁合同》，约定：张福源将位于厦门市湖里区的使用权出租给光美公司，租赁面积约为1300平方米；租赁期限2年，自2015年5月15日至2017年5月14日。

2.2015年5月19日，光美公司与崇耀公司签订一份《租赁合同》，约定：光美公司将位于光电三路229号五楼的使用权出租给崇耀公司，使用面积约为300平方米；租赁期限2年，自2015年5月15日至2017年5月14日止；租金每月6000元，房租按季度一次性付款，每季度租金为18000元；合同签订之日，崇耀公司需支付光美公司6000元作为租赁保证金；光美公司出租期间保证提供足够的水、三相电，负责房屋前公共区域的卫生，提供可正常使用之照明设施；崇耀公司租用期间应按时交付租金及相关费用，租赁期间如未能按时交纳租金，崇耀公司按拖欠部分的1%支付滞纳金，如拖欠租金时间达一个月，光美公司有权自行提前解除合同收回房屋，并有权追回所欠租金、滞纳金及相关费用；崇耀公司遵守厦门市相关消防安全制度的法律法规，购置必需的消防设施和采取必要的消防措施，以避免隐患的发生，崇耀公司负责日常生产的防爆、防火、环保等安全责任，因崇耀公司原因发生的一切事故均由崇耀公司负责，并赔偿由此给光美公司造成的损失。

合同签订后，光美公司向崇耀公司交付了讼争的房屋（其中一间办公室推迟交付，为此光美公司减少租金1000元），崇耀公司使用讼争房屋并支付了6000元的租赁保证金，支付了2016年8月14日前产生的租金及结清了2016年8月14日前的水电费。

3.讼争房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋。

4.2016年8月26日2时15分许，厦门市湖里区围里社光电三路229号锋展大厦五楼崇耀公司起火。2016年10月25日厦门市公安局消防支队湖里区大队出具《火灾事故认定书》，认定：起火部位位于锋展大厦五楼崇耀公司东侧墙2米，距北侧隔墙6米处，起火原因可以排除人为放火、可以排除雷击、可以排除自燃、可以排除生活用火不慎引起的火灾，不能排除电气线路故障引燃周边可燃物导致火灾。

5.2016年8月26日发生火灾后，双方均不能正常使用讼争房屋，2017年4月1日光美公司收回崇耀公司承租的讼争房屋。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。光美公司出租给崇耀的讼争房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，因此光美公司与崇耀公司于2015年5月19日签订的《租赁合同》无效。

2016年8月26日，讼争的租赁房屋发生火灾，发生火灾后崇耀公司虽然不能正常使用讼争的租赁房屋，但也未将讼争的租赁房屋及时腾空并归还光美公司，且根据其辩称光美公司2017年4月1日要求收回房屋时，崇耀公司仍不同意归还房屋，提出系光美公司强行收回并报警。崇耀公司明知讼争房屋不能按照其要求正常使用的情况下，不积极腾空并归还房屋，光美公司要求收回的情况下，崇耀公司仍不同意腾空并归还，因此，光美公司以房屋租赁合同无效为由请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。崇耀公司抗辩火灾发生的直接原因系光美公司提供的讼争租赁房屋存在安全隐患，因此光美公司无权要求崇耀公司支付占用费。本院认为，发生火灾的部位位于崇耀公司使用的讼争租赁房屋内，崇耀公司就火灾发生的原因应当承担举证责任，现崇耀公司没有证据证明火灾系光美公司提供的房屋存在安全隐患引起的，因此，崇耀公司关于其无需支付占用费的该抗辩，本院不予采信。参照合同约定的租金标准，2016年8月15日至2017年4月1日产生的占有使用费为45290.32元，崇耀公司应支付该占有使用费。合同无效，光美公司应退还崇耀公司支付的6000元租赁保证金，扣除该保证金后，崇耀公司还应支付光美公司占有使用费为39290.32元。

因《租赁合同》无效，光美公司主张的逾期违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、厦门崇耀光电有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门市光美光电科技有限公司支付占有使用费39290.32元；

二、驳回厦门市光美光电科技有限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1150元，减半收取计575元，由厦门市光美光电科技有限公司负担183元，厦门崇耀光电有限公司负担392元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

审 判 员　刘晓洪

二〇一七年九月二十一日

法官助理　刘路英

代书记员　薛志勇

附页：

本案适用的法律条文:

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

本案执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。