厦门崇耀光电有限公司、厦门市光美光电科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院

民事判决书

（2018）闽02民终484号

上诉人（原审被告）：厦门崇耀光电有限公司，住所地厦门市同安区汀溪镇褒美村路岭112号二楼之二

法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：***，北京盈科（厦门）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：厦门市光美光电科技有限公司，住所地福建省厦门市思明区前埔中二路839号第一层G区。

法定代表人：方翼，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：***，福建联合信实律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，福建联合信实律师事务所律师。

上诉人厦门崇耀光电有限公司（以下简称崇耀公司）与被上诉人厦门市光美光电科技有限公司（以下简称光美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初3526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

崇耀公司上诉请求：撤销（2017）闽0206民初3526号判决，改判驳回光美公司的原审诉讼请求。事实和理由：一、本案诉争双方的租赁合同无效，光美公司系基于事实上的占有关系要求崇耀公司承担占用费。但是，双方都确认自2016年8月26日发生火灾后，事实上的占有已经无法履行，崇耀公司也没有再实际使用该房屋，光美公司更没有立即向崇耀公司作出任何要求腾退的明示通知。直到2017年4月份，光美公司主动收回房屋并改装成公寓出租。所以，即使在原审中崇耀公司自认了从2017年4月1日起才收到了光美公司要求腾退的通知，但是从2016年8月26日起至2017年4月1日起的这一时间段，光美公司无权要求崇耀公司承担占用费用。二、原审法院认定”发生火灾的部位位于崇耀公司原来使用的诉争房屋范围内，就应由崇耀公司承担举证责任”系适用法律错误，是对自由心证权力的滥用。本案诉争的《租赁合同》无效，只能依据事实来认定火灾隐患系哪一方责任。从双方在原审中所提供的证据来看，完全可以证明，是光美公司在”租赁”开始前，向崇耀公司提供了照明设施、电器线路。该等设施、设备是否具有安全隐患，应由光美公司进行举证。三、更重要的是，从现有的证据所体现的事实，根本无法排除光美公司的责任。光美公司所出租的厂房系没有通过消防检验合格，原本就存有安全隐患；光美公司也从来没有对改房屋进行改装，且有关电气线路的控制归由光美公司把控。如此确凿的事实摆在眼前，但原审法院却单凭火灾发生点这一薄弱的事实归则于崇耀公司错误。

被上诉人光美公司辩称，一、崇耀公司在2016年8月26日发生火灾后并未将讼争厂房腾空归还光美公司，该事实亦由崇耀公司在原审中予以自认。因此即使租赁合同无效，但崇耀公司在2016年8月26日至2017年4月1日对讼争厂房客观上占有，应依法支付相应的占用费。二、《火灾事故认定书》认定起火部位为崇耀公司占有的房屋内，该房屋内的照明设施、电气线路等均按原使用人装饰装修后的现状交付，崇耀公司在接收讼争厂房时并未提出任何异议。崇耀公司作为专业从事照明器具、电子产品、元器件的生产销售以及照明工程、光电工程、机电工程、建筑装修工程设计的企业，在房屋发生火灾后反而认为光美公司交付的房屋存在安全隐患，有违客观事实与诚信。三、崇耀公司虽主张讼争厂房发生火灾系光美公司提供的房屋照明设施、电气线路存在安全隐患导致，但却未提供相应证据照明，基于此，一审法院依据谁主张、谁举证原则作出判决正确。请求驳回上诉、维持原判。

光美公司向一审法院起诉请求：判令崇耀公司立即支付光美公司2016年8月15日至2017年4月14日的占用费48000元及逾期违约金（占用费按每月6000元的标准，自2016年8月15日起计至2017年4月14日）。

一审法院认定事实：1.***与光美公司签订一份《租赁合同》，约定：***将位于厦门市湖里区的使用权出租给光美公司，租赁面积约为1300平方米；租赁期限2年，自2015年5月15日至2017年5月14日。2.2015年5月19日，光美公司与崇耀公司签订一份《租赁合同》，约定：光美公司将位于光电三路229号五楼的使用权出租给崇耀公司，使用面积约为300平方米；租赁期限2年，自2015年5月15日至2017年5月14日止；租金每月6000元，房租按季度一次性付款，每季度租金为18000元；合同签订之日，崇耀公司需支付光美公司6000元作为租赁保证金；光美公司出租期间保证提供足够的水、三相电，负责房屋前公共区域的卫生，提供可正常使用之照明设施；崇耀公司租用期间应按时交付租金及相关费用，租赁期间如未能按时交纳租金，崇耀公司按拖欠部分的1%支付滞纳金，如拖欠租金时间达一个月，光美公司有权自行提前解除合同收回房屋，并有权追回所欠租金、滞纳金及相关费用；崇耀公司遵守厦门市相关消防安全制度的法律法规，购置必需的消防设施和采取必要的消防措施，以避免隐患的发生，崇耀公司负责日常生产的防爆、防火、环保等安全责任，因崇耀公司原因发生的一切事故均由崇耀公司负责，并赔偿由此给光美公司造成的损失。合同签订后，光美公司向崇耀公司交付了讼争的房屋（其中一间办公室推迟交付，为此光美公司减少租金1000元），崇耀公司使用讼争厂房并支付了6000元的租赁保证金，支付了2016年8月14日前产生的租金及结清了2016年8月14日前的水电费。3.讼争厂房系未取得建设工程规划许可证建设的房屋。4.2016年8月26日2时15分许，厦门市湖里区围里社光电三路229号锋展大厦五楼崇耀公司起火。2016年10月25日厦门市公安局消防支队湖里区大队出具《火灾事故认定书》，认定：起火部位位于锋展大厦五楼崇耀公司东侧墙2米，距北侧隔墙6米处，起火原因可以排除人为放火、可以排除雷击、可以排除自燃、可以排除生活用火不慎引起的火灾，不能排除电气线路故障引燃周边可燃物导致火灾。5.2016年8月26日发生火灾后，双方均不能正常使用讼争厂房，2017年4月1日光美公司收回崇耀公司承租的讼争厂房。

一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。光美公司出租给崇耀的讼争厂房系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，因此光美公司与崇耀公司于2015年5月19日签订的《租赁合同》无效。

2016年8月26日，讼争的租赁房屋发生火灾，发生火灾后崇耀公司虽然不能正常使用讼争的租赁房屋，但也未将讼争的租赁房屋及时腾空并归还光美公司，且根据其辩称光美公司2017年4月1日要求收回房屋时，崇耀公司仍不同意归还房屋，提出系光美公司强行收回并报警。崇耀公司明知讼争厂房不能按照其要求正常使用的情况下，不积极腾空并归还房屋，光美公司要求收回的情况下，崇耀公司仍不同意腾空并归还，因此，光美公司以房屋租赁合同无效为由请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，法院予以支持。崇耀公司抗辩火灾发生的直接原因系光美公司提供的讼争租赁房屋存在安全隐患，因此光美公司无权要求崇耀公司支付占用费。法院认为，发生火灾的部位位于崇耀公司使用的讼争租赁房屋内，崇耀公司就火灾发生的原因应当承担举证责任，现崇耀公司没有证据证明火灾系光美公司提供的房屋存在安全隐患引起的，因此，崇耀公司关于其无需支付占用费的该抗辩，法院不予采信。参照合同约定的租金标准，2016年8月15日至2017年4月1日产生的占有使用费为45290.32元，崇耀公司应支付该占有使用费。合同无效，光美公司应退还崇耀公司支付的6000元租赁保证金，扣除该保证金后，崇耀公司还应支付光美公司占有使用费为39290.32元。因《租赁合同》无效，光美公司主张的逾期违约金，没有事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、厦门崇耀光电有限公司应于判决生效之日起十日内向厦门市光美光电科技有限公司支付占有使用费39290.32元；二、驳回厦门市光美光电科技有限公司的其他诉讼请求。

本案二审审理期间，对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。

二审庭审中，双方当事人确认光美公司承租讼争厂房后即转租崇耀公司，并按原状交付承租场所。对于崇耀公司承租后是否有进行整修改造，崇耀公司主张没有，光美公司委托代理人则认为应该是没有。

本院认为，双方签订的租赁合同因讼争厂房系未取得建设工程规划许可证建设的房屋故而无效，虽然讼争厂房因火灾导致使用功能受限，但火灾发生后崇耀公司未能及时搬出，仍占有使用讼争厂房直至被2017年4月1日才被光美公司收回，导致光美公司因该段期间未能及时收回讼争厂房修复使用造成损失，故崇耀公司关于光美公司无权要求其承担房屋占有使用费的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。

关于该段期间讼争厂房占有使用费损失应如何负担问题应根据当事人过错程度予以认定。虽发生火灾部位发生于崇耀公司使用的讼争厂房范围，但《火灾事故认定书》认定事故原因已排除人为放火、雷击、自燃及生活用火不慎等引起火灾因素，不排除电气线路故障引燃周边可燃物导致火灾，根据查明的事实，光美公司将讼争厂房按原状转租崇耀公司，其既无证据证明也未否认崇耀公司承租后并未进行整修改造而是按原状使用讼争厂房，亦即在光美公司提供的厂房电气线路未作改造且不排除电气线路故障引起火灾的情形下，光美公司应对讼争厂房不存在安全隐患的情形负有举证责任，崇耀公司关于一审法院对此举证责任分配不当的上诉主张理由成立，本院予以采信。据此，光美公司作为出租方将未经审批建造、未经消防验收、存在安全隐患的厂房出租崇耀公司，对于讼争厂房因发生火灾无法正常使用造成的损失存在过错，应承担主要责任。崇耀公司明知讼争房产未经审批建造、未经消防验收、存在安全隐患，仍租赁予以生产经营，未尽到谨慎注意的义务，且未能及时归还承租场所，亦具有过错，应承担次要责任。故对于讼争厂房占有使用费本院酌定由光美公司承担60%，崇耀公司承担40%，在扣除6000元租赁保证金后，崇耀公司还应支付光美公司占有使用费12116.13元。

综上所述，崇耀公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、变更厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初3526号民事判决第一项：厦门崇耀光电有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门市光美光电科技有限公司支付占有使用费12116.13元；

二、撤销厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初3526号民事判决第二项；

三、驳回厦门市光美光电科技有限公司的其他诉讼请

求；

四、驳回厦门崇耀光电有限公司其他上诉请求。

一审案件受理费575元，由光美公司负担430，由崇耀公司负担145元；二审案件受理费782元，由光美公司负担541元，由崇耀公司负担241元。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一八年七月十一日

代书记员肖子发

附：本案所适用法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。

一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。