上海盛拓市政建筑有限公司与上海**兆业房地产开发有限公司等申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

上海市奉贤区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）沪0120民初11664号 原告（申请执行人）：上海盛拓市政建筑有限公司，住所地上海市奉贤区***庄胡公路618号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，上海运帷律师事务所律师。 被告（案外人）：***，女，1980年3月12日生，汉族，户籍地安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：***，上海火鑫律师事务所律师。 被告（被执行人）：上海**兆业房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区***三城路433号202室。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：黄江，男，系公司员工。 原告上海盛拓市政建筑有限公司（以下简称盛拓公司）诉被告***、上海**兆业房地产开发有限公司（以下简称**公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2023年5月11日立案后，依法适用普通程序，并于2023年6月6日公开开庭进行了审理。原告盛拓公司的委托诉讼代理人**、被告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告**公司经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告盛拓公司向本院提出诉讼请求：1.依法撤销上海市奉贤区人民法院于2022年11月18日作出的（2022）沪0120执异257号执行裁定书，并对上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX室的房屋继续查封和执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告诉被告**公司建设工程施工合同纠纷一案，原告于2022年2月28日向上海市奉贤区人民法院申请了财产保全，法院以（2022）沪0120执保604号立案，于2022年3月3日查封了被告**公司名下坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX室的房屋。法院于2022年8月10日作出（2022）沪0120民初4684号民事判决书。该判决书生效后，因被告**公司未履行支付义务，原告于2022年10月17日向法院申请强制执行，法院以（2022）沪0120执6634号立案执行。被告***申请对案涉房屋解除查封不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等的规定：一、***在人民法院查封案涉房屋之前未合法占有该不动产。1.法院于2022年3月3日查封了被告**公司名下的案涉房屋。2.***与**公司于2022年3月1日刚签订案涉房屋的《上海市商品房出售合同》。因此，在案涉房屋查封前，***不可能已占有该不动产。在执行异议申请中***也未提供其在案涉房屋查封前因房屋买卖而已合法占有该不动产的任何证据。占有房屋应是对不动产的直接管理和支配，即拿到房屋的钥匙并办理物业的入住手续，如果仅在案涉房屋查封前2日签订买卖合同，而无其他的占有外观，无法产生公示效力。然而，法院对***是否在案涉房屋查封前已合法占有该不动产未进行审查，显然存在错误。二、在案涉房屋查封前，***未支付全部的房款，也未提供付款凭证。法院对支付房款的情况未进行全面审查。三、在案涉房屋查封前，***未办理案涉房屋的过户登记系其自身原因造成。1.***与**公司于2022年3月1日签订案涉房屋的《上海市商品房出售合同》时未办理预告登记。2.***与**公司签订的《上海市商品房出售合同》附件一中约定的付款时间和付款方式为“乙方应于本合同签订之日支付全部房款共计人民币2,262,401元”。既已付清房款，***已符合办理过户之条件，但其在案涉房屋查封前未及时办理过户，存在过错，不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。3.***未办理案涉房屋过户登记另外的原因是其本人不属于上海户籍人口，不符合上海市的购房政策，而并非系房屋被查封所致。综上所述，法院作出的解除对案涉房屋查封的执行裁定书系错误的，已严重侵害了作为施工单位的原告的合法权益。为维护原告及其农民工的合法权益特向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉请。 被告***辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告***在法院查封前已签订合法、有效的买卖合同，并已完全支付房款。房屋所有人也已向被告***交付房屋，且被告***已实际占有使用该房屋。因涉案房屋被原告查封，故被告***未办理房产证，并非自身原因造成。 被告**公司书面辩称：不同意原告的诉讼请求。法院作出的执行裁定中认定的事实和适用法律正确，应当予以维持。原告诉请缺乏事实和法律依据，被告**公司不予认可。 经审理查明：盛拓公司与**公司建设工程施工合同纠纷一案审理中，盛拓公司向本院提出财产保全申请。2022年3月3日，本院查封了涉案房屋。同年8月10日，本院作出（2022）沪0120民初4684号民事判决，判决内容：“一、被告上海**兆业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海盛拓市政建筑有限公司工程款5,362,231.04元；二、被告上海**兆业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海盛拓市政建筑有限公司以3,212,389.05元为基数、自2022年2月18日起至实际清偿日止，以及以2,149,841.99元为基数，自2022年7月27日起至实际清偿日止，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算的逾期付款利息；三、原告上海盛拓市政建筑有限公司在上述5,362,231.04元工程价款范围内对涉案上海佳兆业8号二期代建道路及绿化工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。上述法律文书生效后，因**公司未履行支付义务，盛拓公司于2022年10月17日向本院申请强制执行，本院以（2022）沪0120执6634号立案执行。因涉案房屋被查封，***提出执行异议。2022年11月18日，本院作出（2022）沪0120执异257号执行裁定书，支持了***的请求即解除对坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX室房屋的查封。盛拓公司不服本院裁定，遂提起诉讼。 **公司（甲方）与深圳市XX集团股份有限公司（乙方，以下简称深圳建工）、***（丙方）签订《结算款抵扣房产三方合同》（合同签署时间不明），约定根据甲乙双方于2021年2月签署的结算款抵扣房产合同，甲方同意以其开发的位于上海市奉贤区XX路北侧的“佳兆业8号二期”项目商品房一套抵扣应向乙方支付的工程款。各方确认XX房XX号XX，建筑面积89.84平方米，房屋总价2,262,401元，抵扣工程款1,966,526.33元，差额295,874.67元。协议签订后，丙方至甲方售楼处签订购房协议，抵款差额由丙方支付等等内容。2021年9月15日，***刷卡向**公司支付了295,874.67元。2022年3月1日11时13分18秒，***与**公司签订《上海市商品房出售合同》。2022年8月，**公司向***开具金额2,262,401元的增值税普通发票。 另查明，2022年2月17日，***与上海XX有限公司签署了《前期物业服务协议》、《钥匙签收确认单》等。2022年2月25日，上海市XX中心出具房屋交易审核情况通知书，确认***及其家人符合国家和本市住房限购规定。 上述事实，有（2022）沪0120民初4684号民事裁定书、（2022）沪0120执异257号执行裁定书、上海市不动产登记簿、《结算款抵扣房产三方合同》、《上海市商品房出售合同》、上海市增值税普通发票等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，盛拓公司与**公司的执行案件为金钱债权的执行，在该案保全阶段对涉案房屋查封之时，***已经与**公司网签了《上海市商品房出售合同》，***的购房资格经审核得到确认并全额支付了房屋价款，故***提出的异议符合上述法律规定的情形，本院应予以支持。至于***支付的房款中部分是以深圳建工的工程债权进行抵扣的事实，对《上海市商品房出售合同》的效力不发生影响，本院对盛拓公司的相应意见不予采纳。另双方争议涉案房屋是否实际已经交付的问题，非本案审查的要素条件，对该事实本院不作认定。综上，盛拓公司提出的事实和理由不符合法律规定的情形，对其请求本院不予支持，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 驳回原告上海盛拓市政建筑有限公司的诉讼请求。 案件受理费20,439元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　杨　阳 人民陪审员　　*** 二〇二三年六月十三日 书　记　员　　来真谛 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。