湘潭市铭鸿置业有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省湘潭市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘03民终2231号

上诉人（原审原告、反诉被告）：湘潭市铭鸿置业有限公司，住所地湘潭市九华经开区莲城大道**。

法定代表人：郑红波，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：莫娜，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1972年9月24日出生，汉族，住湖南省双峰县。

委托诉讼代理人：杨郑艺，湖南金桥律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈香圻，湖南金桥律师事务所实习律师。

上诉人湘潭市铭鸿置业有限公司（以下简称铭鸿置业公司）与上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

铭鸿置业公司上诉请求：1.依法撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020)湘0302民初3190号民事判决，依法改判；2.由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用、鉴定费。事实和理由：一审判决中的部分事实认定错误。一、***违约系导致合同解除的原因。一审法院认为楼梯拆除已经湘潭市铭鸿物业管理有限公司员工验收，且铭鸿置业公司之前未提出异议应视为默示同意，这一认定与事实不符。***拆除原有楼梯并另处搭建这一情况并未告知上诉人并获上诉人同意，上诉人系上门送改造通知时才发现该情况。上诉人亦未委托湘潭市铭鸿物业管理有限公司或其员工对***的装修装饰进行验收，且***一审提交的装修验收表没有物业公司的印章，且非原件，真实性无法核实，一审法院以此认定上诉人默示同意没有依据。并且，虽然立案时***尚未拖欠3个月的租金，但是拒交租金是事实，而且在第一次开庭时已经累计拖欠3个月以上租金，且之后一直未交，根据双方签订的《商铺租赁合同》第十条，***存在下列情形之一的，上诉人有权终止合同，收回房屋，且不退还保证金。造成上诉人损失的应当全额赔偿：（1)擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；……（3)拖欠租金累计达3个月；……。上诉人根据双方约定起诉主张解除合同等请求，符合《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定。二、一审法院对***主张的损失予以支持有误。***在主张解除合同的基础上要求上诉人赔偿经济损失的理由是上诉人发出的改造通知导致其无法继续营业。但从签订合同至今，上诉人并未采取任何措施妨碍其经营，***停止经营的结果完全是其主观上想停止营业，造成的损失与上诉人无关。除了临期、过期食品损失系其主观造成的经营损失和风险外，其他损失也不应由上诉人承担，理由如下：第一，《商铺租赁合同》第五条第4款约定因***原因解除合同的按“来装去丢”原则处理装饰装修；第二，设施设备均可以拆走重复利用，且该设备一直由***占有；第三，***加盟未经上诉人知悉，且在一审质证中并未看见加盟合同的原件，对该加盟事实和金额上诉人并不认可；第四，商品库存的结果是***造成的，进货多少及停业时间是***自行决定的，其在可以选择销售完商品的情况下停业关门，损失结果不应由上诉人承担。因此，在没有上诉人侵权或客观阻碍***营业的条件下，***自行选择停业，一审法院却判决上述损失由上诉人承担有失公平。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

***辩称：一、本案皆因铭鸿置业公司原因导致超市无法经营，实现不了房屋租赁合同目的，先期违约为铭鸿置业公司，铭鸿置业公司应承担违约赔偿责任且***不应当承担因解除合同造成的租金、场地占用费等租赁费用。1.在签订合同时，铭鸿置业公司并未告知***，也未在合同中约定进行产权改造时会向内推进3.8米，铭鸿置业公司故意隐瞒真实情况，诱使、误导***基于此作出错误的意思表示签订了租赁合同。***在签订合同时如知道此情况，是不会签订租赁合同的，因为无法满足超市经营面积需求。铭鸿置业公司的消防通道改造行为导致***实现不了租赁合同目的，是造成租赁合同解除的根本原因。2.铭鸿置业公司向***发送产权改造通知后，***多次与铭鸿置业公司员工沟通协商。***提出三个解决方案，铭鸿置业公司均强硬拒绝，并答复一定要向内推进3.8米，如向内推进3.8米，***的超市无法经营，***被逼无奈，对超市货品进行了清仓，才会造成巨大损失。3.本案立案时***只拖欠铭鸿置业公司2020年7、8两个月的租金，并未构成根本违约，且拖欠房租也是铭鸿置业公司要求改造房屋造成租赁合同目的无法履行的情况下***对自身权利的一种保护。4.加盟费用的认定在价格鉴定意见报告书中由鉴定机构认定。对价格鉴定意见报告书进行质证的时候皆予以质证。二、一审判决认定铭鸿置业公司同意***拆除原有楼梯，那么***不应承担铭鸿置业公司被拆楼梯恢复原状的费用。1.***作为承租人没有判定此楼梯拆除是否违反消防规定的权利和责任。在铭鸿置业公司同意拆除的情况下，应由铭鸿置业公司承担相关责任，否则铭鸿置业公司没有尽到出租方的义务，应返还***交纳的租金。2.铭鸿置业公司先向***发送产权改造通知，***拒绝并为此多番与铭鸿置业公司沟通，均被铭鸿置业公司员工强硬拒绝。协商几次无果后，铭鸿置业公司向***发送律师函，其律师函真实意思表示与产权分割改造的通知内容基本相反。铭鸿置业公司送达的***违反租赁合同约定拆除楼梯的律师函只是一个借口，只是用于逼迫***同意产权分割改造或解除租赁合同由***承担违约责任。***并未违反合同约定不应承担被拆除楼梯恢复原状费用。3.超市装修方案在签订租赁合同时***与铭鸿置业公司沟通过，***再三与铭鸿置业公司确认楼梯可拆除，铭鸿置业公司同意，***才租赁该商铺，如若铭鸿置业公司不同意此方案，***不会租赁该商铺。拆除原有楼梯发生在装修期间，***装修持续两个月，铭鸿置业公司未提出不同意拆除楼梯或需要整改的通知。楼梯拆除装修完毕后铭鸿置业公司委托管理的湘潭市铭鸿物业管理有限公司进行装修验收时也未提出楼梯拆除不合规的意见，只提出卫生间渗水的意见，证明***合法合理装修拆除楼梯并未违反规定，此为一审判决中已认定的事实。既然铭鸿置业公司同意拆除楼梯，那么恢复楼梯原状的责任不应在***，***不应承担楼梯恢复原状的费用。综上，铭鸿置业公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回铭鸿置业公司的上诉请求。

***上诉请求：1.依法撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020)湘0302民初3190号民事判决，依法改判；2.由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用、鉴定费。事实和理由：一审判决中的部分事实认定错误。一、一审法院判决***十日内腾空并交还湘潭市九华经开区莲城大道3号翰林居小区7栋0101008号有误。***早已在铭鸿置业公司发出整改通知后的2020年10月21日停止营业。本案进行鉴定，现场查勘后，***即安排挪走货物。之后一直等待与铭鸿置业公司交接商铺，铭鸿置业公司未派人交接，因此，并非***不腾空并交还商铺、占用商铺，一审判决事实认定有误。二、一审判决***按每月5990元的租金标准向铭鸿置业公司支付2020年8月27日至租赁商铺返还之日止的场地占用费有误。***与铭鸿置业公司签订的商铺租赁合同中约定：上诉人前三年享受免租期12个月。计算方式为交二免一，即交两个月的租金后享受一个月的免租期。一审判决按每月5990元的租金标准计算场地占用费与事实不符，有失公平。三、一审判决对铭鸿置业公司主张的被拆楼梯恢复原状的支持有误。1.铭鸿置业公司提出的一二楼之间的楼梯为消防通道，不可拆除，拆除后无法通过消防验收。但消防通道不能用于出租营业。消防通道为全体业主共有的设施，不属于开发商所有，铭鸿置业公司将其出租给***用于超市经营，违反相关法律规定。根据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。2.***并未违反租赁合同规定及装修规定，是在铭鸿置业公司承诺的情况下拆除楼梯，楼梯是***合法合理拆除。在签订合同时，铭鸿置业公司并未告知***或在合同中约定此楼梯为消防楼梯不可拆除，且铭鸿置业公司与***签订合同时口头承诺可对楼梯进行改造拆除。3.进行装修时装修方案提交给铭鸿置业公司委托的湘潭市铭鸿物业管理有限公司进行了审核，***向物业公司缴纳了60天按每天计收的装修管理服务费，装修的过程非一蹴而就。此装修管理费为物业公司进行每日巡查管理装修情况与装修合规性的费用。***装修时是受到物业公司监督的，物业公司在***装修期间并未提出楼梯不能拆除以及需要整改的通知。楼梯拆除装修完毕后物业公司进行装修验收时也未提出楼梯拆除不合规的意见，只提出卫生间渗水的意见。且***装修持续两个月，铭鸿置业公司未提出楼梯拆除不合规或需整改的通知，为默认***拆除楼梯符合合同约定，证明***合法合理装修拆除楼梯并未违反规定，因此一审判决上诉人支付楼梯恢复原状费用有失公平。综上，请求二审法院支持***的上诉请求。

铭鸿置业公司辩称：一、***陈述不实。铭鸿置业公司没有收到过***可以办理交接的通知，其也未找铭鸿置业公司办理过交接，***至今仍占用着铭鸿置业公司的商铺。二、合同约定租金“交二免一”是附有条件的，即租赁期乙方没有违约行为，及时交租。双方签订的合同第八条第10款明确约定了“如果乙方原因导致本合同无法履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方补交免交的全部租金。”***不仅擅自拆除了一楼到二楼的楼梯拒不修复，而且其在按“交二免一”方式交租金至2020年6月30日后就一直没有交租金至今，按照合同约定租金金额计算其违约之后的租金并无错误。三、当初***拆除的楼梯是二楼到一楼的必经道路，没有该楼梯，二楼不仅无法通行，也无法通过消防验收，继而办不了产权证。该楼梯明显是该商铺的重要结构，该消防通道不是公共消防通道，而是该商铺一二楼的消防通道。***纯属偷换概念。签订合同时已经明确了不得擅自拆除承租房屋结构（未要求必须是破坏承重结构），该约定即对承租人具有约束作用，***擅自拆除楼梯并未告知且获得铭鸿置业公司的同意，就应负有恢复原状的义务。四、***擅自拆除楼梯的装修方案并未交给铭鸿置业公司审核，装修服务费及物业费也是向物业公司缴纳的，不是交给铭鸿置业公司。物业公司对装修管理只是偶尔巡查是否堆放垃圾、是否妨碍公共设备等，物业公司人员不清楚商铺具体构造，铭鸿置业公司并未委托物业公司进行任何监管。***拆除楼梯并占用部分铭鸿置业公司未出租二楼的行为是铭鸿置业公司未预料到的，也不符合合同约定，***以物业公司人员偶有巡视来作为铭鸿置业公司已认可其行为的理由没有事实和法律依据。综上，请二审法院驳回***的上诉请求。

铭鸿置业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2019年9月26日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告立即腾空并返还租赁房屋给原告；3.判令被告支付租金至实际腾退房屋并交付给原告之日止（暂计算至9月30日租金为35940元）；4.判令被告赔偿恢复租赁房屋原状的经济损失17000元；5.判令被告补交免租期的免租期优惠；6.判令被告按未付应付款47920元（11月底之前的租金）的每天1%从2020年7月1日开始计算违约金至实际支付之日止；7.本案诉讼费用由被告承担。

***向一审法院提出反诉请求：1.判令解除***与铭鸿置业公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令铭鸿置业公司支付***损失35万元（具体金额以鉴定为准）；3.由铭鸿置业公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2019年9月26日，铭鸿置业公司（甲方、出租方）与***（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》。双方就***租赁铭鸿置业公司位于湘潭市九华经开区经营超市所作约定的主要内容有：商铺建筑面积113.02平方米，租金53元／平方米／月，即5990元／月；租赁期限为三年，自2019年10月1日起至2022年9月30日止，租金自2019年10月1日起计算；前三年享受免租期12个月，租金计算方式为交二免一（即交两个月的租金后享受一个月的免租），租金前三年不变，第四年开始逐年递增6%；合同签订之日乙方向甲方支付保证金17970元，自合同期满或解除后，在乙方无任何违约行为的前提下，甲方应在五个工作日内无息退给乙方；按照先交租后使用原则，租金缴纳以3个月为单位，合同签订之日即第一个单位租金、保证金必须到位，后期每个单位租金应在下个缴费期5日前由乙方通过银行转账形式付至甲方账户；甲方同意乙方装修的，乙方应提前15日将装修方案包括规模、范围、工艺、用料、设计等告知甲方，经甲方书面同意后方可施工，装修相关费用由乙方承担，租赁期满或因乙方原因解除合同，双方同意对该房屋的装修装饰，按照“来装去丢”原则处理，且乙方同意就装修装饰残值损失不向甲方主张任何补偿或赔偿要求；甲方出租房屋内的现有设施，自乙方签订该合同之日起，视为已认可该基本设施并对此无任何异议；乙方需按合同约定使用该房屋，不得擅自改变租赁用途及损坏房屋主体结构、外墙、门头以及甲方提供的设施设备，不得擅自改变房屋相关设施的设计用途，亦不得采用封堵或阻挡等任何方式妨碍其实现设计用途；在租赁期内，如因乙方违约导致甲方解除合同的，则乙方不享受免租期的免租金优惠，乙方应按约定的租金标准向甲方补交免交的全部租金；乙方未按约定期限向甲方足额交纳租金及各项费用的，则乙方按未付应付款项的1%／天承担违约金；乙方存在擅自拆改承租房房屋结构或改变承租房屋用途，违规装修、改建损坏承租房屋或影响房屋安全，拖欠租金累计达3个月，利用承租房屋进行违法活动等以上情形之一的，甲方有权终止合同、收回房屋，且不退保证金，造成甲方损失的，乙方应当全额赔偿；甲方合法享有该房屋出租权，但该房屋暂未办理所有权证，可能会对乙方的承租经营造成一定影响，如乙方签订该合同，视为乙方同意不以此为由向甲方主张解除合同或提出任何补偿或赔偿要求；甲方享有对5、7、10栋门面进行产权分割时的改造权，乙方应无条件配合。合同签订当天，***分别向铭鸿置业公司交纳了租门面押金17970元和2019年10月1日至2019年12月31日的租金11980元。之后，***对承租房屋进行装饰装修，拆除了原有楼梯，另行加装一处钢制楼梯；购置了相关经营设施设备。同时，***与长沙乐尔乐超市有限公司签订加盟合同，并以其作为经营者在市场监管部门登记注册了香辉超市。该超市作为乐尔乐连锁门店于2019年12月22日正式对外营业。2020年1月10日，乐尔乐香辉超市的装修通过了湘潭市铭鸿物业管理有限公司员工的验收。

铭鸿置业公司为办理不动产权证，需对出租的商铺进行产权分割，拟在香辉超市内划出一定宽度的区域改造成所在楼栋的消防通道，并于2020年7月5日向***发送书面通知，要求其在7月9日前整理好门面相关事宜，遵照合同约定无条件配合施工改造。双方协商未果后，铭鸿置业公司遂委托湖南人和人（湘潭）律师事务所于当月23日向***发送《律师函》，要求其在十日之内将装修时所拆除的楼梯恢复原状。双方因此形成本案纠纷。2020年8月下旬起，铭鸿置业公司与***及其香辉超市均以对方违约为由分别向法院起诉要求解除案涉租赁合同，后法院于2020年9月24日裁定驳回香辉超市对铭鸿置业公司的起诉，由***另行在本案中提起反诉。香辉超市于2020年10月22日停业。

在案件审理过程中，铭鸿置业公司对案涉商铺楼梯恢复原状所需费用申请鉴定，***对案涉超市停业所产生的装饰装修、设施设备、库存商品及相关费用损失申请鉴定。湘潭市潭城价格评估有限公司经鉴定，分别出具了潭城价评司［2020］价评字第115号、116号评估鉴定报告书。其鉴定意见为：案涉商铺楼梯恢复原状价值合计为9618元（具体包括原有结构楼梯恢复和新建钢结构楼梯、木质隔断墙拆除等费用）；案涉超市损失价值合计为130486元（具体包括装饰装修损失价值为71544元、设施设备损失价值为22483元、库存商品作清算降价和报废处理的损失价值为28459元、加盟费用损失价值为8000元）。

另查明：1.***于2020年1月9日向铭鸿置业公司交纳2020年1月1日至2020年3月31日的租金11980元，于2020年3月24日交纳2020年4月1日至2020年6月30日的租金11480元（含减免的500元）。双方发生本案纠纷后，***至今未再交纳租金。2.2020年8月26日，***以香辉超市名义起诉铭鸿置业公司。亦请求判令解除双方所签案涉租赁合同。3.香辉超市停业后，其库存商品中作报废处理的过期、临过期食品的损失价值为12190.84元。

一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，铭鸿置业公司与***签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约忠实履行各自义务。根据双方当事人的诉辩意见及查明的事实，本案争议的焦点问题是：1.铭鸿置业公司与***各自是否违约以及《商铺租赁合同》是否应予解除；2.铭鸿置业公司要求***腾空房屋和支付租金、违约金及恢复楼梯原状费用等诉请是否应当支持；3.***要求铭鸿置业公司赔偿35万损失的诉请是否应当支持。法院对此评析如下：

一、关于铭鸿置业公司与***各自是否违约以及《商铺租赁合同》是否应予解除。本案纠纷缘于铭鸿置业公司因办证需进行产权分割而拟对***承租门面实施消防通道改造，案涉合同虽约定铭鸿置业公司对出租房屋享有改造权，但对如何改造约定不明，在双方协商未果后，铭鸿置业公司遂以***擅自拆除原有楼梯为由要求其恢复原状。到铭鸿置业公司提起本案诉讼时，***已拖欠2020年7、8两个月的租金，虽系违约，但尚不构成根本违约。***拆除原有楼梯发生于装修期间，且装修已由湘潭市铭鸿物业管理有限公司员工验收，铭鸿置业公司在本案纠纷发生之前亦未对此提出异议，应视为其已默示同意，且无证据证实拆除原有楼梯系破坏了房屋的主体和承重结构。故铭鸿置业公司以上述事由起诉要求解除案涉合同，并不符合法定和约定解除条件。但因***于2020年8月26日以香辉超市名义起诉铭鸿置业公司以及在本案中提起的反诉均亦请求解除合同，应认定双方解除合同的意思表示一致，故法院确认案涉合同于2020年8月26日解除。

二、关于铭鸿置业公司要求***腾空房屋和支付租金、违约金及恢复楼梯原状费用等诉请是否应当支持。在租赁关系解除后，***应将承租商铺腾空并返还给铭鸿置业公司。对于铭鸿置业公司要求***补交免租期的免租金优惠及支付租金至实际腾退房屋之日止的诉请，法院认为，引发本案纠纷并导致合同解除的根本原因及主要责任在铭鸿置业公司一方，故对其要求***补交免租期的免租金优惠不予支持。***应向铭鸿置业公司支付合同解除前所欠1个月26日租金计11181元（5990＋5990÷30×26），并从2020年8月27日开始按原定租金标准每月5990元支付场地占用费至实际腾退案涉商铺之日止。对于铭鸿置业公司要求***赔偿恢复楼梯原状经济损失17000元的诉请，根据鉴定意见，商铺楼梯恢复原状价值合计为9618元，故法院支持9618元，其余部分不予支持。***所应支付的上述款项，可在其交纳给铭鸿置业公司的17970元保证金中抵扣。对于铭鸿置业公司要求***按未付应付款47920元的1%每天，从2020年7月1日开始计算违约金至实际缴纳之日止的诉请，基于上述相同理由，法院不予支持。

三、关于***要求铭鸿置业公司支付损失35万元（具体金额以鉴定为准）的诉请。根据鉴定意见，***所经营的香辉超市损失价值合计为130486元。其中，作报废处理的过期、临过期食品损失价值12190.84元，属于正常经营中的风险，应由***自行承担。基于前述理由，其余损失118295.16元由铭鸿置业公司承担。故对***的该项诉讼请求，法院部分予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，一审法院判决：一、确认原告（反诉被告）湘潭市铭鸿置业有限公司与被告（反诉原告）***签订的《商铺租赁合同》已于2020年8月26日解除；二、限被告***于本判决生效之日起十日内将位于湘潭市九华经开区腾空并交还给原告湘潭市铭鸿置业有限公司；三、被告***在本判决生效之日起十日内支付原告湘潭市铭鸿置业有限公司租金11181元，并按照每月5990元的原租金标准向原告湘潭市铭鸿置业有限公司支付自2020年8月27日起至租赁商铺返还之日止的场地占用费；四、被告***在本判决生效之日起十日内支付原告湘潭市铭鸿置业有限公司被拆楼梯恢复原状费用9618元（以上款项可从被告***交纳给原告湘潭市铭鸿置业有限公司的17970元保证金中抵扣）；五、反诉被告湘潭市铭鸿置业有限公司在本判决生效之日起十日内向反诉原告***支付香辉超市损失费用118295.16元；六、驳回原告湘潭市铭鸿置业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告***的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2247元，减半收取1123.5元，鉴定费4000元，合计5123.5元，由原告湘潭市铭鸿置业有限公司负担3074.1元，被告***负担2049.4元；反诉案件受理费6550元，减半收取3275元，鉴定费15000元，合计18275元，由反诉原告***负担7310元。反诉被告湘潭市铭鸿置业有限公司负担10965元。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2021年11月30日，***向本院提交了《交接证明》，该证明载明，案涉商铺已交付给出租人铭鸿置业公司，房屋内物品已被***腾空，钥匙已交付给铭鸿置业公司，本院通过电话与铭鸿置业公司代理人莫娜确认，莫娜认可案涉商铺已于2021年11月30日完成交付。

本院认为，本案的争议焦点问题为：一、一审判决解除双方签订的《商铺租赁合同》是否妥当。铭鸿置业公司以***违反合同约定为由，起诉要求解除合同，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定认定铭鸿置业公司主张解除《商铺租赁合同》的条件不成立。***虽然在反诉中也提出解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，但未提出解除合同的依据。一审法院基于双方均主张解除合同，互信合作的基础已丧失,合同事实上已不可能继续履行,考虑到解除合同在结果上符合双方意愿与现状,且有利于案结事了,判决解除《商铺租赁合同》，处理正确。

二、如上所述，一审判决以双方均主张解除的意思表示判决解除合同，本案不属于违约解除。《中华人民共和国合同法》第九十七规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商铺租赁合同》解除后，***应将案涉商铺交还给铭鸿置业公司。一审判决***支付铭鸿置业公司恢复楼梯原状费用9618元，符合法律规定，本院予以确认。铭鸿置业公司要求***腾空并交还案涉商铺，根据二审查明的事实，案涉商铺已经腾空并交付，无需再就该项诉讼请求作出判决。

三、关于铭鸿置业公司要求***支付租金，因***经营的香辉超市在2020年10月22日停业，***应支付租金（或场地占用费）至2020年10月22日。租金（或场地占用费）参照合同的约定，按3993.33元/月计算（租金交二免一，每月租金为5990元×2÷3），2020年7月1日至2020年10月22日的租金（或场地占用费）为14908.44元（5990元×2+3993.33×22÷30）。2020年10月23日至租赁商铺返还之日（2021年11月30日）止的场地占用费，参照双方的合同约定，按3993.33元/月计算，租金为52978.22元（5990元×8+3993.33*38/30）。以上两项租金（或场地占用费）合计为67886.66元。一审判决对租金（或场地占用费）全部按5990元/月计算，处理不当，本院予以纠正。

四、关于香辉超市的损失如何承担。如上所述，因本案没有达到违约解除的条件，铭鸿置业公司要求解除合同，应当支付***所营业的香辉超市损失，一审法院认定铭鸿置业公司应承担的损失为118295.16元，处理正确，本院予以确认。

综上，湘潭市铭鸿置业有限公司的上诉请求不成立，***的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3190号民事判决第一项、第四项、第五项；

二、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3190号民事判决第二项、第六项、第七项；

三、变更湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3190号民事判决第三项为“***在本判决生效之日起十日内支付湘潭市铭鸿置业有限公司租金（或场地占用费）67886.66元”；

四、驳回湘潭市铭鸿置业有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回***的其他诉讼请求。

***向湘潭市铭鸿置业公司交纳的保证金17970元，可抵扣其应支付湘潭市铭鸿置业有限责任公司的上述款项。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2247元，鉴定费4000元，合计6247元，由原告湘潭市铭鸿置业有限公司负担4372元，被告***负担1875元；反诉案件受理费6550元，减半收取3275元，鉴定费15000元，合计18275元，由反诉原告***负担7310元，反诉被告湘潭市铭鸿置业有限公司负担10965元；二审案件受理费11044元，由湘潭市铭鸿置业有限公司负担9920元，由***负担1124元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　任　莉

审 判 员　　朱卫平

审 判 员　　周　粤

二〇二一年十一月三十日

法官助理　　张成东

书 记 员　　陈　娜