某某、广西全俱物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

广西壮族自治区来宾市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）桂13民终1536号

上诉人（原审被告）：***，男，1969年11月18日出生，壮族，住址：来宾市兴宾区。

被上诉人（原审原告）：广西全俱物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场东3栋1006号，统一社会信用代码：914501007597554099（1-1）。

法定代表人：陆生凯。

委托诉讼代理人：罗宁，该公司员工。

委托诉讼代理人：陈伟，广西桂中律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人广西全俱物业服务有限公司（以下简称“全俱物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2021）桂1302民初4251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人取得的物业管理服务合同是否有效，对上诉人是否具有约束力是本案的关键问题，一审法院认定事实不清并有误。(一）一审判决认定被上诉人与来宾市滨江园小区业主委员会签订的三份物业管理服务合同合法有效，其认定事实不清且有误。1.根据《广西壮族自治区物业管理条例（2004年修正）》（以下简称《物业管理条例》）第十二条“业主委员会是经业主大会或者业主代表大会选举产生......”和第十四条“业主委员会受业主大会委托或者业主代表大会委托，履行下列职责：......（四）通过公开招标等方式选聘相应资质的物业管理企业......”的规定以及《物业管理条例（2013年1月1日起施行)》第十五条“业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生......”和第十三条“下列事项由业主大会决定：......（三）选聘和解聘物业服务企业”的规定，而与被上诉人签订物业管理服务合同的来宾市滨江园小区业主委员会是从未经过小区业主大会会议依法选举产生并获得备案的虚假的业主委员会,属于不具备相应民事权利和民事行为能力的当事人。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第55条第一款和第58条第一款以及《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第9条和第52条第五款的规定，来宾市滨江园小区业主委员会与被上诉人签订的《来宾市滨江园小区物业管理委托合同》《来宾市滨江园小区物业服务管理合同书》《来宾市滨江园小区物业管理合同书》（以下简称“三份物业服务管理合同”）无效，对上诉人不具约束力。2.前期物业管理合同（2009年4月）结束后，被上诉人为达到违法霸占小区物业和违法向上诉人在内的小区业主强行收取物业管理费、车辆停放费等费用目的，利用其已霸占小区物业的强势地位一直阻挠小区业主大会召开会议选举产生业主委员会，但随着小区业主维权意识的不断觉醒，业主与被上诉人之间的各种矛盾和纠纷不断出现，业主要求维权的呼声日益高涨，被上诉人意识到公开违法霸占小区物业的做法已难以为继。2012年以来，为继续违法霸占小区物业管理和违法向上诉人在内的小区业主强行收取有关费用，使其长期违法霸占小区物业表面合法化，继续蒙骗小区业主和侵害小区业主权益，被上诉人与有关人员炮制成立了虚假的业主委员会，这个虚假的业主委员会与被上诉人恶意串通，自私签立三个物业管理服务合同，已达到长期（自进驻小区以来至今）违法霸占小区物业和强行实施物业管理以及违法收取小区业主物业有关费用表面合法化以及为其在小区非法开展物业管理行为披上合法外衣的目的，其行为已对小区业主（第三人）利益造成损害：一是被上诉人违反《来宾市住宅小区物业服务收费管理实施细则（试行）》第二十六条规定，每年不按规定在物业管理区域显著位置公告小区上半年度共有部分收益（含停车收费）的收支项目，隐瞒小区业主的共同收益为被上诉人非法谋利，严重损害了小区广大业主(包括上诉人）的知情权和监督权。二是被上诉人违反《广西壮族自治区物业管理条例（2004年修正）》第四十一条、《广西壮族自治区物业管理条例（2013年1月1日起施行)》第十三条、《来宾市住宅小区物业服务收费管理实施细则（试行)》第十九条的规定，违法利用小区业主共有物业共有部分进行经营并收取停车费等费用，为被上诉人非法谋利，其共计非法收取费用多少使用是否合法从未按照法律法规规定公告，严重损害广大业主（包括上诉人）的共同利益。三是被上诉人违反《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法（试行)》第二十一条“......业主在自己拥有产权的封闭式独立车库内停车不缴纳车辆停放服务费和车库物业服务费”规定，长期违法收取此类业主每月每辆20元的车辆停放服务费（《来宾市滨江园小区物业管理合同书》就有收取此类费用的规定），为被上诉人非法谋利，损害小区业主利益。四是被上诉人长期在小区五个门口（含小西门）安排所谓“保安”设卡拦截小区业主，违法并强行征收小区业主的物业管理费、车辆停放费等费用，业主如不按时交纳，其车辆就被强行拦截不得进出，严重损害小区业主合法出入的自由。根据《民法通则》第58条第三款和《合同法》第52条第二款的规定，来宾市滨江园小区业主委员会与被上诉人签订的三份物业服务管理合同无效，对上诉人不具约束力。(二）一审判决认定被上诉人系具有物业服务管理资质的企业，其依约对滨江园小区物业管理提供服务，并以此认为被上诉人对滨江园小区物业管理服务合法，其认定事实没有依据。事实上，被上诉人是未经过合法途径取得的小区物业管理服务合同，其与所谓的小区业主委员会签订的三份物业管理服务合同是无效的，其依约对滨江园小区物业管理提供服务没有依据，属于非法霸占小区物业，违法并强行实施物业管理和违法收取小区业主(包括上诉人）物业管理费有关费用的行为，与物业企业的不法行为一一强买强卖的性质没有区别。(三）一审法院未就关键问题进行审查。一审法院以被上诉人为来宾市滨江园小区提供物业管理服务，上诉人为滨江园小区业主之一，享受被上诉人提供的物业管理服务，上诉人就应当交纳物业管理费、水电费等费用作为本案的关键问题，并以此作出一审判决没有法律依据，是错误的。本案的关键问题是被上诉人取得的三份物业管理服务合同是否合法有效，对上诉人是否具有约束力。而一审法院不审查被上诉人取得的三份物业管理服务合同是否合法有效且对上诉人是否具有约束力这一本案的关键问题，不要求被上诉人提供与其签订三份物业管理服务合同的滨江园小区业主委员会的合法证据材料，而是回避关键问题，进而以“被上诉人为来宾市滨江园小区提供物业管理服务，上诉人为滨江园小区业主之一，享受被上诉人提供的物业管理服务，上诉人就应当交纳物业管理费、水电费等费用”为依据认定被上诉人取得的三份物业管理服务合同合法有效，没有依据，是变相支持被上诉人违法霸占小区物业，进行强行管理服务和违法收取小区业主有关物业费用这种强买强卖的行为合法，是对物业企业的不法行为予以庇护和支持，为其长期霸占小区物业管理，是对上诉人等小区业主行使选举合法小区业主委员会进而聘请物业服务企业并监督其开展服务管理等权利和利益的压制和打击。事实是，与被上诉人签订三份物业管理服务合同的滨江园小区业主委员会并未经过合法选举产生的事实是滨江园小区所有业主都知晓的事情，一审法院并未进行调查核实，而是坐堂问案，违背事实作出一审判决。二、上诉人从未收到被上诉人书面催交物业有关费用的通知，一审法院的认定没有事实依据。事实上，上诉人在收到一审法院传票前从未收到被上诉人书面催交物业有关费用的通知，未书面告知上诉人交纳有关物业费用的依据、交费时间、交费地点、交费方式、交费项目、交费标准以及交费的具体数额。而一审法院仅凭被上诉人的一纸诉状便认定上诉人拖欠被上诉人2015年1月1日至2020年12月31日的物业有关费用没有事实依据。综上，为维护上诉人的合法权益，请二审法院以事实为依据，以法律为准绳，依法撤销一审判决。

被上诉人全俱物业公司辩称，一审法院认定事实正确，上诉人认为一审法院认定事实有误，没有任何理由和事实。关于合同服务的问题，上诉人强调业主委员会成立不合法。业主委员会成立是否合法，与本案无关。上诉人的主张主体不合适，应当召开业主委员会选举，超过一半的业主选举才是合法有效的。并且上诉人也没有任何证据证明被上诉人能把控操纵业主委员会的选举和产生，被上诉人没有这种能力和情况。如有此情况，上诉人可以进行报警。其次，上诉人提出被上诉人没有公示相关的内容，与事实不符，被上诉人已在公示栏公示相关内容。

全俱物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令***向全俱物业公司支付自2015年1月1日起至2020年12月31日的物业管理费、水电费等各项费用共计9998.94元以及违约金〔违约金分段按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR)的4倍计算至全部清偿之日止，⑴.以5670.72元为基数自2018年5月31日起算；⑵.以4328.22元为基数自2020年12月31日起算。违约金先暂计至起诉之日2021年4月12日共计2814.22元〕；2.本案诉讼费用由***承担。

一审法院认定事实：***系来宾市滨江园小区三区10栋B1-174号房业主，房屋面积为214.80平方米。2012年3月20日，全俱物业公司与来宾市滨江园小区业主委员会签订《来宾市滨江园小区物业管理委托合同》约定全俱物业公司为来宾市滨江园小区提供物业管理服务，服务期限自2012年3月22日起至2015年3月21日止，约定物业服务内容包括：红线范围内房屋共用部位、公建场所、公共用房保修期满后的养护和管理；房屋建筑本体共用部位保修期满后的维护和管理；红线内范围的附属物业管理范围内的包括道路、化粪池、沟渠、井、绿地、花木、建筑小品、室外泵房、自行车棚、停车场、车库等保修期满后的维护、保养和管理，红线范围内的附属配套服务设施，包括广场、会所等保修期满后的养护和管理；公共环境卫生；交通疏导、车辆行驶及停泊的引导；安全监控和巡视等公共秩序维护；红线范围内的公共设备保修期满后的日常管理。物业管理服务费的收费标准为：“B区多层、联排别墅、高层、超高层住宅0.6元/㎡·月”。违约责任约定：对逾期不交纳费用者，按规定每日加收3‰违约金。

2015年6月1日，全俱物业公司与来宾市滨江园小区业主委员会签订《来宾市滨江园小区物业管理服务合同书》，约定全俱物业公司为来宾市滨江园小区提供物业管理服务，服务期限自2015年6月1日起至2018年5月31日，约定的物业服务内容与前一份合同基本一致，物业管理服务费收费标准：B区多层住宅、高层公寓楼、联排别墅为0.6元/㎡·月。对公共维修资金收取约定：住宅按每平方米0.05元/月由业主/物业使用人交付。收费时间：每月10日前为上个月物业收费时间，逾期不交视为违约，违约者须按违约金和违约时间计付1‰/日违约金。

2018年7月20日，全俱物业公司与来宾市滨江园小区业主委员会续签《来宾市滨江园小区物业管理合同书》，约定全俱物业公司继续为小区提供物业管理服务，服务期限2018年7月1日起至2021年6月30日，约定的物业服务内容与前一份合同基本一致，约定物业管理服务费收费标准：B区多层住宅、高层公寓楼、联排别墅为0.6元/㎡·月。违责任为：按规定每日加收0.5‰违约金。

上述三份合同对“双方的权利义务”“物业管理服务费用及其他”等内容进行详细的约定。

上述合同约定的服务期间，全俱物业公司为***所在的小区提供物业管理服务，***认为全俱物业公司与小区业主委员会签订的合同非法、无效，且提供的物业管理存在诸多不足，不同意交纳物业服务费、公共维修资金等。双方因费用的交纳问题产生矛盾后，***长期拖延缴纳物业管理服务费用以及相关的费用。全俱物业公司统计***在2015年1月1日至2020年12月31日应交纳的物业管理服务费、公共维护资金共计9998.94元。全俱物业公司向***催收上述费用未果，遂诉至法院，请求判决支持其诉请。

一审法院认为，首先，关于全俱物业公司向***主张的相关费用是否合法有据、应否支持的问题。来宾市滨江园小区业主委员会与全俱物业公司签订的三份物业管理服务合同，合同的内容和形式符合法律、法规的规定，系双方当事人即滨江园小区业主委员会与全俱物业公司真实意思表示，不存在法律规定的合同无效的情形，滨江园小区业主委员会与全俱物业公司签订的上述物业服务管理合同合法有效，对滨江园小区全体业主具有约束力。***主张小区业主委员会的选举不符合法律规定，上述合同非法、无效，但未提供足够证据予以证明，一审法院不予支持。小区内的物业管理需要物业服务企业与业主相互协作，共同构筑和谐小区要求物业服务企业不断改进服务质量，以满足业主的物业服务需求；同时要求业主按期交费，以维持物业服务企业的运营及提高物业管理服务质量。本案中，全俱物业公司系具有物业服务管理资质的企业，其依约对滨江园小区物业管理提供了服务。***作为该小区的业主，享受了小区内全俱物业公司提供的物业服务，应按时交纳物业服务费和其他合理的费用。***拖欠费用长期不交纳，却享受了全俱物业公司提供的物业服务，这不仅损害了全俱物业公司的利益，也损害了其他已交纳物业管理费用的业主的利益。全俱物业公司在对***所在小区的物业服务管理上确实存在一些瑕疵，但这不能成为***拒交纳物业服务费等各项费用的理由。根据合同约定，***在2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业管理服务费为5412.96元（214.80㎡×0.6元/㎡/月×42个月），因仅2015年6月1日签订的合同中对公共维修资金进行了约定，一审法院仅支持2015年6月1日至2018年5月31日期间的公共维修资金386.64元（214.80㎡×0.05元/㎡/月×36个月），合计5799.6元。2018年7月1日至2020年12月31日期间物业管理服务费为3866.4元（214.80㎡×0.6元/㎡/月×30个月）。

其次，关于全俱物业公司主张的违约金的问题。一审法院认为，***未按时交纳物业服务费的各项费用，已构成违约。因***逾期交费，导致全俱物业公司的资金被占用，造成资金利息损失，***应当予以赔偿。但全俱物业公司与来宾市滨江园小区业主委员会在案涉三个合同约定的违约金分别为每日3‰、1‰和0.5‰，双方约定的违约金过高，一审法院予以调整为（分段计算）：1、以5799.6元为基数，自2015年5月31日超至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；2、以5799.6元为基数，自2019年8月20日起至***实际付清上述5799.6元止，按2019年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付；3、以3866.4元为基数，自2020年12月31日起至***实际付清上述3866.4元止按2019年12月31日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付。

***抗辩称全俱物业公司对案涉小区提供的物业服务管理未达到合同约定的标准，物业服务管理存在诸多不足，但其未能提供充分的证据予以证实，且全俱物业公司对***的上述抗辩主张亦不予认可，故不予采信。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，适用当时的法律及司法解释。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、***支付广西全俱物业服务有限公司物业管理费、公共维修基金共计9666元；二、***支付广西全俱物业服务有限公司逾期付款违约金((分段计算:1、以5799.6元为基数，自2015年5月31日超至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；2、以5799.6元为基数，自2019年8月20日起至***实际付清上述5799.6元止，按2019年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付；3、以3866.4元为基数，自2020年12月31日起至***实际付清上述3866.4元止按2019年12月31日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付）；三、驳回广西全俱物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费120元，减半收取60元，由***负担。

本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。

经审理查明，一审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。

本院认为，关于被上诉人全俱物业公司诉请上诉人支付物业费应否支持的问题。全俱物业公司与来宾市滨江园小区业主委员会签订三份物业管理服务合同，系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。据此，全俱物业公司应履行提供物业管理服务的义务，而作为业主的***则应履行交纳物业服务费的义务。本案中，全俱物业公司为***所住的小区提供物业管理服务，***实际上享受了全俱物业公司提供的保安、垃圾清理等方面的物业服务，***应向全俱物业公司支付物业费。***抗辩来宾市滨江园小区业主委员会成立不合法，案涉三份物业管理服务合同为无效合同，主张其不应支付物业服务费。***未能提供证据证明来宾市滨江园小区业主委员会成立不合法及案涉三份物业管理服务合同存在无效情形，故对其主张，理由不成立，本院不予支持。***未交纳物业费，构成违约，现全俱物业公司诉请***向其支付物业费及违约金，有事实和法律依据，应予支持。一审法院判决***向全俱物业公司支付物业服务费及相应利息正确，本院予以维持。

综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　邓　媚

审 判 员　　侯永魁

审 判 员　　黄月秀

二〇二二年二月二十三日

法官助理　　蒙巧玲

书 记 员　　潘晓锋

附相关的法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。