潍坊鑫田置业有限公司与潍坊元泰建筑有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

山东省潍坊市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁07民初1096号

原告：潍坊鑫田置业有限公司，住所地：潍坊市坊子区四马路西首北侧幢1号。

法定代表人：刘端相，董事长。

委托诉讼代理人：刘俊卿，男，本单位职工。

委托诉讼代理人：王树军，山东泰威律师事务所律师。

被告：潍坊元泰建筑有限公司，住所地：潍坊高新区清池街道府东社区府清街669号王侯嘉园西区3号综合楼三楼。

法定代表人：韩培明，总经理。

委托诉讼代理人：孙承志，男，本单位副总经理。

委托诉讼代理人：肖玉良，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。

原告潍坊鑫田置业有限公司（以下简称鑫田公司）与被告潍坊元泰建筑有限公司（以下简称元泰公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫田公司的委托诉讼代理人刘俊卿、王树军，被告元泰公司的委托诉讼代理人孙承志、肖玉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告鑫田公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除双方签订的合作开发协议；二、依法判令被告赔偿原告经济损失35736204.83元；三、诉讼费等由被告负担。事实和理由：原告系依法成立的房地产开发企业。2008年4月4日，原告与潍坊高新技术产业开发区清池街道办事处二甲李村民委员会（以下简称二甲李村委）签订《合作开发协议书》，约定由原告负责开发二甲李村的旧村改造项目，后双方分别于2009年9月12日、2015年10月14日签订了相关补充协议。原告与二甲李村委签订合作开发协议后，原被告双方签订《协议书》一份，约定由双方共同出资开发二甲李村旧村改造项目，原告承担投资总额的51%，被告承担投资总额的49%，并约定双方必须共同承担和履行原告与二甲李村委签订的《合作开发协议书》中的所有条款。《协议书》签订后，被告未按协议约定履行投资义务，现二甲李村旧村改造项目总投资为103966064.3元，被告自2008年至2012年4月30日前仅投资16129312元，此后便不再投资。原告多次要求被告按约定履行投资义务，被告拒不履行，为了不影响旧村改造的村民安置，其余资金均由原告投入。截至2019年10月1日，被告累计少投入31979058.42元，给原告造成直接经济损失35736204.83元。根据合同法第九十四条第三项规定，原告要求解除与被告签订的《协议书》。因被告未按约定投入，其应承担的投资份额31979058.42元均由原告投入，要求被告承担自应投入资金之日起至付清为止按月息2分计算的损失。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的主张。

被告元泰公司辩称，一、原告要求解除《协议书》无事实与法律依据，应予驳回。1、《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应予履行，不得擅自单方解除。2、《协议书》签订后，双方进行了实际履行，虽在开发过程中出现了一些问题，但自2018年11月开始，双方对合作过程中出现的问题进行了梳理，通过见面开会形式作了约定和处理，至今并未达到合同解除的地步。3、被告不存在违约行为，不存在原告所称的被告拒不履行投资义务的情形，原告要求解除合同没有事实依据。被告按49%的投资比例投入现金16422312元，垫资承建了9号多层及2号沿街，仅获得了4500000元的分配款。而原告按51%的比例投资，据测算实际投入17092610.44元（此时间段双方均按比例投资），垫资建设了3号、6号多层，除获得分配的4680000元外，还占有销售的共有资金80202800元（该数额系被告根据原告提供的部分数据及市场估价计算的，具体应以审计为准）。故，原告主张被告截至2019年10月1日累计少投入31979058.42元不成立，被告按约履行了投资义务，不存在违约行为。4、原告要求解除《协议书》不符合合同法第九十四条第三项规定，被告没有迟延履行协议约定的主要义务，亦不存在经催告后在合理期限内仍未履行的情形。5、原告要求解除合同，应视为对合同相关财产的处分，属财产性诉求，应以合同金额确定的标的额计收受理费；要求违约金的，应以合同金额和违约金金额合并计算标的额计收受理费。根据原告主张，本案应以标的额103966064.3元计收受理费，如原告未缴纳，应不予审理或按撤诉处理。6、本案系合伙开发房地产纠纷，除合同主体为法人外，其他权利义务均类似于个人合伙，在未清算之前，双方对合伙项目的出资情况、收益支出情况、债权债务情况均存在争议，因原告主张的具体数额无法查清，证据不足，对其诉讼请求应予驳回。二、原告要求被告赔偿损失35736204.83元无事实和法律依据。被告不存在应投入而未投入的基本事实，原告要求被告赔偿损失缺乏事实依据，其关于损失计算标准的主张缺乏法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2008年4月4日，鑫田公司（乙方）与二甲李村委（甲方）签订《合作开发协议书》，约定：根据潍坊市旧村改造统一规划，甲乙双方本着公平、公正、互惠、互利原则，就清池街道浞景家园居住区二甲李旧村改造项目达成联合开发协议。一、依据土地法和城市房地产管理法的有关规定，甲乙双方在甲方经有关部门批准的旧村改造项目规划建设用地（）亩，进行联合开发。二、根据土地法规定，该宗土地以土地招拍挂或划拨方式办理合法土地使用权证，双方以各自分配的房屋所占土地自行办理，并各自承担办理土地使用证费用。……四、甲方以可建设用地作为出资，并承担甲方所分配房屋所占土地办理证前土地相关费用；乙方以建安成本、工程开工前费用、甲乙双方小区配套（包括勘探费、设计费、小区内道路园林绿化、地下管网等各项配套）、乙方所分配房屋所占土地办理证前土地相关费用等各项资金作为出资；按甲乙双方总投资比例，规划范围内多层住宅、高层住宅，公建面积均按2.93:7.07比例进行分配。五、具体分配方案如下……9.乙方先建6幢楼房安置甲方村民（交房时间为2008年12月30日，甲方所分小高层于2009年9月30日交房），如乙方不按时向甲方交付所分得的房产，乙方按每天万分之一（甲方总投资额计算）损失补偿给甲方。甲乙双方共同组织工程管理班子，对项目开发共同管理。同日，双方针对上述协议第二条补充如下：甲方必须保证乙方以招拍挂手续将土地落入乙方名下，否则乙方所建工程必须以工程一切造价上浮20%收购（土地按50万元/亩计算）。

2008年，鑫田公司（甲方）与元泰公司（乙方）签订《协议书》，针对清池街道浞景家园居住区二甲李旧村改造项目达成以下协议内容。一、项目开发管理。1.成立项目开发领导小组和办公室，领导小组负责人为双方公司的法人代表，共同协商决策该项目的一切事宜。办公室由双方派代表组成，负责人由双方法人代表共同协商认定，办公室在领导小组领导下负责处理项目开发的各项工作。2.双方各派一人担任该项目的会计和出纳。项目设立银行专用账户，使用专制印鉴进行财务收支，不经双方法人代表共同同意，任何一方不得私自另设账户和账外小金库及更换印鉴。不经双方法人共同签字认可，任何人无权动用项目资金，合作双方任何人不准截留和挪用项目资金。项目财务受合作各方监事会的监督审计，财务管理人员向双方及时出具财务报表。二、投资方式及利润分配。1.鑫田公司承担投资总额的51%，元泰公司承担投资总额的49%。2.该项目产生的利润双方按照投资比例分配。三、其他约定。1.双方必须共同承认和履行以鑫田公司与二甲李村委签订的《合作开发协议书》中的所有条款，按照投资比例共同承担协议书中的各项责任和义务，共同承担各种费用。2.不管是协议双方共同承建施工还是任何一方单独承建施工，工程项目成本的核算都必须执行同一标准，核算由领导小组核定。四、未尽事宜双方协商解决。上述协议签订后，双方开始对涉案项目进行开发建设。

另查明，涉案所占土地于2010年9月30日办理了国有土地使用权证，登记土地使用权人均为鑫田公司，证号分别为：潍国用（2010）第××号【使用权面积5259平方米，用途为城镇住宅，取得价格709.965万元，使用权类型为出让】、（2010）第Ｅ089号【使用权面积4986平方米，用途为其他商服，取得价格673.11万元，使用权类型为出让】、（2010）第Ｅ090号【使用权面积28083平方米，用途为其他商服、城镇住宅，取得价格3791.205万元，使用权类型为出让】，上述土地并未办理任何抵押登记。涉案项目名称为浞景馨园，该项目（一期）、（二期）于2011年1月14日办理了建设用地规划许可证【用地单位为鑫田公司；一期用地性质为商住，净用地面积28083平方米，建设规模55780平方米；二期用地性质为商业，净用地面积4986平方米，建设规模6007平方米】，项目（三期）于2018年4月19日办理了建设用地规划许可证【用地单位为鑫田公司，用地性质为二类居住用地，净用地面积5259平方米，建设规模：规划地上建筑面积不小于5259平方米，不大于15777平方米】。关于涉案项目的建设工程规划许可证办理情况。2011年1月28日，鑫田公司办理了建设工程规划许可证三份【建设项目名称分别为：浞景居住区二甲李3号安置居民楼、浞景居住区二甲李6号安置居民楼、浞景居住区二甲李9号安置居民楼】。2011年3月16日，鑫田公司办理了建设工程规划许可证二份【建设项目名称分别为：浞景馨园1号商业楼、浞景馨园2号商业楼】。2014年6月24日，鑫田公司办理了建设工程规划许可证二份【建设项目名称分别为：浞景馨园10号住宅楼、浞景馨园11号住宅楼】。2019年3月29日，鑫田公司办理了建设工程规划许可证四份【建设项目名称分别为：浞景馨园3号综合楼、浞景馨园12号住宅楼及地下车库、浞景馨园13号楼、浞景馨园14号楼】。

还查明，截至本案诉讼前，元泰公司共计投入现金16422312元（包括：2008年投资3800000元、2009年投资4054447元、2010年投资3000865元、2011年5249000元、2012年投资318000元），并以垫资承建的2号（沿街商业楼）、9号（多层）楼作为实物进行投资【鑫田公司与元泰公司针对上述两栋楼于2011年6月15日签订了建设工程施工合同】。截至本案诉讼前，已建成并投入使用的楼房共计12栋，另有1栋（2号楼）尚未全部完工，按规划（共计21栋楼），尚有8栋（6栋住宅、2栋沿街）需要建设。关于已建成的13栋楼的施工情况，鑫田公司陈述称“元泰公司施工了2号、4号、9号”，元泰公司陈述称“施工了4号、7号、8号及2号、9号（该两栋作为元泰公司的实物投资）”。

2018年11月20日、2018年12月19日，鑫田公司与元泰公司就涉案项目合作事宜召开协调会并形成会议纪要两份，在会议纪要中双方提出要解决以下问题：1.双方各派代表对前期发生的具体财务费用明细予以确认。2.双方开会需做会议纪要。3.浞景馨园、昌乐土地及开发项目已建待建面积规模、投资费用、开工竣工时间分阶段列出具体数据。4.双方制定具体推进时间节点表（存在的问题、实施时间、未完项目）。5.原合作协议比较粗，双方应拟补充协议，制定新的规则。起诉前，双方当事人（包括律师参与）经多次沟通，并未达成一致意思表示。本案审理过程中，截至法庭辩论终结前，上述问题仍未得以解决，且鑫田公司庭后明确表示不同意调解。

本案中，鑫田公司要求元泰公司赔偿损失35736204.83元（提供了单方出具的损失计算明细表），针对该问题，元泰公司抗辩称：对鑫田公司主张的总投入数额有异议，应以审计的数额为准。鑫田公司主张的总投入数额155708864.3元与本案关系不大，关键是其实际投入的资金是多少，应提供财务账目予以证明。经元泰公司计算，在前期投资中，鑫田公司实际投入17092610.44元，垫资建设了3、6号多层，元泰公司投入现金16422312元，并垫资承建2号楼（沿街）和9号楼（多层）。后，双方用之前销售房屋的资金又建设了10、11号多层。双方按约定比例进行投资，因所建房屋全部登记在鑫田公司名下，销售款由鑫田公司占有使用，鑫田公司至今仍占有共同开发销售的资金80202800元，该销售款并未分配，鑫田公司没有损失，其关于按照2分利息赔偿损失的主张没有法律依据。

又查明，鑫田公司于2006年9月9日注册成立，经营范围包括房地产开发经营、物业管理。元泰公司于2005年6月24日注册成立，经营范围包括房屋建筑工程施工承包、建筑装饰装修、建筑防水工程等。本案审理过程中，鑫田公司并未提出针对涉案项目利润分配（盈亏分担）问题的诉讼请求，元泰公司亦未针对该问题提出反诉。

以上事实，有当事人陈述、《合作开发协议书》、《协议书》、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、会议纪要及庭审笔录等在案为证，足以认定。

本院认为，鑫田公司具备房地产开发经营资质，其与元泰公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。综合分析当事人的诉辩主张，结合当事人陈述及举证、质证情况，本案双方争议的焦点问题是：鑫田公司要求解除《协议书》的主张有无事实和法律依据、合作项目的利润分配（盈亏分担）问题应否在本案中处理及鑫田公司要求赔偿损失的主张能否得到支持。关于《协议书》应否解除问题，本院从以下三个方面予以分析：（1）从合同内容角度分析。合作开发房地产合同与一般民事合同相比，具有主体特殊性、标的特殊性及内容特殊性等特点，该类合同的内容覆盖范围极为广泛，表现为多种合作内容与合作方式的结合，这就要求合作各方当事人在签订合同时或合同履行过程中对项目概况、建设规模、合作成果如何分配、合作各方的权利义务、结算方式、项目各环节的履行期限、违约责任等关键内容作出具体明确的约定，此系合同能否顺利履行的重要前提。如上述关键内容在签订合同时未作出明确约定且在合同履行过程中无法就上述关键内容达成新的一致意思表示，就会直接影响合同权利义务的正常履行，进而导致合同出现法律上或事实上不能履行的情形。本案中，针对二甲李旧村改造项目（规划批准的名称为浞景馨园项目），鑫田公司与元泰公司签订的《协议书》仅对项目开发管理（包括项目管理、财务管理）、投资方式及利润分配等作了简单的约定，并未涉及前述合作开发房地产合同通常包含的合作成果如何分配、合作各方的权利义务、结算方式、履行期限、违约责任等关键条款。从诉前双方沟通协调及本案审理过程中的调解情况看，双方事实上无法就与协议能够继续履行涉及的关键问题达成新的一致意思表示，这就导致合同继续履行缺乏共同意思表示这一事实基础。（2）从合同内容的落实情况分析。承前所述，涉案《协议书》仅对项目开发管理、投资方式及利润分配等内容作了约定，其中涉及成立项目领导小组和办公室、项目设立银行专用账户、项目财务受双方监督管理和审计等内容，但根据当事人陈述、会议纪要等证据证明的事实看，双方在合同实际履行过程中对上述内容亦未予以切实履行，且至今无法针对前期发生的具体财务费用、投资费用等财务事项达成一致。（3）从项目的实际履行情况分析。双方于2008年签订《协议书》，至今已达十二年之久，根据当事人陈述及审理查明的事实，至今仅有11栋办理了建设工程规划批准手续，建成并投入使用的楼房仅为12栋，另有1栋（2号楼）未全部完工，尚有8栋楼未投资建设，合同继续履行必然涉及相关规划审批、资金投入、项目管理等各方面问题，在双方无法就上述问题达成一致意思表示的情况下，作为长期性合同的涉案《协议书》，在履行过程中就会形成合同僵局，如一概不允许当事人通过起诉方式解除合同，则会出现对双方均不利的情形（就鑫田公司而言，无法继续推进项目建设；就元泰公司而言，因合作项目未全部办理建设工程规划许可证，其要求分配项目利益亦存在障碍），且不符合自愿、诚实信用等原则。综合上述三方面分析，鑫田公司要求解除双方所签订《协议书》的请求有事实和法律依据，本院予以支持。元泰公司要求继续履行《协议书》的抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于元泰公司要求鑫田公司提供全部账目并对项目盈亏进行审计等问题。鑫田公司在本案中并未提出针对涉案项目利润分配（盈亏分担）问题的诉讼请求，元泰公司亦未针对该问题提出反诉，在双方围绕《协议书》应否继续履行存在争议且涉案项目未完全取得建设工程规划许可证的情况下，结合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款第二项规定精神，本院对元泰公司要求对涉案项目进行审计的主张在本案中不予审理。当事人可另行主张权利。关于鑫田公司主张的损失问题，因该主张涉及的计算方式和计算标准缺乏事实和合同依据，本院不予支持。至于诉讼费问题，经审查，案件受理费561630元系法院按标的额103966064.3元予以收取，本院结合案件审理情况依法确定双方应分担的数额。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：

一、解除原告潍坊鑫田置业有限公司与被告潍坊元泰建筑有限公司针对二甲李旧村改造项目签订的《协议书》；

二、驳回原告潍坊鑫田置业有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费561630元，由原告潍坊鑫田置业有限公司负担220481.02元，被告潍坊元泰建筑有限公司负担341148.98元。保全费5000元，由原告潍坊鑫田置业有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。

审判长　尹　义

审判员　宫　磊

审判员　陈秀丽

二〇二〇年八月四日

书记员　张瑞丰