淮安市盐峰建筑工程有限公司申请某某、淮安市希尔盖房地产开发有限公司执行人执行异议之诉民事判决书

江苏省淮安市淮安区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）苏0803民初4276号

原告（申请执行人）:淮安市盐峰建筑工程有限公司,住所地淮安市清江浦区。

法定代表人：匡亚明,该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈明亮，淮安市淮安区城中法律服务所法律工作者。

被告（案外人）:**,男,1983年11月3日出生,汉族,住淮安市淮安区。

委托诉讼代理人：王立法，江苏淮海潮律师事务所律师。

被告（被执行人）:淮安市希尔盖房地产开发有限公司,住所地淮安市淮安区。

法定代表人：谷海波，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李开成，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：王立法，江苏淮海潮律师事务所律师。

原告淮安市盐峰建筑工程有限公司（以下简称盐峰建筑公司）与被告**、淮安市希尔盖房地产开发有限公司（以下简称希尔盖房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年7月21日收到原告提交的诉状和证据材料等，于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盐峰建筑公司的委托诉讼代理人陈明亮，被告**的委托诉讼代理人王立法，被告希尔盖房地产公司的委托诉讼代理人李开成、王立法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告盐峰建筑公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令准许执行被告希尔盖房地产公司开发的淮安区车轿镇希尔盖财富广场1幢110室计31.05平方米房屋所涉土地使用权的查封；２．由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年12月1日，淮安区人民法院作出（2015）淮法民初字第1351号民事判决，判决,被告淮安市希尔盖房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告淮安市盐峰建筑工程有限公司工程款1713198.73元及利息1148400元。被告希尔盖房地产公司不服向淮安市中级人民法院提起上诉，该院于2016年5月16日作出（2016）苏08民终395号民事判决，判决，驳回上诉，维持原判。2016年6月7日，原告盐峰建筑公司向淮安区法院申请强制执行，贵院于2016年8月8日作出（2016）0803执2560号执行裁定书，裁定，查封被告淮安市希尔盖房地产开发有限公司名下的位于淮安××××镇希尔盖财富广场项目地块面积为33338.7平方米的土地使用权（土地证号：淮C国用【2014】第6063号）。2017年5月25日，被告**向贵院提起执行异议，其主张于2015年8月18日与被告希尔盖房地产公司签订了商品房买卖合同，以每平米2300元的价格，购买车桥镇希尔盖财富广场1幢110室房屋，以全款现金方式支付了房款并办理备案，请求贵院解封整个被查封项目33338.7平方米的土地使用权，贵院于2017年6月13日作出（2017）苏0803执异17号执行裁定书，裁定，解封对被告**所购被告淮安市希尔盖房地产开发有限公司开发的淮安××××镇希尔盖财富广场1幢110室计31.05平方米房屋所涉土地使用权的查封。原告认为，被告**与被告希尔盖房地产公司签订商品房买卖合同是虚假交易，为了帮助被告希尔盖房地产公司法院的执行，从执行异议申请书的诉请中就可以看，两被告就是想通过执行异议的方式规避法院的执行，请法官依职权到住建局调查，可以证明被告希尔盖房地产公司所有的房屋是通过虚假网签的方式规避执行，贵院（2017）苏0803执异17号执行裁定书认定事实及适用法律错误。被告希尔盖房地产公司开发的淮安××××镇希尔盖财富广场至今都没有交付，贵院以被告**实际占有不得查封为由作出解封的裁定错误。依据相关规定，淮安××××镇希尔盖财富广场土地分割前属于被告希尔盖房地产公司，被告**没有权利直接要去原告解封土地。（2017）苏0803执行异议17号裁定书认定的房屋交付情况不是事实。

被告**、希尔盖房地产公司辩称，1．原告诉称两被告签订商品房买卖合同是虚假交易，不是事实；2．原告无诉权，理由是原告已超过15天上诉期，且根据民诉法规定原告对法院执行行为无上诉权，本案不涉及原告实体权利的争议；3．（2017）苏0803执行异议17号裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提供下列证据：１．2017年6月13日，淮安市淮安区人民法院（2017）苏0803执异17号执行裁定书复印件，载明，异议人:**。申请执行人:淮安市盐峰建筑工程有限公司。被执行人:淮安市希尔盖房地产开发有限公司。淮安市盐峰建筑工程有限公司（以下简称淮安盐峰建筑公司）与淮安市希尔盖房地产开发有限公司（以下简称淮安希尔盖地产公司）建筑工程施工合同纠纷一案，本院于2015年12月1日作出（2015）淮法民初字第1351号民事判决，淮安希尔盖地产公司不服向淮安市中级人民法院提起上诉，该院于2016年5月16日作出（2016）苏08民终395号民事判决：驳回上诉，维持原判。异议申请人**称，异议申请人于2015年8月18日与淮安希尔盖地产公司签订了商品房买卖合同一份，合同约定异议申请人以每平方米2300元的价格，购买一套由淮安希尔盖地产公司开发建设的位于淮安××××镇淮流路南侧、南北大道西侧希尔盖财富广场1幢110室计31.05平方米的房屋。合同签订后，异议申请人一次性支付该房全部价款并在淮安区住建局予以备案。2016年12月30日，淮安希尔盖地产公司依约将房屋交付给了异议申请人。2017年5月10日异议申请人在向淮安区不动登记局申请办理不动产登记时被该局告知，所购商品房的土地使用权因淮安盐峰建筑公司与淮安希尔盖地产公司建筑工程施工合同纠纷执行一案被查封，从而导致异议申请人无法办理登记手续。法院对异议申请人所购商品房涉及的土地使用权予以查封行为不合法。…，造成异议申请人不能及时取得不动产权属证明。请贵院立即解除对希尔盖公司车桥财富广场项目地块土地使用权的查封，以便包括异议申请人在内广大购房户及时办理不动产登记手续，取得不动产权属证书。经审查查明，…，本院于2015年12月1日作出（2015）淮法民初字第1351号民事判决：一、被告淮安市希尔盖房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告淮安市盐峰建筑工程有限公司工程款1713198.73元；二、被告淮安市希尔盖房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告淮安市盐峰建筑工程有限公司利息1148400元；三、驳回原告淮安市盐峰建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费36905元（原告已预交36905元），由原告淮安市盐峰建筑工程有限公司负担8841元，被告淮安市希尔盖房地产开发有限公司负担28064元。保全费5000元退还给原告淮安市盐峰建筑工程有限公司。该判决生效后，因希尔盖房地产公司没有履行判决书确定的义务，淮安盐峰建筑公司即向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年8月8日作出（2016）苏0803执2560号《执行裁定书》，同时向淮安市淮安区不动产登记局发出协助执行通知书，依法查封淮安希尔盖地产公司名下的位于淮安××××镇希尔盖财富广场项目地块面积为33338.7平方米，土地证号：淮C国用（2014）第6063号的土地使用权。案外人**向本院提出书面异议，主张该地块的所建商品房在查封前其已从淮安希尔盖地产公司购买，并支付了全部价款，法院查封该房屋所及的土地使用权不符合有关法律规定，要求解除查封。异议申请人于2015年8月18日与淮安希尔盖地产公司签订了商品房买卖合同一份，合同约定异议申请人以每平方米2300元的价格，购买一套由淮安希尔盖地产公司开发建设的位于淮安××××镇淮流路南侧、南北大道西侧希尔盖财富广场1幢110室计31.05平方米的房屋。合同签订后，异议申请人一次性支付该房全部价款并在淮安区住建局予以备案。2016年12月30日，淮安希尔盖地产公司依约将房屋交付给了异议申请人。2017年5月10日异议申请人在向淮安区不动登记局申请办理不动产登记时，因该房所及的土地使用权被查封未成。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，从异议人**提供的证据中可以看出，异议申请人与希尔盖公司所签订的商品房买卖合同已经主管部门备案，系合法有效，异议申请人已经支付了全部购房款并实际占有了所购房屋，且异议申请人在购买被执行人希尔盖公司公开销售的商品房过程中并无过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本院查封淮安希尔盖地产公司名下的位于淮安××××镇希尔盖财富广场项目地块面积为33338.7平方米的土地使用权，明显涉及到异议人**所购房屋，影响其不能办理不动产权属登记手续。本院在异议申请人与希尔盖公司所签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款并经主管部门备案的情况下，作出查封该房所及土地使用权的裁定明显不当，缺乏法律与事实依据。故异议人**异议理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：解除对异议申请人**所购淮安市希尔盖房地产开发有限公司开发的淮安××××镇希尔盖财富广场1幢110室计31.05平方米房屋所涉土地使用权的查封等内容，证明原告具备起诉条件。被告提交下列证据：１．2015年8月18日，**、张晓凤（买受人）和淮安市希尔盖房地产开发有限公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》复印件；２．淮安市商品房买卖合同备案证明复印件，载明，备案申请人（出卖人）淮安市希尔盖房地产开发有限公司，买受人**、张晓凤，房屋坐落淮安××××镇淮流路南侧，南北大道西侧1幢110室，希尔盖财富广场1#商业，出卖人与买受人签订的合同，已于2015年8月18日前签约，特申请备案，备案申请人（出卖人）（签章），2015年8月18日，备案机构（签章）淮安市淮安区商品房销售合同备案专用章等内容，证明两被告签订的商品房买卖合同已经过备案；３．增值税普通发票复印件，载明，购买方**、张晓凤，销售方淮安市希尔盖房地产开发有限公司，货物名称希尔盖财富广场、规格1-110，金额230000元，盖有淮安市希尔盖房地产开发有限公司的印章，证明被告**已按合同约定价款支付全部购房款;４．希尔盖财富广场业主情况登记表，载明，姓名**，１幢110室，物业费506元，装修押金1000元，2017.1.1证明2017年1月1日被告**已实际占有被告希尔盖房地产公司销售给被告**的商铺；５．收款收据复印件，载明，2017年1月1日，物业费等506元，装修保证金1000元，盖有淮安市伟程物业服务有限公司的印章，证明2017年1月1日被告**已实际占有被告希尔盖房地产公司销售给被告**的商铺。本院依职权调取证据：１．（2017）苏0803执行异议17号案卷宗内张卫国收取裁定书的送达回证，签收日期是2017年7月11日。在（2017）苏0803执行异议17号案中，张卫国是淮安市盐峰建筑工程有限公司的委托代理人。２．（2017）苏0803执行异议17号案卷宗内商品房预售许可证及附件复印件、土地使用证复印件；３．协助执行通知书，载明，（2016）苏0803执2560号，淮安市淮安区不动产登记局：…，请协助执行下列项目：查封被执行人淮安市希尔盖房地产开发有限公司在淮安区××镇××财富广场土地33338.7㎡，查封期限为三年，从2016年8月8日至2019年8月7日止，查封期间该地产不得办理转让、出售、抵押；４．（2017）苏0803执行异议17号案卷中本院的2560号执行裁定书，载明，（2016）苏0803执2560号，申请执行人淮安市盐峰建筑工程有限公司，被执行人淮安市希尔盖房地产开发有限公司，…，裁定如下：查封被执行人淮安市希尔盖房地产开发有限公司的在淮安区××镇××财富广场××土地33338.7㎡，土地证号：淮C国用（2014）第6063号。

被告对原告证据1无异议，不能证明原告具备起诉条件。原告对被告证据1、2、3、4、5真实性，无法确认。原、被告对本院调取证据1、3、4无异议。原告对本院调取证据２真实性无异议，关联性有异议。

对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

１．被告希尔盖房地产公司主张有房屋预售许可证、竣工验收报告、土地证，原告对本院调取的真实性无异议，本院认定，被告希尔盖房地产公司对被告**购买的位于车桥××××路南侧，南北大道西侧希尔盖财富广场1幢110号房屋有商品房预售许可证。

２．两被告主张两被告已签订《商品房买卖合同》，提供证据１为证，原告有异议，本院认为，被告提供证据１属实，对被告证据１，予以确认。

本院认定如下事实：

2015年8月18日，**、张晓凤（买受人）和淮安市希尔盖房地产开发有限公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》，约定，出卖人以出让方式取得位于车桥××××路南侧，南北大道西侧、编号为淮C国用（2014）6063号的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房（现定名）希尔盖财富广场，买受人购买的商品房为本合第一条规定的项目中的：第1幢110号房，该商品房合同约定建筑面积共31.05平方米，出卖人与买受人约定该商品房价款：按套内建筑面积计算，该商品房总金额230000元等内容。

３．被告主张被告**已按合同约定价款支付全部购房款，提供证据３为证，原告有异议，本院认为被告证据３是真实的，予以确认。

本院认定如下事实：

2015年8月18日，被告**给付被告希尔盖房地产公司购房款230000元。

４．被告主张被告**已实际占有被告希尔盖房地产公司销售给被告**的商铺，提供证据４、5为证据，原告有异议。本院审查，对被告证据4、5予以确认。

本院认定如下事实：

2016年12月30日，被告希尔盖房地产公司将位于车桥××××路南侧，南北大道西侧希尔盖财富广场1幢110号房屋交付给被告**。

本院认为，本案争议焦点为被告**、希尔盖房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否属实。

本院认为，被告**、希尔盖房地产公司签订的《商品房买卖合同》经主管部门备案，被告**已将购房款全部给付被告希尔盖房地产公司，被告**、希尔盖房地产公司签订的《商品房买卖合同》属实，符合法律规定，具有法律效力。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本案中，被告**已实际占有了所购房屋，其在购买被告希尔盖房地产公司公开销售的商品房过程中并无过错。本院查封被告希尔盖房地产公司在淮安区××镇××财富广场××土地33338.7㎡，明显涉及到被告**所购房屋，影响其不能办理不动产权属登记手续。本院在被告**与被告希尔盖房地产公司签订的《商品房买卖合同》，支付了全部购房款并经主管部门备案的情况下，作出查封该房所及土地使用权的裁定明显不当，缺乏法律与事实依据，应当解除查封。本院作出的（2017）苏0803执异17号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确。

原告诉称被告**与被告希尔盖房地产公司签订商品房买卖合同是虚假交易，无事实依据，本院不予采信。

被告**、希尔盖房地产公司辩称原告无诉权，理由是原告已超过15天上诉期，根据民诉法规定原告对法院执行行为无上诉权。本院认为，原告收到本院（2017）苏0803执异17号执行裁定书时间是2017年7月11日，本院于2017年7月21日收到原告提交的诉状和证据材料等，于2017年7月27日立案，原告向本院提起诉讼，没有超过提起诉讼的期间，被告辩称，无事实依据，理由不成立，不予支持。

被告辩称本案不涉及原告实体权利的争议，本案处理结果与原告有法律上的利害关系，被告辩称理由不成立，本院不予支持。

综上所述，原告盐峰建筑公司请求法院判令准许执行被告希尔盖房地产公司开发的淮安区车轿镇希尔盖财富广场1幢110室计31.05平方米房屋所涉土地使用权的查封，无事实和法律依据，本院不予支持，依法应驳回原告的诉讼请求。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第一款第（二）项规定，判决如下：

驳回原告淮安市盐峰建筑工程有限公司的诉讼请求。

案件受理费1050元（原告已预交1050元），由原告淮安市盐峰建筑工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

审　判　长　　唐铭淮

人民陪审员　　任爱红

人民陪审员　　黄洪祥

二〇一八年四月三日

书　记　员　　常　经