某某、沭阳中景置业有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省宿迁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏13民终2512号

上诉人（原审原告）：***，男，1976年1月15日出生，住江苏省沭阳县。

委托诉讼代理人：韩刚，江苏雅凯律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：沭阳中景置业有限公司，住所地江苏省沭阳县长安路西侧范冲河北侧。

法定代表人：何其坤，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：于静，江苏百闻律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王舒月，江苏百闻律师事务所实习律师。

被上诉人（原审第三人）：孙军，男，1979年2月24日出生，住江苏省南京市鼓楼区。

委托诉讼代理人：毛广松，江苏华脉律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：江苏润麟建筑安装有限公司，住所地江苏省沭阳县上海南路1号。

法定代表人：沃怀亮，该公司董事长。

上诉人***因与被上诉人沭阳中景置业有限公司（以下简称中景公司）、孙军、江苏润麟建筑安装有限公司（以下简称润麟公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭，于2021年9月1日公开进行了听证审理。上诉人***及其委托诉讼代理人韩刚到庭参加诉讼，被上诉人中景公司委托诉讼代理人于静、王舒月到庭参加诉讼，被上诉人孙军委托诉讼代理人毛广松到庭参加诉讼，被上诉人润麟公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：一、判令撤销原审判决，将本案发回重审或改判支持***原审诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由中景公司、孙军、润麟公司负担。事实与理由：1.***与中景公司之间存在商品房买卖合同关系。《孙军工程款抵押房源落户确认单》已包含了房屋房号、面积、单价、总价等内容，具备房屋买卖合同的主要内容，工程实际施工人孙军签字确认同意将案涉房屋卖给***。确认单签订时，***与孙军的劳务分包合同约定的工程款履行期限已经届满，***已履行交付房款义务。润林公司和中景公司均在确认单上盖章确认，应视为中景公司已收受***的购房款。2.孙军有权出售案涉房屋。发包人中景公司与承包人润麟公司签订《建设工程施工合同》，在合同中约定工程款的支付方式系部分现金、部分抵房，案涉房屋已由中景公司抵充工程款，孙军有权出售案涉房屋。另外，***虽然仅主张购房款369780元及相应赔偿，并非是认可案涉购房款没有付清。3.由于中景公司已将案涉房屋及储藏室出售给他人，中景公司应赔偿***的各项损失，自2014年起，***每年都主张权利，本案并没有超过诉讼时效。

被上诉人中景公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.《孙军工程款抵押房源落户确认单》不构成商品房买卖合同。确认单在形式上和内容上与正式的商品房买卖合同相差甚远，确认单的作用是确认优惠价格和约定涉及确认单的房屋买卖交易流程，并非对商品房买卖合同关系的确认。确认单在备注中约定，中景公司财务凭工程承包人现金收款单，购房订单才可代付房款，销售部根据抵押房源表的价格出订单及办理相关手续，也即在确认单之后还有一套流程需要完成，但***及孙军并未按确认单要求的流程办理相关手续。2.中景公司未将房屋所有权转让给润麟公司或孙军，案涉房屋的所有权人是中景公司。确认单中有多处关于房屋性质为抵押的记载。包括标题“抵押房源落户确认单”和内容“抵押房购买人”、“（抵押人）中景公司总经理”等均表明案涉房屋是抵押，房屋处置权由所有权人中景公司单独享有。中景公司未收到***购房款，亦未与***达成“以工程款冲抵购房款”的合意。况且，***主张购房款369780元与确认单合计653006元的房屋价格不符，确认单签订时，***与孙军的劳务分包合同约定的工程款履行期限尚未届满。3.***的起诉已过诉讼时效。***于2014年9月25日在“工程款抵押房源落户确认单”情况摸底上载明“此房已被转卖”，说明在2014年9月25日之前，***已知晓案涉房源已被售出，在诉讼时效期间内一直未向中景公司主张权利，***的起诉已超过诉讼时效。4.本案《孙军工程款抵押房源落户确认单》的形式与内容与江苏省高级人民法院已审结的（2019）苏民再334号、（2021）苏民再168号、（2021）苏民再169号再审案件中的确认单类似，江苏省高级人民法院在该三件再审案件中认定《孙军工程款抵押房源落户确认单》不构成商品房买卖合同，本案也应参考上述类案作出裁判。

被上诉人孙军辩称，***与中景公司之间已形成商品房买卖合同关系。事实与理由：1.《孙军工程款抵押房源落户确认单》已有明确房号、单价等内容，已经具备了商品房买卖合同的基本要件，应当成立商品房买卖合同关系。孙军同意将案涉房屋卖给***下面有中景公司的确认，说明中景公司已将案涉房屋以工程款的方式支付给孙军，孙军的转卖房屋行为不需要中景公司的同意。2.***不需要另外再向中景公司支付购房款，案涉房屋抵给孙军以后，就不需要向中景公司支付购房款，中景公司只存在配合义务，而且现金收款单、购房订单并不是商品房合同成立的必要条件，孙军在《孙军工程款抵押房源落户确认单》上签字就表示认可商品房买卖合同关系。3.虽然***仅主张购房款369780元，但因中景公司用案涉房屋冲抵工程款，也应当认定《孙军工程款抵押房源落户确认单》可以减少孙军653006元工程款，至于孙军与***之间如何支付款项，这与中景公司无关。

被上诉人润麟公司未到庭参加诉讼，但提供书面答辩意见，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：孙军挂靠润麟公司承建中景公司开发的沭阳县翰林府第小区，对于孙军将案涉房屋抵给***的情况，润麟公司不知情。对于《孙军工程款抵押房源落户确认单》上加盖润麟公司杨会项目部的印章不予认可，而且案涉工程润麟公司与中景公司并未最终结算。

***向一审法院起诉请求：判令解除***与中景公司之间关于沭阳县翰林府第小区43号楼1001室及43-14号储藏室的买卖合同，返还***购房款369780元及利息，并赔偿***369780元，合计739560元。

一审法院查明：中景公司在开发翰林府第小区过程中将翰林府第商住小区三期工程43号楼、44号楼发包给润麟公司承建，该工程由孙军挂靠润麟公司实际组织施工。孙军在建设施工过程中将翰林府第小区43号楼木工工程分包给***。2013年5月20日，孙军（甲方）与***（乙方）签订劳务分包合同，合同约定：承包范围及方式：翰林府第43号楼木工包工包料，（不包括钢管、扣件），建筑面积以图纸建筑面积计算，单价工程整体按95元/平方；付款方式：主体结构到六层付已完成工程量的50%，封顶付总工程量的90%（含抵房款），余款在粉刷结束付清。工程款抵住宅一套，面积在120平方米左右，价格按开盘价格下浮2%（注，售楼处开盘当天在项目部抵房房源中选）……2013年12月22日，孙军将工程款抵押房源落户确认单交付给***，“确认单”载明：类别3期，室号43-1001，客户姓名***，销售面积133.80，标准单价4532，折扣0.97，优惠后单价4400，优惠后总价588720；类别储藏室，室号43-14，客户姓名***，销售面积15.35，优惠后单价4188，优惠后总价64286；（源房主）建筑承包负责人孙军意见（签字），本人同意将43#楼-1001室卖给***，孙军，（源房主）承包建筑公司（盖章），加盖润麟公司杨会项目部印章，抵押房购买人（落户人）意见（签字），***，（抵押人）中景公司总经理（签字），何剑锋（加盖中景公司印章）。注：1、此表一式三份，置业公司、建筑公司、购房人各一份。2、中景公司财务凭工程承包人现金收款单、购房订单，中景公司财务才可代付房款。3、销售部根据抵押房源表的价格出订单及办理相关手续。2014年9月25日，中景公司向***进行“工程款抵押房源落户确认单”情况摸底，***在该情况摸底中载明“此房已被转卖”。现因涉案房屋已由中景公司出售他人，***要求中景公司退还购房款并赔偿损失。

一审法院归纳本案争议焦点为：1.***与中景公司之间是否存在商品房买卖合同关系，***主张解除合同、赔偿损失等诉求应否支持；2.本案是否超过诉讼时效。

一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。本案中，***主张其与中景公司之间系商品房买卖合同关系，故其对该主张负有举证证明责任。***提供孙军工程款抵押房源落户确认单及劳务分包合同以证明其上述诉讼主张，但中景公司对此不予认可。***提供的上述证据不足以证明***与中景公司之间形成了商品房买卖合同关系，理由如下：1.孙军向***出具的工程款抵押房源落户确认单上虽然记载了合同主体，能够确定当事人，并记载房号、房屋价格，但工程款抵押房源落户确认单备注部分明确要求中景公司财务凭工程承包人现金收款单、购房订单，中景公司财务才可代付房款，销售部根据抵押房源表的价格出订单及办理相关手续。本案中并无证据证明孙军向中景公司出具了现金收据，***也未向中景公司支付相应的购房款；2.根据查明的事实，2013年12月22日，孙军向***出具工程款抵押房源落户确认单时，尚不具备按约定封顶付总工程量的90%（含抵房款）工程款支付条件。工程款抵押房源落户确认单是根据***和孙军签订的劳务分包合同实施的以物抵债民事行为，该行为作出时双方约定工程款履行期并未届满。依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条规定，当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼，故***不能基于工程款抵押房源落户确认单向中景公司主张基于房屋买卖合同产生的相关民事权利。在审理过程中，本院依法向***行使释明权，***坚持起诉的诉讼请求。关于本案其他争议焦点问题，鉴于上述已认定***提交的现有证据无法证实***与中景公司之间存在商品房买卖合同关系，即***要求中景公司承担责任的前提已不存在，故无必要再对其他争议焦点进行论述，对***要求中景公司解除合同、赔偿损失的诉讼请求，不予支持。孙军、润麟公司经合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费11196元（***已预缴5598元），由***负担。

双方当事人对于原审法院经审理查明的案件事实均无异议，本院依法予以确认。

二审中，***提供以下新证据：证据1.2013年12月8日翰林府第小区40#—44#楼工程款抵充房源表；证据2.2013年12月9日以及2014年4月23日翰林府第小区43、44#楼工程进度款估算表复印件。上述证据拟证明中景公司与孙军已将案涉翰林府第小区43号楼1001室及43-14号储藏室冲抵工程款，孙军有权处置案涉房屋，***无需向中景公司支付案涉房屋购房款。

中景公司对上述证据质证意见如下：认可证据1的真实性，因证据2系复印件，中景公司未核查到原件。在施工过程中，确有对进度款的估算过程，目的是结合施工进度向承包人支付进度款，进度款估测估算过程中涉及的抵押房源一般会提前批量开具以尽快出售获得销售回款，并不是在中景公司欠付工程款时直接以房屋支付工程款。抵押房源的出售需要签订正式商品房买卖合同，且购房款需要支付至中景公司。孙军对案涉房屋并不具有直接处分权，***仍向中景公司支付案涉房屋购房款。

本院对上述证据认证意见如下：对证据1真实性予以确认，对证据2的真实性暂不予以确认。因发包人中景公司与承包人润麟公司尚未进行最终结算，房源表所涉房屋亦未办理抵押手续，且43、44#楼工程进度款估算表并不足以证明实际施工人孙军已取得案涉房屋所有权，故对上诉人***提供该证据的证明目的，不予采信。

本案二审争议焦点为：***与中景公司之间是否形成商品房买卖合同关系；若形成商品房买卖合同关系，***主张解除合同、赔偿损失等诉求应否支持以及本案是否已超过诉讼时效。

本院认为，***与中景公司之间并未形成商品房买卖合同关系。理由在于：

一、中景公司并未与***达成案涉房屋买卖合意。《孙军工程款抵押房源落户确认单》实质并非中景公司与***为设立案涉房屋买卖关系达成的合意，实际是发包方同意承包方对外招揽销售案涉房屋，并对双方施工合同约定的以房款抵付工程款支付方式的操作流程和涉及确认单的房屋买卖交易流程的具体约定。孙军未按照其与中景公司的约定向中景公司提供现金收款单、购房订单，导致后续的购房程序不能履行，责任不应由中景公司承担。况且，***与中景公司之间并没有签订商品房买卖合同，***提供的《孙军工程款抵押房源落户确认单》，在形式和内容上与正式的商品房买卖合同相差甚远，无法认定中景公司就涉案房屋与***达成了买卖合意。

二、孙军并非案涉房屋的所有权人。案涉房屋的所有权人系中景公司，从《孙军工程款抵押房源落户确认单》的内容来看，卖方是孙军，中景公司仅是以抵押人的身份而非卖方的身份予以签字盖章，中景公司后期并没有以卖方的身份予以追认，根据确认单的内容认定中景公司与***之间成立商品房买卖合同缺乏依据。况且，从《孙军工程款抵押房源落户确认单》的备注栏内所注明购房款的支付方式来看，已从侧面印证了***与中景公司之间并不存在直接的买卖关系，否则***个人付款即可，无需再备注中景公司与孙军进行结算之后才办理相关手续。在此情形下，即使***已经向孙军支付了房款，那么还存在孙军向中景公司支付房款的环节，但本案中并无证据证明***或孙军已向中景公司在房管部门开设的监管账户支付房款。因此，即使***已经向孙军支付房款，法律上负有给付义务的主体应当是孙军而非中景公司，直接向中景公司主张权利缺乏合同依据。

三、***主张解除合同、赔偿损失等诉求缺少请求权基础。本案中，***请求解除与中景公司之间商品房买卖合同关系，并请求中景公司返还***购房款369780元及利息，并赔偿***369780元。对此，本院认为，***与中景公司之间就案涉翰林府第小区43号楼1001室及43-14号储藏室并未形成商品房买卖合同关系，其诉求缺少请求权基础，即***要求解除合同以及中景公司承担相关责任的前提并不存在，亦不存在诉讼时效等问题，故原审法院未予支持***原审诉讼请求并无不当，本院予以支持。

综上，***上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11196元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘路路

审 判 员　庄业富

审 判 员　段　娜

二〇二一年十月十八日

法官助理　苏万龙

书 记 员　吴红利

附录法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。