重庆富得海建筑安装工程有限公司与何家伟某某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

重庆市第五中级人民法院

民事判决书

（2018）渝05民终6279号

上诉人（原审被告）：重庆富得海建筑安装工程有限公司，住所地重庆市江津区几江街道办事处紫荆花园裙楼28号，统一社会信用代码915001167980432797。

法定代表人：傅烨，执行董事。

委托诉讼代理人：***，重庆宇广律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，重庆宇广律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1986年1月3日出生，住重庆市江津区。

被上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1958年10月2日出生，住重庆市江津区。

以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：任建宇，重庆创冠律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：***，女，汉族，1984年3月13日出生，住重庆市江津区。

原审被告：重庆市江津区石蟆镇大同村民委员会，住所地重庆市江津区石蟆镇大同村松林坡。

负责人：***，主任。

上诉人重庆富得海建筑安装工程有限公司（以下简称富得海公司）与被上诉人***、***、***、原审被告重庆市江津区石蟆镇大同村民委员会（以下简称大同村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初7581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

富得海公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误。《联建协议》并非房屋买卖协议，该协议是否有效应当按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于合作开发房地产合同纠纷的相关规定进行判断。富得海公司具备房地产开发经营资质，案涉《联建协议》有效。一审判决认定《联建协议》是房屋买卖合同并认定该协议无效属于认定事实错误。

***、***辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决处理正确，请求维持一审判决。

***、大同村委会二审未作答辩。

***、***向一审法院起诉请求，请求判决：一、确认***、***与富得海公司于2013年2月9日签订的《联建协议》无效；二、富得海公司退还***、***购房款235000元；三、富得海公司支付***、***资金占用利息（以235000元为基数，从2015年4月24日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，至付清为止）。事实和理由：***、***与富得海公司于2013年2月9日签订《联建协议》，约定***、***购买大同村委会与富得海公司联合开发的“重庆三环高路松林坡还房”项目房，房屋总价款241230元，***、***分期支付，富得海公司于房屋交付后一年内为***、***办理产权证，如果因为富得海公司的原因致使***、***不能取得产权证的，***、***可以要求退房，富得海公司应当在***、***提出退房之日起六十日内退还***、***已付总房款，并按已付总房款的5%支付违约金。协议签订后，***、***按约定分期向富得海公司支付了235000元的购房款，2015年4月24日富得海公司交付了房屋，后***、***多次要求富得海公司办理房屋产权证，但富得海公司一直未办理。经***、***了解，涉案房屋未经相关部门审批，故《联建协议》为无效合同。请求依法支持***、***的诉讼请求。

富得海公司、大同村委会、***一审未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。

一审法院认定事实：***、***系母子关系。***、***举示的《联建协议》载明：甲方：富得海公司石蟆镇三环高路松林坡还房项目部，乙方：***，乙方参与联建的物业是经规划并审批通过的“三环高路松林坡还房”项目，该项目位于江津区石蟆镇松林坡，土地为农村集体所有，混合结构，建筑面积109.65㎡，单价2200元/㎡，计算总价合计为241230元。双方同时对房款的支付方式，房屋交付和办理所有权的时间等进行了约定，甲方加盖富得海公司松林坡还房工程项目部印章，***在委托代理人处签字；乙方：***、***签字捺印，2013年2月9日。截止2015年4月20日，富得海公司松林坡还房工程项目部出具《收据》，收取***、***购房款235000元。

审理中，***、***陈述其均为合同相对人，合同是与富得海公司签订，***、***没有参与涉案房屋工程建设工作。***、***举示《接管单》，拟证明涉案房屋已交付。

另查明：2012年11月8日，富得海公司与大同村委会签订《重庆市江津区石蟆镇重庆三环高速征地拆迁联建房建设招商引资协议》，由大同村委会以招商引资方式引进富得海公司对涉案房屋工程所在的土地实施开发建设。重庆市江津区规划局出具的《关于重庆三环高路松林坡还房项目规划许可的说明》载明：未查及该项目规划许可相关资料。重庆市江津区城乡建设委员会出具的《证明》载明：经查询我单位未办理名称为“重庆三环高路松林坡还房”项目的《建设工程施工许可证》。

一审法院认为，《联建协议》虽名为联建房屋，但***、***没有参与涉案房屋工程建设工作。本案实为***、***支付购房款并最终取得涉案房屋的所有权，具备房屋买卖合同特征，***、***、富得海公司之间为房屋买卖合同关系。涉案房屋工程未取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，所涉房屋为违法建筑，***、***与富得海公司之间签订的《联建协议》无效。***、***要求富得海公司返还购房款并支付资金占用利息的诉讼请求成立，予以主张。***、***与大同村委会没有合同关系，***、***向其主张权利，缺乏事实和法律依据，不予支持。富得海公司未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、***、***与富得海公司于2013年2月9日签订的《联建协议》无效。二、富得海公司在本判决生效后十日内退还***、***购房款235000元。三、富得海公司在本判决生效后十日内支付***、***资金占用利息（以235000元为基数，从2015年4月24日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，至付清为止）。四、驳回***、***的其余诉讼请求。案件受理费4825元，减半收取2413元，由富得海公司负担。限在本判决生效后七日内缴纳。

二审查明的事实与一审法院查明事实一致。

本院认为，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地所有权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。***、***与富得海公司签订的《联建协议》中，约定了***、***支付购房款并取得涉案房屋所有权，***、***并未参与涉案房屋的建设，也没有与富得海公司共同投资、共享利润、共担风险，没有合作开发案涉房屋。《联建协议》并非合作开发房地产合同。富得海公司关于《联建协议》为合作开发房地产合同的上诉理由不能成立。按照法律的规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。***、***与富得海公司所签《联建协议》为房屋买卖合同。重庆市江津区规划局、重庆市江津区城乡建设委员会均出具证明，涉案房屋未取得相关审批手续。一审关于《联建协议》无效的认定正确，富得海公司关于《联建协议》有效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4825元，由上诉人重庆富得海建筑安装工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员*杰

审判员于利

二〇一八年十一月十九日

书记员***