上诉人某某与被上诉人南京驰翔建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）宁民终字第4387号

上诉人（原审被告）***，女，1963年8月22日生，汉族，无业。

委托代理人颜士海、朱东君，北京大成（南京）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）南京驰翔建筑装饰工程有限公司，组织机构代码74235274－2，住所地南京市汉中路6号国药大厦5楼。

法定代表人周运征，该公司董事长。

委托代理人刘少华，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。

原审被告南京恒硕酒店管理有限公司，组织机构代码56721681－4，住所地南京市建邺区北圩路2号。

法定代表人***，该公司总经理。

委托代理人颜士海、朱东君，北京大成（南京）律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人南京驰翔建筑装饰工程有限公司（以下简称驰翔公司）、原审被告恒硕酒店管理有限公司（以下简称恒硕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第2129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人***和原审被告恒硕公司的委托代理人颜士海和朱东君、被上诉人驰翔公司的委托代理人刘少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

驰翔公司原审诉称，2010年6月8日，驰翔公司和案外人南京南自电控自动化有限公司（以下简称南自公司）签署《房屋租赁合同》，约定驰翔公司租用南自位于北圩路2号大院内办公楼一栋、厂房两处，以及厂房大院的使用权，年租金95万元，租期5年，自2010年7月1日至2015年6月31日止。2010年8月6日，驰翔公司和***签署《房屋租赁合同》及《补充合同》，约定驰翔公司将涉案场地转租给***，租期为5年，自2010年11月1日起每年租金95万元由***直接支付给业主，转让费15万元分解到每年3万元支付给驰翔公司。同时约定，为了方便***经营，驰翔公司协助***和南自公司签署一份与原租赁合同内容相同的合同，以方便***办理营业执照及相关审批手续。同时，***对驰翔公司的装修部分补偿8万元。合同签订后，***利用涉案场地申领了恒硕公司的营业执照，开办了汉庭快捷酒店莫愁湖店，至今正常经营。因***没有按照合同约定分期支付驰翔公司转让费15万元，为了维护驰翔公司的合法利益，请求判决：***向驰翔公司支付房屋租赁转让费15万元，恒硕公司承担连带支付责任；***承担本案诉讼费用。

***原审辩称，***和南自公司签订的租赁合同与驰翔公司和南自公司之间签订的租赁合同没有关系。南自公司已经和驰翔公司解除了租赁关系，直接和***签订了租赁合同，驰翔公司和***之间的一系列合同并没有实际履行，请求驳回驰翔公司的诉讼请求。

恒硕公司原审辩称，恒硕公司成立于驰翔公司、***双方签订合同之后，与本案没有法律上的关系，请求驳回驰翔公司的诉讼请求。

原审法院经审理查明，2010年6月8日，驰翔公司和南自公司签订一份《房屋租赁合同》，约定，南自公司将其位于南京市北圩路2号大院、四层办公楼一栋，厂房两处出租给驰翔公司使用，租赁用途作为承租方办公等其他合法用途，租赁期限为5年，自2010年7月1日至2015年6月30日止，其中：2010年7月1日至10月31日止为免租装修期，租金为年租金95万元，支付方式按照先付后使用的原则，房屋交接完毕后三个工作日一次性支付保证金10万元，等。双方还对承租人义务、房屋的维修保养、违约责任等进行了具体的约定。合同签订后，驰翔公司先后交付给南自公司保证金10万元以及2010年11月1日至2011年1月30日的租金10万元。

2010年8月6日，驰翔公司和***签订《房屋租赁合同》一份，约定驰翔公司将其承租的上述房屋转租给***使用，租赁期为5年，自2010年8月6日至2015年8月5日，其中：2010年8月6日至10月31日止为免租装修期，租金为年租金95万元，租金遵照先付后使用的原则，本合同签订并交接完毕三个工作日内***一次性支付驰翔公司保证金10万元，合同期满七个工作日内无息退还，等。双方还对承租人义务、房屋的维修保养、违约责任等事宜进行了约定。同日，双方就《房屋租赁合同》未尽事宜另行签订补充合同一份，约定，房屋年租金为95万元，房屋租赁转让费为年转让费3万元，按年支付，并在支付第一期租金时同时支付，驰翔公司委托***从2010年11月1日起将每季度租金直接交付给业主，房屋租赁发票直接开具给***；为了方便***经营，驰翔公司同意***在支付第一期房屋租金前与业主重新变更房屋租赁合同给***，合同内容与驰翔公司和南自公司原合同内容相同；双方还约定***补偿驰翔公司房屋装修费8万元，等。上述合同签订后，***先后支付驰翔公司保证金10万元和租金10万元，以及装修补偿款8万元。

2010年8月10日，驰翔公司和南自公司签订《房屋租赁解约协议》，约定，驰翔公司将本市北圩路2号大院承租的房屋整体退租给南自公司，南自公司退还驰翔公司交纳的保证金10万元及房租10万元，现***代垫已经支付给驰翔公司，双方所持2010年6月8日签订的房屋租赁合同自行作废。

驰翔公司和南自公司的租赁协议解除后，***和南自公司签订了一份署期为2010年6月8日的《房屋租赁合同》一份，该合同约定的出租范围、租赁期间、租赁价格、承租人的义务、违约责任等与驰翔公司和南自公司之间的合同内容一致。

原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。驰翔公司和***之间签订的《房屋租赁合同》以及补充合同是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效。其中，补充合同中既包含了转租租金的约定，也包含了转让费的约定，虽然该两种费用同时在补充合同中进行了约定，但该两种费用实际上系两种不同法律性质的款项，且从补充合同的内容看，转让费的给付并不以双方租赁合同的存续作为生效的前提或要件。承租人向次承租人收取转让费作为商业行为中的一种交易习惯和商业惯例，双方对转让数额的约定，既包含了有形资产的转让费用，也包含了无形资产的转让费用，而双方已经在补充合同中对固定装修的补偿费用进行明确约定的情况下，该两人关于转让费的约定应当属于无形资产转让的费用，该无形资产属于一种双方合意的无形的商业价值。驰翔公司通过和房屋产权人解除租赁合同，并由***和房屋产权人另行签订租赁合同的方式履行了补充合同中“为方便乙方（***）经营，甲方（驰翔公司）同意乙方在支付第一期房屋租金前与业主重新变更房屋租赁合同给***，合同内容南京驰翔建筑装饰工程有限公司与南京南自电控自动化有限公司原合同内容相同”的义务，为此，***应当按照补充合同中约定的数额给付驰翔公司转让费，但因***未按照约定的期限给付驰翔公司相应数额的转让费，有违诚实信用的原则，驰翔公司要求***将约定的转让费15万元全部予以给付的请求，符合法律的规定，原审法院予以支持。

关于驰翔公司主张恒硕公司承担连带责任的问题，因转让费的约定仅系驰翔公司和***的一种合意，恒硕公司虽系***开办，但其成立时间系***和房屋产权人另行签订租赁合同之后，且恒硕公司实际使用涉案房屋亦系驰翔公司和***之间的租赁合同和补充合同实际终止之后，并非基于驰翔公司和***之间的租赁合同关系存续而实际使用涉案房屋，为此，驰翔公司要求恒硕公司承担连带责任没有事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条的规定，判决：一、***于判决生效之日起三十日内给付驰翔公司转让费15万元。二、驳回驰翔公司对恒硕公司的诉讼请求。一审受理费3300元减半由***负担。

***不服一审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院将上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及其补充合同作为判令上诉人支付转让费的依据不当。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及其补充合同附属于被上诉人与南自公司的租赁合同。2010年8月10日被上诉人与南自公司解除原租赁合同后，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及其补充合同当然解除，故其不能作为原审法院判令上诉人支付转让费的依据。2、原审法院认定承租人向次承租人收取转让费作为商业行为中的一种交易习惯和商业惯例，包含了无形资产的转让费用，该无形资产属于双方合意的无形的商业价值，这一事实的前提不存在。转让费的收取应当以成功的转租房屋为前提，转让费的支付与转租行为的履行是不可分割的。本案中房屋产权人南自公司明确反对被上诉人的转租行为，并且与之解除了原租赁合同，故被上诉人的转租行为失去了权利基础，被上诉人在没有成功转租房屋的前提下，就不具有收取转让费的权利。3、原审法院认定驰翔公司通过和房屋产权人解除租赁合同，并由上诉人和房屋产权人另行签订租赁合同的方式履行了补充合同中相关义务，与事实不符。被上诉人因自身原因不能继续承租涉案房屋，与***签订了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同》，约定将上述房屋转租给上诉人，并承诺由被上诉人协调确保南自公司同意认可该转租行为。后南自公司明确反对转租行为并与被上诉人解除了原房屋租赁合同，并重新与上诉人签订了房屋租赁合同。被上诉人未能提供任何证据证明其履行了合同约定的转租义务。此后上诉人与南自公司重新签订的房屋租赁合同虽然大体内容与原房屋租赁合同一致，但其结果并非是由被上诉人转租促成的，而是南自公司与上诉人自行协商一致的结果。原审法院的认定没有事实依据，只凭结果的反向推测。上诉人和被上诉人房屋租赁补充合同第4条明确约定被上诉人应征得业主同意，并认可被上诉人将诉争房屋转租给上诉人，补充合同第12条明确约定补充合同是被上诉人与南自公司房屋租赁合同不可分割的附件。在被上诉人未能够让南自公司同意转租或转让的情况下，被上诉人没有权利基础更没有履行双方的补充合同，就不存在任何所谓的无形资产或商业价值。综上，原审判决事实不清，请求二审法院查明事实，依法撤销原审第一项判决，并予以改判，并由被上诉人承担本案诉讼费用。

被上诉人驰翔公司答辩称，1、上诉人认为双方之间的合同是案外人原租赁合同的从合同并认为主合同解除，从合同自然解除这一种说法不成立。首先，两份合同签约主体不同，双方不可以将自己的合同约定为他人的合同附件。合同附件是合同的组成部分，双方之间的合同不可能是他方合同的组成部分。双方的合同是独立存在的合同，被上诉人与南自公司合同解除以后，双方之间的合同仍然在履行。之所以将双方的合同约定为南自公司的附件，是因为上诉人担心南自公司会提高租赁条件，因为转租后用途发生了改变，由办公变为酒店，相应的消防、水电等设备设施的要求提高，上诉人担心南自公司会提高租金，或者是增加限制条件所以写了条款来约束被上诉人的，要求被上诉人保证新签合同时，条款不发生实质性改变。2、上诉人认为被上诉人没有成功转租房屋的前提下无权收取转让费，这一种说法没有事实依据。事实是，双方签订了转租协议后需要与南自公司再签一份租赁合同。被上诉人先与南自公司自行解除合同，再与上诉人重新签署合同是双方协商合意的结果。也是南自公司作为大型国有企业合同管理规范的要求。基于各种特殊原因，由原出租人与次承租人之间直接另行签订一份租赁合同，也属于成功转租的一种形式，属于原出租人以签署合同的形式同意承租人转租，转租已经成功。3、上诉人认为被上诉人未履行转租合同约定的义务这不符合事实。事实是上诉人找到南自公司，但南自公司称已租给被上诉人，然后让上诉人找被上诉人协商转租，可以付转让费每年3万元。4、原审判决认定转让费属于双方合意的无形的商业价值的费用正确。5、补充合同签订后，被上诉人帮助上诉人与南自公司补签了一份长达五年的租赁合同，用于办理工商注册、税务发票、消防等事宜。为此，被上诉人利用了自身的客户关系资源，这也是一种具有商业价值的无形资产。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，对于原审查明的案件事实，当事人并无异议，本院予以确认。

另查明，一审开庭审理时，上诉人向原审法院提供了一份南自公司于2014年8月8日出具的《证明》，内容为：南自公司将北圩路2号部分房屋出租给驰翔公司，于2010年6月8日签订了房屋租赁合同；驰翔公司由于自身原因，不能有效承租，向我公司提出转租给***，我公司未同意；我公司依据驰翔公司的要求，同意驰翔公司退租，并签订了解约协议；双方解除租赁关系后，我公司将该房屋租赁给了***，且签订了房屋租赁合同。被上诉人质证认为，该证明属于证言，应当由证人出庭作证，故对该证据不予认可。

二审审理中，上诉人申请证人南自公司行政科科长刘某出庭作证。刘某出庭作证陈述：南自公司出租涉案房屋事宜一直由其经手，涉案房屋先出租给驰翔公司，但因消防问题搞不起来，驰翔公司无法操作，房屋装修过程中停下来，之后驰翔公司将涉案房屋登报招租，我公司不同意其转租，因此遭到我的反对；之后***来找我，我告诉她不可能让驰翔公司做二房东，我要求驰翔公司退出，我跟驰翔公司代表人周运征讲，你没有权利转租我公司房屋，***已经与驰翔公司签订了合同，***即要求周运征退钱；之后周运征和***都同意了我的意见，即驰翔公司退出，签订解除协议，***才能和我公司签订租赁协议；我公司以原来出租给驰翔公司的条件，同样出租给了***；之前周运征向我公司交了20万元，因为考虑到不让周运征有损失，所以和***签合同的时候，将日期签的和前一份合同日期一样，之前的费用就让***承担，***也同意，才这样操作的。被上诉人对证人证言质证认为，证人在一审时没有出庭，不能作为新证据，证人及所在单位与上诉人之间存在租赁利益关系，证明力较低。

本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。驰翔公司向上诉人***主张转让费的理由是其与***之间存在转租关系，但是，上诉人提供的南自公司出具的证明，以及证人刘某的证言，已经证明南自公司不同意驰翔公司的转租行为，且在驰翔公司与***签订租赁合同及补充合同之后，已在刘某的协调下，约定驰翔公司退出涉案房屋租赁关系，而由南自公司与***直接建立租赁关系，故驰翔公司向***转租涉案房屋的行为因南自公司的反对及三方达成新的协议而不成立，驰翔公司以其与***存在转租关系为由，向***主张转让费的主张不能成立。证人刘某为南自公司涉案房屋的直接经办人，其与本案的结果并无利害关系，故对被上诉人辩称其证言证明力较低的主张本院不予采纳。综上，驰翔公司要求***向其支付房屋租赁转让费15万元，并要求恒硕公司承担连带支付责任的主张无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

一、维持南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第2129号民事判决的第二项；

二、撤销南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第2129号民事判决的第一项；

三、驳回驰翔公司对***的诉讼请求。

一审案件受理费减半为1650元由驰翔公司负担。二审案件受理费3300元，由驰翔公司负担（此款由***预交，驰翔公司于判决生效后3日内将此款直接支付给***）。

本判决为终审判决。

审判长　汤　雷

审判员　孙　伟

审判员　邹小戈

二〇一四年十一月九日

书记员　朱亚芳