南京邦尼建设有限公司与南京市鼓楼区建设房产和交通局返还原物纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏01民终9060号

上诉人（原审被告）：南京邦尼建设有限公司，住所地南京市鼓楼区东宝路8号时代天地广场1幢1518、1519室。

法定代表人：孙振忠，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张驰，江苏普善律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：南京市鼓楼区建设房产和交通局，住所地南京市鼓楼区山西路98号。

法定代表人：徐淮舟，该局局长。

委托诉讼代理人：戴悦，南京市鼓楼区方正法律服务所法律服务工作者。

原审第三人：南京鹏恩建筑安装工程有限公司，住所地南京市沿江工业开发区长芦街道利民西路21号。

法定代表人：何金发，该公司总经理。

委托诉讼代理人：常璇，江苏金协和律师事务所律师。

上诉人南京邦尼建设有限公司（以下简称邦尼公司）因与被上诉人南京市鼓楼区建设房产和交通局（以下简称鼓楼建交局）、原审第三人南京鹏恩建筑安装工程有限公司（以下简称鹏恩公司）返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初2572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

邦尼公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回鼓楼建交局要求返还不当得利的主张。事实和理由：1.一审法院以租赁合同复印件及证人证言，认定邦尼公司将涉案房屋租赁给南京市玄武区陈红丽废品收购站（以下简称陈红丽收购站）并己实际收取管理费约15万元不是事实，邦尼公司未看到任何向其支付款项的凭证，且一审法院在认定事实时为约15万元，在具体返还数字无法核实清楚的情况下作出裁判，显属认定事实不清；2.在邦尼公司与杜煜签订的合同及44000元收据复印件无法确定真实性，以及证人虽陈述南面房屋出租了，但对邦尼公司出租给谁，是否收取费用及收取多少均不清楚的情况下，邦尼公司对一审法院判令其返还不当得利44000元匪夷所思；3.对于邦尼公司是否将涉案房屋出租及收取租赁费用一事，因当时的管理人员已离职且无法联系，邦尼公司对鼓楼建交局提供的证据复印件及证人证言的真实性无法核实，一审法院因邦尼公司客观存在困难，强行将举证责任分担给邦尼公司显属违法认定。综上，一审判决无事实和法律依据，请求支持邦尼公司的上诉请求。

鼓楼建交局辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回邦尼公司的上诉请求，维持原判。

鹏恩公司述称，因其已于2013年之后停止经营，对于邦尼公司与鼓楼建交局之间的纠纷不清楚，请求二审法院依法判决。

鼓楼建交局向一审法院起诉请求：1.邦尼公司返还南京市石头城111号（即晏公庙东12号）院内的土地和房屋；2.邦尼公司返还不当得利249000元（未经鼓楼建交局允许，将房屋转租他人使用所获得的利润）。

一审法院认定事实：2004年初，南京市鼓楼区人民政府申请对本市草场门大桥与定淮门大桥之间的石头城道路拓宽工程进行立项。同年3月南京市建设委员会批准上述立项报告。同年6月南京市规划局批准了该工程的建设用地规划许可。2005年4月南京市鼓楼区建设局领取南京市房产管理局颁发的宁拆许字（2005）第020号《房屋拆迁许可证》，拆迁范围为“鼓楼区石头城103号-111号（单号）沿道路平房二楼、晏公庙东12号、定淮门10号（以上门牌均含之号、拆迁范围以规划红线为准）”，本市鼓楼区石头城111号（即晏公庙东12号）在上述拆迁范围内。

2006年5月15日，一审法院另案就南京市鼓楼区建设局（即本案鼓楼建交局前身）与南京联运有限责任公司（以下简称联运公司）、南京华发汽车维修有限公司（以下简称华发公司）房屋拆迁合同纠纷作出判决，判令联运公司、华发公司在南京市鼓楼区建设局依据《拆迁协议》所确定的数额支付剩余拆迁补偿款项予联运公司后五日内，将坐落本市晏公庙东12号大院内的全部建筑物及场地交付南京市鼓楼区建设局依法拆除；南京市鼓楼区建设局支付剩余拆迁补偿款项时一并将烤漆房补偿款239596元、电增容补偿费用44000元共计283596元给付华发公司。华发公司对该判决不服，提起上诉，2006年10月12日，南京市中级人民法院作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。该案经一审法院强制执行，2010年9月16日，南京市鼓楼区建设局出具收条一份，载明“收到本市晏公庙东12号院内土地及房屋，交接执行手续完结。”

2010年9月16日，南京市鼓楼区建设局出具证明一份，内容包括“我局委托南京市长芦建筑安装公司看管市晏公庙东12号院内土地及房屋，请看管人员坚守岗位，闲杂人员严禁入内。”

南京市鼓楼区住房和建设局（甲方）与鹏恩公司（乙方）曾签订《工程合同》，约定工程名称为南京市石头城111号零星维修等工程，工程造价66070元，承建方式为包工包料，开工日期2010年9月31日，竣工日期2011年12月31日等等。

2010年11月9日，南京市鼓楼区政府机构改革，组建区住房和建设局，不再保留区房产管理局、区建设局。2016年1月28日，南京市鼓楼区政府职能转变和机构改革，组建区建设房产和交通局（即本案原告），不再保留区住房和建设局。

2016年3月15日，邦尼公司（甲方、出借方）与案外人陈红丽收购站（乙方、借用方）签订《库房借用合同》（该收购站签字人为孙某），约定甲方将位于本市鼓楼区库房东面2号库房190平方米的房屋借给乙方使用,期限自2016年3月16日至2018年3月15日,借用期限两年,第一年库房管理费10万元，一次性付清，第二年库房管理费按月以5%递增等等。约于2017年11月、12月，邦尼公司与该收购站解除上述合同，该收购站搬离所借用的上述库房，邦尼公司退还该收购站约5万元后，实际收取上述库房管理费约15万元。

2017年11月6日，鼓楼建交局向邦尼公司发出《关于腾空房屋移交场地的通知》，内容为“南京邦尼装饰工程有限公司（原长芦建筑安装公司）：2010年9月16日，我局委托了贵公司看管市晏公庙东12号院内土地及房屋。今由于市晏公庙东12号院内土地及房屋需另做他用，我局在2017年11月6日起终止对贵公司的委托，不再委托贵公司看管。请贵公司尽快将地块和房屋内的物品进行清理清空，于2017年11月15日前将房屋和场地交付我局，特此通知。”

2017年11月20日，南京市鼓楼区方正法律服务所向邦尼公司发出《通知函》，主要内容为“本所受鼓楼建交局的委托，特发此腾让通知函件。南京市鼓楼区石头城111号（即晏公庙东12号）院内土地及房屋系鼓楼建交局所有。现鼓楼建交局因工作需要多次通知贵司腾让出土地和房屋，贵司对此置之不理。2017年11月15日按通知贵司交还的日期前往接收，但贵司拒绝交还，并利用所占有的土地和房屋获取利益。鉴于此现函告贵司：贵司现占有石头城111号的土地和房屋没有任何理由和依据，请贵司于2017年11月23日将所占的土地和房屋交还。如到期未能交还，鼓楼建交局将采取相应的措施维护正当合法的权利。到期后土地和房屋内所有物品将作为无主物品处理，所产生的一切损失和后果均由贵司自行承担。”

一审审理中，鹏恩公司陈述其于2011年将资质以挂靠形式租借给邦尼公司，且鹏恩公司自2013年之后就未实际经营。邦尼公司认可其与鹏恩公司之间的挂靠关系，并表示自2010年至2017年实际均由邦尼公司看管涉案场地及房屋，邦尼公司并提交2013年5月2日南京市六合区人民政府长芦街道办事处经济科函件一份，主要内容为“致南京市鼓楼区住房和建房局：因企业改制需要我街道经济科研究决定原鹏恩公司已申请有关部门批准注销本企业，此前与贵单位发生的工程业务关系，现由邦尼公司负责接管，一切责任由该企业法人孙振忠同志负责。”对此，鼓楼建交局不认可收到该函件，并表示鼓楼建交局并未委托邦尼公司看管涉案场地及房屋。

另鼓楼建交局提交2017年3月29日邦尼公司（甲方、出借方）与案外人杜煜（乙方、借用方）签订的《房屋借用合同》复印件，约定甲方将本市鼓楼区石头城111号南面库房面积为100平方米的房屋借给乙方使用，期限自2017年3月29日至2018年3月28日，计12个月，该房屋12个月借用费计44000元等等。鼓楼建交局并提交2017年3月29日邦尼公司出具的收据复印件，载明“交款单位杜煜，金额为44000元，收款事由为石头城房租。”对此，邦尼公司代理人陈述其不清楚此事，邦尼公司未给予其明确的答复。陈红丽收购站孙某到庭作证，陈述其借用南京市鼓楼区石头城111号北库房东面2号库房190平方米的房屋时，发现有人使用南面库房做生意，……老板具体叫什么名字不清楚，什么时候走的证人不清楚，但是他搬走的比证人早，……如何结算的不清楚等等。

2018年8月14日，经一审法院现场勘查，鼓楼建交局与邦尼公司一致确认本市石头城111号（即晏公庙东12号）院内，除朝东的大门附近北侧约30平方米的房屋仍被邦尼公司人员占用外，其余场地及房屋鼓楼建交局均已收回。邦尼公司坚持认为其与鼓楼建交局之间系委托关系，并已另案诉讼要求鼓楼建交局支付涉案场地及房屋的委托看管费用。

一审法院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。

本案中，根据已生效判决的认定及南京市鼓楼区建设局出具的收条，鼓楼建交局系涉案场地及房屋的合法占有人，在该场地及房屋依法被拆除前，鼓楼建交局对涉案场地及房屋依法享有占有、使用、收益等权利。关于鼓楼建交局与邦尼公司之间看管涉案场地及房屋的委托费用争议，双方已另案诉讼处理。邦尼公司占有涉案场地及房屋，无论是否受鼓楼建交局委托或经鼓楼建交局认可，鼓楼建交局作为权利人于2017年11月6日已明确表示要求于2017年11月15日前交还涉案场地及房屋，系行使物权之原物返还请求权的通知行为，符合法律规定，此后至今邦尼公司人员仍占用南京市石头城111号（即晏公庙东12号）院内在大门附近北侧约30平方米的房屋，无法律依据，构成无权占有，故邦尼公司应将该处房屋返还鼓楼建交局。

关于鼓楼建交局要求邦尼公司返还不当得利的诉讼请求。邦尼公司未经鼓楼建交局同意或认可，将涉案场地内的部分房屋出借给案外人陈红丽收购站并已实际收取管理费约15万元，故邦尼公司应将该款返还鼓楼建交局。鼓楼建交局要求邦尼公司返还关于案外人杜煜借用南面库房的借用费44000元，并举证邦尼公司与杜煜所签订的合同及邦尼公司出具给杜煜的金额为44000元收据的复印件，证人孙某证言亦证明邦尼公司存在出借南面库房等事实，因邦尼公司对此未及时核实答复，其持有相应证据而不提供，应承担相应的不利后果，综合本案查明的事实，鼓楼建交局主张的该事实成立，该费用标准亦符合当地实际，故一审法院对鼓楼建交局的该项请求亦予以支持。邦尼公司应返还鼓楼建交局前述款项合计194000元（15万元+44000元）。

综上，依据《中华人民共和国物权法》第二条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决如下：一、邦尼公司于判决生效之日起三十日内将占有使用的南京市鼓楼区石头城111号（即晏公庙东12号）院内的不动产在大门附近北侧约30平方米返还鼓楼建交局；二、邦尼公司于判决生效之日起三十日内返还鼓楼建交局194000元。一审案件受理费5035元，由鼓楼建交局负担1112元，邦尼公司负担3923元。

本院二审期间，当事人均未提交新证据。

二审中，本院另查明，邦尼公司名称变更前为南京邦尼装饰工程有限公司，鹏恩公司名称变更前为南京长芦建筑安装工程有限公司。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，提交书证原件确有困难，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。本案中，根据鼓楼建交局提供的邦尼公司与案外人陈红丽收购站、杜煜签订的房屋借用合同复印件及邦尼公司出具的收据复印件，结合证人证言等，能够证明邦尼公司曾将涉案场地及房屋交由陈红丽收购站及杜煜使用并收取款项的事实，一审法院结合合同约定的租金标准、租赁期间以及与当地实际相符等因素，确定邦尼公司收取款项的数额为194000元，并无不当。邦尼公司在持有证据原件的情况下，以客观困难无法核实为由，应承担由此产生的不利后果。因涉案场地及房屋在依法被拆除前，应由鼓楼建交局行使占有、使用等权利，现邦尼公司在未经鼓楼建交局同意或认可其能够出租或出借并收取费用的情况下，应将收取的上述款项给付鼓楼建交局。

综上所述，邦尼公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4180元，由上诉人南京邦尼建设有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　李飞鸽

审 判 员　郑　慧

审 判 员　徐聪萍

二〇一九年一月二十三日

法官助理　孙　燕

书 记 员　孙雪松