重庆大宅资产经营管理有限公司与重庆黎昌园林有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市九龙坡区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）渝0107民初7331号

原告（反诉被告）：重庆市渝地资产经营有限公司(原重庆大宅资产经营管理有限公司)。住所地重庆市渝北区龙塔街道紫园路186号，统一社会信用代码915001037094290158。

法定代表人：王宏伟。

委托诉讼代理人：应怀春，重庆百事得律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王峰，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。

被告（反诉原告）：重庆黎昌园林有限责任公司。住所地重庆市九龙坡区九龙坡园区火炬大道**号。统一社会信用代码91500107768856463R。

法定代表人：牟丹。

委托诉讼代理人：蒋文斌，重庆鼎圣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张弘婷，重庆鼎圣律师事务所律师。

原告（反诉被告）重庆市渝地资产经营管理有限公司（以下简称渝地公司）与被告(反诉原告)重庆黎昌园林有限责任公司（以下简称黎昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨睿担任审判长，与人民陪审员崔元良、陈明英组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告渝地公司的委托诉讼代理人应怀春、王峰，被告黎昌公司的委托诉讼代理人蒋文斌、张弘婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告渝地公司诉称：原、被告于2014年8月17日签订《物业租赁合同》，约定原告将位于九龙坡区袁家岗奥体中心城上城A9地块的物业出租给被告使用，租赁期限从2014年8月17日至2020年2月16日止。合同另就租金标准、违约金支付条件等进行了约定。合同签订后，原告依约交付了租赁房屋，但被告却未按时足额支付物业租金和管理费。原告多次发函催促，并函告解除合同。现起诉来院请求：1、确认原被告双方于2014年8月17日签订的《物业租赁合同》已经于2016年4月2日解除，并要求被告将租赁物恢复原状或承担恢复原状的费用；2、判令被告向原告支付拖欠的2015年2月17日至2016年4月16日期间的物业租赁费2200000元（按165万／年计算），管理费1466666元（按110万／年计算）以及因此而产生的滞纳金（以拖欠金额为基数，按每日千分之三的标准自拖欠之日计算至被告付清之日为止，暂计算为5794249.49元）；3、判令被告支付从2016年4月17起至2016年11月10日止的房屋占用费，标准为合同约定租金的两倍；4、判令被告支付合同解除赔偿金1193347元（按合同约定为剩余合同期限内应支付的租赁费及管理费总金额的5%）；5、判令被告支付原告因本案诉讼的律师费230000元；6、本案诉讼费由被告承担。

被告黎昌公司辩称：原告就本案争议房屋存在违规出租，未向被告交付符合合同约定条件的房屋，存在严重违约行为，导致被告无法按照法定程序通过消防验收，致使被告无法开业经营，致使被告合同目的无法实现，造成被告巨大经济损失。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。

反诉原告黎昌公司提出反诉请求称：双方通过招投标签订房屋租赁合同，原告在招标时明确招标性质为商业，双方合同中也明确租赁物是用于商业经营，而反诉原告在取得房屋并开始装修后发现房屋根本无法用作商业用途。反诉被告渝地公司就本案争议房屋存在违规出租，导致反诉原告黎昌公司无法按照法定程序通过消防验收，致使无法开业经营，以致合同目的无法达成，造成反诉原告巨大经济损失。故，反诉请求：1、判令确认原被告双方签订物业租赁合同于2014年11月25日解除；2、判令反诉被告返还反诉原告租金共计2750000元以及相应利息（自2014年11月28日起以275万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清为止）；3、判令反诉被告赔偿反诉原告针对房屋的装修、整治费用等损失共计732873.83元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告因本案诉讼的律师费300000元；6、反诉诉讼费由反诉被告渝地公司承担。

反诉被告渝地公司反诉辩称：其已按照合同约定向反诉原告交付了符合合同约定的租赁房屋，不存在任何的违约行为，反诉原告的反诉诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。

经审理查明，原告（反诉被告）渝地公司（原重庆大宅资产经营管理有限公司）于2014年6月发布招标公告，对九龙坡袁家岗奥体中心城上城A9的地块物业进行租赁,租赁期为五年六个月（包括六个月免租期），最低标价为11095965元。招标文件中明确该地块物业分为车库以及辅助用房，其中辅助用房2252.8平方米可以作为商业门面使用，并要求投标人应具有特定的资格和条件，即：投标人实收注册资金不低于1000万，有同类型商业物业的经营管理经验。另，该招标文件中明确成交原则综合考虑投标人的价格、商务以及技术等指标。特别提醒规定：由于本物业的房产证正在办理之中，可能影响中标单位对该物业的使用，所以特别提醒投标单位予以评估，并规定合同签订后该物业的产权证仍未办理好的，且中标单位未利用该物业的，该物业的租期、免租期及租金等从房产证办理好后才开始计算。如果该物业未取得房产证并使用（含中标单位自行使用、装修或对外营业等），从使用之日开始计算租期、免租期及租金。（该条款暂未添加到标书的合同范本里，但在与中标单位签订正式合同时按此规定处理）。招标文件还明确：本招标文件描述的项目基本情况及物业服务仅供投标人参考所用，不具备任何承诺法律效力，请投标人自行勘察确定并承担相应风险。

被告（反诉原告）黎昌公司于2014年6月制作投标文件参与上述投标。投标文件中承诺说明：我司作为九龙坡区袁家岗奥体中心城上城A9地块物业租赁投标单位，现承诺对招标文件中已经明确内容的合同条款完全认同。该投标文件中包含价格、资质、商务能力以及招商方案等，报价为30283616元，并明确该地块物业商业部分将进行超市、药房、干洗店等多业态社区配套商业，车库部分为零租和月租相结合的公共停车场。2014年7月18日，被告黎昌公司中标该项目的租赁经营，中标金额为五年六个月租金共计30283616元。

2014年8月17日，原被告双方根据中标结果，签订《物业租赁合同》，约定：原告渝地公司（甲方）将其管理的位于九龙坡区袁家岗奥体中心城上城A9地块物业出租给被告黎昌公司（乙方），在合同生效之日起五日内进行移交。该物业总面积为25572.89平方米，包括负一层、负二层车库建筑面积23320.09平方米，以及负一层可用作商业门面的辅助用房（1-10号、12号）建筑面积2252.8平方米；物业用途为甲方同意乙方租赁该物业作为车库以及商业用房使用；乙方在签订合同时，已充分了解本租赁物业现状，并同意按物业现状租赁。租赁期限自2014年8月17日至2020年2月16日止，免租期6个月，于2015年2月至2016年2月年度予以免租半年；合同总金额为租赁费以及管理费总和；租赁费及管理费支付方式为先缴费后使用原则，按半年支付，双方约定乙方在签订协议同时向甲方支付首期租赁费及管理费共计2750000元，之后每期在上期期限届满前10日交付。故租金具体为：2014年8月17日至2015年2月16日租赁费165万元，管理费110万元，合计275万元；2015年2月17日至2016年2月16日租赁费165万元，管理费110万元，合计275万元；2016年2月17日至2016年8月16日租赁费165万元，管理费110万元，合计275万元；2016年8月17日至2017年2月16日租赁费165万元，管理费110万元，合计275万元……。逾期未缴租赁费及管理费的，每日应按应缴租赁费及管理费总额的3‰收取滞纳金，逾期超过30日的，出租方有权单方解除合同。租赁期间，乙方自行负责与相关物业服务公司签订物业服务合同，遵守相关制度，按期向物业服务公司缴纳物业服务费及其它相关费用。若乙方要对物业进行装修，应当于进场装修前30日内向甲方和该物业所在区域的物管公司提出装修方案或装修要求，经甲方和物业服务公司同意后方可进场装修并按照物业公司的要求向物业服务公司缴纳装修保证金。另该合同就其它合同终止、违约责任事项进行了约定。

另查明，位于九龙坡袁家岗奥体中心城上城A9的地块物业包含有地下两层和地上层，建筑面积共计约3.2万平方米。负一层、负二层为车库以及设备辅助用房，属一类车库，地上层为临街门面和其他公共建筑。该地块物业系重庆中华企业房地产发展有限公司建设项目。2010年8月24日，重庆市公安局消防局对该物业作出建筑工程消防验收的意见书，意见为：一、综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效；三、该工程改建、扩建、内部装修和用途变更，涉及《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条规定的建设工程，应依法向高新区公安消防支队申请建筑工程消防涉及审核和验收。

该项目建设竣工后，因项目建设土地红线以及部分用途与原土地使用计划不符，2016年6月12日，重庆市国土资源和房屋管理局与重庆中华企业房地产开发有限公司签订《关于渝地[2003]合字（高新）第203号<重庆市国有土地使用权出让合同>部分条款修改协议》，调整了该地块项目的红线图以及其他条款内容。2017年7月19日本案争议的租赁物业取得产权证，所有权人系重庆市地产集团，所有权证编号为《渝（2017）九龙坡区不动产权第000451176号不动产权证书》，房屋用途为：停车用房、其他用房（系辅助用房、工具间）。其中停车用房位于负2、负1层，建筑面积23317.69平方米，套内面积22559.83平方米；辅助用房位于负2、负1层，建筑面积2958.64平方米，套内2862.47平方米，共计13套；工具间位于负2层，建筑面积633.7平方米，套内613.1平方米。重庆市地产集团将上述物业于2013年交予原告渝地公司经营管理，并委托其以原告自己的名义对外进行出租。

本案原被告双方租赁合同签订后，原告向被告交付九龙坡袁家岗奥体中心城上城A9的地块地下负一层和负二层建筑物业。被告累计向原告支付2014年8月至2015年2月的租赁费以及管理费共计275万元。2014年12月20日原告将物业资料以及物业设施设备移交给案外人重庆中新嘉业物业服务有限公司管理。被告黎昌公司在接手租赁房屋后开始着手对房屋进行装修改造。但在装修改造过程中发现房屋主体为车库性质，并不能按照其规划打造成超市、药房、干洗店等多业态社区配套商业进行使用，遂向原告渝地公司提出异议，称原告所交付的房屋存在未按建设工程规划许可证在相应的红线范围内建设，房屋本身不能用于商业门面使用却以商业房屋的名义进行招标和出租，房屋本身存在消防回路不同及漏水等问题，导致被告根本无法按照法定程序报消防备案申请并通过消防验收，致使被告的合同目的无法实现。因此被告黎昌公司未按合同约定时间向原告渝地公司支付2015年2月17日之后的租金。双方对此争议曾多次进行协商，曾考虑解除或变更原租赁合同，但未最终达成一致意见。

其中根据被告黎昌公司与物管方重庆中新嘉业物业服务有限公司签订的物业服务合同，本案所涉物业的负一层按照商业用房7元／㎡.月的标准计收物管费，负二层按车库3元／㎡.月的标准计收物管费。2015年4月20日，原、被告及物管公司重庆中新嘉业物业服务有限公司三方代表形成《关于中新城上城A9地块物业费用及相关问题三方协调专题会议纪要》，载明因被告与物业方重庆中新嘉业物业服务有限公司就所签订的《中新城上城商业物业服务协议》的履行产生争议，三方议定2015年3月31日前A9地块物业负一楼按照7元／㎡的标准计收，负二楼费用全免，2015年4月1日后的物业管理合同由被告与中新嘉业物管公司协商后重新签订。

2016年3月31日原告渝地公司向被告黎昌公司寄送《重庆大宅资产经营管理有限公司关于解除租赁合同的函》，告知被告因其拖欠2015年2月17日至2016年2月16日期间的租金，现已逾期超30日，符合合同约定的解除条件，通知双方签订的物业租赁合同于收到本通知之日解除，并要求被告房屋租赁物业并恢复原状。

2016年4月1日，被告黎昌公司向原告渝地公司回函，称：双方自2015年6月已达成解除原租赁协议并重新签订合同的共识；重新签订新协议的决定，是由物业产权所属的地产集团办公会议决议通过的，如贵公司仍继续单方面违背合同契约精神，则实为贵司单方面违约，我司要求贵司退还我司已缴纳的275万元租金和100万履约保函，并补偿由此给我司造成的经济损失。

本案审理过程中，原被告双方确认从2016年11月9日开始，原告对争议物业恢复实际占有使用。另，经本院委托，重庆铂码工程咨询有限公司对争议物业中被告装修整改工程进行鉴定，并于2017年12月31日出具《重铂咨鉴字（2017）第0020号司法鉴定书》，鉴定结论为中新城上城智泊车世界项目改造整治费用为732873.83元。

庭审中，被告黎昌公司提供2015年2月10日《重庆黎昌园林公司关于请求解决城上城A9地块项目存在问题的函》一份，内容中提及根据招标文件及合同，该物业为车库及商业性质，但实际为全车库性质，内街门面的性质也是设备辅助用房，致使一是该物业消防改造公司施工备案无法开展，至今无法开展消防整改，项目处于停工状态……。被告黎昌公司主张其于2015年2月10日通过向原告发函的形式提出房屋性质问题，但其未就将该函件有效送达原告方提供证据，原告对该证据不予认可。

另被告陈述，因争议物业的使用性质、消防改造、建设规划等问题等导致未完成物业装修、业态定位及开业经营，并从2014年11月开始一直与原告协商处理，但原告均未解决上述问题。对此，原告陈述，合同虽约定物业用途为车库以及商业用房使用，但结合双方的全部来往文件，应解释为商业门面的辅助用房而非商业门面用房，故原告交付的物业为车库和辅助用房、工具间符合租赁合同对物业用途的约定。

另，被告黎昌公司提供2014年11月25日律师函一份，内容为告知原告渝地公司，因所出租物业并未在规划红线以内，未取得建设用地规划许可证，系违章建筑，致使被告无法取得合法的规划施工手续，无法进行装修改造进而开业经营，合同自始无效，自收到本函之日七日内与被告办理租赁物业的归还移交手续，因租赁物业不具有合法性，被告不存在租金支付义务，也不存在房屋占用费支付义务，因被告投入巨大人力物力，原告应赔偿实际损失，退还租金及保证金3750000元及利息损失等。被告黎昌公司在庭审中主张双方合同应于此函发出时解除。原告渝地公司不予认可，认为因被告违约，合同已于被告收到其2016年3月31日发送的合同解除函之日解除。

上述事实，有当事人的陈述、招投标文件、物业租赁合同、关于渝地[2003]合字（高新）第203号<重庆市国有土地使用权出让合同>部分条款修改协议、华立律字（2016）第001号律师函、重庆大宅资产经营管理有限公司关于解除租赁合同的函、关于大宅公司解除合同的回函、房屋产权证书、会议纪要、鉴定报告等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按约定交付租赁物，交付的租赁物应当符合合同约定的使用收益的目的。承租人亦应按照约定的期限支付租金。另，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

针对本案争议的物业租赁合同的法律效力问题。本案争议的物业租赁合同系通过招投标程序，原被告双方自愿协商签订，合同要素明确，合同内容没有违反法律的禁止性规定，应属合法有效。该合同签订时，争议物业虽存在与原土地使用计划不符，尚未取得所有权权证等问题，但在本案法庭辩论终结前，争议物业通过变更土地出让合同内容等方式取得了合法的土地及房屋产权证书，故，该租赁合同应认定为有效。

针对本案争议的租赁合同解除的问题。被告认为，因原告交付租赁物业并不符合约定用途，双方的物业租赁合同关系已经于2014年11月25日，被告发出律师函之日解除。原告认为，原被告之间的物业租赁合同关系因被告延付租金，符合合同约定的原告行使单方解除权的条件，于2016年3月31日原告向被告发出解除合同关系的函件后，合同关系解除。根据已查明的事实，被告向原告发出的律师函中主张租赁合同系无效合同，原告应当退还被告缴纳的保证金、租金、并赔偿相应损失等，并没有解除合同的意思表示，结合原被告之后的来往信函、协调磋商的情况，可以确认原被告双方仍就合同履行以及相应条款进行协商。就原告提出的解除权的问题，根据庭审查明的事实，原被告之间系通过招投标方式最终签订租赁合同，原告渝地公司的招标文件中明确负一楼面积共计2252.80平方米的辅助用房11间可做商业门面使用，对被告黎昌公司之后的投标、签订合同及规划装修等一系列行为造成了客观的误导。从被告的投标文件来看，其应是误以为该辅助用房11间可作为普通的商业门面使用，设定了将商业部分打造成多业态的社区配套商业的规划，意向客户包括了超市、干洗店、药房、汽车美容等多种小型商业。在招标投标过程中的误导及误解，反映到正式合同中形成了“甲方同意乙方租赁该物业作为车库及商业用房使用”的条款。结合招投标以及合同签订过程，物业租赁合同中的“商业用房使用”的表述应当理解为是指作为商业服务业经营使用，而非仅仅是商业门面的辅助用房。同时参考市场价格及原告的招标最低限价1109.5965万元，被告最终的中标价格3028.3616万元因对项目实际价值的误解客观上出现偏高。

故，本院认为，在缔约过程中原告知晓被告租赁争议物业的经营用途，却未尽明确提醒义务，未告知房屋不能作为商业门面进行商业经营，在合同签订中对被告造成误导。同时根据租赁合同中“甲方同意乙方租赁该物业作为车库及商业用房使用”的文字表述，应理解为双方明确租赁房屋中部分可作为商业用房使用，作为商业用房使用是被告合同目的的一部分，原告对部分租赁房屋可作为商业用房使用具有合同义务。故本院认为，原告未提供符合合同约定的商业用房部分，构成违约，是造成合同无法继续正常全面履行的原因之一，其从被告处获得反馈问题后应当积极采取整改或补救措施以完成交付符合合同约定的商业用房义务，在未全面履行出租人交付租赁物的义务前以被告逾期未支付租金为由行使合同解除权，有违诚实信用，应不产生解除合同的法律效力。除此，本案租赁房屋物业中，面积共计为23320.09平方米的主体部分明确无争议为车库，对使用性质存在争议的商业辅助用房部分仅为总面积约1／10的部分，原告招标文件中说明物业项目基本情况仅供投标人参考使用，被告自身未充分全面评估租赁物业的商业价值和商业风险，在发现合同约定的商业用房部分实际无法用作商业经营时，除及时针对商业用房部分向原告提出异议外，理应按预期计划对符合合同约定的车库进行经营管理，即便预期商业计划中车库与商业用房存在协同规划使用情形，被告作为商事主体亦应当及时调整商业计划降低损失，而不应在租赁合同并非完全无法履行时单方中止合同并以拒付租金的方式进行对抗，其行为也系造成合同无法继续正常履行的主要原因，亦存在违约行为。

被告主张2014年11月25日其向原告送达律师函之日合同即解除，但根据其律师函内容，其主张合同为无效，非主张在合同有效的基础上解除合同，该函不产生合同解除的法律效力。因原告也存在违约行为，不具有单方面合同违约解除权，根据庭审查明的事实，2016年11月9日，双方确认争议物业实际由原告进行占有控制，本院依此认定原被告双方物业租赁关系于2016年11月9日实际解除。就原被告双方各自主张的损失，本院认定如下：

针对原告要被告支付物业租金、管理费以及滞纳金；被告要求原告返还已经支付租金、管理费以及利息的诉讼请求。根据原被告双方签订的物业移交备忘录，原告于2014年8月17日将争议物业移交给被告，故房屋的租金及管理费应从该日期起算，截止至2016年11月8日，即原告恢复争议物业占有控制前一天。针对合同解除前的物业租金及管理费的金额，本院认为，如前所述，原告存在违约行为，被告据此要求调整租金金额，应属正当。

结合争议物业的使用性质以及双方履约协商的过程，合同解除前的物业租金及管理费的金额酌情参照招标文件中载明的标准计算，2014年8月17日至2016年11月8日期间，合同约定的租金（含租赁费及管理费）共计应为953.3333万元（275万元×3期+275万元÷180天×84天）。本院根据双方的违约程度及公平原则，酌情认定由被告按合同约定标准的40%比例承担租金。经计算为3813333.2元，因被告已经支付原告房屋租金275万元，还应支付1063333.2元。对被告有关要求原告退还其租金275万元及利息的反诉诉求，依法不予支持。针对原告主张的滞纳金（违约金）及合同解除赔偿款的诉讼请求，因原告在合同履行中存在违约行为，本院亦不予支持。

针对原告要求被告支付房屋占用使用费的诉讼请求，因本院已对原告所主张的返还房屋前的房屋占用使用费作为租金予以认定，对此本院不再予以支持。

针对被告要求原告支付装修损失的诉讼请求，被告主张原告应赔偿全部的装修改造费用共计732873.83元。对此原告认为被告的装修整改并未获得原告同意，原告对此不承担赔偿责任。根据一般生活经验，商业经营租赁，承租人根据商业经营需要对租赁房屋进行装修应属合理，结合原被告双方在合同缔约中就经营业态、合同履行中就消防整改等问题的协商，可以认为原告对被告的装修整改行为应当知晓，庭审中，原告亦没有举示证据证明其对被告的装修整改行为表示反对。结合庭审查明的事实被告的装修改造已经事实形成附合，无法拆除，现租赁合同提前解除，双方均存在违约行为，考虑到双方的违约程度，本院认定原告应支付被告装修整改费用的60%，即439724.30元；另，对原告要求被告对租赁物恢复原状或承担恢复原状费用的请求，因原告亦存在违约行为，本院不予支持。

针对原被告双方各自要求对方承担起律师费的诉讼请求。因双方在合同履行中对解除以及损失均存在过错，故对原被告主张因对方过错而产生的律师费的诉讼请求，本院均不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）重庆黎昌园林有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）重庆市渝地资产经营有限公司房屋租金及管理费共计1063333.2元；

二、原告（反诉被告）重庆市渝地资产经营有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）重庆黎昌园林有限责任公司房屋装修整改损失439724.30元；

三、驳回原告（反诉被告）重庆市渝地资产经营有限公司其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）重庆黎昌园林有限责任公司其他反诉请求。

本案本诉部分案件受理费为73051元（原告重庆市渝地资产经营有限公司已预付），由原告重庆市渝地资产经营有限公司承担53051元，被告重庆黎昌园林有限责任公司承担20000元。反诉部分案件受理费23400元（反诉原告重庆黎昌园林有限责任公司已预付），由反诉原告重庆黎昌园林有限责任公司承担13400元，反诉被告重庆市渝地资产经营有限公司承担10000元。两部分相品迭后被告重庆黎昌园林有限责任公司支付给原告重庆市渝地资产经营有限公司10000元，于本判决生效之日起十五日内一次性付清。保全费用原、被告双方各自已预付5000元，由各自自行承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审　判　长　　杨　睿

人民陪审员　　崔元良

人民陪审员　　陈明英

二〇一八年十月十八日

法官　助理　　文　臣

书　记　员　　张楚悦