文书内容
重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)渝05民终2753号
上诉人（原审原告、反诉被告）:重庆市渝地资产经营有限公司(原重庆大宅资产经营管理有限公司)，住所地重庆市渝北区龙塔街道紫园路186号，统一社会信用代码915001037094290158。
法定代表人：王宏伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李彦斌，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何雨昕，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）:重庆黎昌园林有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区九龙坡园区火炬大道16号（科技孵化楼五楼），统一社会信用代码91500107768856463R。
法定代表人：牟丹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：魏仕，男，该公司员工。
上诉人重庆市渝地资产经营管理有限公司（以下简称渝地公司）、重庆黎昌园林有限责任公司（以下简称黎昌公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2016)渝0107民初7331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人渝地公司的委托诉讼代理人李彦斌、何雨昕，上诉人黎昌公司的委托诉讼代理人魏仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
渝地公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判黎昌公司立即向渝地公司支付拖欠的租赁费2200000元、管理费1466666元，合计3666666元。2.撤销原判第二项，改判驳回黎昌公司的诉讼请求。3.撤销原判第三项，改判由黎昌公司将租赁物恢复原状或承担恢复原状的费用；黎昌公司向渝地公司支付因拖欠租赁费及管理费而产生的滞纳金（以拖欠金额为基数，按每日千分之三的标准自拖欠之日计算至黎昌公司付清之日为止）；黎昌公司支付从2016年4月17日起至2016年11月10日止的房屋占用费，标准为合同约定租金的两倍；黎昌公司向渝地公司支付合同解除赔偿金1193347元（按合同约定为剩余合同期限内应支付的租赁费及管理费总金额的5%），黎昌公司支付渝地公司因本案诉讼支出的律师费230000元。4.维持原判第四项。5.本案保全费及一、二审诉讼费由黎昌公司承担。事实与理由：1.一审认定事实部分错误。渝地公司已按照合同约定交付标的物，一审认定渝地公司未按合同约定支付标的物错误；渝地公司已尽充分提醒义务，一审认定渝地公司未尽提醒义务错误；黎昌公司并不存在重大误解，一审对此认定错误应当纠正；一审将渝地公司的同意行为作为合同义务属认定错误；一审一方面认定黎昌公司占用案涉物业，另一方面又不全额支持占用物业的租金属认定错误。2.一审法律适用错误，应予纠正。3.因黎昌公司违约导致合同解除，黎昌公司交还物业后，还应恢复原状，赔偿渝地公司损失。4.黎昌公司的装修费用应当由其自行承担，其所有反诉请求应予驳回。
黎昌公司辩称，渝地公司的上诉意见不能成立，应予驳回。具体的反驳意见在黎昌公司的上诉状中予以陈述，以黎昌公司的上诉状为准，请求依法驳回渝地公司的上诉请求。
黎昌公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持黎昌公司一审的反诉请求。本案一、二审诉讼费、保全费均由渝地公司承担。事实和理由：1.一审法院对租金的起算点认定错误。租金应从2015年2月2日开始计算。2.一审法院对租赁物返还的时间点认定错误。根据黎昌公司举示的重庆中新嘉业物业服务有限公司的《关于城上城A9地块重庆智泊商业经营管理有限公司承租物业管理问题的告知函》（中渝物业函[2015]149）可印证黎昌公司已于2015年11月15日返还物业，一审认定的交还物业时间错误。3.一审法院对租金的标准认定错误。涉案物业的负一层并不能用作商业使用，故而租金标准不应按照550万元/年来计算，应当减免。4.一审认定承租人承担次要责任40%属认定事实不清。商业部分虽只有2000多平米，车库有20000平米，但商业部分收益占比有45%，不能单纯用物业面积占用比来计算商业占比，一审认定商业占10%与客观事实不符。5.租赁物交付时间节点一审事实认定不清，虽然租赁合同签订后，渝地公司将物业交了几十把钥匙给黎昌公司，完成了形式上租赁物的交付，但因租赁物消防验收不合格，水电气配套不到位，根本无法正常使用，应将截止2015年2月2日消防验收合格为止的期限予以扣除。6.渝地公司交付的租赁物根本不符合合同约定，根据合同法的规定，应属根本性违约，应承担全部责任。一审认定我方承担40%违约责任属认定错误。请依法予以改判。
渝地公司辩称，本案中系黎昌公司存在违约导致合同解除，其各项诉讼请求均应当依法予以驳回。事实和理由：1.招标文件约定可以自实际使用之日起起算租金。2014年8月17日，双方签署移交备忘录，明确载明将租赁物以现状交付给黎昌公司使用。黎昌公司已经接受租赁物，同时该备忘录的附件里面包括了关于租赁物用途及性质的明确证明文件。黎昌公司对此也没提出任何异议。2.黎昌公司确实占用租赁物至2016年11月9日，故其应当承担截止该日期的相关费用。3.招标属要约邀请，投标属要约，本案中的租金标准是由黎昌公司自行确定的，并由双方在租赁合同中予以确认。依法成立的合同对双方均具有约束力，故租金标准应当以合同约定为准。4.本案中黎昌公司存在根本违约，其应当承担本案全部损失。5.渝地公司在招标文件中已经明确租赁物为车库及辅助用房，与合同中记载一致，且在移交备忘录附件中的相关政府部门出具的许可文件也对租赁物的用途及性质均作了明确记载。黎昌公司并未提出任何异议。因此租赁物的交付符合约定。6.黎昌公司的报价系其基于真实意思表示的行为，渝地公司的价格测算只是用于确定起拍价，对黎昌公司并无约束力。因此黎昌公司应当就其自身报价承担全部义务及后果。渝地公司不存在任何误导或隐瞒重要事实的情形，不应承担任何责任。
渝地公司向一审法院起诉请求：1.确认渝地公司与黎昌公司双方于2014年8月17日签订的《物业租赁合同》已经于2016年4月2日解除，并要求黎昌公司将租赁物恢复原状或承担恢复原状的费用；2.判令黎昌公司向渝地公司支付拖欠的2015年2月17日至2016年4月16日期间的物业租赁费2200000元（按165万／年计算），管理费1466666元（按110万／年计算）以及因此而产生的滞纳金（以拖欠金额为基数，按每日千分之三的标准自拖欠之日计算至被告付清之日为止，暂计算为5794249.49元）；3.判令黎昌公司支付从2016年4月17起至2016年11月10日止的房屋占用费，标准为合同约定租金的两倍；4.判令黎昌公司支付合同解除赔偿金1193347元（按合同约定为剩余合同期限内应支付的租赁费及管理费总金额的5%）；5、判令黎昌公司支付渝地公司因本案诉讼的律师费230000元；6、本案诉讼费由黎昌公司承担。
黎昌公司向一审法院提出反诉请求：1.确认黎昌公司与渝地公司双方签订物业租赁合同于2014年11月25日解除；2、判令渝地公司返还黎昌公司租金共计2750000元以及相应利息（自2014年11月28日起以275万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清为止）；3.判令渝地公司赔偿黎昌公司针对房屋的装修、整治费用等损失共计732873.83元；4.判令渝地公司赔偿黎昌公司因本案诉讼的律师费300000元；6、反诉诉讼费由渝地公司承担。
一审法院认定事实：渝地公司（原重庆大宅资产经营管理有限公司）于2014年6月发布招标公告，对九龙坡袁家岗奥体中心城上城A9的地块物业进行租赁,租赁期为五年六个月（包括六个月免租期），最低标价为11095965元。招标文件中明确该地块物业分为车库以及辅助用房，其中辅助用房2252.8平方米可以作为商业门面使用，并要求投标人应具有特定的资格和条件，即：投标人实收注册资金不低于1000万，有同类型商业物业的经营管理经验。另，该招标文件中明确成交原则综合考虑投标人的价格、商务以及技术等指标。特别提醒规定：由于本物业的房产证正在办理之中，可能影响中标单位对该物业的使用，所以特别提醒投标单位予以评估，并规定合同签订后该物业的产权证仍未办理好的，且中标单位未利用该物业的，该物业的租期、免租期及租金等从房产证办理好后才开始计算。如果该物业未取得房产证并使用（含中标单位自行使用、装修或对外营业等），从使用之日开始计算租期、免租期及租金。（该条款暂未添加到标书的合同范本里，但在与中标单位签订正式合同时按此规定处理）。招标文件还明确：本招标文件描述的项目基本情况及物业服务仅供投标人参考所用，不具备任何承诺法律效力，请投标人自行勘察确定并承担相应风险。
黎昌公司于2014年6月制作投标文件参与上述投标。投标文件中承诺说明：我司作为九龙坡区袁家岗奥体中心城上城A9地块物业租赁投标单位，现承诺对招标文件中已经明确内容的合同条款完全认同。该投标文件中包含价格、资质、商务能力以及招商方案等，报价为30283616元，并明确该地块物业商业部分将进行超市、药房、干洗店等多业态社区配套商业，车库部分为零租和月租相结合的公共停车场。2014年7月18日，黎昌公司中标该项目的租赁经营，中标金额为五年六个月租金共计30283616元。
2014年8月17日，渝地公司、黎昌公司双方根据中标结果，签订《物业租赁合同》，约定：渝地公司（甲方）将其管理的位于九龙坡区袁家岗奥体中心城上城A9地块物业出租给黎昌公司（乙方），在合同生效之日起五日内进行移交。该物业总面积为25572.89平方米，包括负一层、负二层车库建筑面积23320.09平方米，以及负一层可用作商业门面的辅助用房（1-10号、12号）建筑面积2252.8平方米；物业用途为甲方同意乙方租赁该物业作为车库以及商业用房使用；乙方在签订合同时，已充分了解本租赁物业现状，并同意按物业现状租赁。租赁期限自2014年8月17日至2020年2月16日止，免租期6个月，于2015年2月至2016年2月年度予以免租半年；合同总金额为租赁费以及管理费总和；租赁费及管理费支付方式为先缴费后使用原则，按半年支付，双方约定乙方在签订协议同时向甲方支付首期租赁费及管理费共计2750000元，之后每期在上期期限届满前10日交付。故租金具体为：2014年8月17日至2015年2月16日租赁费165万元，管理费110万元，合计275万元；2015年2月17日至2016年2月16日租赁费165万元，管理费110万元，合计275万元；2016年2月17日至2016年8月16日租赁费165万元，管理费110万元，合计275万元；2016年8月17日至2017年2月16日租赁费165万元，管理费110万元，合计275万元……。逾期未缴租赁费及管理费的，每日应按应缴租赁费及管理费总额的3‰收取滞纳金，逾期超过30日的，出租方有权单方解除合同。租赁期间，乙方自行负责与相关物业服务公司签订物业服务合同，遵守相关制度，按期向物业服务公司缴纳物业服务费及其它相关费用。若乙方要对物业进行装修，应当于进场装修前30日内向甲方和该物业所在区域的物管公司提出装修方案或装修要求，经甲方和物业服务公司同意后方可进场装修并按照物业公司的要求向物业服务公司缴纳装修保证金。另该合同就其它合同终止、违约责任事项进行了约定。
一审另认定，位于九龙坡袁家岗奥体中心城上城A9的地块物业包含有地下两层和地上层，建筑面积共计约3.2万平方米。负一层、负二层为车库以及设备辅助用房，属一类车库，地上层为临街门面和其他公共建筑。该地块物业系重庆中华企业房地产发展有限公司建设项目。2010年8月24日，重庆市公安局消防局对该物业作出建筑工程消防验收的意见书，意见为：一、综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效；三、该工程改建、扩建、内部装修和用途变更，涉及《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条规定的建设工程，应依法向高新区公安消防支队申请建筑工程消防涉及审核和验收。
该项目建设竣工后，因项目建设土地红线以及部分用途与原土地使用计划不符，2016年6月12日，重庆市国土资源和房屋管理局与重庆中华企业房地产开发有限公司签订《关于渝地[2003]合字（高新）第203号<重庆市国有土地使用权出让合同>部分条款修改协议》，调整了该地块项目的红线图以及其他条款内容。2017年7月19日本案争议的租赁物业取得产权证，所有权人系重庆市地产集团，所有权证编号为《渝（2017）九龙坡区不动产权第000451176号不动产权证书》，房屋用途为：停车用房、其他用房（系辅助用房、工具间）。其中停车用房位于负2、负1层，建筑面积23317.69平方米，套内面积22559.83平方米；辅助用房位于负2、负1层，建筑面积2958.64平方米，套内2862.47平方米，共计13套；工具间位于负2层，建筑面积633.7平方米，套内613.1平方米。重庆市地产集团将上述物业于2013年交予渝地公司经营管理，并委托其以渝地公司自己的名义对外进行出租。
本案渝地公司、黎昌公司双方租赁合同签订后，渝地公司向黎昌公司交付九龙坡袁家岗奥体中心城上城A9的地块地下负一层和负二层建筑物业。黎昌公司累计向渝地公司支付2014年8月至2015年2月的租赁费以及管理费共计275万元。2014年12月20日渝地公司将物业资料以及物业设施设备移交给案外人重庆中新嘉业物业服务有限公司管理。黎昌公司在接手租赁房屋后开始着手对房屋进行装修改造。但在装修改造过程中发现房屋主体为车库性质，并不能按照其规划打造成超市、药房、干洗店等多业态社区配套商业进行使用，遂向渝地公司提出异议，称渝地公司所交付的房屋存在未按建设工程规划许可证在相应的红线范围内建设，房屋本身不能用于商业门面使用却以商业房屋的名义进行招标和出租，房屋本身存在消防回路不同及漏水等问题，导致黎昌公司根本无法按照法定程序报消防备案申请并通过消防验收，致使黎昌公司的合同目的无法实现。因此黎昌公司未按合同约定时间向渝地公司支付2015年2月17日之后的租金。双方对此争议曾多次进行协商，曾考虑解除或变更原租赁合同，但未最终达成一致意见。
其中根据黎昌公司与物管方重庆中新嘉业物业服务有限公司签订的物业服务合同，本案所涉物业的负一层按照商业用房7元／㎡.月的标准计收物管费，负二层按车库3元／㎡.月的标准计收物管费。2015年4月20日，渝地公司、黎昌公司及物管公司重庆中新嘉业物业服务有限公司三方代表形成《关于中新城上城A9地块物业费用及相关问题三方协调专题会议纪要》，载明因黎昌公司与物业方重庆中新嘉业物业服务有限公司就所签订的《中新城上城商业物业服务协议》的履行产生争议，三方议定2015年3月31日前A9地块物业负一楼按照7元／㎡的标准计收，负二楼费用全免，2015年4月1日后的物业管理合同由黎昌公司与中新嘉业物管公司协商后重新签订。
2016年3月31日渝地公司向黎昌公司寄送《重庆大宅资产经营管理有限公司关于解除租赁合同的函》，告知黎昌公司因其拖欠2015年2月17日至2016年2月16日期间的租金，现已逾期超30日，符合合同约定的解除条件，通知双方签订的物业租赁合同于收到本通知之日解除，并要求黎昌公司将房屋租赁物业恢复原状。
2016年4月1日，黎昌公司向渝地公司回函，称：双方自2015年6月已达成解除原租赁协议并重新签订合同的共识；重新签订新协议的决定，是由物业产权所属的地产集团办公会议决议通过的，如贵公司仍继续单方面违背合同契约精神，则实为贵司单方面违约，我司要求贵司退还我司已缴纳的275万元租金和100万履约保函，并补偿由此给我司造成的经济损失。
本案一审审理过程中，渝地公司、黎昌公司双方确认从2016年11月9日开始，渝地公司对争议物业恢复实际占有使用。另，经一审法院委托，重庆铂码工程咨询有限公司对争议物业中黎昌公司装修整改工程进行鉴定，并于2017年12月31日出具《重铂咨鉴字（2017）第0020号司法鉴定书》，鉴定结论为中新城上城智泊车世界项目改造整治费用为732873.83元。
一审庭审中，黎昌公司提供2015年2月10日《重庆黎昌园林公司关于请求解决城上城A9地块项目存在问题的函》一份，内容中提及根据招标文件及合同，该物业为车库及商业性质，但实际为全车库性质，内街门面的性质也是设备辅助用房，致使一是该物业消防改造公司施工备案无法开展，至今无法开展消防整改，项目处于停工状态……。黎昌公司主张其于2015年2月10日通过向渝地公司发函的形式提出房屋性质问题，但其未就将该函件有效送达渝地公司方提供证据，渝地公司对该证据不予认可。
另黎昌公司陈述，因争议物业的使用性质、消防改造、建设规划等问题等导致未完成物业装修、业态定位及开业经营，并从2014年11月开始一直与渝地公司协商处理，但渝地公司均未解决上述问题。对此，渝地公司陈述，合同虽约定物业用途为车库以及商业用房使用，但结合双方的全部来往文件，应解释为商业门面的辅助用房而非商业门面用房，故渝地公司交付的物业为车库和辅助用房、工具间符合租赁合同对物业用途的约定。
另，黎昌公司提供2014年11月25日律师函一份，内容为告知渝地公司，因所出租物业并未在规划红线以内，未取得建设用地规划许可证，系违章建筑，致使黎昌公司无法取得合法的规划施工手续，无法进行装修改造进而开业经营，合同自始无效，自收到本函之日七日内与黎昌公司办理租赁物业的归还移交手续，因租赁物业不具有合法性，黎昌公司不存在租金支付义务，也不存在房屋占用费支付义务，因黎昌公司投入巨大人力物力，渝地公司应赔偿实际损失，退还租金及保证金3750000元及利息损失等。黎昌公司在一审庭审中主张双方合同应于此函发出时解除。渝地公司不予认可，认为因黎昌公司违约，合同已于黎昌公司收到其2016年3月31日发送的合同解除函之日解除。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按约定交付租赁物，交付的租赁物应当符合合同约定的使用收益的目的。承租人亦应按照约定的期限支付租金。另，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
针对本案争议的物业租赁合同的法律效力问题。本案争议的物业租赁合同系通过招投标程序，渝地公司、黎昌公司双方自愿协商签订，合同要素明确，合同内容没有违反法律的禁止性规定，应属合法有效。该合同签订时，争议物业虽存在与原土地使用计划不符，尚未取得所有权权证等问题，但在本案一审法庭辩论终结前，争议物业通过变更土地出让合同内容等方式取得了合法的土地及房屋产权证书，故，该租赁合同应认定为有效。
针对本案争议的租赁合同解除的问题。黎昌公司认为，因渝地公司交付租赁物业并不符合约定用途，双方的物业租赁合同关系已经于2014年11月25日，黎昌公司发出律师函之日解除。渝地公司认为，渝地公司、黎昌公司之间的物业租赁合同关系因黎昌公司延付租金，符合合同约定的渝地公司行使单方解除权的条件，于2016年3月31日渝地公司向黎昌公司发出解除合同关系的函件后，合同关系解除。根据已查明的事实，黎昌公司向渝地公司发出的律师函中主张租赁合同系无效合同，渝地公司应当退还黎昌公司缴纳的保证金、租金、并赔偿相应损失等，并没有解除合同的意思表示，结合渝地公司、黎昌公司之后的来往信函、协调磋商的情况，可以确认渝地公司、黎昌公司双方仍就合同履行以及相应条款进行协商。就渝地公司提出的解除权的问题，根据一审庭审查明的事实，渝地公司、黎昌公司之间系通过招投标方式最终签订租赁合同，渝地公司的招标文件中明确负一楼面积共计2252.80平方米的辅助用房11间可做商业门面使用，对黎昌公司之后的投标、签订合同及规划装修等一系列行为造成了客观的误导。从黎昌公司的投标文件来看，其应是误以为该辅助用房11间可作为普通的商业门面使用，设定了将商业部分打造成多业态的社区配套商业的规划，意向客户包括了超市、干洗店、药房、汽车美容等多种小型商业。在招标投标过程中的误导及误解，反映到正式合同中形成了“甲方同意乙方租赁该物业作为车库及商业用房使用”的条款。结合招投标以及合同签订过程，物业租赁合同中的“商业用房使用”的表述应当理解为是指作为商业服务业经营使用，而非仅仅是商业门面的辅助用房。同时参考市场价格及渝地公司的招标最低限价1109.5965万元，黎昌公司最终的中标价格3028.3616万元因对项目实际价值的误解客观上出现偏高。
故，一审法院认为，在缔约过程中渝地公司知晓黎昌公司租赁争议物业的经营用途，却未尽明确提醒义务，未告知房屋不能作为商业门面进行商业经营，在合同签订中对黎昌公司造成误导。同时根据租赁合同中“甲方同意乙方租赁该物业作为车库及商业用房使用”的文字表述，应理解为双方明确租赁房屋中部分可作为商业用房使用，作为商业用房使用是黎昌公司合同目的的一部分，渝地公司对部分租赁房屋可作为商业用房使用具有合同义务。故渝地公司未提供符合合同约定的商业用房部分，构成违约，是造成合同无法继续正常全面履行的原因之一，其从黎昌公司处获得反馈问题后应当积极采取整改或补救措施以完成交付符合合同约定的商业用房义务，在未全面履行出租人交付租赁物的义务前以黎昌公司逾期未支付租金为由行使合同解除权，有违诚实信用，应不产生解除合同的法律效力。除此，本案租赁房屋物业中，面积共计为23320.09平方米的主体部分明确无争议为车库，对使用性质存在争议的商业辅助用房部分仅为总面积约1／10的部分，渝地公司招标文件中说明物业项目基本情况仅供投标人参考使用，黎昌公司自身未充分全面评估租赁物业的商业价值和商业风险，在发现合同约定的商业用房部分实际无法用作商业经营时，除及时针对商业用房部分向渝地公司提出异议外，理应按预期计划对符合合同约定的车库进行经营管理，即便预期商业计划中车库与商业用房存在协同规划使用情形，黎昌公司作为商事主体亦应当及时调整商业计划降低损失，而不应在租赁合同并非完全无法履行时单方中止合同并以拒付租金的方式进行对抗，其行为也系造成合同无法继续正常履行的主要原因，亦存在违约行为。
黎昌公司主张2014年11月25日其向渝地公司送达律师函之日合同即解除，但根据其律师函内容，其主张合同为无效，非主张在合同有效的基础上解除合同，该函不产生合同解除的法律效力。因渝地公司也存在违约行为，不具有单方面合同违约解除权，根据一审庭审查明的事实，2016年11月9日，双方确认争议物业实际由渝地公司进行占有控制，依此认定渝地公司、黎昌公司物业租赁关系于2016年11月9日实际解除。就渝地公司、黎昌公司双方各自主张的损失，认定如下：
针对渝地公司要黎昌公司支付物业租金、管理费以及滞纳金；黎昌公司要求渝地公司返还已经支付租金、管理费以及利息的诉讼请求。根据渝地公司、黎昌公司双方签订的物业移交备忘录，渝地公司于2014年8月17日将争议物业移交给黎昌公司，故房屋的租金及管理费应从该日期起算，截止至2016年11月8日，即渝地公司恢复争议物业占有控制前一天。针对合同解除前的物业租金及管理费的金额，一审法院认为，如前所述，渝地公司存在违约行为，黎昌公司据此要求调整租金金额，应属正当。
结合争议物业的使用性质以及双方履约协商的过程，合同解除前的物业租金及管理费的金额酌情参照招标文件中载明的标准计算，2014年8月17日至2016年11月8日期间，合同约定的租金（含租赁费及管理费）共计应为953.3333万元（275万元×3期+275万元÷180天×84天）。根据双方的违约程度及公平原则，酌情认定由黎昌公司按合同约定标准的40%比例承担租金。经计算为3813333.2元，因黎昌公司已经支付渝地公司房屋租金275万元，还应支付1063333.2元。对黎昌公司有关要求渝地公司退还其租金275万元及利息的反诉诉求，依法不予支持。针对渝地公司主张的滞纳金（违约金）及合同解除赔偿款的诉讼请求，因渝地公司在合同履行中存在违约行为，亦不予支持。
针对渝地公司要求黎昌公司支付房屋占用使用费的诉讼请求，因已对渝地公司所主张的返还房屋前的房屋占用使用费作为租金予以认定，对此不再予以支持。
针对黎昌公司要求渝地公司支付装修损失的诉讼请求，黎昌公司主张渝地公司应赔偿全部的装修改造费用共计732873.83元。对此渝地公司认为黎昌公司的装修整改并未获得渝地公司同意，渝地公司对此不承担赔偿责任。根据一般生活经验，商业经营租赁，承租人根据商业经营需要对租赁房屋进行装修应属合理，结合渝地公司、黎昌公司双方在合同缔约中就经营业态、合同履行中就消防整改等问题的协商，可以认为渝地公司对黎昌公司的装修整改行为应当知晓，一审庭审中，渝地公司亦没有举示证据证明其对黎昌公司的装修整改行为表示反对。结合一审庭审查明的事实黎昌公司的装修改造已经事实形成附合，无法拆除，现租赁合同提前解除，双方均存在违约行为，考虑到双方的违约程度，认定渝地公司应支付黎昌公司装修整改费用的60%，即439724.30元；另，对渝地公司要求黎昌公司对租赁物恢复原状或承担恢复原状费用的请求，因渝地公司亦存在违约行为，不予支持。
针对渝地公司、黎昌公司双方各自要求对方承担律师费的诉讼请求。因双方在合同履行中对解除以及损失均存在过错，故对渝地公司、黎昌公司主张因对方过错而产生的律师费的诉讼请求，均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）重庆黎昌园林有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）重庆市渝地资产经营有限公司房屋租金及管理费共计1063333.2元；二、原告（反诉被告）重庆市渝地资产经营有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）重庆黎昌园林有限责任公司房屋装修整改损失439724.30元；三、驳回原告（反诉被告）重庆市渝地资产经营有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）重庆黎昌园林有限责任公司其他反诉请求。本案本诉部分案件受理费为73051元（原告重庆市渝地资产经营有限公司已预付），由原告重庆市渝地资产经营有限公司承担53051元，被告重庆黎昌园林有限责任公司承担20000元。反诉部分案件受理费23400元（反诉原告重庆黎昌园林有限责任公司已预付），由反诉原告重庆黎昌园林有限责任公司承担13400元，反诉被告重庆市渝地资产经营有限公司承担10000元。两部分相品迭后被告重庆黎昌园林有限责任公司支付给原告重庆市渝地资产经营有限公司10000元，于本判决生效之日起十五日内一次性付清。保全费用原、被告双方各自已预付5000元，由各自自行承担。”
二审庭审中黎昌公司提交公证书一份，结合一审提交的备忘录和光盘，拟证明黎昌公司与渝地公司之间的移交备忘录系事后补签，而非渝地公司所称的移交以及签订备忘录的时间。
渝地公司质证称，公证书真实性认可，但其制作时间系2016年12月16日即一审期间即已形成，不属于法定新证据，在二审中不应作为证据使用。光盘也没有看，也不确定黎昌公司所称8月18日的移交备忘记录等的内容与本案备忘录有何关系。依照双方在2014年8月17日签订的备忘录约定，渝地公司是以现状将租赁物移交给黎昌公司，黎昌公司也是以现状予以接收，所以应当以该备忘录记载时间作为正式移交时间。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：（一）租金起算点；（二）租赁物返还时间点；（三）渝地公司是否已按合同约定交付标的物；（四）黎昌公司是否存在重大误解及渝地公司是否尽到提醒义务；（五）租金收取标准及数额；（六）黎昌公司是否应对涉案标的恢复原状；（七）黎昌公司的装修费用渝地公司应否承担。
关于租金起算点的问题。渝地公司、黎昌公司双方签订的物业移交备忘录显示渝地公司于2014年8月17日将争议物业移交给黎昌公司，按照合同约定，房屋的租金及管理费应从该日期起算。黎昌公司称该备忘录系事后倒签，并非真实移交时间，其使用时间应从2015年2月2日起算，但从黎昌公司一、二审提交的证据来看，并不能证明争议物业系2014年8月17后才移交。相反，无论移交备忘录是2014年8月17签订还是事后补签，黎昌公司在移交备忘录上签字确认的行为都表明其对2014年8月17日已接收涉案物业这一事实的认可。故对黎昌公司关于移交时间和租金起算点的抗辩，本院不予采信。
关于租赁物返还时间点的问题。黎昌公司认为其举示的重庆中新嘉业物业服务有限公司的《关于城上城A9地块重庆智泊商业经营管理有限公司承租物业管理问题的告知函》（中渝物业函[2015]149）可印证黎昌公司已于2015年11月15日返还物业。但从该告知函的内容来看，只能证明该物业公司将对涉案物业进行封闭管理，但并不能证明实际封闭时间，也不能证明黎昌公司已于2015年11月15日将涉案物业交还给渝地公司。相反，渝地公司与黎昌公司均在一审中确认争议物业于2016年11月9日实际由渝地公司进行占有控制，故一审法院认定该时间点为涉案物业返还时间并无不当。黎昌公司的该项辩称于法无据，本院不予支持。
关于渝地公司是否已按合同约定交付标的物的问题。渝地公司与黎昌公司签订的租赁合同中载明“甲方同意乙方租赁该物业作为车库及商业用房使用”，该表述应理解为双方明确租赁房屋中部分可作为商业用房使用，从该物业的组成、构架，结合合同内容来看“租赁房屋中部分作为商业用房使用”是黎昌公司合同目的的一部分，而渝地公司对部分租赁房屋可作为商业用房使用具有合同义务。故一审认定渝地公司未提供符合合同约定的商业用房部分并无不当，本院予以确认。渝地公司称其已按约定交付标的物，本院不予采信。
关于黎昌公司是否存在重大误解及渝地公司是否尽到提醒义务的问题。渝地公司的招标文件中明确负一楼面积共计2252.80平方米的辅助用房11间可做商业门面使用，从黎昌公司的投标文件来看，其应是误以为该辅助用房11间可作为普通的商业门面使用，故而设定了包括超市、干洗店、药房、汽车美容等多种商业在内的社区配套商业规划。而正是由于在招标投标过程中的误导及误解，正式合同中才会有“甲方同意乙方租赁该物业作为车库及商业用房使用”的表述。结合渝地公司的招标最低限价、黎昌公司最终的中标价格、招投标及合同签订过程、并参考市场价格，足以认定黎昌公司存在重大误解。而从整个缔约过程以及最后签订的合同内容来看，渝地公司应知晓黎昌公司租赁争议物业的经营用途，却未明确告知涉案物业不能作为商业门面进行商业经营，故而未尽到提醒义务。一审法院认定正确，本院予以确认。
关于租金标准及数额问题。一审法院根据争议物业的性质及渝地公司和黎昌公司的履约协商过程，酌定参照招标文件中载明的租金标准来计算合同解除前的物业租金，较为合理；且在实际确定黎昌公司应支付的租金数额时，已充分考虑了渝地公司与黎昌公司各自的违约程度及公平原则，故对一审法院对租金的标准及数额认定，本院予以确认。
关于黎昌公司是否应对涉案标的恢复原状的问题。渝地公司认为黎昌公司系在明确知晓租赁房屋性质的情况下进行了不符合租赁房屋实际用途的装修，故黎昌公司应对租赁物恢复原状。而本案中已认定渝地公司未提供符合合同约定的商业用房部分且未尽到提醒义务，存在违约行为，故结合渝地公司的违约行为及过错程度，对渝地公司的恢复原状的请求，本院不予支持。
关于黎昌公司的装修费用渝地公司应否承担的问题。黎昌公司作为承租人对租赁物进行装修符合常理，且从黎昌公司投标文件的内容、中标结果及双方在合同履行过程中多次协商的内容来看，可推知渝地公司对黎昌公司的装修整改行为知情，且并无证据证明渝地公司对黎昌公司的该行为表示了反对。现双方合同已经解除，涉案物业已由渝地公司恢复占有控制，黎昌公司对涉案物业的装修改造已实际投入且无法拆除，一审法院结合双方的过错程度酌定渝地公司支付黎昌公司装修整改费用的60%较为合理，本院予以确认。渝地公司认为其不应承担该项费用的请求于法无据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，渝地公司和黎昌公司的上诉请求均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费96451元，由重庆市渝地资产经营有限公司负担63051元，由重庆黎昌园林有限责任公司负担33400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
审 判 员 周海燕
二〇一九年六月二十七日
法官助理 宋 扬
书 记 员 黄献丽