重庆市渝地资产经营管理有限公司与重庆黎昌园林有限责任公司房屋租赁合同纠纷申请再审民事裁定书

文书内容

重庆市高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）渝民申2794号

再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：重庆市渝地资产经营管理有限公司(原重庆大宅资产经营管理有限公司)，住所地重庆市渝北区。

法定代表人：王宏伟，该公司董事长。

委托诉讼代理人：龙怀春，重庆百事得律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周小燕，重庆百事得律师事务所律师。

再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：重庆黎昌园林有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区。

法定代表人：牟丹，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李国强，北京市京师（重庆）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：熊道加，北京市京师（重庆）律师事务所律师。

再审申请人重庆市渝地资产经营管理有限公司（以下简称渝地公司）与再审申请人重庆黎昌园林有限责任公司（以下简称黎昌公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服重庆市第五中级人民法院(2019)渝05民终2753号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

渝地公司申请再审称，（一）涉案租赁物由车库和门面两部分构成，渝地公司交付的车库符合合同约定，双方仅对该11间门面性质系商业辅助用房还是商业用房存在争议，同时车库和门面可单独计算租金，其中车库租金占比55%，门面租金占比45%，故黎昌公司应按全额支付车库租金，二审判决概括认定渝地公司交付的标的物不符合合同约定进而概括认定黎昌公司应当支付的租金错误。（二）渝地公司对涉案门面的性质尽到了足够的提醒义务，黎昌公司即便构成重大误解，但没有要求变更或撤销合同有重要过错，二审判决认定导致合同不能履行渝地公司承担60%责任、黎昌公司仅承担40%责任不当。（三）合同约定渝地公司只同意黎昌公司进行装修，但黎昌公司占用租赁物后还进行了大量改造，而该改造行为才是导致不能通过消防报备、消防验收的根本原因，二审法院判决渝地公司分担装修改造费用，黎昌公司不负责恢复原状错误。渝地公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。

黎昌公司申请再审称，（一）涉案租赁物的管理人重庆中新嘉业物业服务有限公司先后于2014年12月30日、2015年1月15日向黎昌公司发函，要求配合完成租赁物的消防整改，预期工期45天，故至迟在消防整改完成时才应开始计算租金。二审判决以物业移交备忘录签订时间认定涉案租赁物于2014年8月17日交付给黎昌公司，从而从该日起计算租金错误。（二）涉案租赁物中的门面仅是商业辅助用房，根本不能用作商业用房，渝信公司违反诚实信用原则，故意诱导黎昌公司作出错误的意思表示，应承担全部违约责任，二审判决认定黎昌公司亦应承担40%责任错误。黎昌公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。

本院经审查认为，根据双方当事人的申请再审理由，本案争议焦点在于：（一）二审判决概括认定渝信公司交付的租赁物不符合约定进而概括认定租金数额是否妥当。（二）双方在履行租赁合同中的过错及违约责任大小。（三）渝信公司应否分担黎昌公司的装修损失及黎昌公司是否应恢复原状。（四）涉案租赁物租金起算点。

关于焦点一，根据双方签订的《物业租赁合同》内容来看，涉案租赁物部分作为商业用房使用是黎昌公司签订租赁合同目的之一，渝地公司对部分租赁物可作为商业用房使用具有合同义务。现因双方争议的11间商业辅助用房不能用作商业门面，可以认定渝地公司未提供符合合同约定的商业用房。鉴于渝地公司系对其管理的涉案物业包括负一层、负二层车库及负一层商业门面辅助用房通过招投标方式整体招租，黎昌公司亦是对该租赁物整体投标承租，并规划用作车库并将商业部分拟打造成超市、药房、汽车美容等多业态的社区配套，车库与商业用房存在协同规划使用情形，同时拟用作商业用房部分的租金在涉案租赁物租金总额中占比较大，一、二审法院没有判决黎昌公司对租赁的车库单独计付租金，而概括认定渝信公司交付的租赁物不符合约定并以双方的过错大小概括认定黎昌公司应付的租金是妥当合理的。

关于焦点二，渝地公司在招标文件第三部分的“租赁招标方案”说明中，明确说明对负一楼面积共计2252.80平方米的11间商业辅助用房用作商业门面使用；从黎昌公司的投标文件来看，其应是误以为该11间商业辅助用房可作为普通的商业门面使用，故而设定了包括超市、干洗店、药房、汽车美容等多种商业在内的社区配套商业规划；双方签订的《物业租赁合同》中亦有“甲方（指渝地公司）同意乙方（指黎昌公司）租赁该物业作为车库及商业用房使用”的内容。从整个缔约过程以及最后签订的合同内容来看，渝地公司应知晓黎昌公司租赁争议物业的经营用途，却未明确告知争议物业不能作为商业门面进行商业经营，没有尽到提醒义务；结合渝地公司的招标最低限价、黎昌公司最终的中标价格、招投标及合同签订过程、并参考市场价格，足以认定黎昌公司存在重大误解。渝地公司未提供符合合同约定的商业用房部分，且其从黎昌公司处获得反馈问题后亦未积极采取措施予以整改或补救，是造成合同无法继续全面履行的原因之一；渝地公司招标文件中说明物业项目基本情况仅供投标人参考使用，黎昌公司自身未充分全面评估租赁物业的商业价值和商业风险，在发现合同约定的商业用房部分无法用作商业经营时，理应按预期计划对符合合同约定的车库进行经营管理，并及时调整商业计划降低损失，其行为也系造成合同无法继续全面履行的原因之一。结合双方的过错及对合同履行所造成的影响，二审判决认定涉案合同不能履行的责任，渝信公司为60%，黎昌公司为40%较为公平合理。渝地公司主张在招标文件第三部分以“特别提醒规定”方式尽到足够的提醒义务，但该“特别提醒规定”内容仅是提示涉案租赁物业产权尚在办理中，可能影响对租赁物的使用以及对租期、免租期及租金起算问题，并非提醒涉案物业不能用作商业用房，渝地公司该主张不能成立。

关于焦点三，依照一般生活经验，对于商业经营租赁，承租人根据商业规划对租赁房屋进行装修符合常理，且从黎昌公司投标文件的内容、中标结果及双方在合同履行过程中多次协商的内容来看，可推知渝地公司对黎昌公司的装修整改行为知情，现亦无证据证明渝地公司对黎昌公司的该行为表示了反对。现双方签订的《物业租赁合同》因涉案11间商业辅助用房不能用作商业用房，造成事实上不能完全履行，涉案租赁物亦由渝地公司恢复占有控制，先期装修改造已实际投入且无法拆除，二审判决可以结合双方的过错程度酌情认定渝地公司支付黎昌公司装修整改费用。因渝地公司未提供符合合同约定的商业用房部分且未尽到提醒义务，亦存在违约行为，对渝地公司要求对涉案租赁物恢复原状的请求，二审法院不予支持亦并无不当。

关于焦点四，虽然涉案租赁物的管理人重庆中新嘉业物业服务有限公司先后于2014年12月30日、2015年1月15日向黎昌公司发函，要求配合完成租赁物的消防整改，但渝地公司、黎昌公司双方签订的物业移交备忘录载明渝地公司于2014年8月17日就将争议物业移交给黎昌公司，按照合同约定及实际履行情况，房屋的租金及管理费亦是从该日起算，黎昌公司并无证据证明该消防整改足以妨碍其对租赁物的使用，其主张计付租金时间应从消防整改完成时起算，缺乏事实依据和法律依据，二审判决认定涉案租赁物业的启租时间为2014年8月17日亦并无不妥。

综上，渝地公司、黎昌公司申请再审理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

一、驳回重庆市渝地资产经营管理有限公司的再审申请。

二、驳回重庆黎昌园林有限责任公司的再审申请。

审判长　　何云海

审判员　　何　毅

审判员　　王周瑜

二〇二〇年八月二十一日

书记员　　赵　欢