原告某某与被告南京威龙环境艺术有限公司、第三人南京市鼓楼区市政设施综合养护管理所房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

南京市鼓楼区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）鼓民初字第3584号

原告***，男，汉族，1978年5月22日生。

委托代理人戴滋荣，男，汉族，1963年8月20日生。

被告南京威龙环境艺术有限责任公司，住南京市鼓楼区江东北路305号9-A座。

法定代表人史先龙，执行董事。

委托代理人董本虎，南京威龙环境艺术有限责任公司部门经理。

委托代理人张云，江苏紫金律师事务所律师。

第三人南京市鼓楼区市政设施综合养护管理所，住南京市鼓楼区幕府南路199号。

法定代表人林滨，所长。

委托代理人王志勇，南京市鼓楼区市政设施综合养护管理所副所长。

委托代理人夏罡，南京市鼓楼区市政设施综合养护管理所副所长。

原告***诉被告南京威龙环境艺术有限责任公司（以下简称威龙公司）、第三人南京市鼓楼区市政设施综合养护管理所（以下简称市政管理所）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***及其委托代理人戴滋荣，被告威龙公司的委托代理人董本虎、张云，第三人市政管理所的委托代理人王志勇、夏罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***诉称，2012年8月15日原、被告双方达成协议，由原告租赁被告沿街砖混用房一间作仓库之用，租期一年，年租金6000元。2013年10月原、被告再次达成协议，被告将位于本市中央门小市新村××-28-6、7、8的三间门面房，租给原告用于汽车维修装潢业务，年租金为51000元，半年给付一次，其中第六条约定：“如遇到拆迁，乙方（原告）无条件让出房屋，合同终止，甲方以书面形式告知”。2014年3月10日原、被告再次签订承租协议，被告将位于本市中央门小市新村××-28-5的门面房租给原告，租期一年，租金为2万元，其中第六条约定：“如遇到拆迁，乙方（原告）无条件让出房屋”。2014年南京市鼓楼区城市管理行政执法局就涉案房屋发出《限期拆除告知书》，明确原告承租被告的上述四间门面房均属于违章建筑，但被告在签订合同时并未告知原告。2013年11月第三人已经明确函告被告，双方租赁合同在2014年1月26日到期后不再续约，但被告却隐瞒事实真相，继续与原告订立协议并收取租金，最后导致该违章建筑被拆除，原告损失巨大。拆违不同于拆迁，故不适用合同中关于拆迁时原告无条件让出房屋的约定。被告上述行为构成违约，对原告的全部损失应承担赔偿责任。原告现诉至法院，请求判令被告赔偿因为合同违约给原告带来的财产损失共计690880元（包括不可搬动设备损失，装饰装潢损失，退还房租和押金，营业损失，人员工资损失，租赁停车位损失，重新办证损失以及搬家费等损失），并承担本案的全部诉讼费。

被告威龙公司辩称，原、被告签订房屋租赁合同情况属实，租赁房屋是第三人搭建，被告只是在承租以后转租给原告，在订立合同时已经将该房屋的情况告知原告。2014年“青奥会”召开前，涉案房屋被南京市鼓楼区城市管理行政执法局认定为违章建筑，被强制拆除，被告对此并无责任。原告指责被告违约无事实和法律依据。关于原告主张的赔偿项目，被告只同意退还剩余房租和押金共计26041元，其他赔偿项目没有法律依据，被告不予认可。请求法院依法裁判。

第三人市政管理所述称：涉案房屋原产权人是南京市下关区市政工程管理处，第三人只是代国资委进行管理，第三人在和被告签订协议时，涉案房屋的临时建筑执照尚在有效期内，房屋到期时，由于该片区划入开发地块，没有重新延期，但第三人和被告约定的五年租赁期限（至2013年9月26日止）内，涉案房屋并没有被拆除，第三人履行了自己的义务。到期后，由于被告称装修存在时间，第三人就同意被告使用至2014年1月26日。2013年11月至2014年5月，第三人多次以书面形式通知被告搬出，也告知了各承租户，已经尽到了自己的义务。原、被告之间的纠纷应按合同处理，与第三人无直接关系。请求法院依法裁判。

经审理查明：2007年3月、4月原南京市下关区建设局分别向原本市下关区市政工程建设管理处（以下简称市政工程处）核发了《临时建设工程规划许可证》（编号关字[2007]011号、012号），准许市政工程处在本市郭家山路中储公司铁路专用线平交道口西侧建设2幢面积分别为198平方米的管理用房，有效期均为六个月，后经延期并在上述许可证上分别注明：“使用期限至09年3月17日止，期满或规划建设需要时无条件拆除”；“使用期限至09年4月18日止，期满或规划建设需要时无条件拆除”。2008年1月经本市小市派出所批复，上述房屋门牌号被确定为本市小市新村××-28号（注：申请门牌号为××-4号）。

市政工程处与第三人市政管理所均为本市原下关区建设局的下属单位，后经调整，上述房屋由第三人使用管理。

2008年第三人（甲方）和被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定出租房屋位于本市下关区（现为鼓楼区）小市新村××-4号（注:后经核准为××-28号），建筑面积573.312平方米，现用途为经营、办公用，租赁期限自2008年9月27日至2013年9月26日（经甲方同意让四个月装潢，期限截止2014年元月26日），租金为每月11500元，先付后租，每年9月份、2月份，付甲方半年房租69000元整；租赁期届满，乙方所增加的设施和装修的剩余价值无偿转交甲方等等。

被告承租第三人上述房屋后，又向原告等人进行了转租，原告自2011年11月开始租赁上述部分房屋进行经营。原、被告双方曾签订了以下三份书面合同：

（1）第一份合同，2012年8月15日被告将上述房屋中的沿街一间门面房（本市小市新村××-28-门卫）租给原告，双方订立了一份《门面房租赁协议》，约定租期一年，年租金6000元，押金200元。2013年8月被告收取了原告该房屋一年（自2013年8月15日至2014年8月15日）租金6000元，并出具了一份收条。

（2）第二份合同，2013年10月19日原、被告再次签订了一份《门面房租赁协议》，约定被告将位于本市中央门小市新村××-28-6、7、8的三间门面房，租给原告用于经营汽车修理使用，租期一年，自2013年10月19日至2014年10月19日，年租金为51000元，半年给付一次，原告支付5000元押金，其中第六条约定：“如遇到拆迁，乙方（原告）无条件让出房屋，合同终止，甲方以书面形式告知”。

2013年11月18日被告收取了原告上述三间门面房的半年房租（自2013年11月18日至2014年5月18日）共计25500元，并向原告出具了一份收条。2014年5月8日被告又收取了原告半年房租25500元，亦出具了一份收条。

（三）第三份合同，2014年3月10日原、被告签订了一份《门面房租赁协议》，约定被告将位于本市中央门小市新村××-28-5的一间门面房，租给原告用于经营汽车修理使用，租期一年，自2014年3月10日至2015年3月9日，年租金为2万元，原告支付3000元押金，其中第六条约定：“如遇到拆迁，乙方（原告）无条件让出房屋”。2014年3月19日被告收取了原告该房租2万元，出具了一份收条并开具一份收据。

上述租赁合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用。原告购置了举重机、高压气泵、甩干机等有关汽车修理设施设备，安装烤漆房，对房屋进行了一定装修，并开始在此经营“南京市下关区悟奇汽车服务部”。原告另租用门前停车场8个停车位。

对于被告转租事宜，第三人称未经过其同意。被告则称第三人清楚转租，多年来未提出异议，应视为默许同意。

2013年11月28日第三人向被告发出《房屋租赁到期收回通知书》，称双方租赁合同将于2014年1月26日期满自行终止，第三人不再续约，请被告在终止前做好清理承租户等善后工作。

2014年5月13日第三人向被告发出《承租房拆除通知书》，称双方租赁合同已到期，根据全市“迎青奥，大干一百天”部署，租赁房屋应在5月20日前完成搬迁工作，5月21日停水、停电，5月26日进场机械拆除。原、被告到期后未搬迁。2014年5月20日涉案房屋被停水、停电。当月22日第三人向原告等涉案房屋使用人发出《小市新村××-28号拆违告示》，通知各租赁户在5月27日前搬离等等。

2014年5月23日南京市鼓楼区城市管理行政执法局就涉案房屋向第三人发出《限期拆除告知书》，明确包括原告承租被告的上述四间门面房在内的本市小市新村××-28号搭建房屋，虽然有临时规划许可证，但已过期，属于违法建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，应予拆除，现责令在收到通知后三日内自行拆除，否则将依法强制拆除等等。

2014年6月20日本市鼓楼区行政执法大队发出强拆通告，要求涉案房屋承租户在当月27日前搬离，否则将依法强制拆除，所造成损失由承租户自行承担。当月30日本市鼓楼区行政执法大队在原、被告及第三人等方在场下，将涉案房屋予以强制拆除。原告部分物品被搬至另外仓库，其余设施设备等物品被拆除损坏。

原、被告双方为损失如何处理等问题产生争议，原告后诉至本院，要求判如所请。

原告依据提供的相应收据、照片、合同等证据材料，要求被告赔偿其损失合计690880元，具体明细如下：1、空调移机加安装费损失300元；2、上海繁宝牌双缸举重机13300元；3、甩干机、洗车机8100元；4、超薄剪式双缸举重机19600元；5、烤漆房4××00元；6、水泥、黄沙、涂料、胶6680元;7、开关、电线、网线、线管、线卡4470元；8、××-28号6、7门前坡道改造9600元；9、后仓库防盗窗防盗门800元；10、××-28号6、7、8三间房装饰装潢费用12000元;11、××-28号5房玻璃前大门、玻璃窗、玻璃拉门7200元；12、××-28号5房门前坡道改造4500元；13、水泥、黄沙、石子2620元；14、门头招牌4000元；15、洗手池、洗车蓄水池、洗车下水沟槽4000元；××、防滑地铁板四块1200元；17、前期搬家费6000元；18、退还房租和押金26041元；19、挖双缸举重机、超薄剪式双缸举重机、主机、甩干机地基2万元；20、汽车工业打气泵6400元；21、6人人员工资（三人6个半月，两人三个半月补偿金）共159××9元；22、租门前停车场停车位费（7个半月，已交至2015年1月）7800元；23、营业损失30万元（自2014年5月20日至2015年3月，每月3万元）；24、电话宽带移机费3000元；25、监控设备一套及安装费3000元；26、重新办理营业等证件3000元；27、汽车工业打气泵防护罩1500元；28、重新安装双缸举重机、挖地基、地沟15000元。

对于原告上述损失中的“18、退还房租和押金26041元（其中押金8200元，2014年5月20日前的剩余租金17841元）”，被告予以认可；对于其他部分，被告表示原告确实存在一定装潢和设施设备投入，但产生损失的责任不在被告，故被告不予认可。

审理中，经本院释明，原告明确表示对于损失问题，不申请进行鉴定，请法院依法处理。

本院组织调解时，原告表示被告应至少赔偿原告30万元；被告表示在退还26041元之外，可再补偿原告6000元。因原、被告双方意见分歧较大，致本案未能协商解决。

以上事实，有双方当事人陈述；原告提供的《门面房租赁协议》、收条、照片等证据；被告提交的租赁合同等证据；第三人提交的临时规划许可证、《房屋租赁到期收回通知书》、《限期拆除告知书》、《承租房拆除通知书》等证据；以及本院开庭笔录等予以证实。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人订立、履行房屋租赁合同，应当遵守法律、行政法规等规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

关于涉案房屋转租合同的效力问题。本案原、被告双方就涉案房屋转租事宜签订了三份《门面房租赁协议》，由于涉案房屋并未取得所有权登记证书，仅系经批准建设的临时建筑，根据第三人等提供的有关《临时建设工程规划许可证》等证据，该临时建筑有明确的使用期限（分别截止到2009年3月、4月）。使用期限届满后，涉案房屋并未经批准延期使用，故原、被告双方就涉案房屋所签订的转租合同均为无效合同。

根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告在签订转租合同时，怠于履行对涉案房屋合法性的审核义务，存在过错；被告明知涉案房屋为超过期限的临时建筑，仍予以转租，亦存在过错；故原、被告双方应当各自承担相应的责任。

关于原告损失的数额。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告为履行合同对涉案房屋进行了相应装潢，购置了相应设施设备，在涉案房屋被依法强制拆除后，客观上存在相应损失，但双方当事人对于损失具体数额存在争议。原告对其主张的损失达690880元的事实，负有证明责任。对原告主张的应当退还房租和押金的数额共计26041元，被告不持异议，本院予以认定。对于其余损失，原告虽然提供了收据、照片等证据，但尚不足以证明其主张损失的具体数额，经本院释明，原告表示不申请鉴定，应当承担举证不能的不利后果。原告提供的照片、收据等证据，能够反映原告主张的装潢、设施设备等损失确实存在，对该部分损失应当合理认定；原告主张的营业损失、电话宽带移机等损失，并非客观、合理损失，不应当认定。综合本案事实及上述分析，对于原告主张的财产损失，在不能鉴定的情况下，可以依照公平合理的原则酌情认定，结合原、被告双方的过错程度，本院确定被告应赔偿原告财产损失11万元。再加上应退还原告的房租和押金26041元，被告共应给付原告136041元。

综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告南京威龙环境艺术有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告***136041元。

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费10709元,由原告***负担7709元，被告南京威龙环境艺术有限责任公司负担3000元（因原告已预交10709元，故被告在本判决生效之日起十日内将该3000元一并给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审　判　长　　杨向涛

代理审判员　　孙　燕

人民陪审员　　许德和

二〇一五年四月十四日

见习书记员　　汪慧娣