原告（反诉被告）中国人民解放军73921部队与被告（反诉原告）南京威龙环境艺术有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案的一审民事判决书

江苏省南京市鼓楼区人民法院

民事判决书

（2017）苏0106民初11963号

原告（反诉被告）：中国人民解放军73921部队，住所地江苏省南京市中央北路112号。

法定代表人：朱鹏，该部队政委。

委托诉讼代理人：**，江苏三曦律师事务所律师。

被告（反诉原告）：南京威龙环境艺术有限责任公司，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路305号9-A座。

法定代表人：史先龙，该公司总经理。

委托诉讼代理人：**，江苏紫金律师事务所律师。

原告（反诉被告）中国人民解放军73921部队（以下简称73921部队）与被告（反诉原告）南京威龙环境艺术有限责任公司（以下简称威龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）73921部队的委托诉讼代理人**、被告（反诉原告）威龙公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告73921部队向本院提出诉讼请求：1.威龙公司支付73921部队2017年1月1日至2017年8月30日期间的租金及占有使用费232320元；2.威龙公司支付违约金20000元。事实和理由：2014年6月30日，73921部队与威龙公司签订军队房地产租赁合同，约定73921部队将本市鼓楼区中央北路112号建筑面积1600平方米房屋出租给威龙公司用于办公，租赁期限至2017年6月30日止。2017年6月30日，73921部队向威龙公司发出限期腾退通知，威龙公司也出具了限期搬迁承诺书，并于2017年8月30日将承租房屋返还73921部队。但威龙公司自2017年1月起未再按约支付租金，也没有按照承诺书内容交清所欠房租，威龙公司行为已构成违约，故73921部队诉至法院，请求判如所请。

被告威龙公司辩称，1.威龙公司对73921部队主张的未付租金数额有异议。双方签订的军队房地产租赁合同于2017年6月30日到期后自行终止，2017年7月1日到2017年8月30日是73921部队给予威龙公司的宽限腾退期，73921部队在宽限腾退期内停水、停电、拆除指示牌，73921部队主张其自行给予的宽限腾退期内的租金没有依据；2.威龙公司缴纳的保证金20000元73921部队未予退还，威龙公司同意用该款项冲抵租金，冲抵后威龙公司尚欠租金数额为155200元；3.73921部队主张的违约金缺乏依据，威龙公司未支付租金系由于停偿工作开始后双方一直在进行协商，73921部队在腾退通知中也未催要租金，仅要求于2017年8月底缴清，威龙公司愿意支付，但应考虑威龙公司装修问题；4.2014年3月10日，双方签订投资意向书，根据投资意向书约定，73921部队应补偿威龙公司装修损失，补偿费用与租金冲抵后，威龙公司无需再支付租金。综上，请求驳回73921部队的诉讼请求。

反诉原告威龙公司向本院提出反诉请求：73921部队支付威龙公司折旧补偿费232320元。事实和理由：2014年3月10日，73921部队与威龙公司签订承租方投资意向书一份，约定由于承租房屋系毛坯房，考虑装修改造及提升周边环境投资大的因素，同意将租赁合同期限定为九年，如使用期限未满九年，差额年度73921部队按20万元/年的折旧费补偿给威龙公司。基于该投资意向书，威龙公司投入巨额资金对承租房屋进行装修改造，现73921部队不同意续租，给威龙公司造成重大损失。考虑73921部队不续租系贯彻中央军委的要求，故威龙公司仅主张与所欠租金数额等额的补偿，超出所欠租金数额部分的补偿予以放弃，故威龙公司提起反诉。

反诉被告73921部队辩称，1.投资意向书并非双方签订的房地产租赁合同，涉案房屋通过招投标方式进行对外出租，双方签订的正式的军队房地产租赁合同是双方最终确定的权利义务依据，双方应以该租赁合同为准；2.73921部队在招投标时已考虑出租房屋的状态，双方所约定的租金为毛坯房价格，故双方对装修投入补偿未再约定；3.经营风险应由威龙公司自行承担，威龙公司将承租房屋转租给荣氏企业经营烟酒，转租行为获利已弥补威龙公司的装修投入，73921部队亦考虑了威龙公司的投入，故对威龙公司转租的违约行为未予追究责任。综上，请求驳回反诉原告威龙公司的反诉请求。

本院经审理认定事实如下：本市鼓楼区××村××号国有土地使用权人为73921部队，用途为军事。本案涉及的地上建筑物尚未领取房屋所有权证或不动产权利证书。73921部队亦未提供该地上建筑物的建设工程规划许可证。73921部队称其坐落于本市鼓楼区××村××号，通信地址为本市××号。

2014年1月2日，威龙公司出具委托书，委托祝巨宁在威龙公司承租73921部队位于本市××号库房（毛坯房）中负责库房的投资建设和经营管理。

2014年3月10日，祝巨宁（乙方、承租方）与73921部队（甲方、出租方）签订承租方投资意向书，约定双方就本市××号73921部队营房一楼房屋出租合同补充如下条款：一、由于乙方承租的房屋是毛坯房，甲方考虑到乙方装修改造及提升周边环境投资大的因素（约260万元），同意将租赁合同期限定为九年，一年一签；二、乙方同意甲方从合同第四年度开始每年租金在上一年度租金的基础上上浮5%；三、九年合同到期后，甲方重新招标，乙方享有同等优先权，如果乙方未能中标，全部装修改造设施（固定投资部分）归甲方，乙方承诺不需要甲方任何补偿，如果乙方使用期限未满九年，差额年度甲方按20万元/年的折旧费补偿给乙方，不足部分由乙方承担，全部装修改造设施（固定投资部分）归甲方所有等等。后祝巨宁（乙方、承租方）与73921部队（甲方、出租方）签订军队房地产租赁合同，约定甲方将本市鼓楼区中央北路112号房屋（坐落号：南字第××号）出租给乙方使用，租赁期限自2014年6月30日起至2017年6月30日止，租金总额为1051200元等等。

由于73921部队称承租方需为公司法人不得为自然人个人，故73921部队（甲方、出租方）与威龙公司（乙方、承租方）于2014年6月30日重新签订军队房地产租赁合同，约定甲方将本市鼓楼区中央北路112号房屋（坐落号：南京字第××号），建筑面积1600平方米出租给乙方使用，租赁用途为办公，租赁期限自2014年6月30日起至2017年6月30日止；租金总额1051200元,年租金为350400元，租金按季结算或者半年，乙方于到期的前十日内交付甲方，付款方式为转账；自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之六向甲方支付房地产租赁保证金20000元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；乙方有违反本合同约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付20000元作为违约金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金等等。威龙公司与73921部队均确认该合同为实际履行的合同。

上述合同签订后，73921部队将租赁房屋交付威龙公司使用，威龙公司对涉案房屋进行了装修。威龙公司已支付73921部队房地产租赁保证金20000元及截至2016年12月31日的租金。

2017年6月30日，73921部队向威龙公司发送限期腾退通知，载明威龙公司承租的73921部队位于本市××号防化修理所负一楼一层承租面积1600平方米，该租赁合同已于2017年6月30日到期，为贯彻落实中央军委通知精神，积极稳妥推进战区陆军全面停止有偿服务工作，现要求威龙公司在2017年8月30日前搬离现场经营场所，作出书面限期搬迁承诺，租赁合同自行终止。威龙公司收到通知后尽快另择新址，提前做好准备，搬迁前告知73921部队，73921部队将派员结清相关费用（需缴清所欠房租和水电费用，同时退还履约保证金）。当日，威龙公司向73921部队出具限期搬迁承诺书，承诺威龙公司在2017年8月30日前搬离现场经营场所，搬迁过程中产生的一切费用由威龙公司自行承担，威龙公司只搬离属于自己的物资，并于2017年8月30日前将73921部队原有固定资产及附属设施完好无损的归还73921部队，威龙公司将在搬离前一天告知73921部队，交清所欠房租和水电费用，退还所交履约保证金，做到账目两清、互不相欠等等。

2017年8月30日，威龙公司将租赁房屋返还73921部队。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条等规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，当事人在一审法庭辩论终结前尚未提交租赁房屋的所有权证或建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关材料，故73921部队与威龙公司就涉案房屋签订的军队房地产租赁合同无效。

关于房屋租金及占有使用费问题。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由于威龙公司自2017年1月1日至2017年8月30日期间实际占有使用租赁房屋，故73921部队要求威龙公司按照原租金标准支付占有使用费232320元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。威龙公司辩称2017年7月1日至2017年8月30日期间系73921部队给予的腾退期，不应支付占有使用费，由于73921部队并未明确免除腾退期间的占有使用费，威龙公司在该期间仍实际占有使用租赁房屋，应支付相应的占有使用费，故对威龙公司的该项辩解意见，本院不予采信。

关于违约金问题。由于73921部队与威龙公司签订的军队房地产租赁合同无效，73921部队依据该合同主张违约金，缺乏合同依据和法律依据，故对73921部队要求威龙公司支付违约金20000元的诉讼请求，本院不予支持。

关于折旧补偿费问题。祝巨宁作为威龙公司的代理人与73921部队签订的承租方投资意向书系双方真实意思表示，合法有效。双方之后签订的军队房地产租赁合同亦是履行该意向书的内容之一，并非对意向书内容的变更与否定，故承租方投资意向书对73921部队及威龙公司仍具有约束力。73921部队关于军队房地产租赁合同系双方最终权利义务确定依据的辩解意见，本院不予采信。依据承租方投资意向书，73921部队应按照差额年度支付威龙公司折旧补偿费120万元，现威龙公司仅主张232320元，放弃剩余折旧补偿费的主张，对此本院予以确认。故威龙公司要求73921部队支付折旧补偿费232320元的诉讼请求，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告南京威龙环境艺术有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军73921部队2017年1月1日至2017年8月30日的房屋占有使用费232320元；

二、反诉被告中国人民解放军73921部队于本判决生效之日起十日内支付反诉原告南京威龙环境艺术有限责任公司折旧补偿费232320元；

三、上述第一项与第二项给付义务冲抵后，中国人民解放军73921部队与南京威龙环境艺术有限责任公司互无给付义务；

四、驳回原告中国人民解放军73921部队的其他诉讼请求。

本诉案件受理费5104元，减半收取计2552元，由中国人民解放军73921部队负担160元，南京威龙环境艺术有限责任公司负担2392元，反诉案件受理费2392元，由中国人民解放军73921部队负担（本诉案件受理费中国人民解放军73921部队已预交，反诉案件受理费南京威龙环境艺术有限责任公司已预交，双方负担的诉讼费相互冲抵后，中国人民解放军73921部队与南京威龙环境艺术有限责任公司互无给付义务）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审判员***

二〇一八年二月二十四日

书记员*进