江苏坤全电气有限公司与江苏金安钢构工程有限公司合同纠纷二审民事判决书

江苏省镇江市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏11民终73号

上诉人（原审被告）江苏金安钢构工程有限公司，住所地镇江新区银河路50号。

法定代表人许跃根，总经理。

委托代理人贺健，江苏大唐人律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）江苏坤全电气有限公司，住所地扬中市大桥路西侧。

法定代表人杨全国，董事长。

委托代理人张茂华，江苏江洲律师事务所律师。

上诉人江苏金安钢构工程有限公司因合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2015）扬新商初字第86号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，江苏坤全电气有限公司（以下简称坤全公司）由镇江市精盛电器有限公司变更而来。江苏金安钢构工程有限公司（以下简称金安公司）由扬中市金安彩钢结构有限公司变更而来。坤全公司、金安公司于2004年6月1日签订土地租赁协议，约定：租期20年，从2004年6月1日至2024年5月31日止，年租金16万元，每年6月1日前支付下一年租金，逾期30日，还应支付违约金5万元，金安公司可以建厂房、造路、堆放物品。属生产、生活管理方面的共性事宜，金安公司必须服从坤全公司的管理规定，公共服务性的事务报酬及其费用各承担一半（门卫食堂道路清洁）。

协议签订后，金安公司在租赁协议所约定的土地上建造了房屋，由坤全公司领取了所有权证。2008年11月20日，双方重新签订租赁合同对之前签订的租赁协议进行了变更，与本案有关的主要约定为：金安公司所建房屋（不含土地）经银行评估后，在评估价值和可贷款比例范围内申请贷款时，有权要求坤全公司以合同约定房屋予以抵押担保。坤全公司权利和义务中约定：在确定门卫、食堂、道路清洁人员的数量及工资报酬前，须征得金安公司书面同意。金安公司权利义务中约定：依约按时向坤全公司支付租金、水电费和门卫、食堂、道路清洁人员工资，承担双方共同配电房及公司大门维修费的1／2，如迟延支付，按欠款额每日2‰承担利息。

2009年7月8日，坤全公司、金安公司签订补充协议一份，对土地使用税的承担、计算、缴纳做了约定。

2013年1月10日，经镇江工商行政管理局新区分局核准，江苏金安钢构工程有限公司住所地由扬中市大桥路迁至镇江新区银河路50号。此后，金安公司承租坤全公司的土地一部分仍由金安公司作为部分厂房使用，另一部分转租给江苏利扬钢结构工程有限公司使用。

2014年6月15日，金安公司向坤全公司发函称坤全公司未同意为金安公司向银行贷款提供抵押，故金安公司在2014年6月1日前未支付租金。针对金安公司来函，坤全公司于2014年7月3日复函称未收到任何单位要求提供担保的要求及资料，不存在违约。2014年7月8日，坤全公司向金安公司邮寄通知，向其催要租金及其他相关费用。2014年7月12日，金安公司针对租金及费用承担问题向坤全公司进行了复函。

另查明，2014年2月11日，双方对2012年、2013年的门卫工资、绿化修剪、垃圾费、土地使用税费、金桥小区村民补贴和装路灯费用等按照协议标准和比例进行结算并支付完毕。坤全公司举证证明2014年度产生下列费用：（1）金安公司应承担的土地税费31374.71元；（2）扬中市财政局财政专户收到坤全公司缴纳2013年10月23日至2014年4月22日保安服务收费33000元、2014年10月23日至2015年4月22日保安服务收费34000元，坤全公司支付保安人员2014年度用餐补贴费用7元／天，一年2555元，金安公司应承担保安工资、伙食费用的一半即34444.20元；（3）朱金山于2014年5月2日为坤全公司公司修剪花木工时费300元，2014年9月修剪36棵香樟树及灌木类植物，费用为1550元；扬中市新坝镇财政所、扬中市新坝镇环境卫生管理所收取坤全公司2014年垃圾清运费3000元，金安公司应承担该组费用的一半即2425元；（4）2014年11月，坤全公司以发放工资名义支付给马军大门维修费用2500元，金安公司按协议应承担一半即1250元；（5）2014年4月6日，坤全公司与艾怀明签订工程建设施工合同，由金安公司按管理单位要求建造垃圾池，价格为1600元，金安公司应承担一半费用800元；（6）坤全公司提供其发放永平村8组及金桥小区各户签名的水电费补贴表，证明已向村民发放补贴合计15600元，金安公司应承担一半即7800元。以上合计78093.91元。庭审中，金安公司对（1）土地税费31374.71元无异议；（2）门卫改为保安，未经金安公司书面同意，该组费用不予认可；（3）对于垃圾清运费正式收据予以认可，但绿化部分不认可，即使以前付过类似款项也不是今后付款的理由和依据；（4）坤全公司无据证实大门维修费用真实发生；（5）坤全公司将垃圾池建在了金安公司的办公楼前，对该费用不予认可；（6）金桥小区以及附近居民水电费补贴已经一次性支付完毕，不再承担。

因金安公司贷款要求坤全公司协助抵押担保一事产生争议，金安公司未付租金，引起本案诉讼。金安公司认为坤全公司没有为其向银行贷款提供担保，且之前约定的门卫变为保安等未得到金安公司书面同意，坤全公司未经许可在金安公司租赁的场地上堆放钢材，故拒绝支付上述款项。

以上事实，有土地租赁协议、租赁合同、补充协议、国有土地使用权证、通知、邮寄单、2014年相关费用及清单、土地使用税费的计算说明、发票或收据、结算说明、大门修理费、水电费补贴、2014年2月11日结算单，金安公司提供的原、金安公司往来函件，庭审笔录等在卷佐证。

原审法院认为，双方签订的土地租赁协议、租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，双方亦无异议，内容、形式合法有效，协议双方均应按照合同、协议全面正确履行各自义务。金安公司辩称坤全公司未按租赁合同约定为金安公司向银行的贷款提供担保，因金安公司未提供任何证据证明其向银行申请贷款以及贷款的有关具体细节，且坤全公司不知是何种贷款，贷款期限、性质均不明确，坤全公司也否认收到金安公司向银行贷款要求提供担保的申请，故金安公司的抗辩原审法院不予支持，金安公司如因此认为自身权益受到侵犯是另一个法律关系，不存在先后义务之分，坤全公司可依法另行处理。金安公司未按合同约定于2014年6月1日前支付下一年度租金16万元，已逾期30日，属于违约，应按合同约定另支付违约金5万元。

对于2014年度各项杂支费用，金安公司对应承担的土地使用税费31374.71元并无异议，原审法院予以确认。保安代替门卫是当地发展形势的要求，不影响金安公司按一半比例承担费用。垃圾费、绿化费、大门修理费用、村民水电费补贴属于真实的支出且有多年的结算惯例佐证，原审法院予以认定。建造垃圾池费用虽没有约定，但受益方为坤全公司、金安公司双方，租赁协议也约定公共服务性的事务报酬各承担一半，至于建造在金安公司办公楼前当属合理包容度内。因此金安公司应承担2014年度各项杂支费用78093.91元。坤全公司临时堆放的钢材占用了金安公司的承租场地，应及时清理，但此举并未实质影响金安公司的生产经营，不构成金安公司拒付租金的理由。综上所述，坤全公司的诉请应予支持。

原审法院判决：江苏金安钢构工程有限公司应支付江苏坤全电气有限公司2014年6月1日至2015年5月31日租金160000元，2014年度各项杂费78093.91元，并承担违约金50000元，限于判决生效后十日内付清。

上诉人金安公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、在被上诉人先行违约的前提下，原审判决由上诉人先行支付租金及违约金，无事实和法律依据；2、原审判决其向被上诉人支付的杂费，除其认可的部分外，均不应由其承担。原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判。

被上诉人坤全公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。

在本案审理过程中，上诉人向本院提供一份抵押担保及借款合同、四张照片，拟证明以前被上诉人曾为上诉人借款提供房产抵押担保、被上诉人擅自在上诉人使用的场地建垃圾箱且垃圾满地堆放。

被上诉人质证认为，对上述证据的真实性无异议，因上诉人自己有垃圾需堆放，故被上诉人在上诉人使用的场地建垃圾箱，另该垃圾是上诉人搬迁时自己堆放的。本院对上述证据予以确认。

本院对原审法院审理查明的事实予以确认。

本院认为：关于上诉人提出被上诉人先行违约的问题。上诉人认为被上诉人未将约定的土地全部交付上诉人使用，但未能向本院提供证据证明；上诉人认为被上诉人未履行提供房产为上诉人借款进行担保的义务，被上诉人认为2014年7月之前其从未收到任何单位（包括银行、上诉人）要求提供房产担保的要求及资料，上诉人也未能向本院提供证据证明其此前向被上诉人提出房产担保的要求且当前银行借款能仅用厂房担保；因上诉人自己有垃圾需堆放，被上诉人在上诉人使用的场地建垃圾箱亦是应环卫所要求，且在场地边缘并不影响场地的使用，故被上诉人建垃圾箱并无不当。被上诉人先行违约的上诉理由不能成立，本院不予采信。

关于相关杂费的承担问题。金安公司对应承担的土地使用税费31374.71元并无异议，保安代替门卫是当地形势发展的需要，保安费用也是保安公司按标准收费，垃圾费、绿化费、大门修理费用、村民水电费补贴属于真实的合理支出，且有2012年、2013年的结算惯例，故原审法院判决金安公司按一半比例承担2014年度各项杂费78093.91元并无不当。该上诉理由本院亦不予采纳。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5621元，由上诉人江苏金安钢构工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　宋　涛

代理审判员　　奚松伟

代理审判员　　南王儒

二〇一六年四月六日

书　记　员　　周旻晶