重庆桥润建筑工程有限公司与重庆华美电力设备有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

重庆市第五中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)渝05民终8389号

上诉人（原审被告）：重庆桥润建筑工程有限公司，住所地重庆市大渡口区跃进村街道跃进支路****办公楼，统一社会信用代码91500104733961466Q。

法定代表人：邹昌学，系公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：秦玮斌，北京德恒（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：重庆华美电力设备有限责任公司，住所地重庆市大渡口区八桥镇公民村二、三、四社，统一社会信用代码91500104784229750F。

法定代表人：徐建，系公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：贺宝梅，重庆一鼎律师事务所律师。

上诉人重庆桥润建筑工程有限公司（以下简称桥润公司）因与被上诉人重庆华美电力设备有限责任公司（以下简称华美电力设备公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初18221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人桥润公司的委托诉讼代理人秦玮斌，被上诉人华美电力设备公司的委托诉讼代理人贺宝梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

桥润公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。主要事实与理由：一、一审基本事实认定不清。一审错误认定上诉人为房屋实际使用人；一审未追加案外人曾联伍为第三人，导致事实不清；一审未查明租金缴纳主体；两份租赁合同的实际房屋使用人为另外同一主体，并非上诉人。二、一审仅仅以两份协议认定上诉人为房屋使用人不当，项目部印章不能用于租赁，被上诉人并非善意相对人，被上诉人与案外人以项目部印章签署的房屋租赁合同及租赁合同终止协议书对上诉人不产生法律效力。三、即便认定被上诉人与案外人以项目部印章签署的房屋租赁合同及租赁合同终止协议书对上诉人有法律效力，一审法院对租金、资金占有损失、违约金等的认定也是错误的。2019年5月，案外人即终止了合同，之后不应当继续支付租金；一审按照6%的标准计算资金占用损失没有事实和法律依据；一审判决上诉人支付擅自退租违约金不当，房屋租赁合同系协商终止，并非上诉人擅自退租；一审没有抵扣押金不当。因此，一审判决错误，请求二审依法予以纠正。

华美电力设备公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。

华美电力设备公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。2、被告向原告支付自2019年1月18日起至法院判令解除《房屋租赁合同》之日止的租金（月租金按照15773元计算）以及支付以当期租金为基数自逾期支付之日起至付清之日止按照年利率6%计算的资金占用损失。3、判令被告向原告支付违约金47319元。4、本案诉讼费由原告承担。

一审经审理查明：原告系位于重庆市九龙坡区******的房屋所有权人。

庭审中，原告举示《房屋租赁合同》，拟证明原被告签订了房屋租赁合同，并在合同中约定租赁期限、租金及合同解除等内容。被告对该证据不予认可，认为被告的工程项目部成立在2018年5月以后，与合同租赁期限不符，被告不会在2014年向原告租赁房屋，合同是案外人曾联伍以被告名义签订的，该合同对被告并无法律拘束力。经审查，2018年7月18日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：1、甲方将其所有的位于重庆市九龙坡区X号4幢29-2出租给乙方使用，房屋建筑面积为403m2。2、该房屋租赁期6年，自2014年10月27日起至2020年10月26日止。3、该房屋租金第一年为31元/月/m2，2014年-2020年每年递增6%……，2018年10月27日-2019年10月26日的租金为39.14元/月/m2，季度租金为47320元，2019年10月27日-2020年10月26日的租金为41.48元/月/m2。4、该房屋租金第一期在签订合同的当日支付，以后每季度租金提前七日支付一次。5、房屋押金12000元……，乙方如未按规定结清租赁费，甲方有权拒还押金，并追究乙方有关责任，直至弥补甲方所有损失为止。6、在租赁期内，乙方拖欠租金累计半个月以上的，甲方有权终止本合同，无条件收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。7、双方解除或终止租赁合同时，乙方必须在十五日内腾空房屋，将房屋移交给甲方，否则每逾期一日，按日租金的三倍向甲方偿付违约金。8、乙方中途擅自退租的，应按月租金的三倍向甲方支付违约金。合同尾部（乙方）承租方处写有“重庆桥润建筑工程有限公司”，并盖有“重庆桥润建筑工程有限公司重庆团香世纪生态园工程项目部”印章，联系人处有“刘钰婧、曾联伍”的签名。

原告还举示终止协议书，拟证明原被告间存在真实的租赁关系。被告对此不予认可。经审查，2019年5月30日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《终止协议书》，其中载明：“甲、乙双方于2018年7月18日签署的九龙坡区X号4幢29-2《房租租赁合同》，由于乙方自身原因，要求终止原《房租租赁合同》，经双方一致达成以下条款：一、乙方应于2019年5月26日前将可移动设备、管线等自行搬出，租赁房屋完好退回给甲方……；二、根据原签订的《房屋租赁合同》第四条、五条、九条、十一条的相关规定，原合同租赁时间为2014年10月27日至2020年10月26日，时间未到期；又于2018年7月18日重新签订，现在也未到期，现欠租金五个月，金额为47320（一季度）除以3（3个月）乘以4（4个月）=63093元，转帐支付。该条款旁合同空白处写有：扣除押金12000元，实付51093元，并盖有“重庆桥润建筑工程有限公司重庆团香世纪生态园工程项目部”印章。三、乙方付清房屋租金及物管费等之后原合同终止。”合同尾部乙方处有委托代理人曾联伍的签名。

对此，被告举示原告与中晟路桥建筑有限公司重庆一公司（以下简称中晟公司）签订的租赁合同复印件，拟证明原告于2014年10月27日将案涉房屋出租给中晟公司，该份合同尚在有效期内，原告一直向中晟公司收取租金而非向被告收取。对此原告不予认可，并陈述：原告与案外人中晟公司签订租赁合同后，在2018年7月18日将房屋租给了被告，原告与案外人的租赁关系已经于2018年7月18日解除。因原告签合同时不专业的行为，沿用了与中晟公司的合同，导致案涉租赁合同上租赁起始时间存在错误。原被告间关于房屋租赁的实际起始时间为2018年7月18日至2020年10月26日。被告还举示重庆团香世纪生态园项目施工合同，拟证明曾联伍以被告名义于2018年5月承接项目，不可能于2014年使用工程项目章，同时，项目地址位于垫江，而案涉房屋位于九龙坡区，被告不可能因项目原因向原告租赁房屋。原告对此不予认可，认为2018年5月被告取得生态园项目，并成立工程项目部，原被告间的房屋租赁合同签订于2018年7月，正是因为被告取得了该项目，故而承租案涉房屋。被告还举示内部施工承包协议书，拟证明曾联伍系生态园项目实际施工人，原告对此不予认可，认为被告系案涉租赁合同的合同相对人，曾联伍与被告是何种关系，以及被告承租后交由何人使用房屋均与本案无关。

庭审中，原告陈述，案涉房屋已于2020年3月31日收回，2019年1月18日之前案涉房屋的租金已经付清，同时被告并未支付双方在终止协议上约定的租金。审理中，被告同意解除房屋租赁合同。

一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，故双方均应按约履行各自的义务。

虽然原告与第三人也签订了一份租赁合同，但从原告提供的原告与被告签订的租赁合同以及终止协议书来看，从2018年7月18日起，该房的实际使用人为本案被告，故被告应当承担相应的合同义务。

关于解除房屋租赁合同，因双方在庭审中均表示愿意解除租赁合同，结合原告已经于2020年3月31日收回房屋，故一审法院确认租赁合同于2020年3月31日解除。

关于租金及资金占用损失。本案中，按照合同约定，每季度租金应当提前七日支付，但被告自2019年1月18日起就未再按时支付下一季度租金，被告的行为已构成违约。故对原告主张被告支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持，被告应当向原告支付自2019年1月18日至2020年3月31日的租金227945元。对于欠付租金的资金占用损失，一审法院决定以未付租金为基数，自2020年4月1日起按照年利率6%的标准计算。

关于违约金47319元。根据合同约定，被告中途擅自违约退租，应当给付违约金，故原告的该项请求，一审法院予以支持。

综上，一审判决如下：一、原告重庆华美电力设备有限责任公司与被告重庆桥润建筑工程有限公司2018年7月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除。二、被告重庆桥润建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆华美电力设备有限责任公司支付租金227945元及资金占用损失（以227945元为基数，自2020年4月1日起按照年利率6%的标准计算至付清之日止）。三、被告重庆桥润建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆华美电力设备有限责任公司支付违约金47319元。四、驳回原告重庆华美电力设备有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为2675元，由被告重庆桥润建筑工程有限公司。

二审中，上诉人桥润公司围绕其上诉请求申请曾联伍出庭作证，曾联伍陈述了合同的签订过程并提交了一份网上银行电子回单、物管费收据、曾联伍银行账户的明细清单。被上诉人华美电力设备公司对其陈述不予认可。曾联伍的证人证言及上述证据不能证明上诉人的上诉请求成立，本院不予采信。二审中，上诉人提交了一份责令被上诉人提交书证申请书，要求被上诉人提交2014年11月至2019年1月期间收取案涉房屋租金的银行流水或凭证。

本院对一审认定的事实亦予以确认。

本院认为，上诉人桥润公司在本案一、二审中提交的证据不足以证明涉案房屋的承租人为其他公司或个人，且租赁房屋也并非明显超越项目部职能的行为；同时，上诉人亦认可涉案租赁合同以及终止协议书中签名的曾联伍系涉案项目的实际施工人，故一审根据本案查明的事实认定上诉人项目部与被上诉人签订的租赁合同以及终止协议书对上诉人具有法律效力，并无不当。

上诉人桥润公司依法应当受到上述租赁合同及终止协议书的约束，其应履行作为承租人支付租金的义务。上诉人桥润公司在2019年5月签订终止协议书后并未付清约定的房屋租金及物管费，故双方当事人之间的租赁合同不符合约定的终止条件，上诉人称涉案租赁合同在2019年5月已终止，明显与事实不符，因此，一审判决上诉人支付涉案房屋返还之前的租金正确。对桥润公司的相关拖欠费用，一审按照6%的标准主张资金占用损失，不违反相关法律规定，本院亦予以支持。关于押金，双方当事人可在核对清楚后进行抵扣或另案处理。二审中，上诉人要求本院责令被上诉人提交的相应证据并不会影响本案的处理结果，故本院对上诉人该项请求，不予准许。

综上所述，桥润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5350元，由上诉人重庆桥润建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　夏兴芸

审判员　　芦明玉

审判员　　倪洪杰

二〇二一年一月十四日

（院印

书记员　　陈　丽