某某生活服务集团股份有限公司兰州新区分公司、江苏千帆建设有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

兰州新区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）甘0191民初2824号

原告：***生活服务集团股份有限公司兰州新区分公司，营业场所为甘肃省兰州市兰州新区兴隆山路***城市花园综合楼二楼。

负责人：陈坤，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李艳莉，女，该公司职工。

被告：江苏千帆建设有限公司，住所地为句容市黄梅镇莲塘村群力路2。

法定代表人：朱晔，该公司经理。

原告***生活服务集团股份有限公司兰州新区分公司（以下简称“***服务公司”）与被告江苏千帆建设有限公司（以下简称“江苏千帆公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***服务公司委托诉讼代理人李艳莉到庭参加诉讼，被告江苏千帆公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费38890.32元（2017年6月1日至2021年6月30日）；2.判令被告承担自2017年6月1日至2021年6月30日因延迟缴纳物业费而产生的违约金83907.85元；以上合计122798.17元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年1月14日，被告购买了兰州新区，并于2019年1月14日与原告签订了《前期物业服务协议》。协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告必须于每月10日向原告缴纳物业服务费793.68元。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2017年6月1日起一直未支付物业服务费，欠款金额共计38890.32元。因经原告多次催要，被告一直拖延拒付，故原告诉至法院。

江苏千帆公司提交书面答辩状称：江苏千帆公司于2019年1月4日通过司法拍卖取得案涉房产，1月28日取得不动产权证，且至今空置无人居住，故认为物业费应自2019年1月28日起计算至2021年6月30日，且物业费过高，应予核减；***服务公司陈述多次催收物业费，但江苏千帆公司至今未收到任何信息；***服务公司没有证据证明对江苏千帆公司就物业费进行过催告，故对其主张的违约责任，不予认可。

本院经审理认定事实如下：2018年12月28日，江苏千帆公司在镇江市丹徒区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上，通过公开竞价，以1359176元的价款竞得二十一冶建设集团有限公司名下位于兰州新区。《拍卖成交确认书》第六条约定：“标的物转让登记手续由买受人自行办理，需承担法律、行政法规规定的税费，以及可能存在的物业费、水电费等欠费。”2021年7月13日，***服务公司为追索案涉房屋2017年6月1日至2021年6月30日期间物业服务费将江苏千帆公司诉至本院。

另查明，2019年1月28日，兰州新区不动产登记管理局向江苏千帆公司颁发了案涉房屋的不动产权证。

本院认为，首先，关于江苏千帆公司是否应承担缴费义务的问题。江苏千帆公司通过购置法院拍卖房屋的形式竞得兰州新区中川镇经十路以西无号***·城市花园3号楼1-2层118室房屋,成为该房屋的产权人，***服务公司为该房屋所在小区提供了物业服务,双方之间构成了事实上的物业管理服务合同关系，故江苏千帆公司理应履行向***服务公司支付物业服务费的义务；其次，关于物业服务费缴纳期间和金额的认定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，江苏千帆公司在竞拍二十一冶建设集团有限公司名下案涉房屋时，虽在《拍卖成交确认书》中承诺承担该房屋前期可能欠付的物业费，但因庭审时***服务公司没有提交二十一冶建设集团有限公司拖欠其2017年6月1日至2019年1月27日期间物业服务费的凭证，也没有证据证明其在江苏千帆公司竞得该房屋时，双方就江苏千帆公司承担该房屋上述期间物业服务费达成合意的事实,故***服务公司要求江苏千帆公司支付2017年6月1日至2019年1月27日期间物业服务费的主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”，故对于江苏千帆公司认为应依据（2021）收费标准空置房物业费以70%收取的抗辩理由，因无事实和法律依据，本院不予采信；对于***服务公司主张以793.68元/月的标准收取物业费的诉讼请求，因不违反法律规定，本院予以支持。故江苏千帆公司应支付自2019年1月28日至2021年6月30日期间的物业服务费为23387.10元（793.68元/月÷30×884天）；再次，关于违约金的认定。因***服务公司在庭审中自认其未向江苏千帆公司发送过书面催缴通知单，且其提供的证据不足以证明已履行了催告义务，本院综合考虑到物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障,双方理应加强沟通，及时化解矛盾,故对于***服务公司主张的违约金,本院不予支持；最后，江苏千帆公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为放弃举证、质证等诉讼权利，本案依法缺席判决。

综上，***服务公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、江苏千帆建设有限公司于本判决书生效之日起十五日内支付***生活服务集团股份有限公司兰州新区分公司自2019年1月28日至2021年6月30日期间的物业服务费共计23387.10元；

二、驳回***生活服务集团股份有限公司兰州新区分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

已减半收取的案件受理费1378元，由江苏千帆建设有限公司负担478元，***生活服务集团股份有限公司兰州新区分公司负担900元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。

审判员　　喻得荣

二〇二二年二月二十三日

书记员　　杨晓英