万宗清、中科怡海高新技术发展江苏股份公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鄂01民终5124号

上诉人（原审被告）：万宗清，男，1978年12月24日，汉族，居民身份证湖北省大悟县。

委托诉讼代理人：胡胜泉，湖北今天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李海洋，湖北今天律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：中科怡海高新技术发展江苏股份公司，住所地江苏省无锡市南湖大道**创智园**。

法定代表人：陆波，董事长。

委托诉讼代理人：王东东，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：靳晶，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。

上诉人万宗清因与被上诉人中科怡海高新技术发展江苏股份公司（以下简称中科怡海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初8052号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

万宗清上诉请求，1、撤销一审民事判决书，改判驳回中科怡海公司的诉讼请求，或发回一审法院重审；2、本案全部诉讼费用由中科怡海公司承担。事实及理由：一、万宗清已提交了证据证明案涉房屋的使用原因、使用情况及万宗清向中科怡海公司转账的原因，原审法院仍然认定万宗清与中科怡海公司之间存在事实租赁关系存在错误，中科怡海公司称与万宗清口头约定由万宗清租赁案涉房屋,而实际上，万宗清是因与中科怡海公司业务合作需要才搬入案涉房屋，且中科怡海公司负责人向万宗清允诺由万宗清免费使用该房屋。以上事实，有万宗清提交的《湖北省粮食局粮库监测建设项目合作协议》、短信记录及微信聊天记录予以佐证。正如中科怡海公司提交的微信聊天记录第12页的内容显示，双方于2018年5月16日才谈到租金相关事宜，且双方对于租金的具体数额均不了解，这表明万宗清与中科怡海公司并未形成租赁的合意及事实，包括租金的收取和支付。同时该页顶部即中科怡海公司的单方表述中所谓的“前面的事”也表明双方存在业务上的合作，即湖北粮食局的招标项目事宜。至于万宗清虽向中科怡海公司工作人员支付过两笔款项，且有一笔款项备注为“房租费”，但实际上该两笔款项为万宗清应中科怡海公司工作人员的要求而进行的支付，中科怡海公司工作人员当时表示支付了上述费用后就有理由结算之前双方业务合作产生的相关费用，而非房屋租赁费用。原审法院认为《湖北省粮食局粮库监测建设项目合作协议》未提及案涉房屋使用的相关问题，故对万宗清的抗辩不予采纳，万宗清认为证据之间应当相互印证，人民法院对一个证据效力及证明对象的认定也应结合其他证据进行考虑，而非仅从一个证据自身的内容来确认是否支持万宗清的主张，将《湖北省粮食局粮库监测建设项目合作协议》结合短信记录及微信聊天记录来看，也可证实万宗清的主张，同样符合高度盖然性的证明标准。《湖北省粮食局粮库监测建设项目合作协议》未提及案涉房屋使用的相关问题，因为签此协议的时候还没有购买此房屋。而庭审调查已明确，中科怡海公司购买此房屋的目的是为了万宗清在湖北替中科怡海公司开展粮食部门工作需要，而非己用，同时中科怡海公司董事长陆波承诺到时候一起结算由万宗清垫付的房屋装修及设备费用。由中科怡海公司免费提供此房屋用于接待，由万宗清负责提供食材烟酒负责接待，此接待费用不在中科怡海公司处报销，由万宗清自己从合作费用中支出。否则，中科怡海公司于2015年底购买此房只是为了租给合伙人即中科怡海公司，且仅为收取一点点租金，这个结论将显得异常荒谬。进一步讲，从每个月的水电费可以看出该房屋基本上没有使用，且依据《湖北省粮食局粮库监测建设项目合作协议》的约定，万宗清至今仍是代表中科怡海公司在湖北的合作代理人，此协议第二条明文规定：乙方全面代表甲方在湖北做好客户关系。因此，原审法院对于双方当事人在2016年4月26日13：07的手机短信中双方认可的短信息：中科怡海公司陆波承诺免费提供此房屋的证据应当予以认定。万宗清与中科怡海公司之间既未签订房屋租赁合同，也未形成房屋租赁的合意及事实，现原审法院基于房屋租赁关系判决解除房屋租赁合同、腾退房屋及支付租金，也没有事实和法律依据。二、原审法院判决结果与其事实认定存在矛盾，原审法院判决在“本院认为”中认定中科怡海公司与万宗清于2018年4月起即形成不定期租赁关系，而裁判中却根据中科怡海公司的诉讼请求，以2017年4月27日为租金支付起算点，判令万宗清支付30个月的租金共计21万元及利息,与其对事实的认定存在矛盾。即使原审法院认定了万宗清与中科怡海公司之间存在租赁关系，其判决确定的欠缴租金及利息也应从其认定租赁关系成立的时间即2018年4月起算。综上所述，原审法院事实认定不清，且判决结果与其事实认定也存在矛盾，请求二审撤销原判，改判驳回中科怡海公司的诉讼请求，或发回原审法院重审。

中科怡海公司辩称，1、万宗清与中科怡海公司之间是房屋租赁关系，万宗清与中科怡海公司之间并未达成万宗请免费使用案涉房屋的合意，对于万宗清主张中科怡海公司允诺其免费使用房屋无事实依据，中科怡海公司多次要求万宗清支付租金。2、本案租金应该从万宗清占有使用案涉房屋之日起计算，即2016年4月份起诉，一审判决事实清楚，应驳回上诉。

中科怡海公司向一审法院起诉请求，判令：1、解除中科怡海公司、万宗清间的房屋租赁合同；2、万宗清支付中科怡海公司租金219000元及逾期支付租金的利息损失9975元，合计228975元（按每届满一年时的租金总额为基数，利息按照4.75%的年利率标准，自2017年4月27日计算至实际清偿日，暂计算至2019年1月27日，为9975元）；3、万宗清立即腾退楚天都市花园D栋9层B室房屋；4、诉讼费用由万宗清承担。

一审法院经审理查明认定事实如下，案涉房屋位于武汉市武昌区水果湖街中北路1号楚天都市花园D栋9层B室，房产证号：武房权证昌字第**，土地使用权证号：武昌国用（商2015）第17927号，登记所有权人为中科怡海公司。

2015年11月11日，中科怡海公司（甲方）与万宗清（乙方）签订《湖北省粮食局粮库监测建设项目合作协议》，该协议中并未就案涉房屋作出约定。

2018年5月16日，万宗清向中科怡海公司员工朱玲转账14000元，并备注：房租费；2018年6月22日，万宗清通过微向朱玲转账7000元。2017年2月至2019年1月间案涉房屋历月电费均由万宗清缴纳。

2018年10月25日，中科怡海公司向万宗清发出《催缴租金通知书》，内容为：您于2016年4月起租赁我司上述房屋，截至2018年10月已租赁入住共计31个月，该房屋的市场租金价格为每月1万元，双方协商我司按每月7000元向您收取。您在2018年5月16日、6月22日共计仅支付了21000元（实为三个月租金），尚欠租金196000元未支付。

一审法院认为，本案的争议焦点为：中科怡海公司与万宗清之间是否存在租赁关系。2016年4月起案涉房屋由万宗清占有使用，双方并未签订书面租赁合同。2018年5月16日，万宗清向中科怡海公司员工朱玲转账14000元，并注明为房租费，该行为与中科怡海公司主张相印证。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”及第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为为不定期租赁。”规定，中科怡海公司将案涉房屋交付万宗清使用，已实际履行房屋租赁合同的主要义务，万宗清亦占有房屋并交付部分租金，其与万宗清于2018年4月起即形成不定期租赁关系。万宗清述称案涉房屋为免费借用，其围绕该项抗辩向一审法院提交的聊天记录及《湖北省粮食局粮库监测建设项目合作协议》中均未明确约定案涉房屋交由万宗清免费使用，亦未约定借期，故不宜认可双方就案涉房屋借用达成一致意思表示，一审法院对万宗清的该项抗辩不予认可。万宗清欠缴房屋租金，合同目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人乙方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”规定，对于中科怡海公司请求判令解除其与万宗清之间的房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，万宗清作为承租人负有腾退房屋、返还出租人的义务，对于中科怡海公司请求判令万宗清腾退案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。

关于租金。双方并未签订书面合同，对案涉房屋租金约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”及第六十二条第一款第二项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；”规定，万宗清以7000元、14000元为单位向中科怡海公司缴纳租金，且每月租金7000元并未超出市场价格，万宗清系按照每月7000元标准向中科怡海公司支付租金具有高度盖然性，一审法院对中科怡海公司的该项主张予以认可。中科怡海公司向万宗清发出《催缴租金通知书》，双方均述称万宗清并未收阅，故其依照该通知书以每月1万元标准计算后三月租金并无法律依据，一审法院不予认可。中科怡海公司请求判令万宗清向其支付截至起诉之日共33月的未付房屋租金，扣除已付租金21000元，尚余21万元未付。

此外，因双方并未约定租金履行期限，中科怡海公司亦未向一审法院提交证明表明双方认可租金系按年支付，故由其承担不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第三项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”规定，一审法院以答辩期作为必要的准备时间，以开庭之日作为租金履行期限届满之日。因万宗清欠付租金造成了资金占用的利息损失，其应以欠付租金21万元为基数，以银行同期贷款利率为标准计算，向中科怡海公司支付自2019年8月7日起至实际清偿之日止的利息。对于中科怡海公司的该项诉讼请求，一审法院予以部分支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除中科怡海高新技术发展江苏股份公司与万宗清之间关于武汉市武昌区水果湖街中北路1号楚天都市花园D栋9层B室房屋的房屋租赁合同；二、万宗清于判决生效之日起十日内向中科怡海高新技术发展江苏股份公司支付租金21万元及利息（以21万元为基数，以银行同期贷款利率为标准，自2019年8月7日起计算至实际清偿之日止）；三、万宗清于判决生效之日起十日内将位于武汉市武昌区水果湖街中北路1号楚天都市花园D栋9层B室房屋返还给中科怡海高新技术发展江苏股份公司。四、驳回中科怡海高新技术发展江苏股份公司的其他诉讼请求。如果未本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10821元，减半收取5410.5元，由万宗清负担。

二审审理中，万宗清向本院申请证人吴某出庭作证，证人吴某证实其从万宗清那里租了房子，2018年4、5月份，其在案涉地点承租了房子，当时房东要8900元一个月，后来谈到7000元一个月，最后承租了两个多月，天气热没有什么生意，就没有租下去了，2019年三月份把20000元房租交过去了。拟证明案涉房屋是万宗清在实际看护管理，在看护管理过程中有证人吴某实际租赁房屋行为产生，万宗清就如实收取的租金转给了中科怡海公司，万宗清自己没有从中获利。经质证，中科怡海公司认为，对证人吴某与万宗清的租房行为，中科怡海公司完全不知情，这是他们内部的事实，不影响中科怡海公司与万宗清之间的租赁合同。与本案无关。本院认为，证人吴某虽出庭证实，但无法达到万宗清证明目的，本院依法不予以采信。

二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕万宗清的上诉请求及理由进行审理。关于万宗清认为其至今仍是代表中科怡海公司在湖北的合作代理人，与中科怡海公司并未形成租赁的事实，案涉房屋系免费租用。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”及第二百一十五条之规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为为不定期租赁。”本案中，中科怡海公司将案涉房屋交付万宗清使用，万宗清亦占有房屋并交付部分租金，由此，双方于2018年4月起即形成不定期租赁关系。虽万宗清提交《湖北省粮食局粮库监测建设项目合作协议》，但该合作协议内容既未明确约定案涉房屋交由万宗清免费使用，亦未约定借期，一审基于本案实际情况及中科怡海公司提供的微信聊天记录、转账记录手机截图、朱玲银行流水等来看，无证据表明双方就案涉房屋借用达成一致意思表示，亦没有证据证明陆波作为该公司法定代表人进行了追认。因此，万宗清上诉主张案涉房屋系免费租用，不向中科怡海公司支付租金依据不足，本院不予支持。关于一审认定租金的起算时间是否合理的问题。因双方并未约定租金履行期限，根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间规定，故一审法院以答辩期作为必要的准备时间，以开庭之日作为租金履行期限届满之日并无不妥。审理中，万宗清虽提供了证据，但该证据不足以证明其所主张的事实，故万宗清的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，万宗清上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10821元，由万宗清负担。

本判决为终审判决。

审判长　　龚治国

审判员　　胡丹丹

审判员　　骆朝辉

二〇二〇年八月二十六日

书记员　　陈旭敏