某某与某某、某某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

江苏省徐州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏03民终2367号

上诉人（原审原告）：***，女，1975年7月18日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。

委托诉讼代理人：王凯，江苏佑本律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1970年12月10日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。

被上诉人（原审被告）：***，女，1971年3月1日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙景习，江苏金华星律师事务所律师。

原审被告：江苏铸辉市政建设有限公司，住所地江苏省徐州市铜山新区铜昌西街169号。

法定代表人：孙保文，该公司总经理。

上诉人***因与被上诉人***、***，原审被告江苏铸辉市政建设有限公司（以下简称铸辉市政公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初3840号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：1、依法改判被上诉人赔付上诉人双倍定金50万元，赔偿损失89250元，合计589250元；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、双方在涉案房产买卖过程中，***、***及案外人中介公司均明确表明铸辉市政公司是涉案房产的所有权人，在多次的交谈中***也明确告知无法出售该房产，必须和铸辉市政公司卢经理联系。但在一审过程中一审法院没有查明该事实，导致责任承担主体错误。上诉人在一审庭审中提交的证据和中介公司的证言均能说明***在整个交易过程中积极参与买卖活动，多次代表***与中介进行交谈表明意见，但在该判决书中，一审法院没有让***承担任何责任显然不当。二被上诉人是夫妻关系，二人对买卖行为客观上是明知的，主观上又积极参与，对法律后果应共同承担责任。2、双方当事人虽然没有签订书面买卖合同，但通过中介机构的居间行为，三方已经对涉案房产的售价、房屋交付时间、办理不动产过户的时间、过户费用的承担、居间费用的支付等交易细节做出了明确约定。为此为了保障双方的诚信确保买卖行为顺利履行，上诉人向被上诉人支付了50万元定金后，卖家没有书面明确为定金，但从二手房交易的习惯、日常认识观点、中介机构的说明等均应当认为该50万元为定金，一审提交的电话录音亦可以证明50万元定金的性质。一审法院对录音没有给予认定，造成上诉人主张给付50万元双倍定金没有得到支持。一审法院认定被上诉人赔偿给上诉人27550元利息损失明显过低。本案房产标的是850万元，应卖方要求买方应在10日内一次性付清购房款，买方通过多方借贷满足了卖房人要求，但卖方又严重违约拒绝办理房产过户手续，上诉人认为该损失应以850万元本金为计算依据。双方约定了50万定金，约定了10日内办理过户手续并交付房屋，由于被上诉人的严重违约，上诉人无法如期占有和使用该房屋，因此，上诉人依照同地区租金的标准要求赔偿损失。综上，一审法院没有查清部分事实，认定案件结果错误，导致被上诉人赔偿款项过低。因此，请求二审法院依法改判。

***、***共同答辩称，1、上诉人汇给被上诉人的50万元，被上诉人给上诉人书写的收条中没有“定金”二字，上诉人认为支付的50万元是“定金”没有事实依据，上诉人要求被上诉人赔付双倍定金没有事实和法律依据。2、上诉人要求被上诉人赔偿损失89250元没有事实依据，上诉人要求以850万元作为本金计算利息损失同样没有事实依据。上诉人支付给被上诉人50万元、不是850万元，上诉人两次诉讼，都没有提供其在约定的期间内筹到850万元的证据，一审法院判决按照50万元本金，被上诉人赔偿占用50万元资金期间的银行同期贷款利率的而被计算利息，足以弥补上诉人的实际损失。被上诉人一直没有归还的50万元，是为了与上诉人达成不动产买卖合同，不是为了占用该资金。3、上诉人所诉的房屋租金损失没有事实依据。上诉人没有支付850万元的对价，更没有获得涉案房屋的所有权及使用权，没有租金损失。4、一审法院判决铸辉公司及***不承担责任是正确的。涉案不动产是被上诉人的个人财产，不动产买卖合同双方是上诉人与被上诉人，铸辉公司、***不是本案的适格主体，上诉人要求铸辉公司及***承担责任没有事实和法律依据。5、涉案不动产买卖合同没有成立，上诉人同样存在缔约过失责任。在该案诉讼前，上诉人与被上诉人只是谈到涉案不动产买卖合同意向，对价格进行了口头约定；但具体什么时间支付购房款、什么时间交接房屋、什么时间过户、过户费由谁来承担，以及什么时候解除涉案不动产的查封等条款都没有达成一致，也没有签订书面合同。上诉人在诉前已经明确放弃购买，后又以确认买卖合同合法有效、要求被上诉人协助办理过户手续为由提起诉讼，是不诚信的表现。在庭审期间法官主持调解，被上诉人同意继续出售给上诉人，上诉人不愿意购买；调解不成，上诉人撤诉一次。涉案不动产买卖合同没有达成，主要原因是上诉人没有筹到钱，上诉人不愿意购买。上诉人提起上诉要求被上诉人承担50万元占用利息外的赔偿没有事实和法律依据。综上，二审法院应当依法判决，驳回上诉，维持原判。

铸辉市政公司未到庭，亦未提交书面答辩状。

***向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令***、***双倍返还定金50万元，赔偿经济损失551456元（从2018年4月25日起计算至2019年3月28日，参照徐州2018年下半年主城区房屋租赁指导价格说明，每月每平方米租金26.5元，按照1500平方米计算）；2、诉讼费由***、***、铸辉市政公司承担。

一审法院认定事实：2016年12月6日，***通过厂房转移登记换发不动产证，于2017年3月14日取得不动产登记证，载明：房屋坐落于，占地715.07㎡，建筑面积1523.37㎡，归***单独所有。2018年初，***同意中原公司提供居间服务出售上述房产，中原公司向***推荐该房产时，***表达了购买意愿。经协商，***与***达成口头约定，以850万元的价格交易该房产。2018年4月12日、13日，***分两次将总计50万元通过银行转账付给***，***于2018年4月15日出具收条一张，载明：今收到***现金50万元。***同意在十天之内让***筹好款一次性付款，***配合办理过户手续。此时，***也知道该房屋因涉诉被查封，办理过户手续前需先解封。***十天内告知中原公司其已筹好钱，中原公司告知***办理过户，但***称过户的事需和铸辉市政公司的卢灿协商，其作不了主。中原公司将卢灿联系电话转告***，***多次与卢灿和***联系要求过户未果。2018年4月底至5月初，***告知***，有另一买家准备950万元购此房双方正在协商，但考虑到是***先联系购买，故要求***在850万元基础上增加50万元左右的购房款就卖给***，***只同意增加10万元，***不同意。直到2018年5月5日，***仍不同意以860万元售房，故***将借来的150万元还给其妹妹。2018年5月6日，***通过中介告知***同意以860万元出售，***因还了妹妹钱后手中的钱不够，表示不再购买。后***提出要求***承担责任，***、***、***及案外人彭素芹、黄某于2018年5月7日在铜山区农行大厅内对此事进行协商。***书写好一张条，大致内容为：***同意退还***100万元，但***不能干涉***向其他人出售房屋，如***违约，则需赔偿***100万元。***看到条子后，不同意附加的要求***承担责任的条款。因双方协商未果，条子中的内容未实际履行。2018年6月7日，***将***、***、铸辉市政公司诉至一审法院，诉请确认房屋买卖合同有效并协助办理过户手续，一审法院以（2018）苏0312民初5417号立案受理该案。案件审理过程中，双方协商继续买卖该房屋未果。2018年11月30日，***将50万元退还***。后***撤诉，一审法院裁定予以准许。

一审法院另查明，***未将该房屋出售给他人。

一审法院认为，依据合同法第四十二条第一款第（三）项，当事人在订立合同过程中违背诚实信用原则，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。该案中，***与***同意以850万元交易涉案房屋，***在收到50万元之后承诺十日内协助***办理房产过户手续。***逾期未协助***办理过户手续，并提出增加房款，其行为违背了诚实信用原则，存在过错，应承担缔约过失责任。***主张***参照同期租金承担损失，无事实及法律依据，一审法院仅支持***在订立合同中产生的实际损失，即***占用***资金50万元产生的利息损失，自2018年4月16日至2018年11月30日止，结合***的主观过错，酌定按银行同期贷款利率的2倍计算，为27550元。***主张***双倍返还定金的主张，因双方未就***支付的50万元明确为定金，故其主张一审法院不予支持。***、铸辉市政公司非订立合同相对方，不应承担责任。江苏铸辉市政建设有限公司拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关民事诉讼权利，不影响依法判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、***于本判决生效之日起十日内赔偿***损失27550元；二、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费14263元，由***负担13889元，***负担374元；公告费600元，由***负担。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

二审查明的事实与一审一致。

本院认为，关于***支付的50万元是否应当认定为定金的问题。首先，上诉人***购买被上诉人***的涉案房屋，双方并未签订书面买卖合同，***向***支付50万元后，***向其出具的收条上仅显示收取现金50万元，并未注明为定金；其次，从***提交的电话录音内容来看，不能认定***认可该50万元系“定金”的事实。即使***在与***协商的过程中曾经愿意以返还100万元的方式解决双方的纠纷，也不代表其认可涉案50万元为定金，故对于***要求***双倍返还定金50万元不当，本院不予支持。因***仅向***支付50万元，故其要求以850万元为基础计算损失没有依据，其要求按照同地区租金标准计算损失亦没有依据，本院不予支持。涉案房屋的不动产登记证明确载明为***单独所有，***和铸辉市政公司并非房屋买卖合同关系的当事人，无需对上诉人承担责任。一审判决并无不当，本院予以确认。

综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9692.5元，公告费300元，均由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　祝　杰

审判员　崔金城

审判员　孟　娟

二〇二〇年八月五日

书记员　金宇婷