3698苏州工业园区保安服务有限公司、旭晶电子（苏州）有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏05民终3698号

上诉人(原审原告、反诉被告）：苏州工业园区保安服务有限公司。

委托诉讼代理人：袁红燕，江苏新天伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈凯，江苏新天伦律师事务所律师。

上诉人(原审被告、反诉原告）：旭晶电子（苏州）有限公司。

委托诉讼代理人：郑拥军，北京市世纪（上海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴玉梅，系该公司员工。

上诉人苏州工业园区保安服务有限公司（以下简称保安公司）与上诉人旭晶电子（苏州）有限公司（以下简称旭晶公司）房屋租赁合同纠纷一案均不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

保安公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持保安公司的诉讼请求，驳回旭晶公司的全部反诉请求。事实和理由：

一、一审判决就影响合同履行的重要事实未查明，且事实认定错误。

一审未对租赁物是否符合安全要求及旭晶电子是否按约交付房屋等重要事实予以查明，基本事实认定不清。

首先，租赁合同5.1约定，“甲方(出租人)按照本合同约定的条件和时间向乙方(承租人)交付租赁物。乙方应在收到甲方交付租赁物的书面通知之日起三日内，与甲方办理租赁物交付手续。”根据前述约定，旭晶电子应在交付前书面通知保安公司，在未书面通知交付的情况下，对于是否交付房屋以及交付的范围/面积，应以保安公司实际使用情况及使用时间来确定。

其次，租赁安全协议第一条第1、2点约定，“1.承租人有权在出租人交付租赁物时查验租赁物是否符合租赁安全要求，并提出安全异议，对符合安全要求的租赁物，可提出整改或不同意建立租赁关系。2.出租人应在交付租赁时向承租方提供政府安全、消防等部门对租赁物的审验和验收合格的手续给承租方。”在保安公司实际接收即实际占用部分租赁房屋之后，保安公司发现厂房的吊顶使用的泡沫板等，属于易燃类装修材料，存在消防安全隐患。鉴于以上情况及出租人未按约提供审验和验收合格手续，保安公司实际有权不同意建立租赁关系，并且保安公司事实上也未对标的房屋的绝大部分区域进行占用。所以，出租人本身未履行合同约定的交付义务，承租人也实际并未占用标的房屋的绝大部分区域。至于租赁合同1.1约定的“租赁物的基本情况及租赁条件乙方(承租人)已作充分了解、对此无异议，并在此基础上愿意承租租赁物。”此处的基本情况和租赁条件，是第一条标题所限定的位置、面积、功能及用途，不包括租赁安全协议约定的安全标准。

第三，租赁合同2.2约定“因合同项下租赁物还有部分房屋涉及腾退，甲乙双方另行签订补充协议，确认顺延时间等相关事宜。”所以腾退房屋的(面积1042平方米)起租时间，需要另行协商，在双方未达成合意的情况下，保安公司无需支付租金。

另外，一审判决认为租赁合同签订后，旭晶电子将部分厂区(具体多少未写)交付保安公司使用(判决P8)，实际上也是认可并未全部交付。

二、一审判决关于租金及占用费的计算标准错误

(一)一审判决确定房屋占用费用计算面积标准错误。

承租人实际占用的面积仅是一小部分，大部分租赁物出租人未按约交付。租赁合同解除后的占用费用，应按解除之后承租人实际占用面积计算，而不应以合同约定的租赁面积来计算。

(二)一审判决关于租金及占用费的单价计算标准错误。务租赁合同约定的租金价格是27元/平方米(含物业服务费)，租赁合同实际履行过程中，从未提供过物业服务，一审法院未查明该事实，判决要求按照27元/平方米的价格支付使用费过高，应予以调低。

三、判决支付装修作价费用，属事实认定及适用法律错误。

第一，关于装修作价部分的合同约定是租赁合同第十四条第3点，即“乙方对租赁房屋甲方已装修部分按第三方评估作价给甲方，另作补充协议。”这意味着，双方就后续是否进行评估作价，如何进行评估作价(包括作价的标的、数量、范围、作价方式、基准日等)都是不确定的，该条并不具有明确的履行内容，在没有另行签署补充协议的情况下，双方实际上对装修评估作价事项并未达成约定，不能作为合同履行的依据。

第二，旭晶公司于2017年11月20日通知解除双方的租赁合同。一审判决承租人支付装修作价，逻辑上实则为继续履行，也是与解除合同的判项自相矛盾。

第三，一审的鉴定报告不应采纳。1.评估鉴定适用法律错误，本案并非建设工程施工合同纠纷。评估鉴定依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释属》于适用法律错误。2.建设工程造价鉴定规范为国家标准，本案系工程造价，本案鉴定行为发生在该规范实施后，但本次鉴定未适用该非规范也属于适用法律错误。评估意见法律法规文件二未写全称，此处所依据的规则不明。从字面上来看适用的是2013年、2014年的定额标准，但根据一审中旭晶电子提供的报价书编制说明显示，施工方是按照2001年、2002年的定额计费，且建筑行业的惯例是定额还要下浮，故此部分鉴定报告明显适用法律规则错误。3.鉴定报告的意见书的名称是司法鉴定结论书，而非司法鉴定意见书，违反了司法鉴定程序通则以及建设工程造价鉴定规范的规定。4.根据造价鉴定规范3.4.3的规定，鉴定机构对同一鉴定事项应当指定两名以上鉴定人员共同进行鉴定。本案所涉的鉴定结论书第一页明确记载造价工程师是吉现艳一人，虽然后面加盖了其他鉴定人员的签章，但不排除是其他人员补签。5.本案鉴定程序违法，建设工程造价鉴定规范的3.4.23、3.5.1.鉴定机构送达鉴定人员组成，通知书必须载明规定的声明和公证承诺，一审鉴定机构未履行该程序是违法的。建设工程造价鉴定规范4.6.5、6.2.1均规定，鉴定书应当包含勘验笔录、勘验图表等情况，但本案的鉴定书和附件均未见到上述规定规定要求的文件，严重违反前述规定。本案鉴定书所依据的材料未经过双方质证，违反了法律规定。司法鉴定结论书评估鉴定的依据包括民事诉讼卷宗相关材料和一审法院提供的涉案其他相关材料。2019年5月20日委托鉴定第二函显示鉴定材料除卷宗外还包括鉴定材料图纸33张、旭晶电子评估区域项目表14项等，但是该些证据未经质证即作为了鉴定根据材料是违反法律规定的。综上，鉴定结论书本身的合法性是存在严重问题。6.一审法院并未查明旭晶公司已装修的部分。鉴定报告的鉴定范围包括旭晶公司已装修部分以及其他租户已装修部分，一审法院对该鉴定报告予以采纳是错误的。

四、一审判决严重违反法定程序。我国《民事诉讼法》第148条规定，人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。本案一审判决的时间为2019年5月31日，在7个多月后才向保安公司送达了一审判决书，严重违反了民事诉讼法的前述规定。

综上，一审判决事实认定错误、适用法律错误、基本事实认定不清、严重违反法定程序，请求依法支持保安公司的上诉请求。

旭晶公司辩称：一、保安公司是专业的安保公司，其应当对相关的安全，特别是消防安全有更深刻的认识。在履行相关合同义务时，应当具有比常人更有的谨慎义务。一审保中安公司并没有就相关的安全问题进行抗辩，应当视为就这一部分的抗辩予以放弃。保安公司本诉的诉讼请求第一条是要求继续履行合同，而现在保安公司又以安保为由不履行合同，其诉讼逻辑就存在错误。故保安公司就安全问题的抗辩不能成立。二、关于装修费用的问题，一审对相关装修费用的合同约定即14条第3点约定的理解是正确的。一审当中以解除合同的时间点为计算的起点，尽管与我方的诉求有差距，但是平衡整个案件，我们认为以解约的时间点为起算点是比较合理的。一审查明事实正确，我方予以认可。三、一审程序未损害当事人实体权利，保安公司的该项抗辩不能成立。四、关于评估结论，一审中就评估问题进行了相关的质证和说明，程序并无不当。鉴定结论作出后，保安公司没有提出异议或者要求重新鉴定，应当视为对该鉴定意见的认可。二审以此为由提出抗辩，且未上诉期间内提出，二审当中不应审理。一审判决除占用费外，判决正确。请求二审驳回保安公司的全部上诉请求。

旭晶公司上诉请求：1.撤销一审判决第十项，依法改判保安公司自2017年11月21日起按照合同约定租金标准的两倍，即470250.9元/月支付房屋占有使用费。2.请求判令保安公司自2017年11月21日起按原租金标准235125.45元为基数，乘以基准利率的1.3倍支付占有使用费的逾期付款违约金。3.保安公司支付其二审律师费10万元。事实和理由：1.根据案涉《房屋（场地）租赁合同》第11.4条的约定，案涉合同解除后，保安公司应当以年租金两倍为标准支付占用费。一审判决保安公司仍按原合同标准支付占用费，实际上使保安公司从非法行为中获益，应当予以纠正。2.2017年11月20日案涉房屋租赁合同解除，保安公司拖欠旭晶公司房屋占有使用费，应当就其拖欠的占有使用费支付逾期付款违约金。3.本案进入二审程序，旭晶公司为此支付律师费10万元，请求依据合同约定和支付凭证判决保安公司向旭晶公司支付上述律师费10万元。

保安公司辩称，对旭晶电子二审中提出的房屋占有使用费不予认可。一审判决的房屋占用费的标准单价计算错误、面积计算错误，对于一审判决的房屋占用费金额也不予认可。对于保安公司实际占用的部分，愿意按照租金标准支付占用费。合同约定的租金是含物业费的，但是本案中出租人并未提供物业服务，故价格应当调低。租赁合同4.4约定了第一个月和最后一个月的租金要减免，应当将此作为计算占用费的依据之一。旭晶电子的2、3项诉请超出了一审的审理范围，属于新的诉请，不应当在本案中进行审理。诉讼费由法院依法判决。

保安公司向一审法院起诉请求：一、判令旭晶公司继续履行合同；二、判令旭晶公司赔偿保安公司的实际损失30万元；三、诉讼费由旭晶公司承担。

旭晶公司向一审法院反诉请求：一、请求判令双方签订的房屋场地租赁合同于2017年11月20日解除，判令被反诉人保安公司从苏州工业园区苏虹中路200号占用的厂区内腾空搬离；二、判令保安公司向旭晶公司支付租金1477691.55元（按约定的租金标准每月27元/平方米从应交租金之日起计算至2017年11月20日止，详见“反诉请求二之解除时应付租金计算明细表”）；三、判令保安公司向旭晶公司赔偿租赁物使用费1881003.6元（自合同解除之日即2017年11月20日起至实际交房之日期间，按照月租金的两倍为标准计算至实际交回房屋之日止，截止至提起反诉日即2018年3月20日的租赁物使用费暂计为1881003.60元，计算方式详见“反诉请求三之赔偿双倍租金标准的使用费”）；四、判令保安公司向旭晶公司赔偿解除合同日应付租金的滞纳金480799.41元，按日1‰的标准计算至实际付清之日，截止到提起反诉日即2018年3月20日的滞纳金暂计为480799.41元（具体见“反诉请求四之滞纳金计算明细表”）；五、判令旭晶公司无需退还房屋押金人民币150000元以及电费押金人民币10000元；六、判令保安公司向旭晶公司赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失人民币1410752.70元（赔偿六个月的闲置损失，详见附表“反诉请求六之搬离后赔偿闲置其损失计算明细表”）；七、判令保安公司向旭晶公司支付装修费用1937863.49元及滞纳金（以1937863.49元为基数，按照日1‰的标准，自评估基准日即2017年11月20日起计算至实际付清之日止）；八、判令保安公司赔偿旭晶公司因本案支出的律师费20万元、交通费1万元；九、判令保安公司向旭晶公司赔偿合同预期利益损失470250.90元；十、本案的诉讼费、反诉费、评估费46250元都由保安公司全部承担。

一审法院认定事实：旭晶公司为苏州工业园区苏虹中路**厂房的登记所有权人，厂房建筑面积6370.15平方米，其厂区内新建仓库2462.2平方米于2015年4月取得建设工程规划许可证，此后就该仓库亦取得建筑工程施工许可证。

2016年12月21日，旭晶公司（甲方，出租人）与保安公司（乙方，承租人）签订《房屋（场地）租赁合同》，甲方将苏虹中路200号房屋及房屋周边场地（含钢筋混凝土厂房6370.15平方米，钢结构仓库2462.2平方米），以交接时的状态给乙方使用，该租赁物的基本情况和租赁条件乙方已作充分了解，对此无异议，并在此基础上愿意承租租赁物。租赁物用途为办公、仓储使用。合同租赁期限为三年，租赁期从2016年12月21日起至2019年12月20日止，租金支付日期自2016年12月21日起。因合同项下的租赁物还有部分房屋涉及腾退，甲乙双方另行签订补充协议，确认顺延时间等相关事宜。乙方应向甲方支付租房押金人民币15万元，用电押金人民币1万元，合计16万元，由甲方向乙方出具押金收据。该押金应于租赁合同签订后由乙方支付给甲方，且不计（付）利息，本合同租赁期满后，在乙方无违约的情况下，甲方退还乙方押金。合同第3.2条租金约定，混钢筋凝土结构厂房面积：6370.15-（腾退客户面积1042）=5328.15平方米，房屋租金为人民币:27元/平方米（含物业管理费）（腾退客户面积表见附件一）；钢结构仓库面积2462.2平方米，租金为人民币27元/平方米（含物业管理费）。第四条约定，租金支付方式为先付后用，半年一付，首期租金为863160元，押金为16万元；前三年租金保持不变，第四年起租金按每年5-8%递增；租赁期第一年的第一个月及第三年最后一个月免租金。合同第十条约定，乙方未按约定支付租金、物业管理等费用的，除应及时如数补足外，应按应付未付之租金数额以每天千分之五向甲方支付滞纳金；如逾期30天仍不支付租金及逾期的滞纳金，则甲方除有权向乙方追索应付的租金及或滞纳金外，有权单方面解除本租赁合同，收回所租赁的租赁物，并有权要求乙方赔偿全部损失。合同第10.8条约定，因乙方未按时向甲方交付租赁物或租金引发诉讼的，甲方所支付的诉讼费用以及收回租赁物或租金所支付的律师费、交通等费用均由乙方承担。合同第14.3条特别约定，乙方对租赁房屋甲方已装修部分按第三方评估价作价给甲方，另作补充协议。同日，双方另签订了物业合同，但对物业服务费未做约定。本案审理过程中，双方确认合同第3.2条约定的附件一“腾退客户面积表”即为旭晶公司在本案中提交的“腾退客户一览表”，该“腾退客户一览表”中反映各租户的腾退面积为：1、XX，396平方米；2、XX，155平方米；3、XX，43平方米；4、XXX，36平方米；5、XX，54平方米；6、XX，81平方米；7、XXXX，81平方米；8、XXX，162平方米；9、XXXXX，34平方米。以上合计1042平方米。

租赁合同签订后，旭晶公司将部分厂区交付保安公司使用，保安公司支付了租金863160元及租房押金15万元、用电押金1万元。此后，保安公司取得了涉案厂区的厂房和仓库的相关图纸。2017年3月19日，旭晶公司法定代表人矫志伟向保安公司工作人员岳晓叶以邮件形式发送了关于仓库的租赁合同，邮件附件中仓库租赁合同的租赁期限从2017年3月1日至2020年2月29日止，钢结构仓库面积为2462.2平方米。岳晓叶收到该份邮件。

2017年9月8日，旭晶公司法定代表人XXX向保安公司岳晓叶发出邮件，询问租金开票问题及相关事宜，要求相对方保安公司予以回复，该邮件中载明已腾退公司搬离时间为：1、XX，2017-2-14；2、XXX，2017-1-20；3、XX，2017-4-27；4、XXX：2017-4-30；5、XXX：2017-5-31。9月11日，岳晓叶在回复邮件中列明了保安公司前期付款需开具发票的金额统计，其中已付的房租863160元对应的是5328.15平方米在2017年1月1日至2017年6月30日的租金。对已腾退公司搬离日期的统计的回复意见为：待前期发票开具后，再另行商谈。同时，该回复邮件第五部分表明：1、关于腾退租户的租金结算问题，我公司按照腾退时间的次月开始至2017年6月30日止，统计计算上半年度我公司需支付的房租。待公司前期支付费用发票收到后，再商谈支付日期。2、待我公司收到上半年支付的房租、押金、物业费、报关费、维修费和电费的相关发票后，公司再计划下半年的租房安排。此后，双方就上述问题再次以邮件进行沟通。2017年9月29日，旭晶公司法定代表人XXX发出邮件，就保安公司将厂房大楼大门上锁问题提出异议，言明该行为影响了大楼内另三家租户的正常经营，并要求保安公司按照合同约定支付房租。此后，旭晶公司多次联系保安公司要求其支付房租。

2017年10月30日，旭晶公司向保安公司发出《律师函》，载明保安公司怠于履行如下三项义务：1、自2017年7月起至12月止6个月的房屋租金863160元；2、自2017年3月起至12月止10个月的钢结构仓库租金664794元；3、自2017年1月起至12月止五家已腾退公司对应的房屋租金481084.73元。旭晶公司在该律师函中要求对方在收到该函件后五日内付清上述费用。保安公司对此未作回应，亦未支付租金。

2017年11月20日，旭晶公司法定代表人XXX向保安公司岳晓叶以邮件形式发送了房屋租赁合同解除函，认为保安公司拖欠房屋租赁费、电费等达数月，经电话、微信、邮件、律师函等方式催缴无果，根据合同约定正式告知保安公司，自2017年11月20日起解除双方签订的《房屋（场地）租赁合同》，收回租赁物。同时，旭晶公司以EMS及短信方式向保安公司送达了上述合同解除函。保安公司收到上述合同解除函后至今，未从承租的厂区搬离。旭晶公司说明，截止至租赁合同解除时，尚有XX公司和XX公司未腾退搬离，面积合计仅为124平方米，厂区其余部分已交付保安公司，不影响其正常使用。根据双方提交的厂区照片及评估时的现场查看，涉案厂区入门处安排了保安人员，厂房和钢结构仓库已上锁，钢结构仓库内有配电房在使用。保安公司说明，其使用的办公区域的进户门钥匙由其控制；钢结构厂房未上锁，己方也没有钥匙；厂区传达室的保安为其工作人员。

一审审理过程中，旭晶公司为确定其出租的装修物价值申请评估鉴定，并自认以合同解除日即2017年11月20日作为评估装修价值的基准日。经一审法院委托，2019年5月17日，苏州新一造价师价格事务所有限公司出具司法鉴定报告书（鉴定费46250元由旭晶公司预交），评估鉴定结论为：本案纠纷涉及的房屋装修工程新建工程造价为2374832.71元，截止至2017年11月20日（鉴定基准日）剩余价值为1937863.49元。

另查，2018年12月，旭晶公司与北京市世纪（上海）律师事务所签订《委托代理合同》，旭晶公司委托该律所指派律师处理与保安公司房屋租赁合同纠纷一案，约定律师费为20万元。北京市世纪（上海）律师事务所已就此费开具发票。

以上事实，有保安公司提交的房屋租赁合同、租金及押金付款凭证、收据、厂区照片等证据，旭晶公司提交的双方往来邮件、腾退客户一览表、短信记录、律师函、合同解除函、厂区照片、保税区核放单、委托代理合同及发票、律师费付款回单等证据，以及双方庭审陈述予以证实。

一审法院认为，旭晶公司与保安公司签订的厂房租赁合同，系双方真实意思表示，旭晶公司为其出租的钢筋混凝土结构厂房的所有权人，其出租的钢结构仓库取得了建筑规划许可证和施工许可证，双方签订的租赁合同应认定合法有效，双方应诚实守信行使合同权利，履行合同义务。旭晶公司作为出租人，应按约定向承租人保安公司交付租赁房屋，并保证租赁物在租赁期限内符合合同约定的使用用途。保安公司应按约定支付租金，如未能按约支付租金，应向出租人承担违约赔偿责任。本案就双方争议的事实及法律问题认定如下：

一、关于双方租赁合同的解除。

租赁合同约定，如承租人逾期30天仍不支付租金的，则出租人有权追索租金及滞纳金，并有权单方面解除本租赁合同。本案现已查明的事实证明，保安公司在承租后仅支付了2017年1月1日至6月30日对应的5328.15平方米的租金，此后租金未付，经旭晶公司以邮件、短信、律师函等多种方式催缴后，仍未能支付租金。保安公司的上述行为违反了其在租赁合同中的主合同义务，构成根本违约，且符合合同约定的出租人单方行使合同解除权的条件。旭晶公司以邮件、短信及EMS专递的形式向保安公司送达了合同解除函，双方租赁合同关系依法于保安公司收到该解除函时即2017年11月20日解除。旭晶公司主张双方租赁合同于2017年11月20日解除的诉讼请求，一审法院予以支持；保安公司因其构成根本违约，其诉请要求继续履行合同，缺乏法律依据，一审法院不予采信。租赁合同解除后，保安公司应从其承租的厂区内搬离，并将租赁厂房返还旭晶公司，旭晶公司相应诉请，一审法院亦予以支持。

针对保安公司认为旭晶公司未按约定交付租赁物，导致其无法装修办公、设备搬入延迟等造成损失的观点。一审法院认为，租赁合同第1.1条约定，租赁房屋及周边场地以交接时的状态租赁给承租人使用，承租人对该租赁物的基本情况和租赁条件已作充分了解，对此无异议，并在此基础上愿意承租租赁物。合同第3.2条载明了附件腾退客户面积表。上述事实表明，保安公司在承租时是明知旭晶公司厂区内尚有其他承租人需要逐步腾退的事实，并基于此现状愿意承租。双方在租赁合同中未对其他承租人须腾退的时间作出约定，旭晶公司在此后也将大部分承租人腾退，并将已腾退区域交付保安公司使用。保安公司在双方的往来邮件、短信记录中均未对腾退其他承租人的时间提出明确要求，也未就此事宜向对方提出异议，且表示同意按照往来邮件中载明的腾退时间的次月结算租金。租赁合同解除前，涉案厂区虽有XX公司和XX公司未腾退搬离，但该两租户所涉面积较小，且在保安公司经多次催缴未付租金的情况下，旭晶公司对继续腾退、交付剩余厂房亦缺乏合同信赖利益。保安公司在租赁合同解除前已实际占用了涉案厂区绝大部分区域，现有证据不足以证明两家租户未腾退对其正常使用租赁物产生影响，也无证据证明其因此产生损失，保安公司就此主张违约损失的诉请，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。

二、关于租赁合同解除前租金的计算。

根据租赁合同约定，旭晶公司按照交接时的状态出租厂房，并将其他承租人逐步腾退后交付保安公司使用。根据双方陈述及现场查勘的状况，保安公司掌握了钢结构厂房的进户门钥匙，控制及使用了钢结构仓库，并在厂区入口传达室内派驻了门卫，已实际控制、管理了承租厂区，保安公司辩称其仅使用1000平方米左右的厂区，而其他区域未实际交付的抗辩意见，一审法院不予采信，其应按照租赁合同约定及其他租户逐步腾退的面积计算租金。

本案中，旭晶公司提交了“解除时应付租金计算表”，按照不同交付区域和时间节点分别结算截止至2017年11月20日的租金。其中直接交付的厂房面积5328.15平方米，保安公司在2017年9月11日的邮件回复中说明其已付的863160元的租金对应的期间为2017年1月1日至2017年6月30日，旭晶公司对此未提出异议，且在2017年10月30日的律师函中告知保安公司欠付的租金为2017年7月起至12月止的租金，一审法院认定该承租面积欠付的租金应从2017年7月1日起算，截止至2017年11月20日合同解除日的欠付租金为671347元。

腾退其他承租人按照“腾退租户一览表”以及双方2017年9月8日、9月11日往来的邮件确定租赁面积及起算时间，分别为：租户“XX”，面积396平方米，从2017年3月1日起算；租户“XXX”，面积155平方米，从2017年2月1日起算；租户“XXX”，面积36平方米，从2017年5月1日起算；租户“惠金”，面积54平方米，从2017年5月1日起算；租户“XXX”，面积162平方米，从2017年6月1日起算。上述已交付、已腾退的厂区面积有“腾退租户一览表”予以印证，保安公司工作人员在2017年9月11日的回复邮件中对上述各租户的腾退时间未提出异议，且表示按照邮件载明的腾退时间的次月起结算租金。因此，旭晶公司关于上述出租厂区的租金计算方式有事实依据，一审法院予以采信。根据合同约定的租金标准，保安公司针对上述已腾退租户区域截止至2017年11月20日止的应付租金合计174105元。关于腾退租户“XXXX”（面积81平方米）的租金。旭晶公司提交的其与XXXX的微信聊天记录及XXXX公司在2017年11月13日的出海关记录。旭晶公司以2017年11月5日作为租金起算日主张租金1093.5元，一审法院根据其举证酌定租金1000元。

关于腾退XXX后的租金。旭晶公司提交了其法定代表人与岳晓叶的转交保安室南门钥匙的微信记录（2017年3月28日），结合保安公司已安排保安入住、实际控制传达室的事实，一审法院对旭晶公司就该区域（面积34平方米）从2017年4月1日起算租金予以支持，该区域截止至2017年11月20日止的租金认定为7038元。

关于腾退仓库后的租金。旭晶公司提交了其在2017年3月19日发送给岳晓叶关于仓库租赁合同的邮件，邮件中租赁合同的起始时间为2017年3月1日，面积为2462.2平方米。保安公司收到上述邮件后对此未持异议，一审法院根据该钢结构仓库已被保安公司实际控制的时间，结合双方在后期往来邮件中确定的租金起算规则，酌定该钢结构仓库的租金从次月即2017年4月1日起算，截止至2017年11月20日止的租金为509675.4元。

综上，一审法院认定保安公司应支付旭晶公司截止至2017年11月20日租赁合同解除之日的租金合计1363165.4元。截止至2017年11月20日止，旭晶公司已交付保安公司的厂房面积合计8708.35平方米，按合同约定每月27元/平方米，其月租金为235125.45元。旭晶公司按照上述租金标准的两倍主张合同终止至实际交还房屋之日的房屋占用费，该计算标准明显较高，且旭晶公司亦主张了其他多项损失，一审法院认定房屋占用费从2017年11月21日起按照每月235125.45元为标准，计算至保安公司实际返还房屋之日止。

三、关于保安公司违约赔偿责任的认定。

保安公司逾期支付租金，经催缴后仍未支付，其行为已构成根本违约，应就此违约行为向旭晶公司承担赔偿责任。关于旭晶公司主张的拖欠房租的滞纳金，其按照不同区域应付租金的时间和金额，按照每日千分之一计算滞纳金。一审法院认为，旭晶公司主张的拖欠房租的滞纳金即为承租人应付租金但未付而导致出租人产生的资金占用损失，旭晶公司主张的计算标准明显偏高，一审法院参照银行同期同类贷款基准利率的1.3倍认定该资金占用损失，综合案情酌定截止至2017年11月20日止的滞纳金损失为3万元。租赁合同解除后，双方应相互返还财产，保安公司已付的租赁保证金15万元应先冲抵欠付的租金等相关费用。一审法院认定，保安公司已付的15万元租赁保证金于合同解除时在欠付的租金1363165.4元中扣除，剩余欠付租金为1213165.4元。从2017年11月21日起，保安公司应支付旭晶公司以剩余欠付租金1213165.4元为基数，按照银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际支付之日的逾期付款违约金。因保安公司尚未实际搬离，其在实际搬离时仍需就实际发生费用与旭晶公司结算，本案中对该电费押金1万元暂不予处理，双方在搬离时根据实际发生费用再行结算。

因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。本案中，旭晶公司已于2017年11月提出解除合同，且本案已支持其至保安公司实际搬离之日止的房屋占用费，旭晶公司有相当充裕的时间另寻承租对象。因此，一审法院酌情认定保安公司赔偿旭晶公司相当于已交付房屋面积两个月租金（已交付面积的每月占用费为235125.45元）的房屋闲置损失，即470250.9元。

关于旭晶公司主张的律师费、交通费损失，一审法院认为，根据合同第10.8条约定，因承租人未按时交付租赁物或租金引发诉讼的，出租人因此所支付的律师费、交通等费用均有承租人承担。旭晶公司主张律师费、交通费损失，有合同约定为依据。旭晶公司就其律师费损失提交了委托代理合同、发票、付款回单等证据予以佐证，系其解决诉争而实际支出的损失，一审法院对其主张的律师费损失20万元予以支持。旭晶公司未提交交通费的相应证据，一审法院综合案件审理情况，酌定支持1000元。

关于旭晶公司主张的装修作价费用，一审法院认为，租赁合同第14.3条约定，“乙方对租赁房屋甲方已装修部分按第三方评估价作价给甲方，另作补充协议”，旭晶公司对此项约定的背景原因作出说明。根据该条约定，保安公司应将旭晶公司在出租时的装修按照第三方评估价作价补偿给旭晶公司。本案中，旭晶公司以租赁合同解除日即2017年11月20日作为评估上述装修价值的基准日，考虑到租赁物使用折旧，旭晶公司以上述合同解除日作为评估基准日，未增加相对方负担，一审法院予以支持，根据评估报告结论，保安公司应支付旭晶公司装修物作价1937863.49元。租赁合同虽言明就此装修作价款问题另作补充协议，但双方对装修作价金额、作价款支付时间等事项均未做进一步约定，一审法院酌情依据旭晶公司提交反诉状、主张该项损失之日即2018年3月12日，作为计算该项费用的逾期付款利息损失的起算日，亦按照银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际支付之日止。

本案中，旭晶公司主张不予返还对方房屋押金15万元和电费押金1万元，其性质仍是主张相对方的违约赔偿责任。本案已就旭晶公司主张的租金和占用费损失、逾期付款滞纳金损失、厂房闲置损失等予以认定，对其再主张的没收房屋押金和电费押金的诉请不予支持。同理，一审法院已支持旭晶公司截止至实际搬离之日止的租金和房屋占用费损失，并支持其此后因寻租产生的房屋闲置损失，旭晶公司另主张预期租金收益，无事实及法律依据，一审法院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州工业园区保安服务有限公司与旭晶电子（苏州）有限公司于2016年12月21日签订的《房屋（场地）租赁合同》于2017年11月20日解除；二、苏州工业园区保安服务有限公司应于判决生效之日起十五日内从其占用的位于苏州工业园区苏虹中路200号的厂区内搬离；三、苏州工业园区保安服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付旭晶电子（苏州）有限公司租金1213165.4元；四、苏州工业园区保安服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付旭晶电子（苏州）有限公司房屋占用费，房屋占用费计算标准：从2017年11月21日起，按照每月235125.45元为标准，计算至苏州工业园区保安服务有限公司实际返还房屋之日止；五、苏州工业园区保安服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付旭晶电子（苏州）有限公司逾期付款违约金，违约金计算方式为：截止至2017年11月20日的逾期付款违约金合计3万元，另从2017年11月21日起，以欠付租金1213165.4元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际支付之日止；六、苏州工业园区保安服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付旭晶电子（苏州）有限公司房屋闲置损失470250.9元；七、苏州工业园区保安服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付旭晶电子（苏州）有限公司房屋装修作价1937863.49元，并支付从2018年3月12日起按照银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际支付之日止的逾期付款利息损失；八、苏州工业园区保安服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付旭晶电子（苏州）有限公司律师费20万元、交通费1000元；九、驳回苏州工业园区保安服务有限公司的诉讼请求；十、驳回旭晶电子（苏州）有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费收取5800元，由苏州工业园区保安服务有限公司负担。反诉案件受理费减半收取34000元、评估费46250元，合计80250元，由苏州工业园区保安服务有限公司负担60000元，旭晶电子（苏州）有限公司负担20250元。

二审中保安公司举证如下：1.2017年5月9日至2019年12月26日期间保安公司人员岳晓叶与旭晶公司法定代表人XXX的微信聊天记录，共117页。其中2017年5月10日XXX与岳晓叶的微信聊天记录三页，证明2017年5月10日旭晶公司要求5月11日之前就仓库合同、定金、租金等事宜给予答复，如要保留请支付定金，保安公司未同意也未支付定金。聊天记录与一审中的其他证据相互印证，证明了旭晶公司不同意履行租赁合同的约定，单方面提高了钢结构仓库的租金等，致使保安公司与旭晶公司就钢结构仓库未能达成租赁的合意。旭晶公司实际上也未交付钢结构仓库，保安公司不存在支付钢结构仓库租金的义务。此外，该聊天记录还可证明保安公司已经于2019年11月18日已经搬离，保安公司于11月20日告知了旭晶电子法定代表人。2.2017年11月14日的邮件及其附件一份两页，证明当日旭晶公司法定代表人XXX发邮件给保安公司岳晓叶的电量抄表情况。3.旭晶公司电子信访件一份，证明2017年11月29日晚9点左右发生断电，次日发现系被人偷拉电闸所致。为防止该情况再次出现，故在仓库大门上加锁，旭晶公司对以上事件是明知的，也认为保安公司需要采取安全保障措施。

旭晶公司质证认为：1.对XXX和XXX微信聊天记录真实性不持异议，但因XXX微信聊天记录已经丢失，无法确认保安公司提供的微信聊天记录有无经过删减。该聊天记录不能达到保安公司的证明目的，双方就新的租金未能达成一致，不能否认此前已经生效的《租赁合同书》的效力。且聊天记录第33页、85也证实了旭晶公司催缴了仓库的租金，保安公司只是拖延，并未反对缴纳租金，可以佐证旭晶公司关于仓库租金的主张。2.对电子信访件真实性未持异议，但认为该信访件第六条所称的换锁是指更换了变电房的锁，而非仓库的锁。该证据并非二审新证据，不应采纳。

二审中旭晶公司举证如下：1.律师费收据及银行电子回单各一份，证明其已经支付二审阶段的律师费10万元。2.竣工验收证明书、规划批准书，证明案涉仓库已于2016年12月25日竣工验收，变电房的面积已经扣除。3.XXX与岳晓叶的短信记录，证明202、203房已在2017年4月24日腾退，保安公司实际控制了仓库。4.XXX与陶征慧的微信聊天记录、通话录音，证明2016年底，施工队按照保安公司的防鼠要求，对仓库地坪与墙板之间的缝隙进行了再施工。

保安公司质证认为：1.律师费收据及银行电子回单真实性由法院依法认定，对关联性不认可。关于二审律师费的诉请超出一审诉请范围，本案二审不应予以审理。2.竣工证明书真实性、关联性均不予认可，与本案无关。规划批准书真实性予以确认，但规划批准书上记载的面积仅是规划面积，不是建成面积。钢结构仓库的实际面积应当以产证记载为准，如无产证则应当以面积的勘验报告为准。3.对XXX、岳晓叶的短信记录，202、203的腾退时间仅是矫志伟的单方陈述，不能代表实际情况。保安公司并未控制钢结构仓库。4.对XXX与陶征慧的聊天记录、通话录音真实性、关联性均不予认可。无法确认通话人员是否是陶征慧，保安公司不认识陶征慧，该证据亦无法证明旭晶公司的证明目的。

二审审理中，保安公司向本院出具情况说明，表示其已经于2019年12月18日从案涉厂区搬离，并于2019年12月20日左右告知旭晶公司和一审法院。此次搬离后如有遗留物品视为放弃。经本院释明，旭晶公司于2020年11月5日进入案涉厂房，并确认：1.自该日起接管案涉厂房；2.就接管日发现的有关窗户玻璃、不锈钢门、铝合金窗、空调外机、隔断玻璃、围墙和地面砖等损坏部分，旭晶公司将自行安排予以修复。3.保安公司遗留在厂区内的物品，其将自行安排人员予以清除。4.就上述2、3项事宜的费用保留向保安公司主张的权利。

二审中保安公司向本院补充提供以下证据:1.苏州市虎丘区安吉搬家服务部出具给保安公司的结算搬运费清单2份、发票一张、苏州市虎丘区安吉搬家服务部情况说明一份，证明保安公司委托苏州市虎丘区安吉搬家服务部为其搬迁，搬迁工作2019年12月9日开始，12月18日结束。2.微信记录2页，内容为保安公司工作人员2019年12月20日向旭晶公司以微信方式向旭晶公司发送案涉租赁房屋的照片。以上证据可以证明2019年12月20日保安公司已经搬离案涉房屋。

旭晶公司质证认为，对上述证据真实性由法院依法认定。即使上述证据真实，也仅证明保安公司单方具有搬迁的事实，但该搬迁行为未得到旭晶公司的认可，搬离与“将租赁物返还甲方”并非同一民事法律行为，不符合合同约定。鉴于二审中经法院释明，双方当事人办理了交接手续，故交接日期应为2020年11月5日。

本院认定的其余事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为，案涉《房屋（场地）租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。合同履行过程中，因保安公司存在逾期支付租金的情形，旭晶公司多次催要未果，向保安公司表示解除案涉租赁合同，故双方租赁合同关系依法于保安公司收到旭晶公司发出的解除函之日即2017年11月20日解除。

关于案涉《房屋（场地）租赁合同》解除前的房屋租金。双方当事人于2016年12月21日签订的《房屋（场地）租赁合同》明确约定，钢筋混凝土厂房6370.15平方米，钢结构仓库2462.2平方米。其中钢筋混凝土厂房面积涉及1042平方米待腾退客户面积。关于钢筋混凝土厂房初期交付使用的5328.15平方米，保安公司已经向旭晶公司支付了2017年1月1日至2017年6月30日的租金863160元，并由岳晓叶回复XXX2017年9月8日向其发送的电子邮件时进行了确认，应当视为保安公司对该5328.15平方米已经实际交付使用不持异议。同时，据此可以核算保安公司实际向旭晶公司支付的租金标准即为27元/平方米，应当视为保安公司对合同确定的租金标准并无异议。二审中保安公司上诉认为旭晶公司未向其交付大部分租赁物，且已经交付的房屋存在安全问题，并认为租金标准应当下调的意见，与岳晓叶的上述邮件内容相悖，违反诚信原则，本院不予采纳。自2017年7月1日起，保安公司未再向旭晶公司支付过上述5328.15平方米钢筋混凝土厂房的租金，自2017年7月1日至2017年11月20日，保安公司欠付该面积厂房租金671347元。

关于前述涉及腾退的1042平方米钢筋混凝土厂房的实际腾退时间，2017年9月8日旭晶公司法定代表人XXX向保安公司岳晓叶发出邮件中载明了已腾退公司腾退时间（1、XX，2017-2-14；2、XXX，2017-1-20；3、XX（203室），2017-4-27；4、XXX（202室）：2017-4-30；5、XXX：2017-5-31）。岳晓叶回复该邮件时，未对XXX列明的上述5家公司实际腾退的时间提出异议，应当视为认可。根据上述腾退公司实际搬离的时间，截止2017年11月20日，保安公司欠付租金合计174105元。

关于2462.2平方米钢结构仓库实际交付使用的时间，旭晶公司提交了其在2017年3月19日发送给岳晓叶关于仓库租赁合同的邮件，邮件中租赁合同的起始时间为2017年3月1日，面积为2462.2平方米。保安公司收到上述邮件后未提出异议。一审法院根据该钢结构仓库被保安公司实际控制的时间，结合双方在后期往来邮件中确定的租金起算规则，酌定该钢结构仓库的租金从次月即2017年4月1日起算，并无不当。截至2017年11月20日，该钢结构仓库的租金应为509675.4元。

关于租户“XXXX”（面积81平方米）的租金，一审中旭晶电子公司提交了其与XXXX的微信聊天记录及XXXX公司在2017年11月13日的出海关记录。一审法院据此酌定租金1000元并无不当，本院予以确认。

关于XXXXX（传达室西，面积34平方米）的租金，旭晶电子公司提交了其法定代表人与岳晓叶的转交保安室南门钥匙的微信记录（2017年3月28日），结合园区保安公司已安排保安入住、实际控制传达室的事实，一审法院就该区域从2017年4月1日起算租金予亦无不当，经核算，该区域截止至2017年11月20日止的租金为7038元。

综上，截至2017年11月20日，保安公司共计欠付旭晶公司租金1363165.4元，扣除保安公司已付的租赁保证金15万元，尚余1213165.4元未付，本院予以确认。关于欠付租金的逾期付款违约金。针对2017年11月20日前租金的逾期付款违约金，经核算，一审认定的该期间的违约金3万元，未超过以欠付租金为基数，按照同期同类贷款基准利率1.3倍计算的金额。二审中旭晶公司同意该阶段的违约金以一审法院认定的金额为准，本院予以确认。2017年11月20日后的逾期付款违约金，一审法院判令自2017年11月21日起，以欠付租金1213165.4元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，该逾期付款违约金的计算标准并无不当，二审中旭晶公司对该计算标准亦未持异议，本院予以确认。鉴于中国人民银行贷款基准利率标准自2019年8月20日起取消，贷款利息的基本标准已改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），故上述逾期付款违约金的计算标准为：以欠付租金1213165.4元为基数，自2017年11月21日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至保安公司实际支付之日止。

关于《房屋（场地）租赁合同》解除后的房屋占用费，案涉《房屋（场地）租赁合同》解除后，保安公司理应返还案涉房屋，保安公司未能及时返还，依法应当支付旭晶公司占有使用费。本案中保安公司于2019年12月24日通知旭晶公司其已于2019年12月20日搬离案涉厂区，本院酌情认定双方的合理交接期为1个月，旭晶公司有义务接收案涉房屋、场地，以避免损失进一步扩大，故对于2020年1月24日起的占有使用费本院不再支持。对2017年11月21日至2020年1月23日期间的占有使用费，旭晶公司主张按照合同约定租金标准的两倍计算，本院认为该约定具有一定的惩罚性，且计算准明显过高，考虑到保安公司的违约情况，本院酌情认定按照原租金标准的1.3倍计算该期间的占有使用费，经核算，2017年11月21日至2020年1月23日期间的占有使用费为7662974元（235125.45元/月×1.3×25.07月）。关于旭晶公司主张的占有使用费的逾期付款违约金，因本院已经支持了以租金标准的1.3倍计算的占有使用费，故对旭晶公司主张的上述逾期付款违约金不再支持。

关于旭晶公司主张的房屋空置损失和预期租金收益，本院认为2017年11月20日案涉租赁合同因旭晶公司单方行使解除权而解除，此后旭晶公司有充足的时间另行寻租，且本院已经支持了2017年12月21日至2020年1月23日期间的占有使用费，故旭晶公司主张的空置损失和预期租金收益本院不予支持。

关于旭晶公司要求保安公司从案涉厂区内搬离的请求，因二审中保安公司已经搬离案涉厂区，旭晶公司的该项诉讼请求在诉讼过程中已得以实现，本院不再支持。

关于装修作价费用，《房屋（场地）租赁合同》第14.3条约定，“乙方对租赁房屋甲方已装修部分按第三方评估价作价给甲方，另作补充协议”。旭晶公司要求保安公司支付装修物作价款具有合同依据。至2017年11月20日案涉租赁合同解除时，装修物已经发生了一定的价值贬损，一审中旭晶公司以2017年11月20日作为评估基准日申请对装修物价值进行鉴定，未加重保安公司的负担。本案鉴定过程中，旭晶公司按照鉴定机构的要求补充了相关材料，一审也就此组织了质证。保安公司在收到质证通知后未向法院提交任何材料，也未对旭晶公司提供的材料提出异议，一审法院据此将旭晶公司提供的材料移交鉴定机构并无明显不当。本案鉴定意见不存在不能作为证据使用的法定情形，一审法院根据该鉴定意见确认旭晶公司装修物作价1937863.49元，并无不当，本院予以维持。关于旭晶公司主张的装修作价款的滞纳金，双方签署的租赁合同中并未约定保安公司向旭晶公司支付该款的时间，故旭晶公司主张按照日千分之一的标准计算滞纳金缺乏合同依据，本院不予支持。根据旭晶公司提起反诉的时间，本院依法支持该款自2018年3月12日起计算的利息，计算标准为自2018年3月12日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至保安公司实际支付之日止。

关于电费押金1万元，一审中对此未予理涉。二审双方均未对此提出异议，本院予以维持。

关于二审律师费。案涉租赁合同第10.8条约定，因承租人未按时交付租赁物或租金引发诉讼的，出租人因此所支付的律师费、交通等费用均由承租人承担。一审中旭晶公司已经支付一审律师费20万元，结合江苏律师服务收费标准及旭晶公司的反诉请求获本院支持的比例，本院酌情支持旭晶公司律师费共计15万元。二审中旭晶公司主张的二审律师费10万元超出了其一审反诉请求的范围，双方当事人对此调解未成，本案中对此不予处理，旭晶公司可另行起诉。

综上，因本案二审出现新情况，依法予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

一、撤销苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初1563号民事判决第二项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项、第十项；

二、维持苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初1563号民事判决第一项、第三项及诉讼费、鉴定费承担部分；

三、苏州工业园区保安服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付旭晶电子（苏州）有限公司逾期付款违约金，违约金计算方式为：截至2017年11月20日的逾期付款违约金合计3万元，另自2017年11月21日至2019年8月19日，以欠付租金1213165.4元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起，以欠付租金1213165.4元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至保安公司实际支付之日止；

四、苏州工业园区保安服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付旭晶电子（苏州）有限公司房屋占用费7662974元；

五、苏州工业园区保安服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付旭晶电子（苏州）有限公司房屋装修作价1937863.49元及利息。利息计算方式为：以房屋装修作价1937863.49元为基数，自2018年3月12日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至保安公司实际支付之日止；

六、苏州工业园区保安服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付旭晶电子（苏州）有限公司律师费15万元、交通费1000元；

七、驳回苏州工业园区保安服务有限公司的诉讼请求；

八、驳回旭晶电子（苏州）有限公司的其他诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费39800元，由苏州工业园区保安服务有限公司负担8580元，由旭晶电子（苏州）有限公司负担31220元。

本判决为终审判决。

审判长　　沈军芳

审判员　　郭　锐

审判员　　孙楚楚

二〇二〇年十二月三十日

书记员　　陈闵悦