***、***与南京华宇建设股份有限公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书

江苏省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2018）苏民申1179号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：***。

委托诉讼代理人：付成武，北京市盈科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡梦薇，北京市盈科律师事务所律师。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：***。

委托诉讼代理人：付成武，北京市盈科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡梦薇，北京市盈科律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：南京华宇建设股份有限公司，住所地在江苏省南京市江宁区江宁开发区九竹路88号。

法定代表人：秦鼎，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨传圣，江苏杨传圣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王海霞，江苏杨传圣律师事务所律师。

再审申请人***、***因与被申请人南京华宇建设股份有限公司（以下简称华宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2017）苏01民终9026号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

***、***申请再审称：（一）二审法院认定拖欠租金的起算时间节点为2017年2月23日不当，应为2017年3月23日。1、双方2011年6月2日签订的房屋租赁合同约定给予4个月装修期，该期间不计算租金，故***、***首次缴纳租金的起算点应为2011年10月2日。合同约定，每半年一次提前1个月缴纳下半年租金，据此计算，2017年下半年的租金的缴纳日期应当是2017年3月2日之前。合同还约定，拖欠租金累计达叁个月以上的出租方有权解约，故至2017年6月2日华宇公司方有权提出解除合同。而一、二审法院均认定至少在2017年6月1日之前，***、***已经向华宇公司交纳租金，只是因为华宇公司拒绝未果。***、***最后一次交纳租金的期限为2016年9月26日，不代表双方当事人改变了合同约定的租金起算时间。故二审认定***、***已经“拖欠租金累计达叁个月以上”，明显错误。2、***、***已经缴纳租金至2017年3月23日，仅欠缴2017年3月24日至2017年9月23日的租金。即使按照二审认定的拖欠租金起算点为2017年2月23日，***、***亦已提前支付了1个月的下期租金。故拖欠租金满三个月的截止时间应当顺延1个月。3、二审判决认定在本案争议发生前，***、***缴纳的14期租金，有13期存在迟延，累计达955天。但实际上，双方当事人已经在合同履行过程中将合同约定的“先付款后使用”变更为“先使用后付款”，***、***交纳租金从未存在迟延。华宇公司对***、***缴纳的租金从未提出过异议，足以证明双方以行为变更合同约定的事实。（二）***、***拖延支付租金，不构成根本违约。1、2016年起，华宇公司即与***、***商谈要求提前解除合同，收回租赁房屋重建，华宇公司以各种借口拒绝接受租金造成租金迟延给付，从而提出解除合同的行为出于恶意。2、***、***到华宇公司要求支付租金，至华宇公司起诉仅间隔一周时间，不会导致华宇公司重大损失，亦不足以导致合同无法履行。相反，解除合同将导致***、***遭受重大损失。据此，请求对本案再审。

本院经审查认为：本案争议焦点是：1、***、***是否存在迟延交付租金的情形；2、如果***、***存在迟延交付租金的违约情形，是否符合合同约定的解除条件；3、如果***、***存在迟延交付租金的情形，但不符合合同约定的解除条件，是否构成根本违约。

（一）***、***是否存在迟延交付租金的情形。

***、***主张，双方当事人在前期的履约过程中，已经通过行为将原合同约定的“先付款后使用”变更为“先使用后付款”，故其在华宇公司起诉时（2017年6月）未支付2017年3月24日至2017年9月23日房租并不构成违约。***、***提出该主张的依据是本案纠纷发生前14期付款中，13期付款均在合同约定的时间之后，而华宇公司从未提出异议。华宇公司则主张，其在以往历次合同约定的付款期限届满时，均多次催缴付款，因***、***与华宇公司总经理是朋友，故其虽一直想解除合同，但一直未实施。本院认为，首先，出租人接受承租人迟延交付的房租，可能出于多种原因，变更交纳房租时间约定并非唯一解释；其次，假定双方改变了约定，则应当明确使用房屋后多长时间交纳房租，否则将会导致承租人可以任意拖欠房租的后果，明显不符合出租人订立合同的目的。而本案中，***、***未能说明改变约定后的应缴房租时间，其各期迟延交租的时间亦不一致。据此，本院认为，***、***关于双方当事人已经将原合同约定的“先付款后使用”变更为“先使用后付款”的主张不能成立，应当认定***、***存在迟延交付租金的行为。

（二）关于***、***迟延缴纳房租是否已经符合合同约定的解除条件。

根据合同约定，***、***应当每半年提前一个月缴纳下一期的房租。华宇公司主张，据此计算，2017年3月24日至2017年9月23日时间段的房租应当在2017年2月24日前缴纳，而直至其2017年6月13日发出解除合同通知时，***、***仍未缴纳，已经超过了三个月，其有权按照合同约定解除合同。***、***主张，双方合同订立时间为2011年6月2日，扣除4个月免租期，首次缴纳租金的起算时点应为2011年10月2日，第二次缴纳租金的起算时点应为2012年3月2日之前。以此类推，2017年下半年租金的缴纳日期应当是2017年3月2日之前。***、***已经在2017年5月底要求缴纳租金，未超过三个月。至于***、***缴纳房租未果，系因华宇公司拒绝所导致，不可归责于***、***。故华宇公司无权按照约定解除合同。

本院认为，双方合同约定了4个月免租期（时间从租赁房屋全部交付之日起算），首期房租的时间段应为从房屋交付之日起4个月后起算，根据合同约定应提前1个月缴纳下半年的租金，故首期房租缴纳的时间节点应为租赁房屋全部交付之日起满3个月之前。双方当事人对房屋何时全部交付存在争议，华宇公司主张，合同签订前，房屋已经实际交付。***、***则主张是合同签订之日交付。本院认为，首先，华宇公司提交的其自行制作的“东富宾馆应付租金时间表”上明确记载了2011年5月23日交付房屋，一审庭审中***、***对该表格并无异议，表明其认可房屋已经于2011年5月23日交付，***、***申请再审又主张房屋实际交付时间为合同签订之日2011年6月2日，***、***对其新主张未能提供充分证据或合理解释，本院不予采信；其次，上述时间表上载明的各期应缴租金的起止时间段与数张前期房租收据上载明的房租计算起止时间一致，可以印证房屋实际在2011年5月23日已经交付，而***、***并未对房租收据提出过异议；再次，一审开庭时，***、***明确表示最后一期租金的计算时间应当是2017年3月24日，与其申请再审主张的2017年下半年租金时间段应为2017年3月2日至2017年9月3日相矛盾。基于以上分析，本院认定，房屋全部交付时间为2011年5月23日。首期房租的时间段为2011年9月23日至2012年3月23日，应缴纳房租的时间节点为2011年8月23日之前，第二期房租的时间段为2012年3月24日至2013年9月23日，应缴纳租金的时间节点为2012年9月2日之前。依此计算，本案争议的2017年3月24日至2017年9月23日时间段的房租，应缴纳租金的时间节点为2017年2月23日之前，至2017年5月23日三个月期限届满，华宇公司即有权按照约定解除合同。

***、***主张，其未能及时缴纳房租系华宇公司拒绝所致。本院认为，首先，***、***要求缴纳房租时，已经超过了合同约定的三个月期限。***、***提供的2017年6月8日录音证据中，东富宾馆马会计称，从上周就开始去缴房租，但东富宾馆一直没有人。华宇公司对此未予否认。在2017年6月19日的视频资料中，***、东富宾馆马会计称4月份就曾要求缴房租，华宇公司主办会计对此不予认可。因东富宾馆马会计陈述前后不一，应以最初的陈述为准，故应认定***、***在2017年6月8日前一周（2017年5月28日至6月3日）曾要求向华宇公司缴房租，此时已经超过了合同约定的三个月期限。其次，从本案纠纷发生前房租缴纳情况来看，有数笔房租系通过转账支付，故即使华宇公司拒绝现金收款，***、***仍可通过转账方式缴纳房租，华宇公司拒绝收取现金房租不能成为***、***迟延缴纳房租的有效抗辩。据此，本院认为，***、***上述主张不能成立。

由于华宇公司提出解除合同符合合同约定条件，并已依法行使了合同解除权，故对***、***的违约行为是否构成了根本违约，本案无需审查。

综上，***、***的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回***、***的再审申请。

审判长　　张继军

审判员　　丁　浩

审判员　　王　强

二〇一九年十一月十四日

书记员　　杨贝贝