永川市泰安煤矿安全工程评价评估咨询中心与重庆三峡担保集团股份公司等案外人执行异议之诉一审民事判决书

重庆市第五中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)渝05民初917号

原告（案外人）：永川市泰安煤矿安全工程评价评估咨询中心，住所地重庆市永川区萱花路249号，组织机构代码76591248-2。

合伙事务执行人：黄明。

委托诉讼代理人：付昌蓉，重庆石松律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姚联春，重庆石松律师事务所律师。

被告（申请执行人）：重庆三峡担保集团股份有限公司，住所地重庆市渝北区青枫北路12号3幢，统一社会信用代码91500000787481580L。

法定代表人：李卫东，董事长。

委托诉讼代理人：孙兵兵，男，1989年11月22日出生。

委托诉讼代理人：时代，男，1984年6月27日出生。

被告（被执行人）：重庆市永川区汇龙机动车辆技术检测站，住所地重庆市永川区海通大道东侧，统一社会信用代码91500118778480746K。

执行事务合伙人：苏公禄。

委托诉讼代理人：罗松，国浩律师（重庆）事务所律师。

第三人（被执行人）：重庆国禄实业有限公司，住所地重庆市永川区临江镇中和街43号，统一社会信用代码91500118790749269X。

法定代表人：苏公禄，董事长。

委托诉讼代理人：刘承建，重庆既济律师事务所律师。

第三人（被执行人）：重庆市永川区渝达建筑有限责任公司，住所地重庆市永川区子庄路1号，统一社会信用代码91500118203762320Q。

法定代表人：刘肖斌，副总经理。

委托诉讼代理人：刘承建，重庆既济律师事务所律师。

第三人（被执行人）：四川渝鑫公路建设有限公司，住所地四川省乐至县天池镇新南路134号，统一社会信用代码91512022579613892N。

法定代表人：苏公禄。

第三人（被执行人）：苏公禄，男，1969年4月6日出生。

第三人（被执行人）：刘肖斌，男，1972年10月17日出生。

原告永川市泰安煤矿安全工程评价评估咨询中心（以下简称“泰安咨询中心”）与被告重庆三峡担保集团股份有限公司（以下简称“三峡担保公司”）、被告重庆市永川区汇龙机动车辆技术检测站（以下简称“汇龙检测站”）、第三人重庆国禄实业有限公司（以下简称“国禄公司”）、第三人重庆市永川区渝达建筑有限责任公司（以下简称“渝达建筑公司”）、第三人四川渝鑫公路建设有限公司（以下简称“渝鑫公司”）、第三人苏公禄、第三人刘肖斌案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永川市泰安煤矿安全工程评价评估咨询中心的委托诉讼代理人付昌蓉，被告重庆三峡担保集团股份有限公司的委托诉讼代理人孙兵兵、时代、第三人重庆国禄实业有限公司委托诉讼代理人刘承建、第三人重庆市永川区渝达建筑有限责任公司的委托诉讼代理人刘承建、第三人重庆市永川区汇龙机动车辆技术检测站的委托诉讼代理人罗松到庭参加诉讼，第三人四川渝鑫公路建设有限公司、第三人苏公禄、第三人刘肖斌经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告泰安咨询中心向本院提出诉讼请求：1、确认位于重庆市永川区子庄路某办公楼（永川区房地权证2011字第H37270号）归泰安咨询中心所有；2、立即停止对重庆市永川区子庄路某办公楼（永川区房地权证2011字第H37270号）的强制执行；3、由三峡担保公司承担本案受理费。事实及理由：2006年11月6日，泰安咨询中心与国禄公司签订《合作建房协议》和《联合开发建房协议》，主要约定由泰安咨询中心以土地作为股本投资，国禄公司提供建房资金，双方合作开发建设商住楼和写字楼，并按约定进行比例分成等内容。泰安咨询中心和国禄公司于2007年12月签订《关于“沁馨苑”工程联合开发建设补充协议》，协议对联合修建房屋的产权按比例进行了分配。2008年，泰安咨询中心向国禄公司提出另购国禄公司分得的二楼作办公使用，国禄公司同意后，双方对购买二楼的房款协商为150万元，泰安咨询中心遂两次委托重庆市永川区煤炭行业协会于2008年9月18日、2008年10月27日共计支付给国禄公司二楼房款150万元。2009年，因泰安咨询中心无单位伙食团，为解决此问题泰安咨询中心与国禄公司达成一致意见，双方同意将泰安咨询中心原购买的二楼调换为一楼（原分配给国禄公司的一楼，即重庆市永川区子庄路某办公楼），产权归泰安咨询中心，并共同出具权属情况说明。2009年9月，国禄公司将涉案重庆市永川区子庄路某办公楼交付给泰安咨询中心，泰安咨询中心占有并使用作单位伙食团至今。2016年9月，因三峡担保公司申请强制执行国禄公司等第三人仲裁裁决一案，重庆市第五中级人民法院作出（2016）渝05执960号执行裁定，对重庆市永川区子庄路某办公楼进行了查封。泰安咨询中心遂提出异议，认为泰安咨询中心与国禄公司于2009年对涉案房屋达成了买卖协议，双方意思表示真实，该约定不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。泰安咨询中心遂向法院提出案外人执行异议申请，重庆市第五中级人民法院于2017年5月5日作出（2017）渝05执异481号执行裁定书，裁定驳回泰安咨询中心的异议申请。泰安咨询中心认为其购买涉案房产后，虽然没有办理产权过户登记，但是，泰安咨询中心已依约定支付全部价款并占有该房屋至今，国禄公司应当协助泰安咨询中心办理产权登记。根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，因此涉案房屋产权应归泰安咨询中心所有。同时，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，泰安咨询中心通过买卖依法取得涉案房屋，从2009年用作单位伙食团使用至今，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且泰安咨询中心在本案中并无过错，未办理房屋产权过户是因为国禄公司认为泰安咨询中心欠装修款，泰安咨询中心没有过错，泰安咨询中心就重庆市永川区子庄路某办公楼享有足以排除强制执行的民事权益，故人民法院不得查封、扣押、冻结涉案房屋。

三峡担保公司辩称：一、泰安咨询中心于2008年10月被吊销营业执照，已经丧失民事诉讼主体资格，不具备以自己的名义起诉的条件，应当裁定驳回起诉。二、泰安咨询中心主张排除执行的事实与理由不能成立，国禄公司150万元的购房款是为支付其2楼的房款，而不是争议永川区子庄路某号房屋。争议房屋的总价款不明，泰安咨询中心是否支付全部购房款不明，房款已全部付清的证据不够充分，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》排除执行的情形。三、自2014年3月28日，国禄公司作为抵押反担保人（亦是房屋所有权人）以涉案房产与答辩人签订了DYFDB-FR-CD-JR[2014]0007-02号抵押反担保合同并且办理了抵押登记之后，答辩人已经取得了涉案房屋的抵押权，三峡担保公司善意取得涉案房屋之抵押权，无论泰安咨询中心与国禄公司是否有《合作建房协议》、《联合开发建房协议》等其他协议，也无论这些协议是否真实，都不得对抗答辩人的不动产抵押权。即使如泰安咨询中心所述“该房产已经置换给了泰安咨询中心”，但因未办理产权变更登记，也不能对抗三峡担保公司取得该房产的抵押权。

汇龙检测站辩称：同意三峡担保公司的意见，泰安咨询中心方目前的情况不足以排除执行。泰安咨询中心支付价款不明，非买受人因自身的原因没有过户。依据泰安咨询中心陈述，双方2008年发生交易快10年，泰安咨询中心有足够时间办理过户登记或者向国禄公司提出过户请求，泰安咨询中心怠于行使权利。泰安咨询中心方自2008年开始，就处于吊销执照状态，其权利会受到一定的限制。执照被吊销是因没有办理工商年检登记，无法办理过户登记，是泰安咨询中心自身的原因造成的。泰安咨询中心的诉讼请求1成立，并不代表诉讼请求2成立，排除强制执行要符合执行复议若干问题28条第4项条件。由于汇龙检测站向三峡担保公司提供了保证，本案的判决结果不仅影响到三峡担保，也会影响我方。

国禄公司陈述：对泰安咨询中心陈述的事实无异议，对三峡担保公司已经取得房屋抵押权无异议，请求法院依法判决。

渝达建筑公司陈述：对泰安咨询中心陈述的事实无异议，对三峡担保公司已经取得房屋抵押权无异议，请求法院依法判决。

本院经审理认定事实如下：2014年3月28日，三峡担保公司与国禄公司签订《抵押反担保合同》，国禄公司为渝达建筑公司与三峡担保公司、浦发银行的借款合同提供抵押反担保，并于2014年5月4日办理抵押权登记，抵押物包括案涉的重庆市永川区子庄路某办公楼（永川区房地权证2011字第H137270号）。

三峡担保公司与渝达建筑公司、国禄公司、渝鑫公司、汇龙检测站、苏公禄、刘肖斌担保合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2016年6月12日作出（2016）渝仲字第1042号裁决，裁决主要内容为：1、渝达建筑公司、国禄公司、渝鑫公司、汇龙检测站、刘肖斌、苏公禄在本裁决书送达当日，向三峡担保公司偿还因向浦发银行重庆分行借款产生的债务本金100万元；2、除第一项所列款项外，渝达建筑公司、国禄公司、渝鑫公司、汇龙检测站、刘肖斌、苏公禄还应向三峡担保公司偿还因向浦发银行重庆分行借款产生的债务本金1217.994621万元，利息按中国人民银行现行一年期贷款基准利率计息至付清本金之日止；3、4、5、（略）。该裁决发生法律效力后，渝达建筑公司、国禄公司等均未履行还款义务，三峡担保公司向本院申请强制执行。

本院在执行过程中，于2016年8月9日作出（2016）渝05执960号执行裁定书，裁定对被执行人国禄公司所有的位于重庆市永川区子庄路某办公楼（永川区房地权证2011字第H137270号），建筑面积727.51平方米，依法予以查封，案外人泰安咨询中心以案涉房屋系其修建，产权归其所有为由，提出执行异议，请求中止对该房屋的执行。本院作出（2017）渝05执异481号民事裁定书，裁定驳回泰安咨询中心的异议请求。

另查明，2006年11月2日，泰安咨询中心（甲方）和国禄公司（乙方）签订《联合开发建房协议》，2006年11月6日，泰安咨询中心（甲方）和国禄公司（乙方）签订《合作建房协议》，以上协议约定的主要内容为由甲方以开发区、编号为C33-40-02的地块土地作为股本投资，乙方提供建房资金，双方合作开发建设商住楼和写字楼，并按约定进行比例分成等内容。2007年12月24日，甲、乙双方签订《关于“沁馨苑”工程联合开发建设补充协议》，约定具体产权分配为：办公楼部分1-5楼和第8楼大会议室（包括楼顶屋面）归甲方所有，乙方负责办理产权证明，以国房局办理产权证为准（其中：1楼、2楼【（1）-（7）轴交（2/D-（K）轴】归乙方所有，但1楼只能作食堂使用），办公楼的6、7、9楼办公室和8楼除大会议室以外办公室归乙方所有并自行销售。案涉的重庆市永川区子庄路某办公楼（永川区房地权证2011字第H137270号）属于国禄公司根据《关于“沁馨苑”工程联合开发建设补充协议》分得的房屋。

2008年9月18日，重庆市永川区煤炭行业协会通过重庆市农村信用合作社向国禄公司转账支付100万元。同日，国禄公司出具的收据载明收款事由为“购沁馨苑办公楼二楼”。同年10月27日，重庆市永川区煤炭行业协会通过重庆市农村信用合作社又向国禄公司转账支付50万元。同日，国禄公司出具的收据载明收款事由为“办公楼装修（付2楼房款）”。

再查明，泰安咨询中心因未依法参加年检，其营业执照于2008年10月15日被吊销。2011年7月25日，国禄公司办理了永川区子庄路某办公楼产权证（永川区房地权证2011字第H137270号）。泰安咨询中心对上述1-1号房屋一直占有使用。

以上事实，有当事人陈述，及《企业基本情况》、《联合开发建房协议》、《关于“沁馨苑”工程联合开发建设补充协议》、《收据》2份、《进帐单》2份、《抵押反担保合同》、《房地证（押）》等证据在卷为凭，足以认定。

本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，重庆市第五中级人民法院对位于重庆市永川区子庄路某办公楼（永川区房地权证2011字第H137270号）查封后，泰安咨询中心对该保全执行标的提出异议，请求中止对前述房屋的执行。根据以上规定，买受人泰安咨询中心对登记在被执行人国禄公司名下的不动产提出异议，须同时符合所列全部情形，其权利才能够排除执行。泰安咨询中心举示的证据不能证明其于房屋被查封之前与国禄公司签订了合法有效的书面买卖合同，其次，泰安咨询中心陈述于2009年9月将原购买的二楼调换为一楼（原分配给国禄公司的一楼，即重庆市永川区子庄路某办公楼），双方口头约定产权归泰安咨询中心，根据物权法的第十四条规定，房屋所有权的转移以记载于不动产登记簿时发生效力，约定并不发物权变动的效力，泰安咨询中心认为该房屋的所有权已归其所有的理由不成立，本院不予采纳。房屋调换后，国禄公司亦于2011年7月25日办理了永川区子庄路某办公楼产权证，泰安咨询中心至人民法院于2016年8月查封该房屋前一直未办理产权过户手续，时间长达五年以上，泰安咨询中心对于未及时办理产权过户有责任。综上所述，泰安咨询中心的诉讼请求不成立，应予以驳回。四川渝鑫公路建设有限公司、苏公禄、刘肖斌经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，也未说明理由，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回原告永川市泰安煤矿安全工程评价评估咨询中心的诉讼请求。

本案受理费18300元，由原告永川市泰安煤矿安全工程评价评估咨询中心负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。

审判长　　樊仕琼

审判员　　段晓玲

审判员　　徐晓瑮

二〇一七年十二月十二日

书记员　　蒋　茜