徐州淮海农村商业银行股份有限公司与江苏成泰建筑工程有限公司、徐州正德置业集团有限公司等金融借款合同纠纷申诉、申请民事裁定书

江苏省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）苏民申1116号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：徐州淮海农村商业银行股份有限公司。

法定代表人：乔建社，该公司董事长。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江苏成泰建筑工程有限公司。

法定代表人：张某，该公司总经理。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：徐州正德置业集团有限公司。

法定代表人：刘某某1，该公司总经理。

一审被告：张某。

一审被告：刘某某1。

一审被告：刘某某2。

再审申请人徐州淮海农村商业银行股份有限公司（以下简称淮海农商行）因与被申请人江苏成泰建筑工程有限公司（以下简称成泰公司）、徐州正德置业集团有限公司（以下简称正德集团）、一审被告张某、刘某某1、刘某某2金融借款合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2017）苏03民终7210号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

淮海农商行申请再审称，（一）淮海农商行已通过《最高额抵押担保合同》约定，要求正德集团预售抵押物所得用于提前清偿借款，只是正德集团擅自将该款挪作他用，导致借款未能及时收回，故原审认定淮海农商行未采取有效措施保证抵押权实现错误。（二）正德集团对抵押土地使用情况、建成房屋的销售情况等持有证据，该节事实对案件判决有重大影响，一审法院未要求正德集团举证或进行审计。二审中淮海农商行提供了徐州公正会计师事务所出具的审计报告一份，证明抵押土地上尚有部分房屋和车位未予出售，抵押权人行使抵押权没有任何法律障碍，故原审对该节事实未能查清。（三）原审适用法律错误。1.一审未引用任何法律规定，认定淮海农商行对正德集团提供的抵押物优先受偿存在法律上障碍而直接驳回优先受偿权错误。2.主债务存在则作为从权利的担保物权当然存在。3.二审认定淮海农商行同意抵押人预售房屋的行为已产生抵押权消灭的法律效力，缺乏法律依据。（四）正德集团虽将商品房出售，但购房户并未取得物权，购房户仅仅对正德集团享有债权，根据物权大于债权的原则，淮海农商行主张对抵押物优先受偿应予保护。为此，请求再审本案。

本院经审查认为，（一）案涉《最高额抵押担保合同》第六条约定，“在本合同有效期内，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出售、出租或其他任何方式的处分。经抵押权人书面同意，抵押人转让、出租、出售抵押物所得价款，应用于提前清偿所担保的主合同项下债务，或向抵押人与抵押权人商定的第三人提存。”该合同虽然规定了正德集团的义务，但淮海农商行未采取措施防止正德集团不履行义务，而事实上正德集团未按照上述合同履行义务，对案涉土地的抵押权因淮海农商行的行为已不能行使，故原审认定淮海农商行未采取有效措施保证对土地抵押权的实现，并无不当。

（二）由于淮海农商行三次出具手续允许所有抵押土地上的房屋办理预售许可证，表明其认可已设定抵押土地的使用权可向购房人转让，导致淮海农商行对抵押土地行使优先受偿权存在障碍，即丧失了对抵押土地的优先受偿权，现淮海农商行对抵押土地主张优先受偿权，缺乏法律依据。至于抵押土地使用情况、建成房屋的销售情况，因淮海农商行未对正德集团销售抵押土地上房屋的价款主张优先受偿权，故该节事实与本案审理无关，原审无需查明。

（三）设立抵押制度的目的在于为保障债权的实现，使抵押人对抵押物的权利行使受到限制。本案中，抵押权人淮海农商行通过其行为允许抵押人对抵押土地进行转让，即放弃抵押权人对抵押物享有的权利和对抵押人对物权处分的限制。同时，淮海农商行又在与抵押人正德公司的合同中约定，正德公司处分抵押物权的，由正德公司用处分抵押物权的价款向淮海农商行优先受偿。故淮海农商行在债权未受清偿的情况下，已丧失对抵押土地的优先受偿权，只能对正德集团将抵押土地上房屋销售款主张优先受偿。同时，购房人购房后占有商品房，虽未办理过户登记手续，但淮海农商行认为购房人仅对房屋出售人正德集团享有债权，缺乏法律依据。故原审驳回淮海农商行对抵押土地主张优先权的诉讼请求，并无不当。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回徐州淮海农村商业银行股份有限公司的再审申请。

审判长　武　孙

审判员　成荣海

审判员　韩文彦

二〇一九年六月二十八日

书记员　章芳芳