常熟市中奥汽车维修有限公司与常熟市路灯安装工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省常熟市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏0581民初9888号

原告：常熟市中奥汽车维修有限公司，住所地常熟市花溪路**，统一社会信用代码91320581398309672J。

法定代表人：沈卫刚，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：陈敏慧，江苏苏诚律师事务所律师。

被告：常熟市路灯安装工程有限公司，住，住所地常熟市长江路东段一社会信用代码91320581251435922C。

法定代表人：金志铭，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：赵骅，上海融孚（常熟）律师事务所。

原告常熟市中奥汽车维修有限公司（以下简称中奥公司）与被告常熟市路灯安装工程有限公司（以下简称路灯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法由审判员高栋明适用简易程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年6月12日再次公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人陈敏慧、被告委托诉讼代理人赵骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告中奥公司向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告2018年5月至12月租金人民币109773元；2、被告赔偿原告损失1506341元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：坐落于常熟市花溪路**房产登记在常熟市城建公有资产经营有限公司名下。2014年3月20日，常熟市城建公有资产经营有限公司委托被告对该房产进行使用管理。原告自2014年8月1日起开始租赁使用屋及其附属设施。双方签订的最后一份《房屋租赁合同》的租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日，约定年租金164660元。2018年度的租金原告已经付清。2018年4月底，被告突然要求原告立即搬离，并停水停电，致原告无法正常经营，被迫搬离。被告的行为给原告造成巨大损失，原被告多次协商未果。为此，原告提起诉讼。

被告路灯公司辩称，常熟市花溪路187号土地属常熟市城建公有资产经营有限公司拥有土地使用权，上述房产未领取产权证，但属于该公司所有。该公司将上述房屋及附属设施租赁给被告，被告将部分自2014年8月1日起转租给原告。根据双方最后一份租赁协议，租赁期限至2018年12月31日止。但租赁过程中，扣除原告已支付的10万元及2018年支付的164660元后，原告仍欠租金352750元。为此，被告决定解除与原告的租赁合同，要求原告搬离。被告认为，由于原告违约导致合同解除，责任在原告，原告在搬迁中产生的损失应由原告承担。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：常熟市花溪路187号土地所有权属常熟市城建公有资产经营有限公司。该处地上房屋归属常熟市城建公有资产经营有限公司，未办理房屋权属登记也未取得规划、许可等批准手续。常熟市城建公有资产经营有限公司将前述房屋委托被告路灯公司使用管理。常熟市城建公有资产经营有限公司于2014年3月20日向原告中奥公司出具《产权证明》，确认“坐;坐落于产市房产总公司转企改制剥离资产，房屋面积约2200平方米，剥离后归属我公司所有。现此处房产由我公司委托市路灯安装工程有限公司使用管理，根据【2011】1号关于国有企业资产整合重组相关问题协调会议纪要，该房产的相关权证正在登记办理之中。”虽经本院要求，被告未能提交前述会议纪要。

自2014年8月1日起原告中奥公司向被告路灯公司租赁前述房屋。原被告于2017年12月签订的《房屋租赁合同》载明：被告路灯公司（甲方）将坐落在花溪187号房屋及附属设施（简称租赁物）租赁给原告中奥公司（乙方），租赁物包括房屋847平方米(847㎡*140元＝118580元)，场地1536平方米(1536㎡*30元＝46080元)。甲方按照租赁物现状出租。在本合同订立前，乙方己经对租赁物的现状进行了充分的了解，并确认租赁物处于适租状态。租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。本项租赁的年租金为164660元。租金不包括租赁物的水电费、维修保养费、环卫费、门前三包费及其他规费。乙方应按1年向甲方支付租金。本合同订立时，应一次性支付164660元的租金，先付后用。如乙方逾期交付租金的，由乙方向甲方支付逾期付款违约金。2018年4月，原告中奥公司向被告路灯公司交还了租赁的场地及使用的房屋、附属设施等。2018年5月11日，原告中奥公司向被告路灯公司交付了164660元，汇款用途载明“2018路灯房屋场地租赁费清”。

本案诉讼前，被告路灯公司委托房地产估价机构对案涉房屋、装修及附属物进行价格评估，价值时点为2018年9月4日。估价机构于2018年10月24日作出房地产估价报告，认为屋面积886.26平方米，房屋价值293972元，装修及附属物435849元，合计729821元。原被告确认估价报告所列房屋，均为原告中奥公司新建或翻建。

原告中奥公司认为，其第二项诉讼请求中主张的损失为：

1、房屋、装修及附属物损失729821元，计算依据为上述估价报告。

2、设备、物资等搬迁费176200元，计算依据是按常熟市政府关于2016年常熟市房屋征收与补偿通知的标准计算，为176200元。

3、工资和停产停业损失共15万元，其中2018年5月至7月原告向其员工发放工资188474.29元，原告主张15万元。

4、设备损失费12.1万元，计算方法为2017年4月份原告做烤房+光氧共8.8万元，购买举升机4.2万元。搬迁时原告将前述物品变卖得款9000元。差价为12.1万元。

5、违约金329320元。计算依据是根据租赁合同约定按双倍年租金计算（即1646690元*2）。

庭审中，被告路灯公司确认，按合同约定从2014年至2017年的租金共441547元，原告此前仅支付了10万元，还余341547元，因此根据付款的理论，该支付的164660元是支付此前欠款中的部分，支付该款后还欠176887元租金。

本案审理过程中，被告路灯公司要求对原告欠交的2014年到2017年租金341547元在本案中一并处理，在被告的赔偿款中一并扣除。原告中奥公司确认结欠被告路灯公司租金341547元。

本院认为：路灯公司与中奥公司签订的《房屋租赁合同》，所涉租赁物系无证建筑，未取得建设工程规划许可证及施工许可证，故该租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告中奥公司主张的房屋、装修及附属物的损失，有评估报告佐证，本院予以认定。被告确认可按常熟市政府相关规定计算设备、物资等搬迁费，本院予以认定。因搬迁产生的职工工资和停产停业损失，原告仅主张部分员工3个月的工资损失（15万元），并无不当，被告未予否认，本院予以认定。原告主张的设备损失，仅提交了购买相关设备的票据，及销售前述设备的收款收据。收款收据无收款单位盖章，且原告未能提交销售设备的合同、款项交付凭证，原被告也无参考价和参考因素提供。故原告主张的设备损失无证据证实，本院难以支持。原告主张违约金329320元，被告认为违约金过高，请法院予以调整。本院认为，合同无效，当事人对违约金的约定也归于无效。原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。故原告中奥公司因合同无效产生的损失为房屋、装修及附属物损失729821元，设备、物资等搬迁费176200元，工资和停产停业损失15万元，合计1056021元。本案中，原告中奥公司作为承租人新建、翻建无证房屋并进行装修、添置附属物，存在过错。被告路灯公司明知原告中奥公司新建、翻建房屋均未经批准，仍放任原告中奥公司新建、翻建，且持续出租。对此，原被告均存在过错。根据过错程度本院认定被告路灯公司应承担70%的责任，应赔偿原告中奥公司损失739214.70元；其余损失由原告中奥公司自负。

原告使用案涉房屋等至2018年4月，其应支付占有使用期间的实际占有使用费。原告支付的2018年5月至12月的租金（实为实际占有使用费，下同）109773.33元（即164660元/12月*8月）被告应予返还。

被告中奥公司要求以原告欠交的租金（341547元）抵扣其应付原告的赔偿款，符合法律规定，本院予以准许。

综上所述，被告路灯公司应赔偿原告中奥公司各项损失739214.70元，应退还原告预付租金109773.33元，原告应支付被告欠交实际占有使用费341547元，三项相抵，被告路灯公司实际仍应偿付原告中奥公司赔偿款507441.03元。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告常熟市路灯安装工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿付原告常熟市中奥汽车维修有限公司赔偿款人民币507441.03元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户，户名：常熟市中奥汽车维修有限公司，开户行：常熟农村商业银行开发区支行，账号：10×××05）。

二、驳回原告常熟市中奥汽车维修有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币19345元，由原告常熟市中奥汽车维修有限公司负担人民币13271元，被告常熟市路灯安装工程有限公司负担人民币6074元（原告同意其预交案件受理费中剩余部分人民币6074元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。

审判员　　高栋明

二〇二〇年七月二十七日

书记员　　江梦婷