江苏方太建设工程有限公司
某某市金地建筑工程有限公司、江苏某某农村商业银行股份有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
江苏省泰州市**市人民法院
民 事 判 决 书
（2020）苏1204民初3930号
原告（案外人）：**市金地建筑工程有限公司，统一社会信用代码91130282795491981G，住所地河北省**市丰南区朝阳大街29号。
法定代表人：张利花，该公司经理。
委托诉讼代理人：张健，河北北辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任文扬，河北北辰律师事务所律师。
被告（申请执行人）：江苏**农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913212001419478711，住所地江苏省泰州市**区**大道128号。
法定代表人：洪其华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈晓军，江苏江豪海信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱志祥，该公司员工。
被告（被执行人）：***，男，1955年7月12日生，汉族，住江苏省泰州市**区。
第三人（被执行人）：江苏方太建设工程有限公司，统一社会信用代码91321204140793903，住所地江苏省泰州市**区娄庄镇娄庄村。
法定代表人：***，该公司董事长。
第三人（被执行人）：江苏日出化工有限公司，统一社会信用代码91321204141316033，住所地江苏省泰州市**区白米镇通扬西路56号。
法定代表人：周松奎，该公司董事长。
第三人（被执行人）：江苏金鑫波纹管有限公司，统一社会信用代码91321204718549529，住所地江苏省泰州市**区娄庄镇白龙西路。
法定代表人：袁粉英。
第三人（被执行人）：江苏艾克尔管道设备有限公司，统一社会信用代码9132120473117176X4，住所地江苏省泰州市**区娄庄镇工业区。
法定代表人：洪振，该公司总经理。
第三人（被执行人）：钱红飞，男，1981年4月18日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。
第三人（被执行人）：谢辰辰，女，1988年9月20日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。
第三人（被执行人）：王美珍，女，1958年2月4日生，汉族，住江苏省泰州市**区。
第三人（被执行人）：岳平，男，1957年6月9日生，汉族，住江苏省泰州市**区。
第三人（被执行人）：洪振，男，1976年8月20日生，汉族，住江苏省泰州市**区。
第三人（被执行人）：周松奎，1952年2月6日生，汉族，住江苏省泰州市**区。
第三人（被执行人）：岳祥美，男，1965年9月15日生，汉族，住江苏省泰州市**区。
原告**市金地建筑工程有限公司（以下简称金地公司）与被告江苏**农村商业银行股份存限公司（以下简称**农商行）、***与第三人江苏方太建设工程有限公司（以下简称方太公司）、江苏日出化工有限公司（以下简称日出公司）、江苏金鑫波纹管有限公司（以下简称金鑫公司）、江苏艾克尔管道设备有限公司（以下简称艾克尔公司）、钱红飞、谢辰辰、王美珍、岳平、洪振、周松奎、岳祥美案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告金地公司委托诉讼代理人张健、任文杨、被告**农商行委托诉讼代理人陈晓军、钱志祥到庭参加了诉讼，被告***、方太公司及第三人日出公司、金鑫公司、艾克尔公司、钱红飞、谢辰辰、王美珍、岳平、洪振、周松奎、岳祥美经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
金地公司向本院提出诉讼称，2017年4月11日，江苏省泰州市**区人民法院（以下简称**法院）就**农商行与方太公司、日出公司、金鑫公司、艾克尔公司、钱红飞、谢辰辰、王美珍、***、岳平、洪振、周松奎、岳祥美金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏1204民初6988号民事判决。2016年11月16日，**法院根据**农商行的申请，作出（2016）苏1204民初6988号民事裁定；2016年11月25日，**法院查封了***购买的北京嘉利恒德房地产开发有限公司（以下简称嘉利公司）位于北京市朝阳区院（天之骄子小区）2号楼4单元201室房屋；2019年10月10日，**法院续封了案涉房屋。2020年8月24日，原告对执行标的提出书面异议。**法院于2020年9月7日作出（2020）苏1204执异101号执行裁定：驳回金地公司的异议请求。原告认为其享有对案涉不动产的物权期待权。***购买的嘉利公司案涉房屋，现产权仍登记在嘉利公司名下，***只是基于该不动产对嘉利公司享有债权。江苏省第一建筑安装股份有限公司（以下简称江苏一建）拖欠原告混凝土款计670万元，***将其对嘉利公司享有的债权转让给原告，抵消了江苏一建所欠原告的混凝土款。原告、江苏一建、***三方签订了协议书。自该协议签订之日，原告已取代***成为嘉利公司的债权人，对该公司享有物权期待权。基于***对案涉不动产的物权期待权已不存在，则**法院查封案涉不动产明显错误。依照《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》中案外人主张与被执行人以房抵债情形的审查标准，原告在法院查封前，签订了合法有效的协议，履行了全部付款义务并已合法占有房屋，其未能办理过户非原告原因。原告享有足以排除强制执行的民事权益。请求：1.不得执行北京市朝阳区院（天之骄子小区）2号楼4单元201室房屋，并终止对该房屋的拍卖，同时解除对该房屋的查封。2.依法确认北京市朝阳区院（天之骄子小区）2号楼4单元201室房屋的所有权归原告所有。3.本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，提交了下列证据：
1.原告与江苏一建签订的《**市预拌商混凝土买卖合同》、金地公司结算表、混凝土开盘鉴定、混凝土配合比通知单、出厂合格证，证明原告与江苏一建存在合法有效的混凝土买卖合同关系。
2.原告与江苏一建、***于2015年10月12日共同协商签订的以房抵债《协议书》，证明以房抵债的事实。
3.***与中国民生银行北京东单支行于2006年2月24日签订的《个人购房借款合同》，证明案涉房产为***按揭贷款购买，签订证据2《协议书》时，贷款尚未还清。
4.汇款凭证及证明两份，证明原告员工赵宏于2006年11月4日代金地公司转账337000元给***是根据证据2《协议书》约定，用于***偿还案涉房产贷款。
5.中国民生银行2016年11月4日出具的扣款回单、贷款还清证明，证明案涉房产贷款已还清，在此之前，案涉房产无法办理过户手续。
6.原告在使用案涉房产中缴纳水、电、暖气等费用的收据、增值税发票等，证明原告在法院查封该房产前，已实际并持续占有案涉房产。
7.***2018年11月22日出具《情况说明》一份，证明案涉房产不能办理过户登记是因为***身份证丢失且配偶在外地，非原告的原因。
8.查封登记信息，证明案涉房产于2016年11月25日被**法院查封，此时距***还清案涉房产银行贷款仅20天，在***身份证丢失的情况下无法办理产权过户，未能办理产权过户登记原告无过失。
9.原告工作人员与***微信聊天记录，证明原告催促***办理房屋产权过户登记，未能办理非原告过失。
10.**法院（2020）苏1204执异101号执行裁定书，证明原告提起执行异议被裁定驳回。
**农商行辩称，原告与被执行人***之间的以房抵债协议的生效条件为“办理完房产和土地过户登记手续后生效”，上述协议因至今未办理过户而未生效，且该以房抵债协议侵害了其它债权人的利益。因此，原告与被执行人***之间不存在物权期待权的转让关系。即使案涉以房抵债协议生效，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《最高院执行异议复议规定》）第二十八条规定适用的前提条件是“买受人”和“对登记在被执行人名下的不动产”提出异议，原告不具备适用条件。另原告作为案外人并未“与被执行人在案涉不动产查封之前签订了合法有效的书面房屋买卖合同”。综上，原告对案涉不动产不享有物权期待权，其诉讼请求应予驳回。
***、方太公司既未提交书面答辩状，又未提交与本案相关的证据材料。
第三人日出公司、金鑫公司、艾克尔公司、钱红飞、谢辰辰、王美珍、岳平、洪振、周松奎、岳祥美未述陈对本案的意见，也未提交与本案相关的证据材料。
经审理查明，2017年4月11日，本院对**农商行与方太公司、日出公司、金鑫公司、艾克尔公司、钱红飞、谢辰辰、王美珍、***、岳平、洪振、周松奎、岳祥美金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏1204民初6988号民事判决：一、方太公司于本判决生效之日起十日内向**农商行偿还借款本金1999万元、支付利息3262704.49元及自2016年11月2月起至实际清偿之日止按年利率14.4%计算的逾期利息；二、日出公司、金鑫公司、艾克尔公司、岳平、洪振、周松奎、钱红飞、谢辰辰、王美珍、***对方太公司的上述还款承担连带清偿责任，其承担清偿责任后有权向方太公司追偿；等等。
2016年11月16日，本院根据**农商行申请，作出（2016）苏1204民初6988号民事裁定：冻结方太公司、***等被申请人的存款2500万元或查封被申请人等额的其他财产。保全立案后，本院于2016年11月25日查封了***购买的嘉利公司位于北京市朝阳区房屋。2019年10日10日，本院续封了案涉房屋。案外人金地公司不服，向本院提出执行异议。本院于2020年9月7日作出（2020）苏1204执异101号执行裁定，驳回金地公司的异议请求。金地公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。
另查明：1.2005年12月9日，***与嘉利公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：***购买嘉利公司开发的天之骄子东环18古柏家居二期工程（北区）2号楼4单元0201号普通住宅房屋，房屋建筑面积为144.26平方米。等等。
2.2006年2月24日***与中国民生银行股份有限公司东单支行签订《个人购房借款合同》，合同项下借款92万元，借期180月，自2006年2月24日起至2021年2月24日止，等等。
3.2015年10月12日，原告、江苏一建、***及其配偶王美珍签订协议书，约定：因江苏一建拖欠金地公司混凝土款共计670万元。***及其配偶自愿以其个人所有的坐落于北京市朝阳区的房屋抵顶给金地公司，抵顶金额为560万元整；案涉房屋尚欠银行贷款40万元整由金地公司在协议签订后向***支付40万元，用于偿还银行贷款；***在还清银行贷款后，负责将房屋所有权和土地使用权过户登记至金地公司名下；如果上述房产不能办理房产和土地过户登记手续或者存在所有权、使用权纠纷，则本协议不发生法律效力，金地公司支付给***的40万元，由***偿还给金地公司；本协议自金地公司、江苏一建盖章、***夫妻签字，并且将房产实际交付给金地公司、办理完房产和土地过户登记手续后生效；等等。2016年11月4日，原告员工赵宏代金地公司转账337000元给***用于偿还案涉房屋尚欠贷款。当日，中国民生银行出具扣款回单和案涉房产贷款已还清证明。
4.案涉房产现登记在嘉利公司名下。
本院认为，案外人提起执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行。人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。本案的争议焦点为原告是否享有物权期待权？
物权期待权严格意义上是指不动产买受人的物权期待权。在不动产买卖中，对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行等物权效力。就本案原告是否享有物权期待权来看，首先，***与原告签订的以房抵债协议约定“如果上述房产不能办理房产和土地过户登记手续或该房产存在所有权、使用权纠纷，则本协议不发生法律效力”，依据该约定，因案涉房产至今仍未办理产权转移登记，该协议未生效。即使该协议生效，《最高院执行异议复议规定》第二十八条适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，其前提是不动产登记在被执行人名下。***虽为被执行人，案涉房产登记在嘉利公司名下，嘉利公司并非被执行人。其次，以房抵债是以消灭金钱债务为目的，转移房屋所有权为以房抵债的实际履行方式，本案以房抵债协议书的成立仅是债权债务关系，不产生物权变动的效力。以房抵债协议书约定不办理产权登记不发生法律效力正是该协议债权性的特征。第三，江苏高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第八条案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持；（1）案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；（2）案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的实际价值大致相当；（3）案外人与被执行人在案涉房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；（4）以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；（5）以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人利益；（6）以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。本案被告***在本院现有多起生效民事判决书进入执行程序，仅就案涉房产，本院有多起保全和执行预查封，且本案原告亦未举证证明其与***的以房抵债协议不存在规避执行和逃避债务情形。若赋予原告享有物权期待权，将实际导致原告对江苏一建的债权优先于其他债权人债权的实现，违反债权平等受偿的原则，损害本案申请执行人和其他债权人的利益。
第四，物权期待权不同于物权，其权利人是不动产合同的买受人，能否转让未有法律规定。
综上，原告不享有对案涉房产的物权期待权。原告的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：
驳回原告**市金地建筑工程有限公司的诉讼请求。
案件受理费51000元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 姜国云
人民陪审员 韩 愈
人民陪审员 许小峰
二〇二一年二月二日
法官 助理 宋 琪
书 记 员 杨 怡
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条第一款第二项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
