江苏方太建设工程有限公司
某某市金地建筑工程有限公司、江苏某某农村商业银行股份有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）苏12民终1629号
上诉人（原审原告、案外人）：**市金地建筑工程有限公司，住所地河北省**市丰南区朝阳大街29号。
法定代表人：张利花，该公司经理。
委托诉讼代理人：张健，河北北辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任文扬，河北北辰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏**农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省泰州市**区**大道128号。
法定代表人：洪其华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈晓军，江苏江豪海信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱志祥，该公司员工。
被上诉人（原审被告、被执行人）：***，男，汉族。
原审第三人（被执行人）：江苏方太建设工程有限公司，住所地江苏省泰州市**区娄庄镇娄庄村。
法定代表人：***，该公司董事长。
原审第三人（被执行人）：江苏日出化工有限公司，住所地江苏省泰州市**区白米镇通扬西路56号。
法定代表人：周松奎，该公司董事长。
原审第三人（被执行人）：江苏金鑫波纹管有限公司，住所地江苏省泰州市**区娄庄镇白龙西路。
法定代表人：袁粉英。
原审第三人（被执行人）：江苏艾克尔管道设备有限公司，住所地江苏省泰州市**区娄庄镇工业区。
法定代表人：洪振，该公司总经理。
原审第三人（被执行人）：钱红飞，男，汉族。
原审第三人（被执行人）：谢辰辰，女，汉族。
原审第三人（被执行人）：王美珍，女，汉族。
原审第三人（被执行人）：岳平，男，汉族。
原审第三人（被执行人）：洪振，男，汉族。
原审第三人（被执行人）：周松奎，汉族。
原审第三人（被执行人）：岳祥美，男，汉族。
上诉人**市金地建筑工程有限公司（以下简称金地公司）与被上诉人江苏**农村商业银行股份存限公司（以下简称**农商行）、***与原审第三人江苏方太建设工程有限公司（以下简称方太公司）、江苏日出化工有限公司（以下简称日出公司）、江苏金鑫波纹管有限公司（以下简称金鑫公司）、江苏艾克尔管道设备有限公司（以下简称艾克尔公司）、钱红飞、谢辰辰、王美珍、岳平、洪振、周松奎、岳祥美案外人执行异议之诉一案，泰州市**区人民法院（以下简称**法院）作出（2020）苏1204民初3930号民事判决，上诉人金地公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对该案进行了审理，本案现已审理完毕。
金地公司向**法院提起诉讼称，2017年4月11日，**法院就**农商行与方太公司、日出公司、金鑫公司、艾克尔公司、钱红飞、谢辰辰、王美珍、***、岳平、洪振、周松奎、岳祥美金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏1204民初6988号民事判决。2016年11月16日，**法院根据**农商行的申请，作出（2016）苏1204民初6988号民事裁定；2016年11月25日，**法院查封了***购买的北京嘉利恒德房地产开发有限公司（以下简称嘉利公司）位于北京市朝阳区院（X小区）2号楼4单元201室房屋；2019年10月10日，**法院续封了案涉房屋。2020年8月24日，金地公司对执行标的提出书面异议。**法院于2020年9月7日作出（2020）苏1204执异101号执行裁定：驳回金地公司的异议请求。金地公司认为其享有对案涉不动产的物权期待权。***购买的嘉利公司案涉房屋，现产权仍登记在嘉利公司名下，***只是基于该不动产对嘉利公司享有债权。江苏省第一建筑安装股份有限公司（以下简称江苏一建）拖欠金地公司混凝土款计670万元，***将其对嘉利公司享有的债权转让给金地公司，抵消了江苏一建所欠金地公司的混凝土款。金地公司、江苏一建、***三方签订了协议书。自该协议签订之日，金地公司已取代***成为嘉利公司的债权人，对该公司享有物权期待权。基于***对案涉不动产的物权期待权已不存在，则**法院查封案涉不动产明显错误。依照《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》中案外人主张与被执行人以房抵债情形的审查标准，金地公司在法院查封前，签订了合法有效的协议，履行了全部付款义务并已合法占有房屋，其未能办理过户非金地公司原因。金地公司享有足以排除强制执行的民事权益。请求：1.不得执行北京市朝阳区院（X小区）2号楼4单元201室房屋，并终止对该房屋的拍卖，同时解除对该房屋的查封。2.依法确认北京市朝阳区院（X小区）2号楼4单元201室房屋的所有权归金地公司所有。3.本案诉讼费用由被告承担。金地公司为支持其诉讼请求，提交了下列证据：
1.金地公司与江苏一建签订的《**市预拌商混凝土买卖合同》、金地公司结算表、混凝土开盘鉴定、混凝土配合比通知单、出厂合格证，证明金地公司与江苏一建存在合法有效的混凝土买卖合同关系。
2.金地公司与江苏一建、***于2015年10月12日共同协商签订的以房抵债《协议书》，证明以房抵债的事实。
3.***与中国民生银行北京东单支行于2006年2月24日签订的《个人购房借款合同》，证明案涉房产为***按揭贷款购买，签订证据2《协议书》时，贷款尚未还清。
4.汇款凭证及证明两份，证明金地公司员工赵宏于2006年11月4日代金地公司转账337000元给***是根据证据2《协议书》约定，用于***偿还案涉房产贷款。
5.中国民生银行2016年11月4日出具的扣款回单、贷款还清证明，证明案涉房产贷款已还清，在此之前，案涉房产无法办理过户手续。
6.金地公司在使用案涉房产中缴纳水、电、暖气等费用的收据、增值税发票等，证明金地公司在法院查封该房产前，已实际并持续占有案涉房产。
7.***2018年11月22日出具《情况说明》一份，证明案涉房产不能办理过户登记是因为***身份证丢失且配偶在外地，非金地公司的原因。
8.查封登记信息，证明案涉房产于2016年11月25日被**法院查封，此时距***还清案涉房产银行贷款仅20天，在***身份证丢失的情况下无法办理产权过户，未能办理产权过户登记金地公司无过失。
9.金地公司工作人员与***微信聊天记录，证明金地公司催促***办理房屋产权过户登记，未能办理非金地公司过失。
10.**法院（2020）苏1204执异101号执行裁定书，证明金地公司提起执行异议被裁定驳回。
**农商行辩称，金地公司与被执行人***之间的以房抵债协议的生效条件为“办理完房产和土地过户登记手续后生效”，上述协议因至今未办理过户而未生效，且该以房抵债协议侵害了其它债权人的利益。因此，金地公司与被执行人***之间不存在物权期待权的转让关系。即使案涉以房抵债协议生效，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《最高院执行异议复议规定》）第二十八条规定适用的前提条件是“买受人”和“对登记在被执行人名下的不动产”提出异议，金地公司不具备适用条件。另金地公司作为案外人并未“与被执行人在案涉不动产查封之前签订了合法有效的书面房屋买卖合同”。综上，金地公司对案涉不动产不享有物权期待权，其诉讼请求应予驳回。
***、方太公司既未提交书面答辩状，又未提交与本案相关的证据材料。
日出公司、金鑫公司、艾克尔公司、钱红飞、谢辰辰、王美珍、岳平、洪振、周松奎、岳祥美未述陈对本案的意见，也未提交与本案相关的证据材料。
**法院经审理查明，2017年4月11日，**法院对**农商行与方太公司、日出公司、金鑫公司、艾克尔公司、钱红飞、谢辰辰、王美珍、***、岳平、洪振、周松奎、岳祥美金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏1204民初6988号民事判决：一、方太公司于本判决生效之日起十日内向**农商行偿还借款本金1999万元、支付利息3262704.49元及自2016年11月2月起至实际清偿之日止按年利率14.4%计算的逾期利息；二、日出公司、金鑫公司、艾克尔公司、岳平、洪振、周松奎、钱红飞、谢辰辰、王美珍、***对方太公司的上述还款承担连带清偿责任，其承担清偿责任后有权向方太公司追偿；等等。
2016年11月16日，**法院根据**农商行申请，作出（2016）苏1204民初6988号民事裁定：冻结方太公司、***等被申请人的存款2500万元或查封被申请人等额的其他财产。保全立案后，**法院于2016年11月25日查封了***购买的嘉利公司位于北京市朝阳区房屋。2019年10日10日，续封了案涉房屋。案外人金地公司不服，向**法院提出执行异议。**法院于2020年9月7日作出（2020）苏1204执异101号执行裁定，驳回金地公司的异议请求。金地公司不服该裁定，向**法院提起执行异议之诉。
另查明：1.2005年12月9日，***与嘉利公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：***购买嘉利公司开发的X号楼4单元0201号普通住宅房屋，房屋建筑面积为144.26平方米。等等。
2.2006年2月24日***与中国民生银行股份有限公司东单支行签订《个人购房借款合同》，合同项下借款92万元，借期180月，自2006年2月24日起至2021年2月24日止，等等。
3.2015年10月12日，金地公司、江苏一建、***及其配偶王美珍签订协议书，约定：因江苏一建拖欠金地公司混凝土款共计670万元。***及其配偶自愿以其个人所有的坐落于北京市朝阳区的房屋抵顶给金地公司，抵顶金额为560万元整；案涉房屋尚欠银行贷款40万元整由金地公司在协议签订后向***支付40万元，用于偿还银行贷款；***在还清银行贷款后，负责将房屋所有权和土地使用权过户登记至金地公司名下；如果上述房产不能办理房产和土地过户登记手续或者存在所有权、使用权纠纷，则本协议不发生法律效力，金地公司支付给***的40万元，由***偿还给金地公司；本协议自金地公司、江苏一建盖章、***夫妻签字，并且将房产实际交付给金地公司、办理完房产和土地过户登记手续后生效；等等。2016年11月4日，金地公司员工赵宏代金地公司转账337000元给***用于偿还案涉房屋尚欠贷款。当日，中国民生银行出具扣款回单和案涉房产贷款已还清证明。
4.案涉房产现登记在嘉利公司名下。
**法院认为，案外人提起执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行。人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。本案的争议焦点为金地公司是否享有物权期待权？物权期待权严格意义上是指不动产买受人的物权期待权。在不动产买卖中，对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行等物权效力。就本案金地公司是否享有物权期待权来看，首先，***与金地公司签订的以房抵债协议约定“如果上述房产不能办理房产和土地过户登记手续或该房产存在所有权、使用权纠纷，则本协议不发生法律效力”，依据该约定，因案涉房产至今仍未办理产权转移登记，该协议未生效。即使该协议生效，《最高院执行异议复议规定》第二十八条适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，其前提是不动产登记在被执行人名下。***虽为被执行人，案涉房产登记在嘉利公司名下，嘉利公司并非被执行人。其次，以房抵债是以消灭金钱债务为目的，转移房屋所有权为以房抵债的实际履行方式，本案以房抵债协议书的成立仅是债权债务关系，不产生物权变动的效力。以房抵债协议书约定不办理产权登记不发生法律效力正是该协议债权性的特征。第三，江苏高院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第八条案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持；（1）案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；（2）案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的实际价值大致相当；（3）案外人与被执行人在案涉房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；（4）以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；（5）以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人利益；（6）以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。本案中***在**法院现有多起生效民事判决书进入执行程序，仅就案涉房产，就有多起保全和执行预查封，且本案中金地公司亦未举证证明其与***的以房抵债协议不存在规避执行和逃避债务情形。若赋予金地公司享有物权期待权，将实际导致金地公司对江苏一建的债权优先于其他债权人债权的实现，违反债权平等受偿的原则，损害本案申请执行人和其他债权人的利益。第四，物权期待权不同于物权，其权利人是不动产合同的买受人，能否转让未有法律规定。综上，金地公司不享有对案涉房产的物权期待权。金地公司的诉讼请求应予驳回。遂判决，驳回金地公司的诉讼请求。案件受理费51000元由金地公司负担。
上诉人金地公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、案涉房产登记在嘉利公司名下，而嘉利公司并非本案的被执行人，**法院直接查封案涉房产，明显错误；2、**法院查封案涉房屋之前，***已将其对案涉房屋享有的权利转让给了上诉人金地公司。**法院的查封行为导致上诉人无法实现权利，侵害了上诉人的合法权益，应当予以中止；3、**法院以上诉人未举证证明其与***的以房抵债协议不存在规避执行和逃避债务情形为由，没有支持上诉人的诉讼请求，明显错误，该举证责任应由被上诉人承担；4、**法院引用江苏高院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》的规定，与最高院不得在裁判文书中引用高级人民法院制定的审判业务文件的规定精神不符。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人**农商行辩称，1、案涉房产系被执行人***向嘉利公司购买，双方签订了《商品房预售合同》，被执行人***已支付了全部购房款且已实际占有、使用。根据法律规定，案涉房产虽然尚未转移登记至被执行人***名下，但**法院仍可以直接查封该房产；2、上诉人金地公司与被执行人***之间不存在物权期待权的转让关系，不能排除本案的执行。且我国法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，被执行人***尚未领取权属证书，故该案涉房屋不得转让；3、在不动产登记之前，以房抵债协议并不足以形成优先其他债权的利益，不能据此产生物权期待权，且该以房抵债协议侵害了其他债权人的利益；4、**法院的判决适用法律及所作判决正确，依法应予维持，请求驳回上诉，维持原判。
一审法院查明并认定的事实，有相应的证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点仍然是金地公司是否享有物权期待权并据此阻却人民法院的执行。物权期待权是指签订买卖合同的买受人，虽然尚未取得合同标的物的物权，但法院赋予其类似物权人的地位，其享有的物权期待权具有排除执行的效力。关于当事人是否享有物权期待权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对无过错不动产买受人的物权期待权保护条件进行了规定。从该条规定可以看出，适用该条的主体双方为：一是被执行的主体为不动产买卖合同的出让人，其已经取得不动产的产权；二是提出异议排除执行的主体为不动产买卖合同的买受人。因登记公信力是物权法的一项基本原则，而现行法律及司法解释对于物权期待权并无公示的法律设计,所以，对于该条应严格限制其适用范围，不宜作扩大解释。本案***在购买的嘉利公司房屋（案涉房屋）后，没有进行产权变更登记，现产权仍登记在嘉利公司名下，其尚未取得案涉房屋的产权，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的主体条件之要求，不能适用上述法条。再者，物权期待权更多的是从鼓励市场交易的考量出发，而“以物抵债”是一种债的消灭，目的是消灭旧的金钱之债，房地产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，债权人金地公司享有的本质上仍然是金钱之债，不应优于本案其他申请执行人的金钱之债，没有必要给予特殊的保护，否则，有违债权平等的原则，因此，在案涉房地产未办理不动产登记时，***与金地公司签订的以房抵债协议，不足以形成优先于一般债权的利益。金地公司凭以物抵债协议只能产生债权请求权的效力，而不受物权期待权的保护。此外，本案因***尚未取得案涉房地产的产权，据此分析金地公司是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项，即金地公司是否存在“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一要件已无必要。
综上所述，***将其所购北京市朝阳区院（X小区）2号楼4单元201室房地产，在未取得该房地产产权的情况下，通过“以房抵债”的方式将案涉房地产转让给金地公司，并不能使金地公司享有物权期待权，并以此排除执行。上诉人的上诉理由及请求没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律及所作判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费51000元，由上诉人**市金地建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙金录
审 判 员 陈海涛
审 判 员 潘贻杰
二〇二一年七月二十二日
法官助理 宋静婷
书 记 员 缪雯青
